Определение Судебной коллегии по гражданским делам Магаданского областного суда от 14 июля 2021 года №33-526/2021

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МАГАДАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 июля 2021 года Дело N 33-526/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда в составе:
председательствующего Бежевцовой Н.В.,
судей Бельмас И.Ю., Бирючковой О.А.,
при секретаре Андреевой В.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Аляпкиной Е.В. к Рыбалко А.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании недействительным права собственности ответчика на квартиру, признании за истцом права собственности на квартиру
по апелляционной жалобе Аляпкиной Е.В. на решение Ольского районного суда Магаданской области от 25 марта 2021 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Магаданского областного суда Бежевцовой Н.В., выслушав пояснения истца Аляпкиной Е.В., ее представителя Божич Ж.В., поддержавших доводы иска и апелляционной жалобы, возражения относительно исковых требований и доводов жалобы ответчика Рыбалко А.А., его представителя Чернея И.Н., судебная коллегия
установила:
Аляпкина Е.В. обратилась в суд с вышеназванным иском к Рыбалко А.А., указав в его обоснование, что 1 сентября 2020 года сторонами заключен договор купли-продажи квартиры <адрес>.
9 сентября 2020 года переход права собственности на указанную квартиру к ответчику зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области Чукотскому автономному округу (далее - Управление Росреестра по Магаданской области).
При заключении договора его цена была определена сторонами в сумме 1 500 000 руб. Во исполнение обязательства по оплате договора ответчик до его подписания передал истцу часть денежных средств от полной суммы договора в размере 735 000 руб., остальную часть средств в размере 765 000 руб. обязался перечислить на карту. Поверив заверениям ответчика, истец, действуя под влиянием обмана, подписала договор.
В последующем истец неоднократно предлагала ответчику расплатиться по договору, но последний этого не сделал и стал требовать от истца освободить квартиру. В результате истец обращалась к ответчику с письменной претензией, в которой просила исполнить обязательства либо расторгнуть договор, а также в правоохранительные органы.
Поскольку ответчик действовал недобросовестно и не исполнил взятые на себя обязательства, со ссылкой на положения статей 309, 310, 450, 452, 453, 1102, 1103, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры, заключенный сторонами 1 сентября 2020 года, возвратив стороны в первоначальное положение, признать недействительным зарегистрированное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу за Рыбалко А.А. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, признать право собственности на указанную квартиру за истцом.
Определением судьи Ольского районного суда от 26 февраля 2021 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено Управление Федеральнгой службы государственной регистрации, кадастра, картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (далее Управление Росреестра по Магаданской области) (л.д. 2-3).
Решением Ольского районного суда Магаданской области от 25 марта 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, истец подала апелляционную жалобу, в которой ставит вопрос о его отмене ввиду несоответствия выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела.
Считает, что в ходе судебного разбирательства не нашел своего подтверждения факт уплаты всей суммы по договору, судом не установлена точная сумма денежных средств, выплаченных ответчиком по договору.
Обращает внимание на противоречия в пояснениях ответчика об обстоятельствах передачи денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры. Так, первоначально в судебном заседании ответчик утверждал о полном расчете по договору в помещении МФЦ через 10 дней после подписания договора. В последующем, отвечая на вопросы своего представителя, указал, что вся сумма была передана при нотариусе во время подписания договора. Затем он настаивал на том, что передал всю сумму перед подписанием договора у нотариуса. Однако фактически денежные средства в сумме 735 000 руб. были переданы истцу 1 сентября 2020 года в помещении МФЦ, куда стороны проследовали для сдачи документов на регистрацию.
Указанные обстоятельства, по мнению истца, подлежали оценке, однако оставлены судом первой инстанции без внимания.
Со ссылкой на положения статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает, что исполнение обязательств по договору, в том числе частичное, стороны подтверждали расписками. Однако ответчик не представил расписку о полной оплате по договору. В частности, из представленной стороной ответчика расписки следует, что истцу в счет оплаты по договору были переданы денежные средства в сумме 100 000 руб. Распиской, представленной стороной истца, подтверждается факт получения истцом денежных средств в сумме 735 000 руб.
Поясняет, что в договоре факт получения указанных сумм не нашел своего отражения, поскольку ответчик на этом не настаивал, вместе с тем истец не оспаривала получение денежных средств в общей сумме 835 000 руб. Суд, отказывая в назначении почерковедческой экспертизы, также признал установленным факт получения истцом указанных сумм во исполнение договора.
Иных доказательств передачи истцу денежных средств ответчиком не представлено. Запись в договоре купли-продажи о получении продавцом 1 500 000 руб., по мнению истца, не является доказательством передачи денежных средств в указанной сумме, так как договор не является распиской. Кроме того, обращает внимание, что при рукописном написании в договоре суммы 1 500 000 руб. истцом не указано о получении такой суммы.
Дополнительно указывает, что в судебном заседании у стороны истца имелись копия объяснений ответчика, данных им в ходе проверки ее обращения в правоохранительные органы по факту мошенничества, а также копия переписки по спорному вопросу между истцом и ответчиком. Суду сообщалось о наличии этих доказательств и желании их продемонстрировать, однако суд не счел необходимым предложить стороне их представить.
Приводя разъяснения, данные в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 года, указывает, что неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи; регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора.
Письменные возражения на апелляционную жалобу не поступали.
В соответствии с определением судебной коллегии по гражданским делам Магаданского областного суда от 23 июня 2021 года судебная коллегия перешла к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Этим же определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечена Лопатникова Н.Е., являющаяся сособственником спорного жилого помещения (на праве общей совместной собственности).
Ответчик Лопатникова Н.Е., представитель третьего лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, представитель ответчика Рыбалко А.А. указал на уважительность причин неявки ответчика Лопатниковой Н.Е. ввиду осуществления ею ухода за малолетними детьми, Управление Росреестра по Магаданской области просило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. Ходатайств об отложении слушания дела не поступало. Руководствуясь положениями части 1 статьи 327, частей 3-5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 330 данного Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции (часть 3 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.
Абзацем вторым части 3 статьи 40 Кодекса предусмотрено, что в случае невозможности рассмотрения дела без участия соответчика или соответчиков в связи с характером спорного правоотношения суд привлекает его или их к участию в деле по своей инициативе.
В силу абзаца четвертого статьи 148 и пункта 4 части 1 статьи 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судья при подготовке дела к судебному разбирательству разрешает вопрос о составе лиц, участвующих в деле, и других участников процесса и о вступлении в дело соистцов, соответчиков и третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора, а также разрешает вопросы о замене ненадлежащего ответчика, соединении и разъединении исковых требований.
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 года N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" разъяснено, что разрешение при подготовке дела к судебному разбирательству вопроса о вступлении в дело соистцов, соответчиков и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора (пункт 4 части 1 статьи 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), необходимо для правильного определения состава лиц, участвующих в деле. Невыполнение этой задачи в стадии подготовки может привести к принятию незаконного решения, поскольку разрешение вопроса о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является существенным нарушением норм процессуального права, влекущим безусловную отмену решения суда в апелляционном и кассационном порядке (часть 1 статьи 330, пункт 4 части 2 статьи 364 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Указанные требования процессуального закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом первой инстанции выполнены не были.
Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи от 1 сентября 2020 года Рыбалко А.А. приобрел у Аляпкиной Е.В. трехкомнатную квартиру общей площадью 67,4 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 10).
В исковом заявлении Аляпкина Е.В., ссылаясь на неполное исполнение обязательств по оплате цены договора, просила расторгнуть указанный договор купли-продажи и признать недействительным право собственности ответчика на квартиру.
Согласно статье 34 Семейного кодекса Российской Федерации, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Как установлено судом и следует из материалов дела, указанное выше жилое помещение находится в совместной собственности Рыбалко А.А. и Лопатниковой Н.Е., брак которых зарегистрирован <.......> августа 2020 года (л.д. 132). Таким образом, в настоящем деле истец оспаривает право собственности на общее имущество супругов, зарегистрированное на имя одного из супругов. Между тем суд ошибочно определилпроцессуальное положение Лопатниковой Н.Е., как третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика.
Непривлечение Лопатниковой Н.Е. к участию в деле в качестве ответчика повлекло лишение ее возможности защищать свое право, представлять доказательства по существу заявленных истцом требований, что является нарушением принципа состязательности и равноправия сторон.
В силу пункта 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что судом принято решение о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле в качестве ответчика, решение суда первой инстанции подлежит безусловной отмене.
При рассмотрении дела по правилам суда первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия, выслушав пояснения сторон и их представителей, исследовав материалы гражданского дела и материал КУСП N 1713/314 ОтдМВД России по Ольскому району Магаданской области, установила следующее.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1). Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2). Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 данного Кодекса (пункт 3).
Из содержания приведенных норм следует, что граждане свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и в случае, если договором не предусмотрена рассрочка оплаты, уплатить продавцу цену передаваемого объекта недвижимости полностью.
При этом на продавце лежит бремя доказывания факта наступления срока оплаты товара. Покупатель должен доказать факт полного и своевременного исполнения своих обязательств по оплате товара, отсутствие таковых обязательств либо иные обстоятельства, освобождающие от исполнения обязательства по оплате.
Как установлено судом, следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, по договору купли-продажи от 1 сентября 2020 года Аляпкина Е.В. продала Рыбалко А.А. трехкомнатную квартиру общей площадью 67,4 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 10).
Согласно пункту 3.1 договора квартира оценена сторонами в сумме 1 500 000 руб., в пункте 3.2 договора указано, что расчет между сторонами произведен полностью во время его подписания.
В силу пункта 10 договора продавец принял на себя обязанность освободить квартиру в срок до 20 сентября 2020 года.
9 сентября 2020 года Управлением Росреестра по Магаданской области зарегистрировано право собственности Рыбалко А.А. на указанный объект недвижимости.
В судебном заседании стороны подтвердили, что квартира передана продавцом Аляпкиной Е.В. покупателю Рыбалко А.А. и принята последним.
Обращаясь в суд с настоящим иском, Аляпкина Е.В. представила расписку о получении денежных средств в сумме 735 000 руб. и указала, что недостающую сумму 765 000 руб. ответчик обещал перечислить на ее банковскую карту (счет). Поскольку ответчик не произвел полный расчет по договору, то есть не исполнил принятое на себя обязательство о перечислении остальной части денежных средств, просила расторгнуть заключенный между сторонами договор купли-продажи.
Разрешая заявленные требования, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствия правовых оснований для удовлетворения иска.
Положений, допускающих расторжение договора купли-продажи недвижимости в связи с неполной уплатой покупателем покупной цены, в случае если продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора, Гражданский кодекс Российской Федерации (глава 30, параграф 7 "Продажа недвижимости", статьи 549-558) не содержит.
Основания расторжения договора определены в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 1 которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Таким образом, в силу приведенных законоположений и разъяснений юридически значимым обстоятельством по требованию о расторжении договора купли-продажи и возврате переданного покупателю объекта недвижимости является существенность допущенного покупателем нарушения.
В судебном заседании истец не оспаривала, что при выставлении объекта недвижимости на продажу она определилаего стоимость в размере 1 500 000 руб. Эта же стоимость продажи была согласована сторонами в договоре купли-продажи от 1 сентября 2020 года.
В пункте 4 договора, проект которого составила помощник нотариуса В., стороны подтвердили, что они не заблуждаются относительно цены отчуждаемой квартиры.
Условий о рассрочке либо отсрочке оплаты стоимости приобретаемой ответчиком квартиры договор не содержит.
Нет в договоре и условий, предусматривающих возможность расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения в том случае, если покупатель не произведет полную оплату переданного ему имущества.
В обоснование заявленных требований истец указала, что со стороны покупателя допущено существенное нарушение договора купли-продажи, повлекшее для продавца такой ущерб, который лишил ее того, на что она была вправе рассчитывать при заключении названного договора, поскольку ответчик уплатил истцу по договору денежную сумму не в полном размере.
Полагала, что данное обстоятельство в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры.
В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Согласно части 1 статьи 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами.
При разрешении спора судебной коллегией установлено, что по расписке от 22 августа 2020 года Аляпкина Е.В. получила от Рыбалко А.А. денежные средства в сумме 100 000 руб. в качестве задатка за приобретение спорной квартиры (л.д. 111). Факт оформления и подписания этой расписки, а также обстоятельства, изложенные в ней, стороны не оспаривали.
В расписке от 1 сентября 2020 года Рыбалко А.А. указал сумму 735 000 руб., а также обязался остаток суммы перевести на счет продавца в Сбербанке на карту или счет продавца. Аляпкина Е.В. в этой же расписке указала, что получила от покупателя 735 000 руб.
Факт проставления своей подписи на расписке от 1 сентября 2020 года ответчик Рыбалко А.А. не оспаривал, однако указал, что поставил подпись, не читая текст расписки. Судебная коллегия признает данные доводы надуманными и не подтвержденными какими-либо доказательствами. Не могут быть приняты во внимание и доводы о том, что текст этой расписки он не писал, поскольку ходатайств о проведении судебной почерковедческой экспертизы ответчик не заявлял.
Согласно выпискам по банковским счетам, открытым на имя Аляпкиной Е.В. за период с 2017 года по ноябрь 2020 года, на данные счета не поступали какие-либо денежные средства от Рыбалко А.А. в счет оплаты стоимости имущества, полученного по договору купли-продажи от 1 сентября 2020 года (л.д. 17-37).
Таким образом, указанными выше письменными доказательствами подтверждается получение истцом от ответчика Рыбалко А.А. в счет оплаты цены договора денежных средств в общей сумме 835 000 руб.
При этом, как следует из содержания пункта 3.2 договора купли-продажи от 1 сентября 2020 года, во время подписания договора расчет между сторонами произведен полностью, то есть в сумме 1 500 000 руб. (л.д. 127-128).
Об обстоятельствах заключения договора купли-продажи спорной квартиры, а также передачи денежных средств по договору истец пояснила суду, что в августе 2020 года Рыбалко А.А. передал ей 100 000 руб. в качестве задатка, за счет указанной суммы она погасила долги по коммунальным услугам. 1 сентября 2020 года при оформлении договора купли-продажи стороны устно договорились, что 1 000 000 руб. ответчики выплатят наличными, а остальное материнским капиталом. Ранее она знала бабушку ответчика, она поверила ему. Договор был составлен на 1 500 000 руб., но в здании МФЦ Рыбалко А.А. отдал ей лишь 735 000 руб., о чем он написал расписку, в которой обязался перечислить оставшуюся сумму на счет в банке. До ноября 2020 года она ждала, когда ответчики решат вопрос с документами по материнскому капиталу, но потом выяснилось, что такое невозможно. Она обратились к нотариусу, которая объяснила, что неправильно составлен договор купли-продажи и можно все переделать, но должен быть Рыбалко А.А. и его супруга. На переоформление договора ответчики не явились, после чего в переписке в мессенджере WhatsApp Рыбалко А.А. сначала предъявил требование о возврате денежных средств в сумме 1 000 000 руб., которых она не получала, а потом стал угрожать, что она останется и без квартиры, и без денег. В связи с данными обстоятельствами она обратилась в полицию.
Такие же показания истец давала в суде первой инстанции.
Ответчик Рыбалко А.А. о тех же обстоятельствах в суде первой инстанции первоначально утверждал, что в августе 2020 года передал истцу под расписку аванс 100 000 руб., затем через десять дней после оформления договора, когда пришли документы из ЕГРН, отдал Аляпкиной Е.В. в МФЦ наличными 1 500 000 руб., позже указывал, что передал 1 500 000 руб. при нотариусе при подписании договора, в последующем ссылался на передачу этой же суммы, то есть без учета аванса в сумме 100 000 руб., в коридоре перед кабинетом нотариуса без свидетелей (л.д. 158-167, листы 6, 8, 16 протокола). Относительно намерений использовать при совершении сделки средства материнского капитала пояснял, что это не удалось. Он мог принести чек материнского капитала и отдать его Аляпкиной Е.В., но она не смогла бы с ним ничего сделать, так как надо было идти в пенсионный фонд, там подписывать бумаги.
В подтверждение наличия денежных средств в сумме 1 500 000 руб. ответчик Рыбалко А.А. ссылался на закрытие банковского вклада в сумме 1 111 161, 62 руб. (л.д. 136) и расписку о получении его супругой Лопатниковой Н.Е. от ее матери 500 000 руб. (л.д. 153).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик Рыбалко А.А. настаивал на том, что вся сумма 1 500 000 руб. была передана им наличными в здании МФЦ при подписании договора.
При этом из его же объяснений об обстоятельствах расчета по договору, данных в ОтдМВД России по Ольскому району Магаданской области 20 ноября 2020 года, то есть до обращения истца в суд, следует, что из приложения "<.......>" он узнал о продаже спорной квартиры за 1 500 000 руб., которая его устраивала. При осмотре квартиры Аляпкиной Е.В. они договорились, что часть денежных средств будет передана продавцу наличными, а вторая часть будет передана материнским капиталом. На следующий день он записался к нотариусу и до заключения договора пришел к Аляпкиной Е.В. домой, где передал ей 1 000 000 руб., о чем были составлены 2 расписки, которые у него не сохранились. Спустя несколько дней у нотариуса был подписан договор купли-продажи на 1 500 000 руб. Однако по договоренности с Аляпкиной Е.В. он должен был передать остальную часть денег материнским капиталом. После получения им документов о регистрации права собственности Аляпкина Е.В. стала требовать вернуть квартиру, он был не против этого при условии возврата выплаченных им денежных средств.
22 ноября 2020 года Рыбалко А.А. повторно дал объяснения сотруднику полиции. Согласно данным объяснениям часть денежных средств в сумме 1 000 000 руб. он передал на следующий день после осмотра квартиры, о чем были составлены 3 расписки, одна из которых у него сохранилась и он представит ее в суд (прим. - расписка на 100 000 руб., л.д. 111), а вторую часть хотел отдать материнским капиталом. Примерно через неделю в г. Магадане у нотариуса был подписан договор. Спустя несколько дней после этого он пошел в банк для оформления кредита, чтобы отдать оставшиеся 500 000 руб., но банк отказал в кредитовании. Он сообщил об этом Аляпкиной Е.В., на что она сказала искать деньги, но ему никто не мог занять денежные средства. Он опять пошел в банк, чтобы попытаться оформить ипотеку, использовать материнский капитал, о чем сообщил Аляпкиной Е.В., на что она заявила о желании забрать квартиру обратно. Он предложил ей вернуть ему 1 000 000 руб.
Таким образом, в письменных объяснениях от 20 и 22 ноября 2020 года, находящихся в материале КУСП N 1713/314 по заявлению Аляпкиной Е.В. по факту неполучения денежных средств от Рыбалко А.АП. по договору купли-продажи квартиры от 1 сентября 2020 года и угроз с его стороны, Рыбалко А.А. указывал на имевшуюся у них с Аляпкиной Е.В. устную договоренность о том, что полный расчет за квартиру будет произведен с использованием средств материнского капитала.
На основании указанных объяснений о/у ОУР ОтдМВД России по Ольскому району Магаданской области вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела по статье 159 УК РФ (мошенничество), в котором сделан вывод об отсутствии у Рыбалко А.А. умысла, направленного на завладение чужого имущества и последующего обращения его в свою пользу, поскольку Рыбалко А.А. готов вернуть Аляпкиной Е.В. квартиру, если она вернет ему его 1 000 000 руб.
Таким образом, несмотря на то, что между Аляпкиной Е.В. и Рыбалко А.А. существуют разногласия по вопросу о сумме наличных денежных средств, переданных по договору, по состоянию на 20-22 ноября 2020 года их позиция о том, что Рыбалко А.А. не передавал Аляпкиной Е.В. наличные денежные средства в сумме 1 500 000 руб. при подписании договора, а также факт существования согласованного ими условия о полном расчете по сделке за счет средств материнского капитала, полностью согласуются между собой.
Данные обстоятельства подтверждены и показаниями допрошенной в суде апелляционной инстанции свидетеля В., работающей помощником нотариуса и в августе-сентябре 2020 года исполнявшей обязанности нотариуса.
Данный свидетель, будучи предупрежденной об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, показала, что в сентябре 2020 года к ней обратились Аляпкина Е.В. и Рыбалко А.А. с просьбой составить проект договора купли-продажи квартиры. При оформлении проекта она уточнила у них, в каком порядке и в какой сумме будет осуществляться расчет по сделке, стороны заявили, что в наличной форме в сумме 1 500 000 руб. Договор при ней не подписывался, нотариально не удостоверялся, денежные средства при ней не передавались. При оказании услуг по составлению проекта договора стороны не говорили об использовании средств материнского капитала. Однако, спустя некоторое время, Аляпкина Е.В. и Рыбалко А.А. вновь обратились в нотариальную контору, указав, что наличными денежными средствами был произведен лишь частичный расчет по сделке, так как они рассчитывали получить средства материнского капитала. Она разъяснила им право отозвать договор с регистрации, однако выяснилось, что право собственности уже зарегистрировано. В связи с этим был предложен вариант составления "обратной" сделки, то есть договора, по которому Аляпкина Е.В. покупает у Рыбалко А.А. ту же квартиру, но в данном случае требовалось согласие Лопатниковой Н.Е. Она (свидетель) составила проект такого договора. В последующем планировалось совершить первоначальную сделку, но уже с участием материнского капитала. Однако стороны больше не обращались за оказанием юридических услуг.
В судебном заседании обстоятельства, изложенные свидетелем В., стороны подтвердили без каких-либо замечаний.
Кроме того, в качестве доказательства наличия намерений совершить "обратную" сделку представителем ответчика Рыбалко А.А. в материалы дела представлен проект договора, в соответствии с которым Аляпкина Е.В. должна была купить у Рыбалко А.А. спорную квартиру за 735 000 руб.
Составление указанного проекта договора и представление его стороной ответчика свидетельствуют о том, что при повторном обращении к нотариусу за оказанием юридических услуг ответчик также признавал факт неполного расчета по сделке. А отражение в данном проекте цены объекта недвижимости в размере 735 000 руб. подтверждает доводы стороны истца о частичном расчете по сделке.
Кроме того, следует отметить, что в суде апелляционной инстанции ответчик Рыбалко А.А. не оспаривал факт имевшихся у них с супругой намерений использовать при совершении сделки средства материнского капитала, указав, что они не смогли воспользоваться такой возможностью. Размер материнского капитала с 1 января 2020 года составляет 616 617 руб., что также согласуется с пояснениями истца о том, что между сторонами существовала устная договоренность о расчете по договору частично наличными в сумме 1 000 000 руб. и частично за счет средств материнского капитала, поскольку денежные средства, полученные Аляпкиной Е.В. по распискам (835 000 руб.), и средства материнского капитала, в случае его реализации для покупки недвижимости, в сумме составили бы 1 451 617 руб., что незначительно отличается от суммы сделки.
Оценив совокупность установленных обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу, что указание в пункте 3.2 договора условия о том, что расчет между сторонами произведен в полном объеме при подписании договора, являлось согласованной волей сторон под условием, что покупатель оформит документы на реализацию материнского капитала и произведет полный расчет по сделке.
Эти обстоятельства подтверждены, в том числе свидетелем В., показания которой стороной ответчика не оспаривались.
Неполный расчет по сделке подтверждается и представленными истцом в органы полиции (материал КУСП N 1713/314) и в материалы дела скриншотами переписки в мессенджере WhatsApp между истцом и абонентом, имеющим номер телефона N....
При оценке этих скриншотов переписки судебная коллегия исходит из того, что данное письменное доказательство должно оцениваться в совокупности с другими представленными сторонами доказательствами. То обстоятельство, что скриншоты переписки представлены без соответствующего нотариального удостоверения, не свидетельствует о его недостоверности.
Судебной коллегией установлено, что номер телефона N... Рыбалко А.А. указал в органах полиции при даче объяснений как номер, по которому ему следует звонить. Принадлежность номера телефона и факт переписки с истцом ответчик не отрицал, изложенные в переписке обстоятельства подтвердил в ходе судебного заседания суда апелляционной иснтанции.
Согласно данной переписке ответчик предлагал истцу два варианта: либо она возвращает ему 1 000 000 руб. с расторжением договора и мирным урегулированием дела, либо он обращается в полицию и ее выселяют в принудительном порядке. При этом после возражений истца о неполучении такой суммы, ответчик указал, что по документам истец вообще должна 1 500 000 руб.
Доказательств, свидетельствующих о несоответствии действительности данных, имеющихся в представленных скриншотах переписки, в материалах дела не имеется.
При таком положении суд апелляционной инстанции полагает, что представленная истцом переписка может расцениваться как надлежащее доказательство по делу, поскольку содержит подробные сведения, свидетельствующие об обстоятельствах расчета по договору купли-продажи квартиры, что в совокупности с другими доказательствами по делу соотносится с обстоятельствами спора в части неподтвержденности полного расчета по сделке.
Утверждения Рыбалко А.А. в судебном заседании о наличии у него и его супруги необходимой суммы судебная коллегия оценивает критически, поскольку, как следует из выписки банка, денежные средства были сняты ответчиком с банковского вклада 30 июля 2020 года, то есть за месяц до совершения сделки. Каких-либо доказательств того, что именно эти денежные средства были переданы истцу Аляпкиной Е.В., ответчиком не представлено, в то время как именно на нем лежала обязанность доказать исполнение условия договора об оплате.
Не убедительными являются и доводы ответчика Лопатниковой Н.Е. о получении недостающей суммы 500 000 руб. от ее матери в дар на свадьбу, так как данные пояснения не согласуются с объяснениями ответчика Рыбалко А.А. в органах полиции, при даче которых он не упомянул данный факт, указав, что пытался взять кредит на недостающую сумму. В первый день судебного заседания суда первой инстанции на данное обстоятельство ответчик Рыбалко А.А. также не ссылался, во второй день судебного заседания после вопросов суда о том, где взяли недостающую сумму, представитель ответчика адвокат Черней И.Н. заявил о получении денег у родителей, при этом представитель не указывал о том, что они подарены на свадьбу.
По этим же основаниям судебная коллегия критически оценивает представленную в материалы дела (в третий день судебного заседания суда первой инстанции) расписку Лопатниковой Н.Е. о получении денежных средств в указанной сумме. Кроме того судебная коллегия учитывает, что данная расписка составлена матерью и дочерью, то есть заинтересованными лицами.
Ссылка ответчика исключительно на условие пункта 3.2 договора, согласно которому расчет между сторонами произведен полностью, неубедительна, поскольку совокупностью установленных судом обстоятельств подтвержден факт согласованного сторонами условия о полном расчете по сделке после получения средств материнского капитала. Как поясняла истец, порядок реализации сертификата на материнский капитал истцу известен не был, Рыбалко А.А. при заполнении договора купли-продажи сказал, что для получения материнского капитала нужен договор купли-продажи, то есть ввел ее в заблуждение.
При таком положении, оценивая пояснения ответчика Рыбалко А.А. в судебном заседании суда апелляционной инстанции о передаче им во исполнение договора купли-продажи квартиры наличных денежных средств в сумме 1 500 000 руб., судебная коллегия признает их непоследовательными и противоречивыми. Указанные обстоятельства, приведенные ответчиком, опровергаются совокупностью доказательств по делу.
Вместе с тем при установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения иска Аляпкиной Е.В. о расторжении договора купли-продажи от 1 сентября 2020 года, поскольку сам по себе факт передачи не в полном объеме денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи нельзя признать достаточным для признания указанного нарушения со стороны покупателя существенным.
Исходя из понятия существенного нарушения покупателем договора, содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд должен исходить из установленного им обстоятельства о том, что продавец не получил денежных средств за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.
Сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
В данном случае сумма произведенных ответчиком платежей по договору составила более 55 % стоимости квартиры. Следовательно, частичная оплата жилого помещения не является существенным нарушением покупателем условий договора, влекущим его расторжение.
Аляпкина Е.В. не представила суду доказательств причинения значительного по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации ущерба, ошибочно полагая таковым сам факт частичной оплаты по договору купли-продажи квартиры.
Доводы жалобы о возможности расторжения договора купли-продажи квартиры со ссылкой на пункт 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" являются несостоятельными.
В названном пункте 65 постановления Пленума указано, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.
То есть возврат переданного Рыбалко А.А. имущества (квартиры) мог быть произведен в связи с расторжением договора купли-продажи в случае полной неоплаты такого имущества, тогда как ответчик оплатил более половины стоимости квартиры. Учитывая, что по условиям договора купли-продажи и установленным судом обстоятельствам жилое помещение передано Рыбалко А.А., истец вправе требовать оплаты за переданную недвижимость на основании части 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако таких требований в рамках настоящего дела не заявлено.
При таком положении суд приходит к выводу о наличии предусмотренных пунктом 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены в апелляционном порядке обжалуемого решения и принятия нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Аляпкиной Е.В. к Рыбалко А.А. и Лопатниковой Н.Е. о расторжении договора от 1 сентября 2020 года купли-продажи квартиры <адрес>.
Учитывая отказ в удовлетворении требования расторжении договора купли-продажи, не подлежат удовлетворению и производные от него требования о признании недействительным зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и ЧАО за Рыбалко А.А. права собственности на квартиру и признании права собственности на спорную квартиру за истцом.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда
определила:
решение Ольского районного суда Магаданской области от 25 марта 2021 года отменить, принять новое решение, которым
в удовлетворении требований Аляпкиной Е.В. к Рыбалко А.А., Лопатниковой Н.Е. о расторжении договора от 1 сентября 2020 года купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, признании недействительным зарегистрированного 9 сентября 2020 года права собственности Рыбалко А.А. на указанную квартиру, признании права собственности на квартиру за Аляпкиной Е.В. отказать.
Апелляционное определение по гражданскому делу вступает в законную силу со дня его вынесения и в течение трех месяцев может быть обжаловано в Девятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.
Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 19 июля 2021 года.
Председательствующий
Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка