Определение Судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 10 июня 2021 года Дело N 33-5183/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе: председательствующего Калашниковой О.Н.,

и судей: Слепцовой Е.В., Долматовой Н.И.,

при секретаре Гилевой К.А.,

заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Долматовой Н.И. дело по апелляционной жалобе Гаас Евгении Сергеевны

на решение Центрального районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 2 марта 2021 года

по делу по иску Гаас Евгении Сергеевны к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Промстрой-Каравелла" о признании одностороннего акта о передаче застройщиком объекта долевого строительства недействительным,

УСТАНОВИЛА:

Гаас Е.С. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Промстрой-Каравелла" (далее - ООО Специализированный застройщик "Промстрой-Каравелла") о признании одностороннего акта о передаче застройщиком объекта долевого строительства недействительным. Требования мотивированы тем, что 29 марта 2019 года между ООО "Промстрой-Каравелла-ЦП" и Гаас Е.С. заключен договор уступки прав (требований) N, согласно которому ООО "Промстрой-Каравелла-ЦП" (участник долевого строительства) передает квартиру надлежащего качества и соответствующую стандартам при строительстве, а Гаас Е.С. принимает на себя все права и обязанности участника долевого строительства по договору N от 2 августа 2018 года, 6 мая 2020 года составлен передаточный акт о приемке квартиры по адресу: <адрес> на основании договора долевого строительства N от 2 августа 2018 года и договора уступки прав (требований) N от 29 марта 2019 года. Передаточный акт истцом не был подписан, так как в ходе приемки квартиры были обнаружены недостатки и 6 мая 2020 года в адрес ответчика была направлена претензия с требованием об устранении недостатков. Недостатки, указанные в претензии, были устранены ответчиком частично. Однако, 29 июля 2020 года ООО "Промстрой-Каравелла" составлен односторонний акт о передаче объекта застройщиком объекта долевого строительства (квартиры). Истец считает, что данный акт был составлен неправомерно, в связи с тем, что ответчик не исполнил свои обязательства по устранению недостатков, у него отсутствовали основания для составления одностороннего акта, предусмотренные ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ. Истцом 16 октября 2020 года в адрес ответчика направлена претензия с требованием устранить оставшиеся недостатки и с указанием на то, что односторонний акт составлен неправомерно. Ответа на претензию до настоящего времени не последовало. Истец считает односторонний акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства (квартиры) от 29 июля 2020 года, составленный ООО "Промстрой-Каравелла", незаконным и не соответствующим условиям договора N от 2 августа 2018 года, поскольку при приемке объекта долевого строительства по адресу: <адрес>, было установлено, что объект содержит следующие недостатки: не готова придомовая территория (нет асфальта, детской площадки, озеленения) (устранено частично), нет почтовых ящиков (устранено), в подъезде некачественный ремонт, обои под покраску не покрашены, доводчики на дверях установлены не правильно на 2 и 4 этажах, разрушена одна из ступенек (плита) главного входа в подъезд, царапина на внешней стороне входной двери (не устранено), трещина в стяжке пола (устранено частично), перепад между монолитной стеной и кирпичной кладкой (устранено), на стенах перепад более 2 см (локальная неровность), приточная вентиляция смонтирована вплотную к потолку, что не дает возможности оштукатурить потолок или сделать натяжной, высота потолков в квартире 2,72 м., а в техническом паспорте указано 2,8 м, приточная вентиляция выпирает от стены на 10 см (устранено), вентиляционные каналы установлены в нарушении приложения N 4 "Инструкции по эксплуатации", требуется опустить на 20 см ниже (так как высота потолков нарушена) (устранено частично), в результате, полезная площадь квартиры уменьшается, было предложено посчитать кв.м, которые теряются и ООО "Промстрой-Каравелле" возместить сумму за эти кв.м. (не выполнено), на окне треснула декоративная накладка (устранено), нет дверного глазка, представитель ООО "Промстрой-Каравелла" дал ответ, что в качестве устранения недостатка предлагают установку видеодомофон, (не устранено), лопнувшая рама, дыру заклеили пластиковой заплаткой, на стеклопакете царапина (не устранено), козырек над входом в нежилое помещение превышает уровень пола 2 этажа (устранено), в квартире установлено 4 окна, на 2-х окнах отливы установлены по ГОСТу (под рамой окна), а на 2-х окнах отливы стоят не по ГОСТу, вкручены саморезами в рамы окон, что нарушило целостность и герметичность рамы, что не соответствует ГОСТ 30971-2012, просили заменить эти 2 окна. Считает односторонний акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства (квартиры) незаконным, поскольку является односторонней сделкой, которая меняет права и обязанности истца и ответчика. В частности, с момента составления этого акта на истца возлагается обязанность по оплате за содержание жилого помещения со стороны управляющей компании ООО "Управляющая компания Премьер". При отсутствии возможности пользоваться помещением, не имея ключей от жилого помещения, истец обязан нести бремя расходов на содержание не принятого в собственность объекта долевого строительства. С учетом уточненных исковых требований истец просила признать односторонний акт о передаче объекта застройщиком объекта долевого строительства (квартиры) от 29 июля 2020 года недействительным.

Истец Гаас Е.С. в судебное заседание суда первой инстанции не явилась.

Представитель истца Поляков И.Р., действующий на основании доверенности, в судебном заседании суда первой инстанции уточненные исковые требования поддержал.

Представитель ответчика Шаройко Е.Ю., Действующий на основании доверенности, в судебном заседании уточненные исковые требования не признал.

Представители третьих лиц, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебном заседание суда первой инстанции не явились.

Решением Центрального районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 2 марта 2021 года постановлено:

Отказать в удовлетворении исковых требований Гаас Евгении Сергеевны к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Промстрой-Каравелла" о признании одностороннего акта о передаче объекта застройщиком объекта долевого строительства (квартиры) от 29 июля 2020 года недействительным по заявленным основаниям.

В апелляционной жалобе истец Гаас Е.С. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение. Указывает, что, начиная с января 2020 года, она неоднократно заявляла о недостатках объекта строительства, которые носят существенный характер, и просила их устранить. О имеющихся недостатках истцом было также указано в акте приема передачи объекта, завершенного строительством, который она отказалась подписать. Ссылается на то, что ответчик до настоящего времени продолжает устранять недостатки, однозначно не отказавшись от их устранения, в связи с чем истец не приняла окончательного решения относительно дальнейших действий: принять объект с недостатками и устранить их за свой счет, с последующим возмещением за счет застройщика, либо отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченных денежных средств с процентами. Кроме того, отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд фактически возложил на истца обязанность по содержанию не принадлежащего ей имущества. Считает также, что ссылки в ее исковом заявлении на правовые нормы, не подлежащие применению к обстоятельствам дела, не являются основанием для отказа в удовлетворении требований, поскольку в данном случае суду надлежит самостоятельно определить подлежавшие применению к установленным обстоятельствам нормы права и дать юридическую квалификацию правоотношениям сторон.

Истец, представители третьих лиц, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, в суд апелляционной инстанции не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки до начала судебного заседания не сообщили, в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, в связи с чем судебная коллегия, с учетом мнения явившихся лиц, определиларассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц на основании п. 3 ст. 167, ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель Поляков И.П., действующий в интересах истца на основании доверенности, в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции отменить.

Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик "Промстрой-Каравелла" Шаройко Е.Ю., действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения требований апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменений.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 29 марта 2019 года между ООО "Промстрой-Каравелла-ЦП" и Гаас Е.С. заключен договор уступки прав (требований) N

Согласно п. 1.1 договора N ООО "Промстрой-Каравелла-ЦП" (участник долевого строительства) передает, а Гаас Е.С. принимает на себя все права и обязанности Участника долевого строительства по Договору N 2 августа 2018 года.

В соответствии с договором долевого строительства N от 2 августа 2018 года ООО "Промстрой-Каравелла" должно передать Гаас Е.С. квартиру по адресу: <адрес>, Микрорайон 15А, жилой <адрес>. Первый этап - корпус N надлежащего качества и соответствующую стандартам при строительстве.

На основании п. 1.3 данного договора квартира передается без внутренней отделки, свободной планировки с выполнением следующих видов работ: монтаж стояков внутренних инженерных систем (водопровод, канализация, аварийный слив) с установкой кранов на отводах холодной и горячей воды без разводки по квартире и без установки приборов учета; выполнение разуклонки в технических нишах; замоноличивание отверстий в перекрытиях в местах прохода стояков, технологических отверстий с выравниванием; установка заглушки на отводы канализационных стояков; монтаж системы отопления с внутриквартирной разводкой и отопительными приборами; установка оконных блоков с трехслойным остеклением; устройство оконных сливов; установка входной металлической двери с установкой замка, дверной ручки; электрический щиток этажный с вводным автоматом и счетчиком; устройство каналов для прокладки электрического кабеля в квартиру от электрического щитка этажного; устройство вентиляционных каналов вытяжной и приточной вентиляции; устройство стяжки пола из фибро-цементно-песчанного раствора; возможность подключения к оптико-волоконному кабелю; устройство межквартирных бетонных стен без оштукатуривания, внутриквартирных кирпичных стен с оштукатуриванием; штукатурка наружных кирпичных стен с внутренней стороны помещения; устройство противопожарной перегородки в квартирах выше пятого этажа без устройства витража (установка витража является обязанностью участника долевого строительства); устройство пароизоляции примыкания оконных блоков и витражей со стеной; огрунтовка трубчатых рамок для фиксации стояков ВиК грунтовкой по металлу.

Застройщик обязуется обеспечить ввод в эксплуатацию многоквартирного дома не позднее 1 декабря 2019 года, что усматривается из п. 1.7 данного договора.

Администрацией <адрес> 29 ноября 2019 года в отношении жилого <адрес>, первый этап - корпус N, выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N, объекту присвоен адрес: <адрес>

Ответчиком в адрес истца 25 декабря 2019 года направлено сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче. В данном сообщении указано о завершении строительства и о готовности передачи объекта <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес> истцу.

Однако, как усматривается из копии почтового конверта с отметками почтовой связи, вышеуказанное сообщение не было доставлено адресату Гаас Е.С., при этом на конверте отсутствуют какие-либо отметки почтовой связи, указывающих причину возврата отправителю конверта с сообщением о завершении строительства и готовности объекта.

В материалах дела имеется копия передаточного акта о приемке квартиры на основании договора долевого строительства от 2 августа 2018 года (договор уступки прав (требований) N от 29 марта 2019 года, датированный 6 мая 2020 года, однако данный акт сторонами не подписан, на обороте имеется надпись, удостоверенная подписью истца, что квартиру она не принимает, в связи с существенными недостатками, которые изложены в прилагаемой претензии.

Ответчику ООО "Промстрой-Каравелла" от истца 6 мая 2020 года поступила претензия, удостоверенная входящим номером N, что не было оспорено в судебном заседании суда первой и апелляционных инстанций ответчиком. В данной претензии истцом указаны недостатки, обнаруженные ею при передаче квартиры согласно условиям договора долевого участия от 2 августа 2018 года N

Как усматривается из материалов дела и не оспаривалось представителем ответчика Шаройко Е.Ю., ООО "Промстрой-Каравелла" не ответила на поступившую от истца 6 мая 2019 года претензию о наличии недостатков.

Застройщиком ООО "Промстрой-Каравелла" 29 июля 2020 года составлен односторонний акт о передаче объекта застройщиком объекта долевого строительства (квартиры), согласно которому в связи с уклонением участника долевого строительства Гаас Е.С. от принятия объекта долевого строительства ООО "Промстрой-Каравелла" в лице директора Козырева О.Ю. составил односторонний акт о передаче <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, участнику долевого строительства с момента составления настоящего одностороннего акта.

Истцом Гаас Е.С. ответчику подано заявление 1 октября 2020 года (входящий N), из которого усматривается, что истцу стало известно о составлении одностороннего акта 30 сентября 2020 года, просит отозвать односторонний акт и выполнить все работы, указанные в претензии от 6 мая 2020 года.

В последующем, 15 октября 2020 года Гаас Е.С. подана ООО "Прострой-Каравелла" досудебная претензия (входящий N) с требованиями о признании одностороннего акта от 29 июля 2020 года недействительным и его отзыве, а также об устранении всех недостатков, указанных в претензии от 6 мая 2020 года.

Отказывая в признании недействительным одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства (квартиры) от 29 июля 2020 года, суд первой инстанции исходил из того, что акт составлен в срок, предусмотренный договором; предусмотренный ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ срок его составления - по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства, истец была уведомлена, однако отказалась принять объект долевого строительства в связи с наличием недостатков. Истцом не представлено доказательств наличия заявления участника долевого строительства о выявленных недостатках с требованием о составлении соответствующего акта и об отказе от подписания передаточного акта. Исходя из того, что требований о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещении расходов на устранение недостатков истцом не заявлено, суд пришел к выводу о неверно избранном истцом способе защиты права, что не приведет к восстановлению прав истца.

С данным выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия, что предусмотрено п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно положениям ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Частью 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частями 2, 4 и 6 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи - несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ у участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 2.4 договора от 2 августа 2018 года N N застройщик не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия объекта долевого строительства обязуется направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных п. 2.5 договора. Застройщик обязуется направить указанное сообщение по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному в настоящем договоре участником долевого строительства почтовому адресу или вручить участнику долевого строительства лично под расписку. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию.

Согласно п. 2.5. вышеуказанного договора, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренные п. 2.1 договора сроки или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая составления акта о несоответствии объекта долевого строительства, установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня срока окончания передачи, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт.

Исходя из вышеизложенных положений законодательства и условий договора следует, что составление застройщиком одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства (квартиры) возможно только либо при наличии неправомерного уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренные сроки, либо при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства. Однако, при наличии несоответствия качества объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства данным требованиям и отказаться от подписания передаточного акта до безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, или соразмерного уменьшения цены договора, или возмещения своих расходов на устранение недостатков.