Дата принятия: 08 августа 2019г.
Номер документа: 33-5190/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 августа 2019 года Дело N 33-5190/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего Родовниченко С.Г.,
судей Востриковой Г.Ф., Козиевой Л.А.,
при секретаре Макушевой Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Востриковой Г.Ф.
гражданское дело по иску ФИО2 к администрации Алешковского сельского поселения Терновского муниципального района ФИО4 <адрес>, ФИО3 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка действительным и признании права собственности на земельный участок,
по апелляционной жалобе ФИО3
на решение Грибановского районного суда ФИО4 <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ,
(судья ФИО7),
установила:
ФИО2 обратилась в суд с иском к администрации Алешковского сельского поселения Терновского муниципального района ФИО4 <адрес>, ФИО3 о признании договора купли-продажи 1/2 части жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ФИО4 <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО1 действительным, признании права собственности на земельный участок площадью 2178 кв.м, земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый N, расположенного по адресу: ФИО4 <адрес>.
В обоснование заявленных исковых требований указано, что ФИО2 договорилась с ФИО1 купить у него 1/2 часть жилого дома, расположенного на земельном участке площадью 2178 кв.м по адресу: ФИО4 <адрес>.
В порядке исполнения договора купли-продажи истец передала ФИО1 денежные средства в сумме 70 000 рублей, о чем ДД.ММ.ГГГГ был составлен договор купли-продажи. Договор купли-продажи был подписан истцом и ФИО1, а также свидетелями ФИО10 и ФИО11 После заключения договора купли-продажи истец стала проживать в указанной половине жилого дома, где проживает до настоящего времени. Продавец ФИО1 переехал в <адрес>, где умер ДД.ММ.ГГГГ, поэтому зарегистрировать договор купли-продажи не представилось возможным. В связи с этим истец обратилась в суд с данным иском.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика в соответствии с абзацем 2 части 3 статьи 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации привлечен ФИО3, как наследник, принявший наследство после смерти продавца спорного недвижимого имущества ФИО1 (л.д. 71-72).
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в соответствии со статьей 43 ГПК РФ привлечена ФИО8 - сособственник спорного жилого дома (л.д. 76).
Решением Грибановского районного суда ФИО4 <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постановлено: исковые требования ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка действительным и признании права собственности на земельный участок удовлетворить.
Признать договор купли-продажи земельного участка и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенных по адресу: ФИО4 <адрес>, стоимостью 70 000 рублей, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, действительным.
Признать за ФИО2 право собственности на земельный участок из земель населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый N, площадью 2178 кв.м, расположенный по адресу: ФИО4 <адрес>.
В удовлетворении исковых требований ФИО2 к администрации Алешковского сельского поселения Терновского муниципального района ФИО4 <адрес> о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка действительным и признании права собственности на земельный участок - отказать.
В апелляционной жалобе ФИО3 просит отменить решение как незаконное и необоснованное, ссылается на отсутствие оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, несоблюдение формы договора и недоказанность его заключения.
В возражениях на апелляционную жалобу ФИО2 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО3 без удовлетворения, ссылаясь на отсутствие каких-либо нарушений при рассмотрении дела.
В судебном заседании представитель истца ФИО2 по ордеру адвокат ФИО9 поддержала доводы апелляционной жалобы и просила об отмене решения суда по изложенным в жалобе основаниям.
Истец ФИО2 в заседание суда апелляционной инстанции не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила, каких-либо доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание не представила.
Ответчик ФИО3 в заседание суда апелляционной инстанции не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом. Направил в суд апелляционной инстанции заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие.
В соответствии со статей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено при такой явке.
Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя ФИО2 по ордеру адвоката ФИО9, рассмотрев дело в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях, обсудив которые, суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу.
Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 2 и 3 постановления N от ДД.ММ.ГГГГ "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Между тем, обжалуемое решение указанным требованиям закона не отвечает.
При рассмотрении дела суд исходил тех обстоятельств, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и истцом ФИО2 был заключен договор купли-продажи 1/2 части жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ФИО4 <адрес>, по условиям которого истец ФИО2 купила у ФИО1 указанные 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок по цене 70 000 рублей; расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (л.д. 9).
Согласно справке администрации Алешковского сельского поселения N от ДД.ММ.ГГГГ территория совхоза "Фруктовый" переименована на ул. "Фруктовая" на основании постановления администрации Алешковского сельского поселения N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15).
Из справки администрации Алешковского сельского поселения N от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на основании постановления администрации Алешковского сельского поселения N от ДД.ММ.ГГГГ "О присвоении адресов" были присвоены номера домов по <адрес> (л.д. 67).
Согласно справке администрации Алешковского сельского поселения N от ДД.ММ.ГГГГ дом и земельный участок площадью 2178 кв.м, кадастровый N, принадлежащие ФИО1, расположены по адресу: ФИО4 <адрес> (л.д. 17).
В выписке из похозяйственной книги администрации Алешковского сельского поселения о наличии у гражданина права на земельный участок N от ДД.ММ.ГГГГ указано, что ФИО1 принадлежит на праве собственности земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 2178 кв.м, кадастровый N, расположенный по адресу: ФИО4 <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов (л.д. 16).
Согласно выписке из похозяйственной книги N администрации Алешковского сельского поселения, заложенной в 2002 году, по данным похозяйственного учета ФИО1 принадлежит на праве частной собственности 1/2 часть жилого дома, находящегося по адресу: ФИО4 <адрес>. Дом и надворные постройки расположены на земельном участке 2178 кв.м, находящемся в собственности ФИО1 Сособственнику ФИО8 принадлежит на праве частной собственности 1/2 часть жилого дома, находящегося по адресу: ФИО4 <адрес> (л.д. 89).
В материалы дела представлен технический паспорт на домовладение, расположенное по адресу: ФИО4 <адрес>, с-з "Фруктовый" (в настоящее время - ФИО4 <адрес>), подготовленный по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что сособственниками жилого дома (по 1/2 доли в праве общей долевой собственности) являются ФИО1 и ФИО8 Жилой дом, 1987 года постройки, общей площадью 147,0 кв.м, и надворные постройки расположены на земельном участке (л.д. 90-93).
Земельный участок из земель населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 2178 кв.м, расположенный по указанному адресу, закреплен в собственность за ФИО1 на основании постановления N от ДД.ММ.ГГГГ главы Алешковской сельской администрации <адрес> ФИО4 <адрес> (л.д. 87), и согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости имеет кадастровый N, кадастровую стоимость 253584,54 руб. (л.д. 11, 28).
ФИО8 принадлежит на праве собственности земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 1500 кв.м, расположенный по адресу: ФИО4 <адрес>, на основании постановления N от ДД.ММ.ГГГГ главы Алешковской сельской администрации <адрес> ФИО4 <адрес> (л.д. 88).
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости сведения о зарегистрированных правах на спорный земельный участок по адресу: ФИО4 <адрес>, отсутствуют (л.д. 11, 28).
Договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 не удостоверен нотариально, государственная регистрация перехода права собственности не производилась.
ФИО1 умер ДД.ММ.ГГГГ в д. <адрес> ФИО4 <адрес> (л.д. 26).
В судебном заседании суда первой инстанции были допрошены свидетели ФИО10 и ФИО11, присутствовавшие при заключении сделки, которые дали пояснения о том, что в их присутствии ФИО2 передала ФИО1 денежные средства в размере 70 000 рублей в счет покупки у него 1/2 части жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ФИО4 <адрес>, с-з "Фруктовый" (в настоящее время - ФИО4 <адрес>), ФИО1 передал ФИО2 ключи от дома, о чем был составлен письменный договор. Они, как свидетели, расписались в договоре, каких-либо претензий ФИО1 и ФИО2 друг к другу не имели. Непосредственно сразу после заключения сделки ФИО2 перешла жить в купленный ею дом вместе со своей семьей. Она пользовалась недвижимым имуществом: проживала в жилом доме как собственник, несла бремя его содержания, обрабатывала земельный участок.
Разрешая спор, посчитав, что истцом представлено достаточно доказательств, подтверждающих заключение между ФИО2 и собственником спорного жилого дома и земельного участка в требуемой надлежащей форме, с соблюдением всех существенных условий, договора купли-продажи недвижимости, который отвечает требованиям закона, предъявляемым к сделке купли-продажи жилого помещения и земельного участка, а также был исполнен сторонами, расчет произведен полностью, имущество передано от продавца к покупателю, а единственным препятствием к регистрации перехода права собственности на имущество к ФИО2 явилась смерть продавца ФИО1, суд первой инстанции пришел к выводу, что имеются правовые основания для удовлетворения исковых требований ФИО2 о признании действительным договора купли-продажи земельного участка и ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенных по адресу: ФИО4 <адрес>, стоимостью 70 000 рублей, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, и признании за ФИО2 права собственности на земельный участок из земель населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый N, площадью 2178 кв.м, расположенный по адресу: ФИО4 <адрес>.
Суд также учитывал, что привлеченный к участию в деле в качестве ответчика ФИО3, принявший наследство после смерти отца ФИО1, не оспаривал подлинность договора купли-продажи и принадлежность подписи в нем ФИО1
Вместе с тем, суд посчитал, что в удовлетворении исковых требований к администрации Алешковского сельского поселения Терновского муниципального района ФИО4 <адрес> следует отказать, поскольку материалы дела не содержат сведений о принятии наследства, открывшегося после смерти ФИО1, администрацией Алешковского сельского поселения.
Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции не основанными на нормах материального права, действовавших на дату заключения договора.
Пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
По правилам статей 209 и 218 (пункта 2) Гражданского кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.
В соответствии с частью 1 статьи 431 ГК РФ ( ред. от ДД.ММ.ГГГГ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон ( часть 2 статьи 431 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ ( ред. от ДД.ММ.ГГГГ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Статья 433 ГК РФ ( в ред. от ДД.ММ.ГГГГ) предусматривала, что если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224) ( пункт 2). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3).
Статьей 550 ГК РФ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии со статьей 551 ГК РФ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации ( пункт 1). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3).
Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В соответствии со статьей 554 ГК РФ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 556 ГК РФ ( ред. от ДД.ММ.ГГГГ) передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
В силу пункта 2 статьи 558 ГК РФ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Часть 1 статьи 164 ГК РФ предусматривала, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно пункту 7 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от ДД.ММ.ГГГГ сделка считается зарегистрированной со дня внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав.
Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (пункт 1 статьи 165 ГК РФ в ред. от ДД.ММ.ГГГГ).
Из буквального толкования договора от ДД.ММ.ГГГГ, составленного в простой письменной форме, следует, что "продавец ФИО1 и покупатель ФИО2 заключили договор купли-продажи ? дома и земельного участка по адресу ФИО4 <адрес> Терновский р-он <адрес> с/з Фруктовый. ФИО1 продал ? дома и земельного участка расположенный по адресу <адрес> с/з Фруктовый. ФИО2 купила ? дома и земельного участка расположенный по адресу <адрес> с/з Фруктовый. Деньги за проданный дом в сумме (70000руб) переданы мною ФИО1. Претензий как продавец ФИО1 и покупатель ФИО2 за покупку ? жилого дома и земельного участка друг к другу не имеем".
В договоре имеются подписи ФИО1 и ФИО2 ( т. 2 л.д.40).
Таким образом, исходя из буквального толкования договора купли-продажи от 17.04.2007г., в нем не указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (не указан точный адрес, площадь жилого дома, площадь и границы земельного участка). При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Кроме того, данный договор, поскольку не была осуществлена его государственная регистрация, считается незаключенным в силу положений пункта 2 статьи 558 ГК РФ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ). Незаключенный договор не может быть признан действительным. Кроме того, отсутствует акт приемки-передачи жилого дома и земельного участка. Судебная коллегия считает необоснованным довод истца о том, что единственным препятствием для государственной регистрации договора явилась смерть ФИО1, поскольку с момента составления договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ до смерти ФИО1, наступившей ДД.ММ.ГГГГ прошло более одиннадцати лет, что свидетельствует об отсутствии у сторон намерений заключать договор купли-продажи в соответствии с требованиями части1 статьи 164 и пункта 2 статьи 558 ГК РФ. Оценивая в совокупности собранные по делу доказательства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО2 не подлежали удовлетворению.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГПК РФ суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы, представления вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение. Поскольку судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, в результате чего неправильно определены и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, указанные допущенные судом нарушения повлекли за собой принятие незаконного и необоснованного решения, судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Грибановского районного суда ФИО4 <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. отменить. Принять новое решение.
В удовлетворении исковых требований ФИО2 к администрации Алешковского сельского поселения Терновского муниципального района ФИО4 <адрес>, ФИО3 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка действительным и признании права собственности на земельный участок - отказать.
Председательствующий:
Судьи коллегии:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
