Дата принятия: 04 февраля 2021г.
Номер документа: 33-519/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 февраля 2021 года Дело N 33-519/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда
в составе председательствующего судьи Цветкова В.В.,
судей Абрамовой И.В., Долгинцевой Т.Е.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Балашовой И.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Твери
4 февраля 2021 года
по докладу судьи Абрамовой И.В.
дело по апелляционным жалобам комитета по управлению имуществом Кимрского района Тверской области и Кутнера О.В. на решение Кимрского городского суда Тверской области от 20 августа 2020 года, которым постановлено:
"исковые требования комитета по управлению имуществом Кимрского района Тверской области к Кутнеру О.В. о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, пени и возврате муниципального имущества удовлетворить частично.
Расторгнуть договор аренды от 16 апреля 2009 года N находящегося в государственной собственности (предмет аренды - земельный участок площадью 81 190 кв.м из земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения с разрешенным использованием: для охотбазы <данные изъяты> кадастровый номер N, адрес: <адрес> в связи с существенным нарушением условий договора со стороны ответчика.
Обязать Кутнера О.В. возвратить комитету по управлению имуществом Кимрского района Тверской области земельный участок площадью 81 190 кв.м из земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения с разрешенным использованием: для охотбазы <данные изъяты> кадастровый номер N адрес: <адрес> по акту приема-передачи в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу
Взыскать с Кутнера О.В. в пользу комитета по управлению имуществом Кимрского района Тверской области задолженность по арендной плате по договору аренды от 16 апреля 2009 года N находящегося в государственной собственности земельного участка за период с 1 ноября 2019 года по 15 июля 2020 года в сумме 499 156 рублей 50 копеек, а также пени по договору аренды от 16 апреля 2009 года N находящегося в государственной собственности земельного участка за период с 16 апреля 2017 года по 27 июля 2020 года в размере 48 298 рублей 50 копеек, а всего 547 455 (пятьсот сорок семь тысяч четыреста пятьдесят пять) рублей 1 копейка.
Взыскать с Кутнера О.В. в доход муниципального образования "Город Кимры Тверской области" государственную пошлину в размере 8 675 (восемь тысяч шестьсот семьдесят пять) рублей.
В удовлетворении исковых требований комитета по управлению имуществом Кимрского района Тверской области к Кутнеру О.В. о взыскании задолженности по арендной плате в сумме, превышающей 499 156 рублей 50 копеек, а также пени в сумме, превышающей 48 298 рублей 51 копейка, отказать".
Судебная коллегия
установила:
комитет по управлению имуществом Кимрского района Тверской области обратился в суд с иском к Кутнеру О.В. о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности вернуть переданный в аренду земельный участок, а также взыскании задолженности по арендной плате и пени.
Требования мотивированы тем, что 16 апреля 2009 года между истцом и ООО "Охотничье-рыболовное хозяйство "Московское море" Московского общества охотников и рыболовов" был заключен договор аренды N находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 81 190 кв.м, из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения с разрешенным использованием: "для размещения иных объектов промышленности", который был передан ответчику в пользование по акту приема-передачи согласно приложению N к договору.
Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрена арендная плата за пользование земельным участком исходя из его кадастровой стоимости и в соответствии постановлением Администрации Тверской области от 26 декабря 2007 г. N "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области, а также за пользование земельными участками из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Тверской области, в случае их предоставления без проведения торгов" в размере 55 209 рублей в год.
В связи с увеличением кадастровой стоимости земельного участка в 2016 году увеличился размер арендной платы, которая по настоящее время составляет 776 339 рублей в год.
Договором аренды определены сроки перечисления арендной платы: не позднее 15.04. - 1/4 годовой суммы арендной платы; не позднее 15.07. - 1/4 годовой суммы арендной платы; не позднее 15.10. - 1/2 годовой суммы арендной платы.
Ответчик принятые на себя обязательства по внесению арендной платы не исполнял, в результате чего за период с 15 апреля 2017 года по 31 декабря 2019 года за ним образовалась задолженность в сумме 3 826 485 рублей.
Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Задолженность ответчика по пени за период с 16 апреля 2017 года по 9 января 2020 года составляет 4 944 255 рублей 89 копеек.
Письмом от 15 октября 2019 года (исходящий N) ответчику истцом было направлено уведомление об имеющейся задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды по инициативе арендодателя в случае неоплаты задолженности. Претензия была получена ответчиком, однако не исполнена.
С учетом неоднократного уточнения исковых требований просили расторгнуть названный договор, обязать Кутнера О.В. возвратить спорный земельный участок по акту приема-передачи в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда и взыскать с ответчика арендную плату по договору аренды за период с 15 апреля 2017 года по 15 июля 2020 года в сумме 2 533 157 рублей, а также пени за период с 16 апреля 2017 года по 27 июля 2020 года в сумме 806 880 рублей 37 копеек.
В судебное заседание представитель истца комитета по управлению имуществом Кимрского района Тверской области, представитель ответчика Кутнера О.В. - Жмурков М.С., представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Кимрского района Тверской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области не явились, будучи надлежаще извещенными о его дате, времени и месте.
Не явившийся в судебное заседание представитель истца Ковалев М.Е. письменно уведомил суд о своей неявке, просил рассмотреть дело без своего участия, иск удовлетворить. Указал, что до подачи иска в суд Комитет направлял в адрес Кутнера О.В. претензию о наличии задолженности по арендной плате, необходимости ее погасить, уведомив, что в противном случае договор аренды будет расторгнут. В претензии была допущена техническая ошибка в наименовании ответчика.
Ответчик Кутнер О.В. и его представитель Калмыков В.В. исковые требования не признали, просили в удовлетворении отказать. Отметили, что спорный земельный участок имеет разрешенное использование "для охтобазы "<данные изъяты> а не "для размещения иных объектов промышленности", что подтверждено п. 1 договора аренды, актом приема-передачи имущества, приложением N к договору и кадастровыми выписками на земельный участок. Поэтому Ксэо при расчете задолженности по арендной плате истцом определен неверно, поскольку применим в случае использования земельного участка, предназначенного для размещения объектов промышленности. Такие объекты на спорном участке отсутствуют. Задолженности по арендной плате ответчик не имеет, соответственно пени начислены необоснованно.
Кроме того, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку в претензии от 15.10.2019, полученной Кутнером О.В., о возможном расторжении договора аренды предупреждено агентство недвижимости, к которому ответчик отношения не имеет.
Вплоть до получения данной претензии Кутнер О.В. не был предупрежден об изменении арендной платы, соответственно истцом не соблюден уведомительный характер извещения арендатора об изменении условий договора. Представленные комитетом по управлению имуществом копии реестров отправлений почтовой корреспонденции от 09.03.2017, 15.03.2018 и 07.03.2019 не имеют отметок отделений почтовой связи, соответственно не могут подтвердить направление Кутнеру О.В. истцом извещений об изменении размера арендной платы в соответствии с пунктами 3.3 и 4.2.4 договора аренды.
Получив претензию от 15.10.2019, ответчик добровольно устранил допущенное нарушение условий спорного договора, 4 марта 2020 года сторонами была проведена сверка платежей по договору.
Полагают, что основания для расторжения договора аренды земельного участка отсутствуют, поскольку он используется в соответствии с целевым назначением.
Избранная истцом мера ответственности (расторжение договора) не соразмерна степени допущенного ответчиком нарушения. Просрочка платежей допущена не по вине арендатора, а в связи с просрочкой кредитора (арендодателя-истца).
Поскольку требования, заявленные Комитетом, носят обязательственный, а не вещно-правовой характер, спор о праве на недвижимость отсутствует, постольку истец не мог заявить требование о возложении на ответчика обязанности передать арендованное имущество.
В случае удовлетворения судом исковых требований просили применить положения ст. 333 ГПК РФ и снизить размер взыскиваемой неустойки.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого как незаконного и необоснованного ставят вопрос в апелляционных жалобах представитель истца - комитета по управлению имуществом Кимрского района Тверской области и ответчик Кутнер О.В.
В обоснование своей жалобы истец ссылается на постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 апреля 2012 года N 15837/11 по делу N А47-7623/2010 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления на основании нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные размеры арендной платы или методику их расчета, что влечет изменение условий договоров таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Аналогичная возможность с обязательным уведомлением арендатора о таком изменении предусмотрена п. 1.3. спорного договора аренды.
Указывает, что надлежаще уведомил ответчика об изменении размера арендной платы, направив в его адрес уведомления, что подтверждается представленными в материалы дела почтовыми реестрами.
Кроме того, арендатор, действуя добросовестно, должен был уточнить у арендодателя размер арендной платы, которая может меняться в одностороннем порядке, учитывая, что до подачи иска в суд она была внесена всего один раз - 25 мая 2017 года.
Размер арендной платы изменился в связи с изменением нормативов исчисления с 1 января 2017 года и должен быть применен за весь период.
В своей апелляционной жалобе на решение суда первой инстанции Кутнер О.В. выражает несогласие с выводами о наличии оснований для расторжения договора аренды от 16 апреля 2009 года N, возложения на него обязанности вернуть истцу спорный земельный участок и взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате исходя из Ксэо, установленного для категории земель промышленного назначения.
Апеллянт указал, что в данном случае арендодатель не выполнил требования пункта 2 статьи 245 ГК РФ, предусматривающего обязательный претензионный порядок, предшествующий подаче в суд иска о расторжении договора аренды земельного участка. Так, в претензии от 15 октября 2019 года истец потребовал от Кутнера О.В. оплаты задолженности по арендной плате за спорный участок и пени. Уведомление же о расторжении договора в этой претензии было адресовано юридическое лицо. Однако суд необоснованно расценил это обстоятельство как техническую ошибку, в то время как, по мнению подателя жалобы, обязан был это требование истца оставить без рассмотрения.
В жалобе также отмечается, что на сегодняшний момент задолженность по арендной плате у Кутнера О.В. отсутствует, спорный участок используется по целевому назначению, что не учтено судом при принятии решения.
Неверным считает заявитель и расчет задолженности по арендной плате и пени, произведенный истцом исходя из параметра разрешенного использования земельного участка "для размещения иных объектов промышленности", поскольку по договору аренды и акту приема - передачи к нему ответчик принял земельный участок с разрешенным использованием "для охотбазы <данные изъяты>", что также подтверждается выписками из ЕГРН.
Поскольку значение Ксэо для земельных участков с разрешенным использованием "для охотбазы" органами местного управления не определено, коэффициент 10, установленный "для земельных участков, предназначенных для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации иных объектов промышленности", истцом необоснованно принят при расчете арендной платы.
Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным государственным или муниципальным органом должно быть доказано путем представления соответствующих расчетов (показывающих доходность земельных участков ), а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков и документов, непосредственно подтверждающих проведение расчета величины базовой ставки. Таких документов истцом не предоставлено, что проигнорировано судом.
В остальном доводы жалобы ответчика повторяют позицию, занятую им при рассмотрении дела в суде первой инстанции.
В случае непринятия приведенных доводов Кутнер О.В. просил применить положения ст. 333 ГПК РФ и снизить размер взыскиваемой с него пени.
Относительно апелляционной жалобы Кутнера О.В. комитетом по управлению имуществом Кимрского района Тверской области принесены возражения, в которых доводы жалобы критикуются как необоснованные.
Ответчик также представил в суд возражения на апелляционную жалобу истца, в которых указал на ее необоснованность.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Калмыков В.В. доводы жалобы своего доверителя поддержал, указав, что арендуемый Кутнером О.В. земельный участок используется как охотбаза, на его территории размещены только домики для временного размещения посетителей (охотников, рыболовов). На участке нет ни складов, ни баз для хранения какого-либо товара (продукции), не имеется транспорта.
Остальные участники процесса, надлежаще извещенные о дате, месте и времени рассмотрения дела, не явились, об уважительных причинах неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали, поэтому на основании статьей 167 и 327 ГПК РФ судебной коллегией определено рассмотреть дело без их участия.
Заслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений на них, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционных жалоб и возражений на них, судебная коллегия приходит к следующему.
Правоотношения сторон по настоящему спору подлежат регулированию положениями Земельного кодекса РФ, главы 34 ГК РФ о договоре аренды, а также общими нормами об исполнении обязательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (абзац 1 статьи 606 ГК РФ).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).
Статья 56 ГПК РФ возлагает на каждое лицо, участвующее в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Факт ненадлежащего исполнения Кутнером О.В. обязательств по своевременному внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком подтвержден материалами дела.
Установлено, что 16 апреля 2009 года между комитетом по управлению имуществом Кимрского района Тверской области и ООО "Охотничье-рыболовное хозяйство "Московское море" Московского общества охотников и рыболовов" был заключен договор аренды N находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером N площадью 81 190 кв.м из земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения с разрешенным использованием "для охотбазы <данные изъяты>", расположенного по адресу: <адрес>
16 апреля 2009 года земельный участок был передан в пользование арендатору сроком на 49 лет (п. 2.1 договора) по соответствующему акту (в соответствии с приложением N к договору).
5 сентября 2013 года между ООО "Охотничье-рыболовное хозяйство "Московское море" Московского общества охотников и рыболовов" и Кутнером О.В. был заключен договор купли-продажи права аренды названного земельного участка, по условиям которого ответчик принял участок и документы на него.
Факт использования земельного участка в заявленный истцом период ответчиком не оспаривается.
Пунктом п. 3.1 договора аренды установлен размер арендной платы, составляющей 55 209 руб. за арендный год.
В соответствии с п. 3.2 этого договора арендная плата вносится арендатором ежегодно не позднее 15.04. в размере 1/4 годовой суммы арендной платы, не позднее 15.07. - 1/4 годовой суммы арендной платы и не позднее 15.10. - 1/2 годовой суммы арендной платы (п. 3.2 договора).
В соответствии с п. 4.4.3 договора аренды арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.
Пунктом п. 5.2 данного договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Согласно приложению N к договору аренды от 16 апреля 2009 г. размер арендной платы рассчитывается по формуле: А (арендная плата) = Скадастр (удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка) х S (площадь) х Cаn (коэффициент арендной платы) х Кинфл (коэффициент инфляции) х Ксэо (коэффициент учета социально-экономических особенностей) х m (количество месяцев аренды в текущем году).
Скадастр, Саn, Кинфл и Ксэо установлены Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области, а также за пользование земельными участками из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Тверской области, в случае их предоставления без проведения торгов, утвержденным постановлением Администрации Тверской области 26 декабря 2007 г. N 396-па (далее по тексту - Положение от 26 декабря 2007 г. N 396-па).
На дату заключения договора арендная плата составляла 55209 рублей (исходя из площади земельного участка в 81190 кв.м, удельного показателя кадастровой стоимости - 0,85 (что подтверждено данными кадастрового паспорта земельного участка от 23.03.2009), ставки арендной платы 2, коэффициента инфляции 1, коэффициента учета социально-экономических особенностей 40 (определенного в перечне значений данного коэффициента, разделе "земли промышленности..." Положения от 26 декабря 2007 г. N 396-па).
Пункт 3.3 договора аренды предусматривает, что размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и иными нормативно- правовыми актами. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления.
Согласно исковому заявлению размер арендной платы за земельный участок, арендуемый Кутнером О.В., изменился с 1 января 2017 г. и составил 776 339 рублей в год в связи с увеличением кадастровой стоимости земельного участка, при этом Скадастр увеличился с 2017 г. до 47,81 руб. за кв.м; а также Ксэо 10 для вида разрешенного использования "для размещения иных объектов промышленности", установленного решениями Собрания депутатов Кимрского района Тверской области от 31 мая 2011 года N 27 и от 22 декабря 2015 года N 55, раздел 2 "земли промышленности".
Установив приведенные обстоятельства, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 331, 333, 424, 450, 452, 606, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 39.7, 46, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области, а также за пользование земельными участками из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Тверской области, в случае их предоставления без проведения торгов, утвержденным постановлением Администрации Тверской области 26 декабря 2007 г. N 396-па, положениями Закона Тверской области от 9 апреля 2008 года N 49-30 "О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области", решениями Собрания депутатов Кимрского района Тверской области от 31 мая 2011 года N 27 и от 22 декабря 2015 года N 55, дав оценку представленным сторонами доказательствам, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка и возложения на Кутнера О.В. обязанности вернуть его арендодателю, а также - взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и пени.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с определенными судом суммами подлежащей взысканию с Кутнера О.В. задолженности по арендной плате за спорную недвижимость и пени.
Так, в соответствии с абзацами 2 и 3 п. 2.3 названного выше Положения о порядке определения размера арендной платы от 26 декабря 2007 г. N 396-па за период с 1 января 2008 г. по 1 января расчетного года, если в течение указанного периода в порядке, определенном земельным законодательством, не производится актуализация государственной кадастровой оценки земельных участков соответствующей категории земель Российской Федерации, индексы потребительских цен определяются по отношению к декабрю 2006 года.
В случае актуализации государственной кадастровой оценки земельных участков соответствующей категории земель Российской Федерации в порядке, определенном земельным законодательством, индексы потребительских цен на расчетный год определяются по отношению к декабрю, предшествующему году введения последних измененных значений кадастровой стоимости. Коэффициент инфляции за год, в котором вводятся измененные значения кадастровой стоимости, принимается равным 1.
Таким образом, с учетом требований п. 3.3. рассматриваемого договора аренды земельного участка и данных норм Положения о порядке определения размера арендной платы от 26 декабря 2007 г. N 396-па в случае изменения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, а соответственно изменения размера арендной платы арендатор должен получить об этом письменное уведомление арендодателя.
Согласно п. 2.4 этого Положения значения коэффициента социально- экономических особенностей, учитывающие категории арендаторов, целевое использование земельного участка согласно договору аренды земельного участка, социальное значение вида деятельности, осуществляемой арендатором на данном земельном участке внутри одного вида функционального использования земельного участка, утверждаются Администрацией Тверской области по предложениям органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, а в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тверской области - городском округе город Тверь - по предложению комитета по управлению имуществом Тверской области.
С учетом этого, вопреки доводам истца и выводу суда первой инстанции значение Ксэо находится в зависимости и от категории арендатора, и от целевого использования и назначения земельного участка, переданного по договору аренды, что не было учтено при внесении обжалуемого решения.
Согласно постановлению Администрации Тверской области от 5 мая 2011 г. N 189-па "О внесении изменений в отдельные постановления Администрации Тверской области" значения коэффициента социально-экономических особенностей в отношении земельных участков, за исключением значений коэффициента социально-экономических особенностей в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории городского округа город Тверь, а также земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Тверской области, в случае их предоставления без проведения торгов, утверждаются представительными органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов в соответствии с типовым перечнем видов целевого использования земельных участков, установленным приложением 1, если иное не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации и Тверской области.
Во исполнение этого постановления решениями Собрания депутатов Кимрского района Тверской области от 31 мая 2011 года N 27 и от 22 декабря 2015 года N 55 был утвержден перечень значений коэффициента социально-экономических особенностей при определении размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кимрского района Тверской области, где в Приложении N разделе 2 "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения" в зависимости от вида целевого использования земельного участка указаны соответствующие значения Ксэо.
В частности, Ксэо 10 (использованный истцом при расчете арендной платы Кутнера О.В. за земельный участок, переданный ему по договору аренды ответчику, в т.ч. и задолженности в заявленном иске) подлежит применению в отношении земельных участков, видом целевого использования которых является "обеспечение деятельности организаций и (или) эксплуатации иных объектов промышленности". Поэтому в данной части доводы апелляционной жалобы Кутнера О.В., которому по договору аренды был передан земельный участок с разрешенным использованием "для охотбазы "<данные изъяты>", о необоснованном использовании Ксэо 10 при расчете ему арендной платы, заслуживают внимания.
В то же время, судебная коллегия не согласна с утверждением стороны ответчика об отсутствии оснований к применению данных указанного Приложения N при расчете арендной платы Кутнера О.В., поскольку, несмотря на то, что такой вид целевого использования, как "для охотбазы" в нем не поименован, под N 27 этого Приложения N предусмотрен Ксэо, равный 1, применяемый в отношении земельных участков, "предназначенных для прочих видов деятельности, не названных в этом разделе".
С учетом изложенного размер годовой арендной платы за земельный участок, переданный по соответствующему договору Кутнеру О.В., будет составлять не 776339 руб. (как заявляет истец, применяя в вышеприведенной формуле расчета арендной платы Ксэо 10), а 77633,9 руб. в год, исходя из Ксэо, равного 1.
Поэтому решение суда в части размера подлежащей взысканию с Кутнера О.В. задолженности по арендной плате подлежит изменению исходя из следующего расчета.
Направляя 13 января 2020 г. рассматриваемый иск, а в последующем - апелляционную жалобу, истец исходил из того, что последняя плата за арендуемый земельный участок была внесена Кутнером О.В. 25 мая 2017 г. в сумме 55209 руб., а поскольку размер арендной платы с 2017 г. увеличился до 776339 руб., о чем ответчик был уведомлен посредством почтовой связи, его задолженность за каждый последующий год надлежит рассчитывать именно из этой суммы.
Вопреки такой позиции комитета по управлению имуществом, в деле отсутствуют допустимые и неопровержимые доказательства соблюдения им требований вышеприведенного п. 3.3. договора аренды от 16 апреля 2009 г., предусматривающего обязанность арендодателя уведомить арендатора об изменении размера арендной платы, поэтому в данной части суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что представленные истцом реестры почтовых отправлений не могут бесспорно свидетельствовать о направлении истцом в адрес Кутнера О.В. сообщений об этом, поскольку не имеют соответствующих отметок (штемпелей) отделения почтовой связи и являются внутренними документами истца.
Поэтому до 1 ноября 2019 года (даты получения ответчиком уведомления от 15 октября 2019 года, направленного ему арендодателем, о наличии задолженности по арендной плате) Кутнер О.В. обязан был вносить арендную плату в размере 55209 руб. в год, определенном договором аренды земельного участка.
Представленными ответчиком квитанциями подтверждено, что 3 февраля и 15 июня 2020 года (т.е. после принятия к производству суда иска Комитета) Кутнер О.В. оплатил еще 128820,15 руб. (соответственно 115017,15 рублей и 13803 руб.), поэтому на дату рассмотрения иска у него имелась задолженность по арендной плате за период с 1 ноября 2019 г. по 15 июля 2020 г. в сумме 24144 рубля 79 коп., исходя из следующего расчета.
За 2017 года оплачено (25 мая 2017 г.) 55209 руб.
За 2018 год оплачено (3 февраля 2020 г.) 55209 руб.
За 2019 год надлежало оплатить за январь-октябрь 46000 рублей (исходя из размера арендной платы 55209 рублей) + 12938 рублей 98 коп. (исходя из размера арендной платы в год 77933,9 рублей) = 58938 рублей 98 коп., что оплачено 3 февраля 2020 г.
За 2020 год, исходя из условий договора Кутнер О.В. должен был оплатить аренду земельного участка не позднее 15 апреля и 15 июля 2020 года в суммах по 19408 руб. 48 коп. за каждый из периодов (исходя из размера арендной платы в год 77633 руб. 90 коп.)
На 15 апреля 2020 года Кутнер О.В. оплатил (3 февраля 2020 г.) 869 руб. 17 коп., и недоплата очередной части платежа за 2020 года у него составила 18539 руб. 31 коп.
15 июня 2020 года ответчик внес арендную плату в размере 13803 руб., поэтому остаток задолженности (подлежащей внесению до 15 июля 2020 года) составил: 4736 руб. 31 коп. (на 15 апреля 2020 года) + 19408 руб. 48 коп. (на 15 июля 2020 года) =24144 руб. 79 коп., которые подлежат взысканию с Кутнера О.В.
Исходя из условий договора аренды, пени, подлежащие взысканию с арендатора, составили 20982 руб. 08 коп. с учетом следующего расчета.
За период с 16 апреля 2017 года по 24 мая 2017 года (просрочка внесения части арендной платы в размере 13803 руб. 25 коп. на 15 апреля 2017 года) с учетом размера пени 0,05 % в день подлежат взысканию 269 руб. 14 коп. (39 дней х 6 руб. 90 коп. в день).
За период с 16 апреля 2018 года по 2 февраля 2020 года (просрочка внесения части арендной платы в размере 13803 руб. 25 коп. на 15 апреля 2018 года) с учетом размера пени 0,05 % в день подлежат взысканию 4540 руб. (658 дней х 6 руб. 90 коп. в день).
За период с 16 июля 2018 года по 2 февраля 2020 года (просрочка внесения части арендной платы в размере 13803 руб. 25 коп. на 15 июля 2018 года) с учетом размера пени 0,05 % в день подлежат взысканию 3912,3 руб. (567 дней х 6 руб. 90 коп. в день).
За период с 16 октября 2018 года по 2 февраля 2020 года (просрочка внесения части арендной платы в размере 27604 руб. 50 коп. на 15 июля 2018 года) с учетом размера пени 0,05 % в день подлежат взысканию 6 555 руб. (475 дней х 13 руб. 80 коп. в день).
За период с 16 апреля 2019 года по 2 февраля 2020 года (просрочка внесения части арендной платы в размере 13803 руб. 25 коп. на 15 апреля 2019 года) с учетом размера пени 0,05 % в день подлежат взысканию 2021,7 руб. (293 дня х 6 руб. 90 коп. в день).
За период с 16 июля 2019 года по 2 февраля 2020 года (просрочка внесения части арендной платы в размере 13803 руб. 25 коп. на 15 июля 2019 года) с учетом размера пени 0,05 % в день подлежат взысканию 1393,8 руб. (202 дня х 6 руб. 90 коп. в день).
За период с 16 октября 2019 года по 2 февраля 2020 года (просрочка внесения части арендной платы в размере 27604 руб. 50 коп. на 15 июля 2018 года) с учетом размера пени 0,05 % в день подлежат взысканию 1 518 руб. (110 дней х 13 руб. 80 коп. в день).
За период с 16 апреля 2020 года по 14 июня 2020 года (просрочка внесения части арендной платы в размере 18 539 руб. 31 коп. на 15 апреля 2020 года) с учетом размера пени 0,05 % в день подлежат взысканию 556,2 руб. (60 дней х 9 руб. 27 коп. в день).
За период с 16 июня 2020 года по 27 июля 2020 года (просрочка внесения части арендной платы в размере 4736 руб. 31 коп. на 15 апреля 2020 года) с учетом размера пени 0,05 % в день подлежат взысканию 99,54 руб. (42 дня х 2 руб. 37 коп. в день).
За период с 16 июля 2020 года по 27 июля 2020 года (просрочка внесения части арендной платы в размере 19 408 руб. 48 коп. на 15 июля 2020 года) с учетом размера пени 0,05 % в день подлежат взысканию 116,4 руб. (12 дней х 9 руб. 70 коп. в день).
В ходе рассмотрения дела ответчик ходатайствовал о снижении неустойки (пени), полагая ее размер не соответствующим последствиям нарушенного обязательства. Аналогичные доводы им приведены и в апелляционной жалобе.
В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года N 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи2, пункт 1 статьи6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья56 ГПК РФ, статья65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи333 ГК РФ.
Заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства само по себе не является признанием долга либо факта нарушения обязательства.
Исследовав письменные материалы дела, исходя из установленных обстоятельств, принимая во внимание баланс между интересами обеих сторон, оснований для снижения неустойки по доводам апелляционной жалобы не усматривается, доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, не представлено; размер неустойки соразмерен нарушенному основному обязательству, является должной мерой ответственности за ненадлежащее исполнение принятых на ответчика обязательств и не подлежит уменьшению по правилам ст.333 ГК РФ.
На основании изложенного с Кутнера О.В. в пользу истца надлежит взыскать задолженность по договору аренды земельного участка в сумме 24 144,79 руб.. и пени - 20982,08 руб., а в остальной части требований комитета по управлению имуществом Кимрского района о взыскании задолженности по арендной плате и пени - отказать.
Отклоняя доводы подателя жалобы о необоснованном расторжении судом первой инстанции договора аренды земельного участка и возложении на Кутнера О.В. обязанности вернуть его арендодателю, судебная коллегия исходит из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В силу предписаний пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса РФ, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Согласно п. 4.1.1 рассматриваемого договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п. 3.4 и нарушения других условий договора.
Удовлетворяя требования в приведенной части, суд первой инстанции правомерно исходил из доказанности материалами дела факта существенного нарушения арендатором обязательств по договору (невнесения арендной платы за земельный участок более двух лет подряд), что позволило расторгнуть договор по требованию арендодателя.
При этом утверждения Кутнера О.В. об отсутствии законных оснований к возложению на него обязанности вернуть земельный участок арендодателю необоснованны, поскольку в силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. Такая обязанность арендатора предусмотрена и п. 6.3. договора аренды от 16 апреля 2009 г.
Исходя из принципа стабильности гражданского оборота, расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
По настоящему спору арендодатель получил от арендатора плату за 2018-2019 год со значительным нарушением срока и лишь после предъявления настоящего иска в суд; при этом на момент рассмотрения дела судом первой и апелляционной инстанции плата, подлежавшая внесению не позднее 15 апреля и 15 июля 2020 года, внесена в полном объеме в соответствии с условиями договора аренды не была, что само по себе, вопреки доводам жалобы, свидетельствует о причинении истцу такого ущерба, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, что в данном случае является достаточным и безусловным основанием для расторжения договора аренды.
Доводы апеллянта об отсутствии письменного предупреждения арендодателем арендатора о возможном расторжении договора опровергаются претензией, направленной Комитетом Кутнеру О.В. 15 октября 2019 г. и полученной им 1 ноября 2019 г.
Ссылки ответчика на то, что данное предупреждение было адресовано агентству недвижимости, а не Кутнеру О.В., были мотивированно отклонены судом первой инстанции, с чем согласна и судебная коллегия.
Учитывая, что истец в силу закона освобожден от оплаты государственной пошлины при подаче искового заявления в суд, с Кутнера О.В. в доход бюджета г. Кимры надлежит взыскать государственную пошлину в размере 1 554 руб. (исходя из размера удовлетворенных требований, в соответствии с положениями ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации: 800 руб. + 3 % от суммы, превышающей 20000 руб.).
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кимрского городского суда Тверской области от 20 августа 2020 года изменить, изложив абзацы 4,5,6 резолютивной части в следующей редакции:
"Взыскать с Кутнера О.В. в пользу комитета по управлению имуществом Кимрского района Тверской области задолженность по арендной плате по договору аренды от 16 апреля 2009 года N находящегося в государственной собственности земельного участка за период с 1 ноября 2019 года по 15 июля 2020 года в сумме 24 144 (двадцать четыре тысячи сто сорок четыре) рубля 79 копеек, а также пени за период с 16 апреля 2017 года по 27 июля 2020 года в размере 20 982 (двадцать тысяч девятьсот восемьдесят два) рубля 08 копеек.
Взыскать с Кутнера О.В. в доход муниципального образования "Город Кимры Тверской области" государственную пошлину в размере 1554 (одной тысячи пятисот пятидесяти четырех) рублей.
В удовлетворении остальной части заявленных комитетом по управлению имуществом Кимрского района Тверской области к Кутнеру О.В. требований отказать".
В остальной части решение Кимрского городского суда Тверской области от 20 августа 2020 года оставить без изменения, апелляционные жалобы комитета по управлению имуществом Кимрского района Тверской области и Кутнера О.В. - без удовлетворения.
Председательствующий В.В. Цветков
Судьи И.В. Абрамова
Т.Е. Долгинцева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
