Дата принятия: 10 января 2019г.
Номер документа: 33-5231/2018, 33-116/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЛАДИМИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 января 2019 года Дело N 33-116/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Якушева П.А.,
судей Закатовой О.Ю., Кутовой И.А.,
при секретаре Крисько В.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 10 января 2019 года гражданское дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "УК ЛЮКС" на решение Ленинского районного суда города Владимира от 11 октября 2018 года, которым с общества с ограниченной ответственностью "УК ЛЮКС" взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды от 01.07.2015 за период с сентября 2017 года по июнь 2018 года в пользу Михайлова Евгения Евгеньевича в сумме 501 033 руб., пени в размере 369 511руб. 83 коп., в возврат государственной пошлины 11 905руб. 45 коп., в пользу Герасимовой Людмилы Анатольевны в сумме 501 033 руб., пени в размере 369 511руб. 83 коп., в возврат государственной пошлины в размере 11 905 руб. 45 коп.
Заслушав доклад судьи Закатовой О.Ю., объяснения представителей ООО "УК ЛЮКС" Аверина А.В., Прохоровой Е.Л., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя Михайлова Е.Е. и Герасимовой Л.А. -Волошиной Я.Н., возражавшей относительно удовлетворения доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Михайлов Е.Е. и Герасимова Л.А. обратились в суд с иском к ООО "УК ЛЮКС" о взыскании задолженности по арендной плате нежилого помещения по договору от 01.07.2015 за период с августа 2017 года по июнь 2018 года, неустойки за просрочку платежей и возврат государственной пошлины.
В обоснование своих требований указали, что за ответчиком числится задолженность по арендной плате за пользование нежилым помещением, расположенным по адресу: ****
Производство по делу в части требований о взыскании задолженности за август 2017 года прекращено отдельным определением суда при наличии иного судебного решения о взыскании арендной платы за указанный период.
В судебном заседании представитель истцов Волошина Я.Н. исковые требования Михайлова Е.Е. и Герасимовой Л.А. поддержала и просила их удовлетворить.
Представитель ответчика ООО "УК ЛЮКС" и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Зайцева М.А. - Левичева О.Е. иск не признала. Суду пояснила, что спорное помещение освобождено ответчиком осенью 2017 года.
Судом постановлено указанное выше решение, на которое ООО "УК ЛЮКС" принесена апелляционная жалоба.
В апелляционной жалобе ООО "УК ЛЮКС" просит решение суда отменить, в иске Михайлову Е.Е. и Герасимовой Л.А. отказать. Заявитель настаивает на том, что 20.10.2017 общество освободило нежилое помещение, принадлежащее истцам, что подтверждается допустимыми доказательствами по делу и пояснениями самих собственников, которые препятствовали ответчику переезжать в другое арендованное помещение. Данный факт признан судом, но не получил юридической оценки. Усматривает в действиях истцов злоупотребление своими правами, которые присутствовали при освобождении ответчиком нежилых помещений 20.10.2017, что сопровождалось конфликтом, который был предметом разбирательства в правоохранительных органах и после этого сознательно не использовали в течение длительного времени свое имущество, не проявляли должную заботу и не обеспечивали сохранность своего имущества. Отсутствие акта ООО "УК ЛЮКС" об освобождении нежилых помещений при наличии конфликтных отношений между сторонами, не может быть единственным основанием для взыскания арендных платежей и штрафных санкций. Суду было сообщено, что с 20.10.2017 ответчик арендует нежилое помещение по иному адресу: ****.
Апелляционное рассмотрение дела на основании части 3 статьи 167 ГПК РФ проведено в отсутствие истцов Михайлова Е.Е., Гавриловой Л.А., а также третьего лица Зайцева М.А., поскольку имеются сведения о надлежащем их извещении заблаговременно, телефонограммами о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.
Судебная коллегия, рассмотрев материалы дела, проверив соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и правильность применения судом норм материального и процессуального права при вынесении решения, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Исходя из положений статей 606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из материалов дела следует, что Михайлову Е.Е., Герасимовой Л.А. и Зайцеву М.А. принадлежит на праве общей долевой собственности, каждому по **** доли в праве, нежилое помещение площадью 443 кв.м по адресу: ****, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 04.07.2015.
01.07.2015 между Михайловым Е.Е., Герасимовой Л.А. и Зайцевым М.А., как арендодателями и ООО "УК ЛЮКС" как арендатором заключен договор аренды нежилых помещений, общей площадью 443 кв.м, расположенных по адресу: ****, со сроком действия по 01.07.2016. Арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца за следующий отчетный период путем перечисления денежных средств на расчетный счет каждого арендодателя в размере 50 103 руб. 30 коп., либо путем выдачи наличных денежных средств через кассу предприятия.
По условиям договора аренды (п. 4.3) при неуплате и недоплате арендатором платежей в установленные договором сроки, начисляются пени в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Факт передачи Михайловым Е.Е., Герасимовой Л.А. и Зайцевым М.А. указанного нежилого помещения в аренду ООО "УК ЛЮКС" подтверждается передаточным актом на помещения от 01.07.2015, подписанным сторонами.
Решением Ленинского районного суда г.Владимира от 13.03.2018, вступившим в законную силу 14.06.2018, с ООО "УК "ЛЮКС" в пользу Михайлова Е.Е. и Герасимовой Л.А. взыскана задолженность по договору аренды нежилого помещения от 01.07.2015 за период с июля 2015 года по август 2017 года. В удовлетворении требований ООО "УК "ЛЮКС" и ООО "БЭСТстрой" к Михайлову Е.Е. и Герасимовой Л.А. о признании договора аренды от 01.07.2015 незаключенным, отказано.
Разрешая спор, суд исходил из сложившихся арендных отношений между истцами и ответчиком, которые продолжились после окончания срока действия договора аренды, то есть после 17.06.2016, поскольку ни одна из сторон не заявила о его расторжении. К такому выводу суд пришёл с учетом обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением суда от 13.03.2018, которое суд признал преюдициальным для разрешения настоящего спора.
Отвергая доводы ООО "УК ЛЮКС" об освобождении нежилых помещений 20.10.2017, полагая недоказанным факт передачи арендодателям арендованного имущества при отсутствии акта приема-передачи, суд взыскал задолженность по арендной плате с сентября 2017 года по июнь 2018 года и неустойку от просроченной суммы за указанный период, что составило суммы по 501 033 руб. и 369 511 руб.83 коп. в пользу каждого из истцов.
Между тем с выводами суда о периоде просрочки по арендным платежам и отсутствии доказательств освобождения ответчиком нежилых помещений и расторжения договора аренды, не может согласиться судебная коллегия, поскольку они сделаны без учета всех значимых по делу обстоятельств, с нарушением норм материального и процессуального права.
В соответствии со статьями 606, 614, 622, пунктами 1, 2 статьи 655 ГК РФ у арендатора до возврата арендуемого имущества сохраняется обязанность по внесению арендной платы в размере, предусмотренном договором.
В силу статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Применительно к приведенным нормам материального и процессуального права арендодатель должен доказать наличие задолженности по арендным платежам, использование арендатором арендованного имущества после расторжения договора аренды, а арендатор должен доказать факт возврата арендованного имущества и соблюдение порядка расторжения договора.
При рассмотрении дела ответчик приводил доводы о том, что нежилые помещения по адресу: **** были им освобождены 20.10.2017. В подтверждение своей позиции ссылался на уведомления, направленные в адрес истцов от 18.09.2017 и от 22.09.2017, в которых он ставил арендодателя в известность о расторжении договора аренды и предлагал истцам присутствовать при освобождении указанных помещений; на проверочный материал правоохранительных органов по поводу конфликтной ситуации 20.10.2017 между собственниками и сотрудниками ООО " УК ЛЮКС" при освобождении нежилых помещений по адресу: ****; на договор аренды ООО "УК ЛЮКС" нежилых помещений по адресу: ****, заключенный 20.10.2017 с ООО "Гласстекс"; на изменения юридического адреса в ЕГРЮЛ, внесенные 13.11.2017 в отношении юридического адреса общества.
Так, исходя из ответа УМВД России по г. Владимиру от 26.09.2018 по факту поступивших заявлений Михайлова Е.Е. и Шмелевой М.Г. следует, что 20.10.2017 произошёл конфликт при вывозе ООО "УК ЛЮКС" из нежилого помещения по адресу: **** мебели между собственниками помещения и арендаторами. По результатам проверки материалы были переданы в прокуратуру г. Владимира.
Проанализировав данные доказательства, судебная коллегия полагает, что 20.10.2017 имело место фактическое освобождение ООО "УК ЛЮКС" нежилых помещений, находящихся у него в аренде в присутствии собственников имущества.
Вывод суда об отсутствии со стороны ответчика надлежащего уведомления истцов о расторжении договора аренды от 01.07.2015, противоречит материалам дела.
Такое уведомление от 18.09.2017, от 22.09.2017 направлялось в адрес истцов курьерской почтой 19.09.2017 и 22.09.2017, что подтверждается почтовыми квитанциями. Факт не вручения уведомления получателям по причине их отсутствия по указанным адресам, на что сослался представитель почтовой связи в своем письме от 03.10.2018, не свидетельствует о несоблюдении арендатором установленного законом порядка расторжения договора аренды.
Статьей 655 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Однако отсутствие такого акта бесспорно не свидетельствует о продолжении арендных отношений и обязанности арендатора оплачивать арендные платежи.
Установление факта возврата имущества из аренды связано с применением нормы статьи 622 ГК РФ, согласно которой при прекращении договора аренды на арендатора возлагается обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Таким образом, акт приема-передачи помещения не является единственным допустимым доказательством возврата имущества арендодателю. Установлению подлежит факт прекращения арендных отношений и возврат имущества арендодателю.
Материалами дела подтверждается, что освобождение ответчиком арендованного имущества в связи с прекращением арендных отношений имел место 20.10.2017 в присутствии всех трех собственников, что не отрицали истцы в судебном заседании. При такой ситуации собственники не вправе были уклоняться от принятия арендованного имущества. Проявляя должную заботу и осмотрительность, при отсутствии препятствий с этого времени во владении нежилым помещением, они имели право по своему усмотрению распорядиться этим помещением, например, вновь сдать его в аренду.
Как следует из закона, оформление акта приема-передачи лежит как на арендаторе, так и арендодателе, поэтому не подписание сторонами акта приема-передачи, при фактическом освобождении арендатором нежилых помещений, и не использовании их после 20.10.2017, не свидетельствует о продолжении этих отношений и неисполнении арендатором обязанности по возврату арендованного имущества.
Поэтому, вывод суда о наличии оснований для взыскания арендной платы, за предъявленный истцами период, ввиду отсутствия передаточного акта, подписанного сторонами, противоречит фактическим обстоятельствам дела и статье 622 ГК РФ.
С учетом изложенного, судебная коллегия находит, что решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит изменению.
Поскольку договор аренды нежилых помещений от 01.07.2015, заключенный между Михайловым Е.Е., Герасимовой Л.А., Зайцевым М.А. (арендодатели), и ООО "УК ЛЮКС" (арендатор) прекратил свое действие 20.10.2017 путем освобождения ООО "ЛЮКС" занимаемых нежилых помещений, то размер задолженности по арендной плате и штрафным санкциям у ООО "УК ЛЮКС" составит период не с сентября 2017 по июнь 2018 года, как посчитал суд, а с 01.09.2017 по 20.10.2017 исходя из следующего расчета: с 01.09.2017 по 30.09.2017 размер арендной платы 50 103руб. 30коп., с 01.10.2017 по 20.10.2017 - 32 324 руб. 71 коп. (50 103,30:31х20). Итого за период с 01.09.2017 по 20.10.2017 размер задолженности по арендной плате составит сумму 82 428 руб. 01 коп., размер штрафных санкций в виде неустойки по 0,5% за каждый день просрочки составит 20 607 руб. (82 428,01х50 дней х 0,5%) в пользу каждого из истцов.
Законных оснований для взыскания с ООО "УК ЛЮКС" в пользу истцов платы за пользование нежилыми помещениями по договору аренды с 21.10.2017 по июнь 2018, как в виде арендной платы, так и в виде упущенной выгоды, а также штрафных санкций, судебная коллегия не усматривает.
В связи с изменением размера сумм, подлежащих взысканию в пользу истцов, в силу ст. 98 ГПК РФ и ст. 333.19 НК РФ подлежит изменению и размер государственной пошлины, подлежащий возврату истцам, как стороне по делу в пользу которой разрешился спор, что составит по 3260 руб. 70 коп. каждому.
Руководствуясь п.2 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Владимира от 11 октября 2018 года изменить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "УК ЛЮКС" в пользу Михайлова Евгения Евгеньевича и Герасимовой Людмилы Анатольевны задолженность по арендной плате по договору от 01.07.2015 за период с 01.09.2017 по 20.10.2017 по 82 428 руб. 01 коп. в пользу каждого; неустойку за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 01.09.2017 по 20.10.2017 по 20 607 руб. в пользу каждого, а также в возврат государственной пошлины по 3260 руб. 70 коп. каждому.
В остальном апелляционную жалобу ООО "УК ЛЮКС" оставить без удовлетворения.
Председательствующий Якушев П.А.
Судьи Закатова О.Ю.
Кутовая И.А.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
