Дата принятия: 09 ноября 2021г.
Номер документа: 33-5205/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 ноября 2021 года Дело N 33-5205/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе
председательствующего Алферовой Г.П.
судей Уосис И.А., Алексенко Л.В.
при секретаре Быстровой Н.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании 09 ноября 2021 года апелляционную жалобу администрации городского округа "Город Калининград" на решение Центрального районного суда г.Калининграда от 22 июля 2021 года по гражданскому делу по иску администрации городского округа "Город Калининград" к Золотову Денису Глебовичу, Ротановой Виолетте Альгиманто, Анкудиновой Людмиле Дмитриевне, Ракчееву Денису Витальевичу, Стайсткалн Ольге Игоревне, Веселкову Сергею Викторовичу, Князевой Дарье Валериевне, Бойченко Нине Иосифовне, Дашковской Елене Александровне о признании незаключенными договоров купли-продажи, признании отсутствующим права собственности на имущество, исключении из ЕГРН записей о праве собственности.
Заслушав доклад судьи Уосис И.А., пояснения представителя администрации городского округа "Город Калининград" Суслина О.Е., поддержавшего апелляционную жалобу, возражения представителя Золотова Д.Г. - Карманович Е.С., Ротановой В.А., Веселкова С.В., Дашковской Е.А., полагавших решение подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Администрация городского округа "Город Калининград" обратилась в суд с иском, указав, что постановлением администрации от 25.07.2012 г. N 1383 территория в границах ул.Станочная - Радищева - пр.Победы г.Калининграда включена в состав застроенных территорий, подлежащих развитию. Определением Арбитражного суда Калининградской области от 28.03.2012 г. утверждено мировое соглашение, на основании которого 26.07.2012 г. с ООО "Алькона" заключен договор о развитии застроенных территорий.
Заключением межведомственной комиссии от 08.02.2013 г. многоквартирный дом <адрес> по ул.Станочной в г.Калининграде признан аварийным и подлежащим сносу. 20.03.2013 г. администрацией издано постановление N 302 "Об отселении физических лиц из многоквартирного дома <адрес> по ул.Станочной в г.Калининграде, признанного аварийным и подлежащим сносу".
Во исполнение обязательств по мировому соглашению администрация вынесла постановление от 29.03.2019 г. N 270 об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирном доме <адрес> по ул.Станочной в г.Калининграде, тогда как ООО "Алькона" свои обязательства по договору не исполнило. При этом, ООО "Алькона" реализовало все квартиры во вновь построенном для расселения дома по ул.Станочной многоквартирном доме <адрес> по пр. Победы в г.Калининграде в пользу третьих лиц. В результате чего, дом по ул.Станочной был расселен за счет средств местного бюджета. На данный момент дом расселен, свободен и длительное время отключен от коммуникаций.
Вместе с тем, несколько квартир и долей квартир в указанном доме числятся в собственности Золотова Д.Г., а именно 34/100 доли квартиры <адрес> общей площадью <данные изъяты>, квартира <адрес> общей площадью <данные изъяты>, 71/100 доли квартиры <адрес> общей площадью <данные изъяты>, квартира <адрес> общей площадью <данные изъяты>, 41/100 доли квартиры <адрес> общей площадью <данные изъяты>, 28/100 доли квартиры <адрес> общей площадью <данные изъяты>, 40/100 доли квартиры <адрес> общей площадью <данные изъяты>. Названные объекты приобретены Золотовым Д.Г. после признания дома аварийным и подлежащим сносу, имеют непогашенную задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг.
Договоры купли-продажи указанных жилых помещений от 25.11.2016 г., 19.12.2016 г., 21.02.2017 г., 26.12.2017 г., 16.01.2018 г., 20.01.2018 г., 02.02.2018 г. заключены после признания дома аварийным, когда не имелось правовых оснований для признания объектов недвижимости в качестве товара, поскольку квартиры не могли и не могут использоваться по назначению; указанные сделки нельзя считать заключенными, следовательно, право собственности на приобретенное по ним имущество у Золотова Д.Г. не возникло.
Золотов Д.Г. в приобретенные квартиры не вселялся, вещей не завозил, жилищно-коммунальные услуги не оплачивал. Кроме того, он состоит в родстве или свойстве с контролирующими лицами ООО "Алькона", от чьего лица, возможно, и выступал при приобретении жилья, что указывает на возможность их аффилированности. В пользу такого суждения указывает то обстоятельство, что часть договоров купли-продажи заключена в офисе ООО "Алькона", сделки контролировались сотрудниками названного общества, между Золотовым Д.Г. и руководством обществом имеются тесные деловые связи.
С учетом уточнения исковых требований просит признать незаключенными договоры купли-продажи жилого помещения с кадастровым номером N от 02.02.2018 г., с кадастровым номером N от 26.12.2017 г., с кадастровым номером N от 16.01.2018 г., с кадастровым номером N от 19.12.2016 г., с кадастровым номером N от 25.11.2016 г., с кадастровым номером N от 21.02.2017 г., с кадастровым номером N от 20.01.2018 г.; признать отсутствующим право собственности Золотова Д.Г. на 34/100 доли квартиры <адрес>, квартиру <адрес>, 71/100 долю квартиры <адрес>, квартиру <адрес>, 41/100 долю квартиры <адрес>, 28/100 долей квартиры <адрес>, 40/100 долей квартиры <адрес>; исключить из ЕГРН записи о праве собственности Золотова Д.Г. на указанные объекты недвижимости.
Судом первой инстанции 22 июля 2021 г. принято решение, которым исковые требования администрации городского округа "Город Калининград" оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе администрация городского округа "Город Калининград" просит решение суда отменить и принять новое решение. Указывает на то, что суд неправильно установил имеющие значение для дела обстоятельства, дал неправильную оценку представленным доказательствам, неправильно применил нормы материального права, допустил нарушения норм процессуального права, в связи с чем, пришел к неправильным выводам.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ - с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение подлежащим оставлению без изменения.
Основания приобретения права собственности закреплены в ст. 218 ГК РФ и являются общими для любого объекта.
Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Применительно к купле-продаже недвижимости ст.ст.554, 555 ГК РФ установлено, что в таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, цена этого имущества.
Как установлено по делу - Золотов Д.Г. в период с 2016 г. по 2018 г. приобрел в собственность следующие объекты недвижимости:
1. 28/100 доли квартиры по адресу: Калининградская обл. г. Калининград, ул. Станочная, <адрес> на основании заключенного с Веселковым С.В. договора купли-продажи от 25.11.2016 г. за 1 000 000 руб.
Право собственности Золотова Д.Г. зарегистрировано 29.11.2016 г.
2. 68/200 доли квартиры по адресу: Калининград, ул. Станочная, <адрес> на основании заключенного с Л.М. договора купли-продажи от 19.12.2016 г. за 1 000 000 руб.
Право собственности Золотова Д.Г. зарегистрировано 21.12.2016 г.
3. 40/100 доли квартиры по адресу г. Калининград, ул. Станочная, <адрес> на основании заключенного с Князевой Д.В. договора купли-продажи от 21.02.2017 г. за 1 000 000 руб.
Право собственности Золотова Д.Г. зарегистрировано 28.02.2017 г.
4. квартиру по адресу г. Калининград, ул. Станочная, <адрес> на основании заключенного с Анкудиновой Л.Д. договора купли-продажи от 26.12.2017 г. за 3 750 000 руб.
Право собственности Золотова Д.Г. зарегистрировано 09.01.2018 г.
5. квартиру по адресу г. Калининград, ул. Станочная, <адрес> на основании заключенного с Дашковской Е.А., А.Н. Ракчеевым Д.В. договора купли-продажи от 16.01.2018 г. за 3 750 000 руб.
Право собственности Золотова Д.Г. зарегистрировано 18.01.2018 г.
6. 71/100 доли квартиры по адресу г. Калининград, ул. Станочная, <адрес> на основании заключенного с Бойченко Н.И. договора купли-продажи от 20.01.2018 г. за 2 475 000 руб.
Право собственности Золотова Д.Г. зарегистрировано 23.01.2018 г.
7. 41/100 доли квартиры по адресу: г. Калининград, ул. Станочная, <адрес> на основании заключенного с Ротановой В.А. договора купли-продажи от 02.02.2018 г. за 1 908 500 руб.
Право собственности Золотова Д.Г. зарегистрировано 23.04.2018 г.
Обращаясь в суд с иском о признании незаключенными указанных договоров купли-продажи и признании отсутствующим права собственности Золотова Д.Г. на указанные выше объекты, администрация городского округа "Город Калининград" указала на то, что указанные сделки заключены после признания дома аварийным, объекты недвижимости не могли выступать в качестве товара по данным договорам, поскольку не могли использоваться по назначению. Золотов Д.Г. в приобретенные квартиры не вселялся, вещей не завозил, жилищно-коммунальные услуги не оплачивал. Золотов Д.Г. состоит в родстве или свойстве с контролирующими лицами ООО "Алькона", от чьего лица, возможно, и выступал при приобретении жилья, что указывает на возможность их аффилированности.
Отказывая в удовлетворении заявленных администрацией городского округа "Город Калининград" требований, суд первой инстанции исходил из того, что названные объекты недвижимости на момент совершения сделок существовали как жилые помещения, не были сняты с кадастрового учета. Договоры купли-продажи соответствовали закону, основания для отказа в государственной регистрации права собственности Золотова Д.Г. отсутствовали. Интересы администрации указанными сделками не нарушены, независимо от того, кто является собственниками жилого помещения - Золотов Д.Г. или бывшие собственники, вопрос обеспечения жилищных прав любого собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд будет разрешаться в соответствии со ст. 32 ЖК РФ.
Кроме того, суд указал на пропуск истцом срока исковой давности по требованиям в отношении договоров купли-продажи жилых помещений, заключенных 25.11.2016 г., 19.12.2016, 21.02.2017 г., о чем было заявлено ответчиками.
Выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных администрацией городского округа исковых требований судебная коллегия находит обоснованными.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела - постановлением администрации городского округа "Город Калининград" от 25.07.2012 г. N 1383 территория в границах улиц Станочная-Радищева - пр.Победы в г. Калининграде в соответствии со ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ включена в состав застроенных территорий, подлежащих развитию.
26.07.2012 г. между администрацией городского округа "Город Калининград" и ООО "Алькона" заключен договор о развитии застроенной территории, по которому администрация обязана при выявлении в границах застроенной территории аварийных домов направить собственникам помещений в таких домах уведомления с требованием о сносе в порядке, установленном жилищным законодательством РФ; принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и земельных участков, на которых расположены такие дома.
Инвестор обязан уплатить собственникам выкупную цену за изымаемые на основании решения администрации жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома в соответствии с графиком расселения и сноса жилых домов, либо заключить с собственниками соглашение о предоставлении другого жилого помещения.
Многоквартирный жилой дом <адрес> по ул. Станочной в г. Калининграде был признан аварийным и подлежащим сносу заключением межведомственной комиссии от 08.02.2013 г.
Постановлением администрации городского округа от 20.03.2013 г. N 302 был установлен срок отселения физических лиц из названного многоквартирного дома - до 01.07.2018 г.
Вместе с тем, с 2012 г. - ни до 01.07.2018 г., ни после указанной даты, предусмотренных законом действий, направленных на обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений указанного жилого дома предпринято не было.
В течение длительного времени после признания дома аварийным и подлежащим сносу вопрос обеспечения прав собственников помещений многоквартирного дома не был решен.
Предусмотренные заключенным между администрацией городского округа "Город Калининград" и ООО "Алькона" 26.07.2012 г. договором соглашения о предоставлении другого жилого помещения с собственниками спорных помещений не заключены. Доказательств обратного суду не представлено.
Доказательств наличия заключенных ООО "Алькона" с собственниками спорных квартир соглашений, по которым им безвозмездно предоставляются другие жилые помещения по делу не установлено.
Напротив, как следует из пояснений ответчиков (бывших собственников спорных объектов) - они заключили на возмездной основе договоры долевого участия в строительстве, по которым окончательный расчет был произведен ими после продажи спорных объектов и получения от Золотова Д.Г. денежных средств по договорам купли-продажи.
Данные обстоятельства истцом не оспаривались.
Администрация городского округа по существу не оспаривает наличие у нее обязанности по расселению данного жилого дома - так, администрация ссылается в иске на то, что дом расселен за счет средств местного бюджета.
В материалах дела имеется ряд заключенных администрацией городского округа с иными собственниками помещений указанного жилого дома договоров мены, по которым администрация предоставила в собственность гражданам другие жилые помещения взамен помещений, расположенных в аварийном доме.
Приведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что в случае, если бы собственники спорных квартир не произвели их отчуждение Золотову Д.Г., вопросы, связанные с обеспечением жилищных прав собственников, подлежали разрешению администрацией городского округа "Город Калининград", а не ООО "Алькона".
Таким образом, ни закон, ни какие-либо договорные обязательства не ограничивали право собственников спорной недвижимости по их отчуждению, в том числе, и после признания дома аварийным и подлежащим сносу.
Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ, договор является выражением согласованной воли оговаривающихся лиц.
В силу ч. 1 ст. 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Положениями ч. 1 ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с ч. 1, 5 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно положений ст. ст. 550 - 551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
При заключении оспариваемых истцом договоров требуемая законом письменная форма, а в требуемом случае и нотариальная форма, договора соблюдена, сторонами достигнуто соглашение о предмете договора и о цене договора.
Между сторонами оспариваемых договоров было достигнуто согласие по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, что прямо усматривается из содержания договоров, договоры заключены в соответствии с требованиями закона, переход права собственности в установленном законом порядке зарегистрирован, между сторонами произведены расчеты, что подтверждается соответствующими расписками.
Фактически сделки состоялись в период с 2016 г. по 2018 г., обязательства по ним сторонами исполнены, переход права собственности на объекты недвижимости к Золотову Д.Г. зарегистрирован в установленном порядке. На имя Золотова Д.Г. оформлены лицевые счета на спорные жилые помещения, которые закрыты только 29.02.2020 г. на основании акта о невозможности дальнейшего проживания и расселения жильцов; частично им оплачивались жилищно-коммунальные услуги.
Таким образом, Веселков С.В., Л.М., Князева Д.В., Анкудинова Л.Д., Дашковская Е.А., А.Н., Ракчеев Д.В., Бойченко Н.И., Ротанова В.А., реализуя свои права, предусмотренные ст.209 ГК РФ, распорядилась принадлежащим им имуществом по своему усмотрению.
С учетом установленных по делу обстоятельств судебная коллегия полагает обоснованными выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о признании указанных выше договоров купли-продажи жилых помещений незаключенными, а соответственно и для признания отсутствующим права собственности Золотова Д.Г. на данные объекты.
Договор от 26.07.2012 г. предусматривал в целом обязанности Инвестора уплатить собственникам выкупную цену за изымаемые на основании решения администрации жилые помещения.
То обстоятельство, что заключенный между администрацией городского округа и ООО "Алькона" 26.07.2012 г. договор не был в дальнейшем надлежащим образом реализован, что ООО "Алькона" не предпринято надлежащих мер по выплате собственникам выкупной цены, не является основанием для выводов об отсутствии у собственников помещений данного дома полномочий по распоряжению принадлежащим им имуществом.
Никаких конкретных действий, направленных на обязание инвестора ООО "Алькона" исполнить обязательства, принятые заключенным между администрацией городского округа "Город Калининград" и ООО "Алькона" 26.07.2012 г. договором, в отношении собственников спорных квартир не предпринималось.
При этом, администрация не лишена права решать вопрос о последствиях несоблюдения ООО "Алькона" своих обязательств по заключенному им с администрацией городского округа "Город Калининград" 26.07.2012 г. договору.
Доводы администрации о невозможности отчуждения собственниками квартир в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, правомерно отклонены судом первой инстанции.
Такие доводы истца основаны на ошибочном толковании закона и опровергаются позицией законодателя, который в ст.32 ЖК РФ, регулирующей обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, предусмотрел п.8.2, прямо предусматривающий особый порядок обеспечения прав граждан, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. В частности данный пункт предусматривает право указанных граждан на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.
Само по себе признание жилого дома аварийным и подлежащим сносу не свидетельствует о том, что расположенное в нем жилое помещение прекратило существование как объект недвижимости.
Поскольку своевременно мер по обеспечению прав собственников данного дома в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу не предпринималось, заключение собственниками сделок с жилыми помещениями обусловлено необходимостью решения своего жилищного вопроса, оснований для выводов о незаконности действий собственников спорных жилых помещений по их отчуждению судебная коллегия не усматривает.
Вопреки доводам администрации городского округа, приведенным в ходе рассмотрения дела по существу, в апелляционной жалобе, в суде апелляционной инстанции; никаких достоверных и бесспорных доказательств аффилированности Золотова Д.Г. в отношении ООО "Алькона" по делу не установлено.
Как не установлено в действиях Золотова Д.Г. и признаков злоупотребления правом. Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к таким выводам, судебная коллегия находит обоснованными.
В данной части следует учитывать и то обстоятельство, что администрацией городского округа заявлены исковые требования о признании договоров купли-продажи незаключенными со ссылкой на их заключение после признания дома аварийным и отсутствие правовых оснований считать отчуждаемые объекты недвижимости товаром. Требований о признании сделок недействительными администрацией не заявлено.
Правомерно указано судом и на пропуск истцом срока исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиками, в отношении договоров купли-продажи жилых помещений, заключенных 25.11.2016 г., 19.12.2016, 21.02.2017 г., право собственности Золотова Д.Г. на которые зарегистрировано 29.11.2016 г., 21.12.2016 г., 28.02.2017 г.
Данные выводы суда мотивированы, основаны на законе, оснований для их переоценки по доводам жалобы судебная коллегия не усматривает.
Таким образом, все обстоятельства, имеющие значение для разрешения возникшего спора, судом при рассмотрении дела исследованы, им дана правильная оценка в решении суда, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые могли бы повлечь отмену решения, судом не допущено.
В апелляционной жалобе не приведено обстоятельств, которые указывали бы на наличие оснований к отмене решения суда в апелляционном порядке. Доводы жалобы не содержат фактов, которые не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения суда.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
С учетом изложенного, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст.ст.328-329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Центрального районного суда г.Калининграда от 22 июля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционное определение составлено в окончательной форме 15 ноября 2021 года.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
