Определение Судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 августа 2021 года Дело N 33-5190/2021

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего Гавриленко Е.В.

судей Кузнецова М.В., Солониной Е.А.

при секретаре Зинченко Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску КМС к Окружному фонду развития жилищного строительства "Жилище" о понуждении заключить договор,

по апелляционной жалобе Окружного фонда развития жилищного строительства "Жилище" на решение Нижневартовского городского суда от 04 мая 2020 года, которым постановлено:

"Обязать Окружной фонд развития жилищного строительства "Жилище" заключить с КМС договор купли-продажи в отношении (адрес), кадастровый (номер), по цене 3 182 198,56 рублей.

Взыскать с Окружного фонда развития жилищного строительства "Жилище" в доход бюджета города Нижневартовска государственную пошлину в размере 300 рублей".

Заслушав доклад судьи Кузнецова М.В., пояснения представителя ответчика КВИ, настоявшего на доводах апелляционной жалобы, позицию представителя истца КЕА полагавшей решение суда первой инстанции законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

КМС обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, которым просил обязать ответчика заключить с ним договор купли-продажи (адрес) по адресу: ХМАО-Югра, (адрес), по цене 2 552 332 рублей.

В обосновании требований истцом указано, что 20.08.2019 года в адрес ответчика направлено заявление (оферта) по приобретению (адрес) в (адрес). На момент обращения истца с офертой указанная квартира принадлежала ответчику. 17.10.2019 в адрес истца стороной ответчика был направлен ответ на оферту, которым было отказано в акцептировании, причина отказа - квартира была реализована, подтверждений к отказу не приложено. Ранее указанная квартира приобреталась матерью истца, которую не устроило качество приобретенной квартиры, в связи с чем, договор между ней и ответчиком был расторгнут по решению суда от 04.10.2018. При этом все время после передачи квартиры фактически в ней проживал и пользовался истец, который знает об имеющихся недостатках и готов приобрести указанный объект недвижимости.

В судебное заседание истец не явился, признан судом надлежаще извещенным. В ходе рассмотрения дела представитель ответчика пояснял, что представленный ответчиком предварительный договор купли-продажи спорной квартиры был заключен гораздо позже указанной в нем даты, в связи с чем просил назначить судебную экспертизу на предмет достоверности даты заключения договора.

В судебное заседание представитель ответчика не явился, в письменном отзыве указал на то, что 10.06.2019 заключен предварительный договор в отношении спорной квартиры, в их адрес 21.01.2020 от НИП поступило письмо (претензия) о неисполнении ими своих обязательств по предварительному договору и требованием предоставить информацию об исполнении таких обязательств. Спорное недвижимое имущество обладает строительными недостатками, которые не устранены. Истцом в поданном заявлении не указана цена, а так же сроки передачи, в связи с чем обращение истца не является надлежащей офертой. Ответчик фактически лишен возможности распоряжаться спорной квартирой, поскольку не владеет ей в натуре, так как предыдущий собственник не освободил квартиру, в связи с чем обращались в суд за истребованием имущества из чужого незаконного владения.

Третье лицо НИП в судебное заседание не явилась.

Суд постановилвышеуказанное решение, об отмене которого и принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований, просит в апелляционной жалобе ОФРЖС "Жилище". В жалобе апеллянт указывает на неправомерность постановленного решения суда ввиду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела. Отмечает, что спорный объект недвижимости не может быть реализован, поскольку был продан по предварительному договору купли-продажи от 10.06.2019 года НИП Более того, предложенная истцом оферта о намерение приобретения жилого помещения, не может быть законной, так как вопреки требованиям ст. 435 ГК РФ в заявлении не указана цена на приобретаемый объект недвижимости, а также сроки передачи спорного объекта. Обращает внимание на то, что ответчик лишен возможности распоряжаться спорной квартирой, поскольку не владеет ей в натуре, поскольку предыдущий собственник не освободил квартиру, что объективно подтверждается вступившим в законную силу решением Нижневартовского городского суда от 23.01.2020 года по гражданскому делу (номер) по иску ответчика к КВА об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Считает, что обращаясь с настоящими исковыми требованиями действия истца, стоит расценивать как злоупотребление правом. Действующим законодательством не предусмотрена правовая норма, которая обязывала бы ответчика продать квартиру. Истец не лишен права обратиться к ответчику с предложением (офертой) о покупки иного жилого/нежилого объекта недвижимости.

В судебное заседание апелляционной инстанции истец и третье лицо будучи извещенными не явились. Руководствуясь статьями 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что решением Нижневартовского городского суда от 04.10.2018 по гражданскому делу (номер) был расторгнут заключенный Окружным фондом развития жилищного строительства "Жилище" договор долевого участия в строительстве (номер) от 22.12.2014 в отношении (адрес) ХМАО-Югры, в связи с наличием существенных недостатков, не устранимых строительных дефектов, делающих квартиру непригодной для проживания.

Указанное решение явилось основанием для государственной регистрации прекращения права собственности на квартиру стороны заказчика по указанному договору, основанием для регистрации права собственности за ОФРЖС "Жилище" как застройщика.

Приказом ОФРЖС "Жилище" от 12.03.2019 (номер) установлено исключить из перечня продаж квартиры, в отношении которых ранее в судебном порядке были расторгнуты договоры долевого участия в связи с наличие строительных недостатков.

20.08.2019 истец обратился к ответчику с просьбой о продаже (адрес) ХМАО-Югры, указывая на то, что ранее данная квартира приобреталась его матерью, с которой договор был расторгнут в судебном порядке, но в данной квартире с момента передачи проживал именно он, и намерен приобрести квартиру за наличный расчет, о дате совершения сделки просил сообщить не менее чем за пять рабочих дней для снятия наличных. С качественным состоянием квартиры ознакомлен, претензий не имеет (л.д. 8).

ОФРЖС "Жилище" 17.10.2019 отказал в продаже спорной квартиры (л.д. 9), указав на то, что данная квартира уже была реализована и в отношении нее был заключен соответствующий договор.

Согласно представленного стороной ответчика предварительного договора купли-продажи квартиры от 10.06.2019, заключенного между НИП и ОФРЖС "Жилище", стороны обязались не позднее 6 месяцев с момента заключения данного договора заключить основной договор в отношении спорной квартиры, при этом предусмотрена обязанность ОФРЖС "Жилище" по устранению всех строительных недостатков, которые явились основанием для судебного решения по расторжению договора долевого участия в строительстве данной квартиры, а так же по истребованию из чужого незаконного пользования, свободной от проживания третьих лиц.

По ходатайству стороны истца, оспаривавшей дату составления и подписания представленного стороной ответчика предварительного договора датированного 10.06.2019, была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено Тюменской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции РФ.В соответствии с заключением эксперта (номер) от 30.03.2021, выполненным ФБУ Тюменской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, выявленные признаки в своей совокупности свидетельствуют о том, что представленный на экспертизу предварительный договор подвергался контактному термическому воздействию (при температуре более 100? по Цельсию), повлекшему за собой изменение свойств материалов письма в штрихах реквизитов. Подпись от имени КВН ввиду сильного обесцвечивания ("угасания") штрихов и неоднородности цветового оттенка материала письма на разных участках штрихов не пригодна для исследования. Изменение цвета или цветового оттенка паст для шариковых ручек в штрихах рукописных реквизитов свидетельствует о деструктивных изменениях красителей, содержащихся в пастах, и об изменении свойств и состава материалов письма в целом. Наибольшее деструктивное влияние на штрихи паст шариковых ручек происходит при световом и/или термическом воздействии при температурах выше 150-С. По этим причинам время выполнения подписи от имени исполнительного директора Фонда "Жилище" КВН, в частности, установить, соответствует ли время выполнения данной подписи указанной в документе дате - 10.06.2019, не представляется возможным. Согласно дате - 10.06.2019, указанной в предварительном договоре, "возраст" документа и, соответственно, имеющихся в нем реквизитов, на момент начала исследования (27.11.2020) должен составлять примерно 1 год 5,5 месяцев, то есть, согласно дате, документ является относительно "свежим". Полное отсутствие растворителей в штрихах паст для шариковых ручек не характерно для штрихов "возрастом" 1 год 5,5 месяцев, каким являются штрихи подписи от имени НИП. Учитывая то обстоятельство, и то, что документ подвергался контактному термическому воздействию (при температуре более 100? по Цельсию), повлекшему изменение свойств материалов письма в штрихах реквизитов, нельзя исключить возможность выполнения документа позднее даты, которая указана в нем. Предварительный договор купли-продажи квартиры от 10.06.2019 подвергался контактному термическому воздействию (при температуре более 100? по Цельсию), повлекшему за собой изменение свойств материалов письма в штрихах реквизитов.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, пришел к выводам о наличии у истца права требовать от ответчика заключения договора купли-продажи спорного имущества и обязанности ответчика по заключению такового договора в силу закона, в связи с чем, пришел к выводу об обоснованности требований истца о возложении на ответчика обязанности по заключению договора купли-продажи в отношении (адрес), определив цену договора исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Между тем, судебная коллегия, принимая во внимание доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не может согласиться с постановленным выводом суда первой инстанции, на основании следующего.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или принятым обязательством.

На основании п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (п. 2 ст. 3, п. 1 ст. 421, абз. 1 п. 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого- либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (п.4 ст. 445, п. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) (п. 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49).

Из вышеприведенных норм права и разъяснений, данных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", следует, что требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

Исходя из указанных выше положений закона и руководящих разъяснений Верховного суда Российской Федерации судебная коллегия не может согласиться с постановленным решением по причине несоответствия последнего положениям материального права, а именно, ввиду отсутствия прямой, предусмотренной законом обязанности для ответчика, являющегося юридическим лицом заключить договор по отчуждению принадлежащего ему имущества.

В данном случае ссылка истца на публичность правоотношений и статус ответчика, как застройщика не предрешают вопрос о наличии у последнего таковой обязанности, так как последний правомочен сам распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Более того судебная коллегия отмечает, что нельзя согласиться с судом первой инстанции, не принявшим во внимание приказ ответчика о запрете на реализацию аварийных и не соответствующих предъявляемым требованиям жилым помещениям, так как последний в первую очередь, направлен на защиту и соблюдение прав граждан на получение качественного и безопасного для проживания жилья. При этом, факт заключения предварительного договора не может ставить под сомнение достоверность приказа ответчика, так как в рамках договорных отношений с третьим лицом по делу, ОФРЖС "Жилище" приняло на себя обязательства освободить жилое помещение и устранить строительные недостатки.

Так же, судебная коллегия отмечает на несостоятельность выводов суда, об определении цены договора исходя, из кадастровой стоимости жилого помещения. В частности, при разрешении споров об обязании заключить договор, в тех случаях, когда это прямо предусмотрено законом для ответчика, вопросы и разногласия сторон подлежат постановке на обсуждение сторон, чего судом первой инстанции произведено.

При изложенных обстоятельствах нельзя согласиться с решением суда об обязании ответчика заключить договор, в связи с чем, последнее подлежит отмене, с принятием нового об отказе в иске.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Нижневартовского городского суда от 04 мая 2020 года отменить. Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований КМС к Окружному фонду развития жилищного строительства "Жилище" о понуждении заключить договор, отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 20 августа 2021 года.

Председательствующий Гавриленко Е.В.

Судьи Кузнецов М.В.

Солонина Е.А.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка