Определение Судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕНЗЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 февраля 2022 года Дело N 33-5/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе

председательствующего Бабаняна С.С.,

судей Мананниковой В.Н., Мисюра Е.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Курмаевой Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда гражданское дело N 2-145/2021 по иску Расуловой М.С. к ИП Коваленко А.В. о взыскании убытков и по встречному иску ИП Коваленко А.В. к Расуловой М.С. о взыскании ущерба, задолженности по аренде, коммунальным платежам, пени по апелляционной жалобе Расуловой М.С. на решение Ленинского районного суда г. Пензы от 10 марта 2021 г., которым постановлено:

исковые требования первоначального истца Расуловой М.С. к первоначальному ответчику ИП Коваленко А.В. о взыскании убытков оставить без удовлетворения.

Исковые требования по встречному исковому заявлению ИП Коваленко А.В. к Расуловой М.С. о взыскании ущерба, задолженности по аренде, коммунальным платежам, пени удовлетворить.

Взыскать с Расуловой М.С. в пользу ИП Коваленко А.В. денежные средства в сумме 360 772,46 руб.: в том числе 135 000 руб. - задолженность по договору аренды за период с 1 февраля 2019 г. по 1 мая 2019 г., 89 505 руб. - пени, 13 307,46 руб. - задолженность по коммунальным услугам за март 2019 г., 122 960 руб. - сумма ущерба, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 807,72 руб.

Заслушав доклад судьи Мисюра Е.В., объяснения представителя истца (ответчика по встречному иску) Расуловой М.С. - Расулова З.А., ответчика (истца по встречному иску) Коваленко А.В. и его представителя Панцырева А.С., экспертов, судебная коллегия

установила:

Расулова М.С. обратилась в суд с иском ИП Коваленко А.В. о взыскании убытков.

В обоснование иска указала, что, являясь индивидуальным предпринимателем, решилаорганизовать бизнес-проект по открытию пекарни в г. Пензе, для чего нашла помещение по адресу: <адрес>, общей площадью 111,4 кв.м, собственником которого является ИП Коваленко А.В.

После обсуждения с Коваленко А.В. всех нюансов по открытию в принадлежащем ему помещении пекарни, 27 ноября 2018 г. заключила с ООО "Мамин Хлеб" лицензионный договор на открытие пекарни в г. Пензе, который включает в себя франшизный пакет.

После подписания лицензионного договора 1 декабря 2018 г. заключила с ИП Коваленко А.В. договор аренды части нежилого помещения N 25, предметом которого являлась сдача помещения под производство хлебобулочных изделий.

После подписания договора аренды приступила к ремонту помещения для обустройства пекарни.

Одним из требований контролирующих органов являлось требование по подключению арендованного помещения к центральной системе водоотведения. Коваленко А.В. выдал ей справку о том, что арендованное ИП Расуловой М.С. помещение имеет водоотведение, которое соединено с центральной канализационной системой. Заручившись данной справкой, она продолжила ремонт, закупила необходимое оборудование для производства пекарни.

В марте 2019 г. по завершении всех ремонтных работ, заключив трудовые договоры с работниками, она приступила к открытию пекарни. В связи с этим обратилась в ООО "Горводоканал" с заявлением на заключение договора по водоснабжению и водоотведению. ООО "Горводоканал" было указано, что в арендованном помещении отсутствует система центрального водоотведения, а также отсутствует проектная документация на технологическое подсоединение к централизованной системе водоотведения. При указанных обстоятельствах согласно действующему законодательству в данном арендованном помещении деятельность по изготовлению хлебобулочных изделий осуществлять нельзя.

Она потребовала от Коваленко А.В. объяснений, почему последний ввел ее в заблуждение о наличии канализации. Коваленко А.В. предложил ей самостоятельно провести канализацию либо самому осуществить ее прокладку.

Поскольку указанные работы по проведению водоотведения и подключения их к центральной системе водоотведения занимают достаточное количество времени, начиная от составления, согласования проекта и заканчивая ремонтными работами, более того, указанные работы являются дорогостоящими, она обратилась к Коваленко А.В. с требованиями о расторжении договора аренды и компенсации ей всех расходов, связанных с вложением денежных средств в арендуемое помещение, а также иных убытков, в связи с тем, что Коваленко А.В. ради собственной выгоды по сдаче в аренду нежилого помещения, которое находилось в непригодном неотремонтированном состоянии, приведения его в надлежащее состояние за счет средств арендатора ввел в ее в заблуждение, сообщив о том, что помещение подключено к системе центрального водоотведения.

18 апреля 2019 г. помещение было передано арендодателю.

В требованиях по возмещению затрат и убытков было отказано.

Затраты (расходы) и убытки Расуловой М.С. состоят из: суммы, оплаченной за аренду помещения в размере 90 000 руб., расходов по оплате обустройства вентиляции в размере 162 500 руб., расходов по оплате рекламной конструкции (вывески) в размере 271 000 руб., расходов по оплате электро-монтажных работ в размере 316 000 руб., расходов по оплате строительных материалов в размере 114 320,48 руб., расходов на изготовление мебели для пекарни по индивидуальным размерам в размере 217 000 руб., расходов по оплате оборудования в размере 682 870 руб., оплаты паушального взноса в размере 250 000 руб., расходов по оплате кухонной утвари в размере 36 674 руб., расходов по оплате кухонных принадлежностей в размере 23 035,38 руб., расходов по оплате товарной накладной от 19 февраля 2019 г. N 14 в размере 40 244,50 руб., иных расходов согласно счету-фактуре от 30 января 2019 г. N 57 в размере 65 420 руб., расходов по оплате строительных материалов согласно отдельным чекам и товарным накладным в размере 13 224,44 руб., итого на общую сумму 2 282 288,80 руб.

В связи с тем, что на организацию и запуска пекарни Расуловой М.С. были взяты денежные средства путем займа, а из-за вышеуказанных обстоятельств дело не пошло, Расулова М.С. была снята с налогового учета в качестве индивидуального предпринимателя.

Просила взыскать с ИП Коваленко А.В. расходы и убытки в размере 2 282 288,80 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 19 611,44 руб.

ИП Коваленко А.В. подал встречный иск, в обоснование которого указал, что 1 декабря 2018 г. между ним и Расуловой М.С. был заключен договор аренды части нежилого помещения N 25, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель (ИП Коваленко А.В.) передал на правах аренды, а арендатор (ИП Расулова М.С.) приняла в аренду часть нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 111,4 кв.м.

Пунктом 3.2 договора аренды предусмотрена арендная плата в размере 45 000 руб., которая в соответствии с пунктом 3.3 договора аренды вносится арендатором в течение трех дней с момента заключения настоящего договора, а в последующем - не позднее пятого числа текущего месяца путем перечисления подлежащей уплате суммы в безналичном порядке на расчетный счет арендодателя либо наличными денежными средствами в кассу арендодателя с оформлением приходного кассового ордера.

Расчет арендной платы производится с даты подписания акта приема-передачи (пункт 3.4 договора аренды).

Договор аренды был заключен сроком на 11 месяцев с 1 декабря 2018 г. по 1 ноября 2019 г. (пункт 4.1 договора аренды).

В соответствии с пунктом 10.1 договора аренды передача предмета договора арендодателем и принятие его арендатором осуществляется на основании акта приема-передачи, подписываемого сторонами договора. Акт приема-передачи является неотъемлемым приложением к настоящему договору.

Помещение было передано арендатору 1 декабря 2018 г., что подтверждается актом приема-передачи арендованного объекта, подписанного ИП Расуловой М.С. без каких-либо замечаний.

На основании пункта 2.2.14 договора аренды, предоставляющем право сторонам на односторонний отказ от договора аренды, письмом от 1 апреля 2019 г. Расулова М.С. уведомила его о расторжении договора через месяц.

Таким образом, с 1 мая 2019 г. договор аренды считается расторгнутым.

За период действия договора аренды Расуловой М.С. внесено два арендных платежа (за декабрь 2018 г. и январь 2019 г.), соответственно задолженность по договору за период с 01 февраля 2019 г. по 1 мая 2019 г. составляет 135 000 руб., исходя из расчета 45 000 руб. х 3 мес. = 135 000 руб.

Кроме того, пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что в случае нарушения срока уплаты арендной платы, установленного п. 3.3 настоящего договора, арендатор обязуется уплатить арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Сумма пени составляет 89 505 руб.

Кроме того, пунктом 3.1 договора аренды установлена обязанность арендатора компенсировать стоимость коммунальных услуг, а именно: электроэнергии, газа и охраны.

Задолженность Расуловой М.С. за март 2019 г. по коммунальным услугам составила 13 307,46 руб.

В соответствии с п. 10.2 договора аренды передача предмета договора арендатором и принятие арендодателем после прекращения настоящего договора осуществляется на основании акта приема-передачи, подписываемого сторонами договора. Акт приема-передачи является неотъемлемым приложением к настоящему договору.

В силу п. 2.2.16 договора аренды на арендаторе лежит обязанность в трехдневный срок после прекращения срока действия договора передать арендодателю арендуемое помещение по акту приема-передачи в том состоянии, в каком арендатор его получил, с учетом нормального износа.

В связи с тем, что после прекращения действия договора Расуловой М.С. помещение не приведено в то состояние, в каком она его получила, с учетом нормального износа (установлены внутренние перегородки из гипсокартона, разрушен подвесной потолок (упал), повреждена электропроводка, системы охраны и пожарной безопасности, система отопления, разбит унитаз и плитка на полу, не демонтирована рекламная конструкция, стены перекрашены в черный цвет и в них остались отверстия от крепления мебели), он не подписал акт приема-передачи помещения.

Поскольку Расуловой М.С. так и не были устранены указанные недостатки, ему пришлось производить восстановительные работы за свой счет с привлечением третьих лиц. Расходы по восстановлению помещения составили 122 960 руб.

Просил взыскать с Расуловой М.С. денежные средства в сумме 360 772,46 руб., из которых 135 000 руб. - задолженность по договору аренды за период с 1 февраля 2019 г. по 1 мая 2019 г., 89 505 руб. - пени, 13 307,46 руб. - задолженность по коммунальным услугам за март 2019 г., 122 960 руб. - сумма ущерба, а также расходы по оплате государственной пошлины.

Решением Ленинского районного суда г. Пензы от 10 марта 2021 г. заявленные Расуловой М.С. исковые требования оставлены без удовлетворения, заявленные ИП Коваленко А.В. исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе Расулова М.С. просит отменить решение суда по мотиву незаконности и необоснованности, указывая на то, что суд не исследовал подключение системы водоотведения здания по адресу: <адрес>, к системе центральной канализации ООО "Горводоканал".

Показания свидетелей Б.А.Г., К.М.Н.., М.Ю.В.., свидетельствуют об отсутствии системы водоотведения в здании по адресу: <адрес>.

Коваленко А.В. представил суду договор о возмещении расходов по оплате коммунальных услуг, заключенный с Т.А.В., по адресу: <адрес>, однако суд не выяснил, является ли Т.А.В. собственником указанного здания, заключен ли между ООО "Горводоканал" и Т.А.В. договор, не допросил Т.А.В. в качестве свидетеля.

Не согласна с выводами суда о том, что ею в нарушение статьи 56 ГПК РФ не представлены доказательства объема причиненных убытков, а также с тем, что ремонтные работы проводились ею без согласования с арендодателем. Суду были представлены копии и оригиналы чеков, свидетельские показания А.А.Н. и Расулова З.А., пояснившего, что ремонтные работы производились с согласия ИП Коваленко А.В.

Не согласна с удовлетворением встречного иска Коваленко А.В., указывает на невозможность пользования арендованным помещением, а также на непредставление им доказательств повреждения имущества, нуждаемости помещения в ремонте и необходимости произведенных им затрат в заявленном размере.

Коваленко А.В. поданы возражения на апелляционную жалобу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца (ответчика по встречному иску) Расуловой М.С. - Расулов З.А., действующий по доверенности, доводы апелляционной жалобы поддержал.

Ответчик (истец по встречному иску) Коваленко А.В. и его представитель Панцырев А.С., действующий по ордеру, возражали против удовлетворения апелляционной жалобы истца (ответчика по встречному иску) Расуловой М.С., просили решение суда оставить без изменения.

Истец (ответчик по встречному иску) Расулова М.С. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, извещена.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В силу статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).