Определение Судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 июля 2021 года Дело N 33-5256/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Скубиевой И.В.,

судей Шишпор Н.Н., Горбачук Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Новоселовым Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1514/2020 по иску Правозащитной общественной организации Иркутской области "За Граждан" в интересах Фадеевой Ирины Владимировны к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Центральный парк" о признании действий противоправными, признании договора недействительным в части, признании объекта непригодным для проживания, уменьшении цены договора, взыскании стоимости устранения недостатков, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа

по апелляционной жалобе Правозащитной общественной организации Иркутской области "За Граждан"

на решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 21 декабря 2020 года,

установила:

в обоснование заявленных требований указано, что 23.01.2019 между ООО СК "Центральный парк" (застройщик) и Фадеевой И.В. (участник долевого строительства) заключен договор Номер изъят участия в долевом строительстве по которому застройщик обязался построить на земельном участке по адресу: <адрес изъят>, группу жилых домов; объект долевого строительства расположен в многоквартирном доме общей площадью 11 471,2 м2, имеет следующие характеристики: 2-комнатная квартира, условный номер квартиры на время строительства Номер изъят, общей площадью 63,44 кв.м., в том числе площадь лоджии с понижающим коэффициентом 0,5.

15.11.2019 подписан акт приема-передачи.

На основании обращения Фадеевой И.В. ПОО Иркутской области "За Граждан" провела проверку и установила следующие обстоятельства.

Пунктом договора 3.1 определена цена договора, которая составляет 4 210 290 руб., что противоречит условиям проектной декларации на момент заключения договора.

В соответствии с проектной декларацией от 19.12.2016 планируемая стоимость строительства составляет 598 000 000 руб. Объем строительства составляет (общая площадь зданий) 26415,91 м2, в том числе: многоквартирный дом, блок-секция Номер изъят - общая площадь 11 471,2 м2; многоквартирный дом, блок-секция Номер изъят - общая площадь 11 471,2 м2; магазин - общая площадь 844,76 м2; автопарковка - общая площадь 2 628,75 м2.

Исходя из положений проектной декларации стоимость 1 м2 общей площади составляет 22 637,87 руб./м2 (598 000 000 руб./ 26 415,91 м2), соответственно стоимость блок-секции Номер изъят составляет 259 683 561,91 руб. (11 471,2 м2 * 22 637,87 руб./м2).

<адрес изъят> квартир и административных помещений в многоквартирном доме, блок-секция Номер изъят составляет 8 982,41 м2 (8 120,00 м2 жилая + 862,41 м2 нежилая), соответственно стоимость 1 м2 жилой/нежилой площади составляет 28 910,23 руб./м2. На основании вышеизложенного следует, что фактическая стоимость квартиры составляет 1 754 850,96 руб. (60,7 м2* 28 910,23 руб./м2).

Условия договора, изложенные в разделе "Объект долевого строительства предоставляется со следующей отделкой" приложении Номер изъят к договору, ущемляют права потребителя по сравнению с правилами, установленными законам или иными правовым актами РФ в области защиты прав потребителей.

Пункт 1 приложения противоречит нормам, установленным законодательно, его условия влекут угрозу жизни и здоровью потребителя. Пункт 2 договора не содержит надлежащей информации о системе, о ее сроке службы и материалах, которые будут использованы при устройстве системы отопления - такие условия ущемляют права потребителя и позволяют застройщику сделать работу по своему выбору. Пункт 3 исключает удовлетворение требований шумоизоляции, стены квартиры без изоляционных (отделочных) работ (штукатурка, шпатлевка, обойные работы) влекут нарушение качества воздуха; условия пункта вводят потребителя в заблуждение - не указан класс поверхности бетона и качество штукатурки. Пункты 4,6,13 исключают удовлетворение требований технических регламентов в результате применения которых обеспечивается требования, предъявляемые к чистоте воздуха и к защите строительных конструкций от коррозии. Пункт 5 не удовлетворяет обязательным требованиям технических регламентов. Дополнительно отсутствуют указания о конструктивной звукоизоляции. Пункты 7, 8, 9, 12 недействительны в силу закона, отсутствие перегородок влечет нарушение обязательных требований технических регламентов, санитарно-эпидемиологических требований.

Истец просил признать противоправными действия о введении потребителя в заблуждение путем предоставления недостоверной информации о качестве товара и его цене, нарушении требований технических регламентов, включении в договор условий ущемляющих права потребителя, признать договор Номер изъят участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 23.01.2019 недействительным в части, применить последствия недействительности - исключить п. 3.5 договора, главы "Объект долевого строительства предоставляется со следующей отделкой" приложения Номер изъят к договору Номер изъят участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 23.01.2019, уменьшить цену договора с 4 210 290 руб. до 1 754 850,96 руб., взыскать в качестве последствий недействительности п.3.1. договора Номер изъят участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 23.01.2019 денежную сумму в размере 100 000 руб., признать переданный по договору объект непригодным для проживания, взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 439 973,76 руб., стоимость устранения недостатков в размере 350 000 руб., неустойку в размере 1 % от 350 000 руб. за неисполнение требования потребителя за каждый день просрочки с 10.03.2020, компенсацию морального вреда 15 000 руб., штраф.

Решением Октябрьского районного суда г.Иркутска от 21.12.2020 исковые требования ПОО Иркутской области "За Граждан" в интересах Фадеевой И.В. удовлетворены частично.

С ООО СК "Центральный парк" в пользу Фадеевой И.В. взыскана стоимость устранения недостатков 31 168 руб., неустойка 15 000 руб., компенсация морального вреда 5000 руб., штраф 12 792 руб.

С ООО СК "Центральный парк" в пользу ПОО Иркутской области "За Граждан" взыскан штраф в размере 12 792 руб.

С ООО СК "Центральный парк" в доход муниципального образования г. Иркутска взыскана госпошлина в размере 1885,04 руб.

В удовлетворении исковых требований в большем объеме отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца ПООИО "За граждан" Муклинов С.Х. просит решение суда проверить в полном объеме на нарушение материальных и процессуальных прав, решение суда отменить, принять по делу новое решение.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что решение является незаконным, необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, с нарушением единообразия судебной практики.

Приводя многочисленные нормы действующего законодательства в сфере жилищного законодательства, защиты прав потребителей и строительства многоквартирных домов, указывает, что потребитель наделен правом оспаривать существенные условия договора, а именно его цену, по основаниям несоответствия информации, которая содержится в проектной декларации, а также по основаниям условий, которые ущемляют права потребителя.

Полагает, что в материалах дела имеются доказательства того, что переданный объект договора долевого участия не соответствует условиям договора, в связи с чем, имеются основания для предъявления требований о соразмерном уменьшении цены договора.

Указывает, что имеющееся в материалах дела экспертное заключение является недопустимым доказательством, поскольку объем произведенных исследований недостаточен для выводов, выводы не следуют из результатов исследования.

Заявитель жалобы указывает необоснованный отказ суда в назначении по делу повторной и дополнительной судебной экспертизы. Кроме того, апеллянт ссылается на то, что судом не рассмотрены требования о взыскании неустойки.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения,

(данные изъяты)

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие истца, признав его извещение надлежащим.

Заслушав доклад судьи Иркутской областного суда Шишпор Н.Н., объяснения представителя процессуального истца Муклинова С.Х., поддержавшего жалобу, представителя ответчика Трикоз Н.А., полагавшую, что основания для отмены или изменения решения суда отсутствуют, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, с учетом ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

В соответствии со ст. 4 (части 1, 3, 4) Федерального закона РФ от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор (в том числе) должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2).

Как следует из материалов дела и установлено судом, 23.01.2019 между ООО СК "Центральный парк" (застройщик) и Фадеевой И.В. (участник долевого строительства) заключен договор Номер изъят участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее - договор Номер изъят от 23.01.2019 г.), объектом которого является двухкомнатная квартира, условный номер на время строительства 51, общей площадью, в т.ч. площадь лоджии с понижающим коэффициентом 0,5 - 63,44 кв.м.

Цена объекта долевого строительства по настоящему договору составляет 4 210 290 рублей ( п. 3.1).

15.11.2019 между ООО СК "Центральный парк" и Фадеевой И.В. был подписан акт приема-передачи, по которому застройщик передал, а участник принял двухкомнатную квартиру Номер изъят, общей приведенной площадью, в том числе площадью лоджии с понижающим коэффициентом 0,5 - 64,2 кв.м.

Полагая свои права нарушенными установлением цены договора не в соответствии с проектной декларацией, истцом предъявлены требования о признании противоправными действий ответчика, связанных с введением истца в заблуждение путем предоставления недостоверной информации о качестве товара и его цене, уменьшении цены договора с 4 210 290 руб. до 1 754 850,96 руб., а также о применении последствий недействительности части сделки (п. 3.1 договора) в виде взыскания в пользу истца 100 000 руб.

Разрешая указанные требования, суд, руководствуясь ст. ст. 421, 422, 424, 431 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 2, 4, 5, 18 Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", пришел к выводу об отказе в их удовлетворении.

Проанализировав вышеуказанные нормы материального права, суд отклонил доводы истца, ссылающегося на положения ч. 2 ст. 18 Федерального закона N 214-ФЗ, как основанные на неправильном толковании норм материального права.

Выводы суда подробно мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на правильном применении норм материального права, оснований для их переоценки судебная коллегия не усматривает.

Доводы истца, рассчитавшего стоимость одного квадратного метра объекта долевого строительства в размере 22 637,87 руб. исходя из общей площади зданий и общей стоимости строительства, суд обоснованно отклонил, как основанные на неверном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, указав, что договором не установлена цена одного квадратного метра объекта долевого строительства, а определена общая цена 4 210 290 руб., что не противоречит положениям ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ, что в расчете истца не учтена площадь лоджий, веранд, балконов, террас, с понижающими коэффициентами, расчет произведен в общей совокупности значений общей площади строительства и стоимости строительства, что противоречит положениям ст. 5 и 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, ст. 421 Гражданского кодекса РФ в связи с чем, отказал в удовлетворении требований о признании недействительным п. 3.1 договора, применении последствий недействительности части сделки в виде уменьшения цены договора с 4 210 290 руб. до 1 754 850,96 руб., а также производных требований о взыскании в качестве последствий недействительности п. 3.1 договора денежной суммы 100 000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами 493 973,76 руб.

Судебная коллегия с выводами суда соглашается, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела, содержанию доказательств, основаны на правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

По смыслу положений ст. 21 Федерального закона N 214-ФЗ стоимость строительства объекта недвижимости, указываемая в проектной декларации, является планируемой, действующее законодательство не возлагает на застройщиков обязанности по достижению данного планового показателя; проектная (планируемая) стоимость создания объекта может меняться в ходе строительства, в том числе в связи с наличием разнообразных факторов рыночной экономики, длительности строительства. Таким образом, доводы истца относительно несоответствия цены договоров планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации, судебная коллегия отклоняет, как не основанные на законе.

Иная позиция заявителя, изложенная в жалобе, основана на неверном понимании положений ст. ст. 5, 21 Федерального закона N 214-ФЗ, не является основанием для отмены решения суда.

Положения Федерального закона N 214-ФЗ не включают в предмет правового регулирования порядок установления цены на объекты долевого строительства. Цена договора определятся по соглашению сторон, в том числе с учетом рыночных факторов.

Отказывая в удовлетворении исковых требований об исключении из договора п. 3.5 и главы "Объект долевого строительства передается со следующей отделкой" Приложения Номер изъят к договору, суд, проанализировав оспариваемые условия договора, руководствуясь положениями ст.ст. 8, 307, 309, 310 Гражданского кодекса РФ пришел к правильному выводу о том, что пунктом 3.5 договора установлена ответственность дольщика за ненадлежащее исполнение последним обязательств по оплате (порядку оплаты) цены объекта, что указанное условие соответствует требованиям закона об исполнении сторонами взаимных обязательств и прав дольщика не нарушает.

Оценивая доводы иска о том, что условия договора, изложенные в главе "Объект долевого строительства передается со следующей отделкой" Приложения Номер изъят к договору ущемляют права потребителя, поскольку допускают передачу объекта без проведения отделочных работ, что делает его непригодным для проживания, суд, руководствуясь положениями Жилищного кодекса РФ, Федеральным законом "О техническом регулировании", ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, правильно указал, что ответчику, завершившему строительство жилого дома в соответствии с проектной документацией, выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что свидетельствует о соблюдении национальных стандартов и сводов правил, предъявляемых к данному объекту, что условие договора о передачи квартиры без "чистовой отделки" не противоречит положениям ст. 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, что доказательств, подтверждающих наличие в жилом помещении недостатков, которые бы препятствовали его использованию по назначению, не представлено.

Правильно истолковав положения ст. 178 Гражданского кодекса РФ, суд пришел к верному выводу о недоказанности истцом обстоятельств того, что Фадеева И.В. была введена в заблуждение при предоставлении ей информации относительно качества товара и его цены, поскольку при заключении договора она была ознакомлена с проектной документацией (п. 1.2) и характеристиками объекта, указанными в Приложении Номер изъят.

Доводы жалобы о том, что переданный по договору объект не отвечает критериям жилого помещения, являются несостоятельными, поскольку противоречат положениям гражданского законодательства о свободе договора, а также условиям заключенного договора, содержащего согласованные сторонами характеристики помещения, не предусматривающие выполнение "чистовой отделки".

Доводы жалобы относительно передачи объекта не соответствующего условиям договора в части лоджии, что является основанием для уменьшения цены договора, судебная коллегия отклоняет.

Договором от 23.01.2019 предусмотрено передача квартиры с лоджией площадью 6,77 кв.м. (общая приведенная площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,5 63,44 кв.м.). Согласно акту приема-передачи квартиры от 15.11.2019, истцу передана квартира с лоджией площадью 7 кв.м., фактическая общая приведенная площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,5 составила 63,44 кв.м., что соответствует условиям договора и в силу положений п. 3.7 договора не влечет изменения цены.

В целях проверки доводов истца о наличии в переданной квартире строительных недостатков судом была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "СибРегионЭксперт+" ФИО8

В заключении судебной строительно-технической экспертизы Номер изъят от 30.10.2020 экспертом ФИО8 отражены следующие недостатки объекта: трещина на полу шириной раскрытия до 2 мм. и длинной до 400 мм., стоимость устранения недостатка 680,46 руб.; несоответствие установленных в квартире стальных конвекторов (радиаторы) по размерам, предусмотренным проектом Номер изъят. в количестве 3 штук, стоимость их замены составляет 30 488,15 руб.

Иных недостатков объекта исследования экспертом не установлено, в том числе в связи с невозможностью проверки качества выполненных работ по установке армокаменных конструкций перегородок санузлов, вентиляционных шахт, заделок проемов и подоконных зон, устройству закладных деталей, без демонтажа штукатурного покрытия по причине несогласия стороны истца на применение разрушающих методов исследования.