Дата принятия: 14 ноября 2018г.
Номер документа: 33-5224/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 ноября 2018 года Дело N 33-5224/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего: Шевченко С.В.,
судей: Шкарупиной С.А., Яковлева Н.А.,
при секретаре: Чика О.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Крюковой Татьяны Александровны на решение Светловского городского суда Калининградской области от 22 августа 2018 года, которым исковые требования прокурора г. Светлого Калининградской области в защиту интересов муниципального образования "Светловский городской округ" Калининградской области к Крюковой Т.А. о признании права аренды земельного участка прекращенным, о возврате земельного участка удовлетворены:
признано право аренды Крюковой Татьяны Александровны на земельный участок с кадастровым номером N с разрешенным видом использования "для строительства административного здания со встроенными нежилыми помещениями", общей площадью <данные изъяты> кв.м., адрес ориентира: <адрес>, прекращенным с 21 декабря 2017 года;
возложена обязанность на Крюкову Татьяну Александровну освободить и передать администрации МО "Светловский городской округ" земельный участок с кадастровым номером N, с разрешенным видом использования "для строительства административного здания со встроенными нежилыми помещениями", общей площадью <данные изъяты> кв.м., адрес ориентира: <адрес>.
Заслушав доклад судьи Шкарупиной С.А., объяснения Крюковой Т.А., её представителя Любченко А.В., представителя администрации МО "Светловский городской округ" Малиновской С.П., поддержавших доводы апелляционной жалобы, прокурора Маркеловой Г.И., полагавшей решение законным и обоснованным, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Прокурор г. Светлого Калининградской области обратился в суд с вышеназванным иском, в обоснование которого указал, что в ходе проведенной прокурорской проверки было установлено, что по результатам проведенного аукциона 25 декабря 2012 года между администрацией МО "Светловский городской округ" и Крюковой Т.А. был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N с разрешенным видом использования "для строительства административного здания со встроенными нежилыми помещениями", общей площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 60 м. от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: <адрес>, сроком с 21 декабря 2012 года по 20 декабря 2017 года.
В период действия договора ответчик ненадлежащим образом выполняла свои обязательства по внесению арендных платежей в период с 01 января 2013 года по 18 декабря 2017 года, вследствие чего администрацией в адрес ответчика направлено требование о погашении задолженности в месячный срок с даты получения претензии.
При таком положении, ссылаясь на пункт 6.2 Договора, статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на то, что заключение договора аренды на новый срок невозможно без проведения торгов в силу положений пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, прокурор полагал, что с 21 декабря 2017 года действие договора аренды прекращено.
Поскольку в нарушение пункта 6.7 Договора аренды и статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок не возвращен арендодателю, прокурор с учетом окончательной правовой позиции по делу просил признать право аренды Крюковой Т.А. на вышеуказанный земельный участок прекращенным с 21 декабря 2017 года; обязать Крюкову Т.А. освободить и передать данный земельный участок в распоряжение администрации МО "Светловский городской округ" Калининградской области.
Рассмотрев дело, суд вынес изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе, дополнении к ней Крюкова Т.А. просит решение отменить и вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на то, что судом не дана правовая оценка её доводам о том, что в силу положений части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка считается заключенным на неопределенный срок, о чем на её имя орган местного самоуправления выдал справку от 28 декабря 2017 года.
Также полагает, что при разрешении спора суд неправильно применил нормы материального права и не принял во внимание правовую позицию высших судебных инстанций Российской Федерации. По мнению заявителя, исходя из даты заключения договора аренды, на спорные правоотношения положения статей 39.6 и 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не распространяются. При этом положения части 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции действовавшей на дату заключения договора аренды, в совокупности с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяют продлить договор аренды на неопределенный срок.
В судебное заседание представители Управления Росреестра по Калининградской области, КБ "Энерготрансбанк" (АО) не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, с заявлениями об отложении судебного заседания не обращались.
С учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие указанных лиц.
Проверив материалы дела в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Таких нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции допущено не было.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов настоящего дела и материалов гражданского дела N 2-161/2018 (по иску администрации МО "Светловский городской округ" Калининградской области к Крюковой Т.А. о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору), по результатам проведенного администрацией МО "Светловский городской округ" Калининградской области 21 декабря 2012 года аукциона (открытых торгов) с Крюковой Т.А. 25 декабря 2012 года был заключен договор N купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 60 м. от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: <адрес>; кадастровый номер N; площадь земельного участка <данные изъяты> кв.м.; разрешенное использование - для строительства административного здания со встроенными нежилыми помещениями; обременения и ограничения по использованию отсутствуют; границы земельного участка указаны в кадастровом паспорте от 17 марта 2009 года; срок договора - пять лет; размер арендной платы в год - 13070,40 рублей. Цена данного права на заключение договора составила 3600000 рублей.
В этот же день между администрацией МО "Светловский городской округ" Калининградской области (арендодатель) и Крюковой Т.А. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N, по условиям которого арендатор приняла в аренду вышеуказанный земельный участок на срок с 21 декабря 2012 года по 20 декабря 2017 года.
В соответствии с пунктами 6.2 и 6.7 названного договора его действие прекращается по окончании вышеуказанного срока либо в любой другой срок по соглашению сторон, при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.
В установленном законом порядке 12 апреля 2013 года проведена государственная регистрация договора аренды земельного участка.
В нарушение условий достигнутого между администрацией СО "Светловский городской округ" Калининградской области и Крюковой Т.А. договора аренды земельного участка последней обязательства по уплате арендных платежей исполнялись ненадлежащим образом (за весь период аренды уплачено единожды 21 ноября 2016 года 440000 рублей), что явилось основанием для направления 18 декабря 2017 года в адрес арендатора претензии о погашении задолженности в сумме 146161,60 рублей и пени в сумме 63561,80 рублей в месячный срок с даты получения этой претензии, а впоследствии для обращения 20 марта 2018 года в Светловский городской суд Калининградской области с иском о взыскании указанной задолженности и пени (гражданское дело N 2-161/2018).
Оплата задолженности по арендным платежам Крюковой Т.А. была осуществлена только в ходе судебного разбирательства по гражданскому делу N 2-161/2018, а именно - 18 апреля 2018 года.
Также судом установлено и не оспаривается стороной ответчика, что в период установленного договором аренды срока его действия земельный участок в соответствии с его разрешенным видом использования арендатором освоен не был: как по состоянию на 20 декабря 2017 года, так и на дату обращения прокурора в суд с настоящим иском, на указанном земельном участке строительство здания начато не было.
Установив такие обстоятельства, правильно применив нормы материального права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для признания права аренды Крюковой Т.А. на спорный земельный участок прекращенным с 21 декабря 2017 года и для возложения на неё обязанности по возврату этого участка администрации МО "Светловский городской округ" Калининградской области.
Доводы апелляционной жалобы Крюковой Т.А. не содержат правовых оснований к отмене решения суда, основаны на неправильном толковании ранее действовавшего и действующего в настоящее время законодательства Российской Федерации.
Так, согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно пункту 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Вышеприведенный пункт 6.2. договора аренды земельного участка N 85 от 25 декабря 2012 года содержит четкое и не подлежащее различному толкованию условие о прекращении действия договора аренды по истечении срока его действия.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, пункт 6.5. договора не содержит указание о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок. Не предусмотрены договором и какие-либо иные условия о продлении действия этого договора, в том числе, в отсутствие возражений со стороны арендодателя на неопределенный срок.
В связи с изложенным суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в рассматриваемом случае между администрацией МО "Светловский городской округ" Калининградской области и Крюковой Т.А. заключен договор аренды сроком действия с 21 декабря 2012 года по 20 декабря 2017 года, соответственно, арендные отношения между ними прекратились 21 декабря 2017 года.
В установленном законом порядке новый договор аренды спорного земельного участка между названными сторонами не заключен, с соответствующим заявлением Крюкова Т.А. в уполномоченный орган местного самоуправления не обращалась. А поскольку договор аренды N от 25 декабря 2012 года прекращен, то у арендатора в силу пункта 6.7. договора возникла обязанность по возврату спорного земельного участка администрации МО "Светловский городской округ" Калининградской области.
При таких обстоятельствах и в отсутствие в материалах дела доказательств добровольного возврата арендатором земельного участка в распоряжение органа местного самоуправления исковые требования прокурора о возложении соответствующей обязанности на Крюкову Т.А. удовлетворены судом первой инстанции на законных основаниях.
Что же касается доводов стороны ответчика о возобновлении договора аренды земельного участка на тех же условиях на неопределенный срок в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, то при разрешении настоящего спора суд первой инстанции правомерно исходил из того, что к спорным правоотношениям положения приведенной нормы материального права применению не подлежат.
Так, земельным законодательством Российской Федерации как на момент заключения вышеуказанного договора аренды земельного участка, так и на момент прекращения его действия, регламентирован специальный порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом предоставление таких земельных участков в аренду с использованием публичных процедур, установленных Земельным кодексом Российской Федерации, соответствует принципам эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков, гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности.
Исходя из требований ранее действовавшего закона (статьи 30, 38 Земельного кодекса Российской Федерации), рассматриваемый договор аренды земельного участка заключен с Крюковой Т.А. по результатам аукциона (открытых торгов).
С 01 марта 2015 года в силу пункта 1 стать 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов с гражданами и юридическими лицами, являющимися арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.
В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 29 мая 2018 года N 1201-О, положение пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации об отсутствии у арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов направлено на обеспечение справедливого баланса публичных и частных интересов, а также на предотвращение злоупотреблений при предоставлении в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
С учетом приведенных положений действующего законодательства Российской Федерации в спорном случае основания для заключения с Крюковой Т.А. нового договора земельного участка, относящегося к категории земель населенного пункта, с видом разрешенного использования - "для строительства административного здания со встроенными нежилыми помещениями", без проведения торгов отсутствуют.
Кроме того, как следует из установленных по делу обстоятельств, на момент истечения срока действия аренды, объектов незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, также не имелось (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве условия возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок определен случай, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановлений Пленума ВАС Российской Федерации от 25 января 2013 года N 13, от 25 декабря 2013 года N 98) разъяснено следующее.
В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку в спорном случае, как на момент заключения вышеназванного договора аренды земельного участка, так и на момент истечения срока его действия, существовали требования закона об обязательном проведении торгов, то договор аренды не мог быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 261 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Предъявляя в материалы дела справку от 28 декабря 2017 года N, выданную начальником Управления недвижимости администрации МО "Светловский городской округ" Калининградской области, стороны сделки по существу пытаются подменить заключенный по результатам торгов срок аренды земельных участков, что обоснованно не принято судом первой инстанции во внимание при разрешении настоящего спора.
При указанных выше обстоятельствах Крюкова Т.А., по утверждению которой в настоящее время собран пакет документов, позволяющих начать строительство административного здания, не лишена возможности заключить новый договор аренды спорного земельного участка на торгах согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы о том, что вышеприведенные нормы, вступившие в силу с 01 марта 2015 года, не имеют обратной силы и не могут применяться к арендным правоотношениям сторон, возникшим до указанной даты, не основаны на законе.
Из пункта 2 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации усматривается, что акт гражданского законодательства к отношениям, возникшим до введения его в действие, применяется к правам и обязанностям, которые возникнут после введения в действие такого акта.
По настоящему делу спорными являются правоотношения сторон договора аренды, возникшие после 20 декабря 2017 года и направленные на продление срока действия этого договора, то есть волеизъявление арендодателя и арендатора направлено на изменение прав и обязанностей сторон в части продления их взаимоотношений после 01 марта 2015 года. Подобное может иметь место только в рамках действующего законодательства.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в апелляционной жалобе Крюковой Т.А. не приведено доводов, которые могли бы быть расценены в качестве правовых оснований для отмены судебного решения.
При принятии обжалуемого Крюковой Т.А. решения судом первой инстанции правильно установлены юридически значимые для дела обстоятельства, произведена полная и всесторонняя оценка исследованным в судебном заседании доказательствам, применены нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, и постановлено законное и обоснованное решение в соответствии с требованиями процессуального законодательства.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, не установлено.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Светловского городского суда Калининградской области от 22 августа 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
