Дата принятия: 10 марта 2021г.
Номер документа: 33-518/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 марта 2021 года Дело N 33-518/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего Ярадаева А.В.,
судей Арслановой Е.А., Спиридонова А.Е.,
при секретарях судебного заседания Филиппове К.С., Владимирове А.В., Герасимовой О.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело N 2-2755/2020 по иску Максимовой А.А., Максимова О.М., Ивановой И.А., Дергачевой Н.О. к ООО "Специализированный застройщик "ГрандСтрой" о возложении обязанности заключить договор купли-продажи жилого помещения
по апелляционной жалобе ООО "Специализированный застройщик "ГрандСтрой" на решение Калининского районного суда г.Чебоксары от 3 ноября 2020 года, которым иск удовлетворен.
Заслушав доклад судьи Ярадаева А.В., объяснения представителей ООО "Специализированный застройщик "ГрандСтрой" Конюховой Л.Н., Конюхова Н.В., поддержавших апелляционную жалобу, Максимовой А.А., ее представителя Галочкина С.В., Максимова О.М., Дергачевой Н.О., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Максимова А.А., Максимов О.М., Иванова И.А., Дергачева Н.О. (далее также - истцы) обратились в суд с иском к ООО "Специализированный застройщик "ГрандСтрой" (далее также - ответчик) о возложении обязанности заключить в месячный срок договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Чебоксары, ул. ..., д...., кв..., по цене 2735000 рублей, указав в обоснование иска следующие обстоятельства.
26 ноября 2016 года Максимова А.А. и Иванова И.А. - участники долевого строительства заключили с застройщиком - ООО "Специализированный застройщик "ГрандСтрой" договор N ... об участии в долевом строительстве жилья в жилом комплексе "...", в соответствии которым застройщик принял на себя обязательство передать участникам долевого строительства в собственность двухкомнатную квартиру ... проектной площадью 51,2 кв.м на ... строящегося дома по ул. ... г. Чебоксары. Цена договора (стоимость квартиры) - 1800000 рублей из расчета 35156 рублей за 1 кв.м. Срок окончания строительства - 30 июня 2018 года. В соответствии с подпунктом "а" пункта 4.2 договора об участии в долевом строительстве жилья из стоимости квартиры 1650000 рублей уплачивается путем зачета - перерегистрации права собственности на ООО "Специализированный застройщик "ГрандСтрой" принадлежащей участникам долевого строительства трехкомнатной кв... в д.... по ул. ... г. Чебоксары, оцененной сторонами в 2735000 рублей. Остаток стоимости квартиры в размере 150000 рублей - денежными средствами. 18 января 2017 года в ЕГРН внесена запись N "2"-21/001/2017-8 о регистрации договора об участии в долевом строительстве жилья от 26 ноября 2016 года N ....
13 февраля 2017 года Максимов О.М. и Дергачева Н.О. - участники долевого строительства заключили с застройщиком - ООО "Специализированный застройщик "ГрандСтрой" договор N ... об участии в долевом строительстве жилья в жилом комплексе "...", в соответствии которым застройщик принял на себя обязательство передать участникам долевого строительства в собственность однокомнатную квартиру ... проектной площадью 31,42 кв.м на ... строящегося дома по ул. ... г. Чебоксары. Цена договора (стоимость квартиры) - 1085000 рублей из расчета 34 532 рубля за 1 кв.м. Срок окончания строительства - 30 июня 2018 года. Передача квартиры - 1 сентября 2018 года.
8 февраля 2017 года администрация Московского района г.Чебоксары вынесла постановление N 216 "О разрешении несовершеннолетней Ивановой И.А. продажи принадлежащей ей 1/4 доли в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру N 5 в доме N ... по ул. ... в гор. Чебоксары в связи с регистрацией за ней 35/100 долей в двухкомнатной квартире ... в строящемся доме по ул. ... в гор. Чебоксары".
В феврале 2017 года истцы обратились к генеральному директору ООО "Специализированный застройщик "ГрандСтрой" с письменным заявлением о переоформлении квартиры и полностью освободили кв... д. ... по ул. ... г. Чебоксары от мебели и бытовой техники.
13 февраля 2017 года ООО "Специализированный застройщик "ГрандСтрой" подготовил текст договора купли-продажи квартиры истцов, однако в силу разных причин, связанных с постоянным переносом сроков окончания строительства многоквартирного дома застройщиком, а также нежеланием нотариусов удостоверять сделки с несовершеннолетним собственником квартиры, сделка купли-продажи квартиры в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии не регистрировалась.
Истцы были вынуждены продолжать оплачивать коммунальные услуги и нести расходы по содержанию кв... д. ... по ул. ... г. Чебоксары. Чтобы не конфликтовать с ответчиком, заключив дополнительные соглашения, неоднократно соглашались на перенос срока окончания строительства многоквартирного жилого дома, в последний раз - до 1 декабря 2020 года. При этом стороны не изменяли существенных условий договоров об участии в долевом строительстве жилья о том, что зачет будет осуществлен исходя из того, что стоимость квартиры истцов составляет 2735000 рублей.
5 августа 2020 года, после того, как истцы 4 августа 2020 года в очередной раз письменно обратились к руководителю ответчика, им объяснили необходимость внесения на расчетный счет застройщика остатка стоимости квартиры в размере 150000 рублей, которые были перечислены истцами на счет ответчика платежным поручением от 10 августа 2020 года N ..., однако ответчик в настоящее время категорически не желает оформлять в их собственность трехкомнатную квартиру по цене 2735000 рублей, настаивая на снижении ее рыночной стоимости и необходимости самостоятельной продажи истцами своей квартиры и внесения полной цены договора денежными средствами.
Тем самым ответчик своим недобросовестным поведением, связанным с длительным нарушением сроков сдачи жилого комплекса, и в том числе строящихся квартир, пытается причинить истцам дополнительный имущественный вред. Истцы еще в 2016-2017 годах подготовили свою квартиру к передаче ответчику и поэтому не должны страдать из-за его действий. Никаких препятствий для оформления квартиры истцов в собственность ответчика не имеется.
Решением Калининского районного суда г. Чебоксары от 3 ноября 2020 года постановлено:
"исковые требования Максимовой Алевтины Александровны, Максимова Олега Михайловича, Ивановой Инессы Алексеевны, Дергачевой Нины Олеговны удовлетворить.
Возложить на Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "ГрандСтрой" обязанность заключить с Максимовой Алевтиной Александровной, Максимовым Олегом Михайловичем, Ивановой Инессой Алексеевной и Дергачевой Ниной Олеговной договор купли-продажи жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: Чувашская Республика, город Чебоксары, улица ..., дом ..., ..., по цене 2735000 рублей в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда".
В апелляционной жалобе ООО "Специализированный застройщик "ГрандСтрой" просит отменить решение суда, которое считает незаконным и необоснованным, и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска отказать.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции были извещены в установленном порядке.
Истец Иванова И.А., представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике
в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.
Согласно части 3 статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.
В порядке статьи 157 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялись перерывы. После перерывов судебное заседание продолжено в том же составе суда.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.
В то же время суд апелляционной инстанции на основании абзаца 2 части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вправе в интересах законности проверить обжалуемое судебное постановление в полном объеме, выйдя за пределы требований, изложенных в апелляционных жалобе, представлении, и не связывая себя доводами жалобы, представления.
Под интересами законности, как следует из смысла статьи 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, которые дают суду, рассматривающему дело, основания для выхода за пределы апелляционной жалобы, следует, в частности, понимать необходимость обеспечения по рассматриваемому делу правильного применения норм материального и процессуального права.
Судам апелляционной инстанции необходимо исходить из того, что под интересами законности с учетом положений статьи 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует понимать, в том числе необходимость проверки правильности применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов участников гражданских, трудовых (служебных) и иных правоотношений (абзац третий пункта 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").
Изучив материалы дела, на основании абзаца 2 части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в интересах законности проверив решение суда в полном объеме, учитывая необходимость проверки правильности применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права в целях защиты прав и законных интересов участников спорных гражданских правоотношений, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска.
Разрешая спор, суд руководствовался положениями статей 1,8, 9, 10, 218, 421, 424, 431, 445, 549, 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными Верховным Судом Российской Федерации в пункте 45 постановления Пленума от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", пункте 1 постановления Пленума от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", и исходил из обоснованности и правомерности заявленного истцами требования.
Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению (пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении").
Как разъяснено в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанным требованиям процессуального закона принятое по делу решение не отвечает.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В пункте 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (абзац первый).
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (абзац второй).
Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Исходя из положений статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 131, 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подготовка и представление суду истцом проекта договора является обязательным условием при рассмотрении в суде требования о понуждении заключить договор.
Если суд приходит к выводу об обоснованности иска, он обязан рассмотреть представленный истцом проект договора с точки зрения законности всех его условий.
Проект договора должен содержать все существенные условия подлежащего заключению договора, которые исследуются и оцениваются судом при разрешении спора.
К существенным условиям договора продажи недвижимости относятся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, существенными условиями являются: условие о цене передаваемого имущества (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации). При продаже жилого помещения существенным является условие о перечне лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем (статья 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Из дела следует, что между ООО "ГрандСтрой", в данное время - ООО "Специализированный застройщик "ГрандСтрой" (заказчиком - застройщиком), Максимовой А.А. и Ивановой И.А., ... года рождения, действующей с согласия матери - ФИО (участниками долевого строительства), был заключен договор об участии в долевом строительстве жилья в жилом комплексе "..." от 28 ноября 2016 года N ..., согласно которому заказчик - застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других организаций осуществить строительство 25-этажного жилого многоквартирного дома на земельных участках с кадастровыми номерами "1", "2" по строительному адресу: г. Чебоксары, ул. ..., позиция ... (далее - дом), и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать квартиру участнику при условии надлежащего исполнения своих обязательств по договору, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию принять квартиру в порядке и сроки, установленные договором (пункт 3.1); участник принимает участие в строительстве дома путем финансирования строительства одной 2-комнатной квартиры с проектным ... общей проектной площадью ... кв.м на ... дома (пункт 3.2); цена договора (стоимость квартиры) составляет ориентировочно на дату заключения договора 1800000 рублей, которая определена из стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры в размере 35156 рублей 25 копеек (пункт 4.1); сумма, указанная в пункте 4.1 договора, уплачивается в следующем порядке:
А) в течение 3 (трех) рабочих дней с даты регистрации в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним перехода права собственности на квартиру ... в доме N ... по ул. ... г. Чебоксары площадью 67, 20 кв. м (далее - квартира ...) от участника к заказчику-застройщику в счет цены договора засчитывается часть стоимости квартиры ..., принадлежащей на праве общей долевой собственности:
1) участникам долевого строительства Максимовой А.А. (1/4 доли в праве), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 21 ..., выданным 29 июля 2003 года учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Регистрационной палатой Чувашской Республики, Ивановой И.А. (1/4 доли в праве), ... года рождения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ..., выданным 29 июля 2003 года учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Регистрационной палатой Чувашской Республики;
2) гражданам Максимову О.М. (1/4 доли в праве), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 21 ..., выданным 29 июля 2003 года учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Регистрационной палатой Чувашской Республики, и Дергачевой Н.О. (1/4 доли в праве), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ..., выданным 29 июля 2003 года учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Регистрационной палатой Чувашской Республики;
стоимость квартиры ... в размере 2735000 рублей согласована путем заключения договора купли-продажи указанной квартиры заказчиком-застройщиком, с одной стороны, и собственниками квартиры Максимовым О.М., Дергачевой Н.О., Максимовой А.А., Ивановой И.А., с другой стороны.
Б) в течение трех рабочих дней с даты регистрации настоящего договора в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в счет цены договора участником вносится доплата в размере 150000 рублей в кассу либо на расчетный счет заказчика - застройщика;
обязательства участника по уплате заказчику-застройщику цены договора считаются исполненными с даты зачета суммы в размере 1650000 рублей в счет цены договора и даты внесения участником в кассу либо на расчетный счет заказчика - застройщика суммы в размере 150000 рублей;
цена оплаченных квадратных метров удорожанию не подлежит; за участником сохраняется право проживания в квартире ... до даты подписания акта приема-передачи квартиры плюс 1 месяц (пункт 4.2).
В соответствии с подпунктом "е" пункта 7.1 указанного договора заказчик-застройщик обязался построить объект долевого строительства не позднее I полугодия 2018 года и передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи квартиры в срок не позднее 1 сентября 2018 года.
Дополнительным соглашением от 30 апреля 2019 года N 2 стороны договора согласовали, что заказчик-застройщик обязуется передать квартиру участнику долевого строительства в срок не позднее 30 апреля 2020 года.
Дополнительным соглашением от 25 марта 2020 года N 3 стороны договора согласовали, что заказчик-застройщик обязуется передать квартиру участнику долевого строительства в срок не позднее 1 февраля 2021 года.
Также между ООО "ГрандСтрой", в данное время - "Специализированный застройщик "ГрандСтрой" (заказчиком - застройщиком) и Максимовым О.М. и Дергачевой Н.О. (участниками долевого строительства), был заключен договор об участии в долевом строительстве жилья в жилом комплексе "..." от 13 февраля 2017 года N ..., согласно которому заказчик - застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других организаций осуществить строительство 25-этажного жилого многоквартирного дома на земельных участках с кадастровыми номерами "1", "2" по строительному адресу: г. Чебоксары, ул. ..., позиция ... (далее - дом), и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать квартиру участнику при условии надлежащего исполнения своих обязательств по договору, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию принять квартиру в порядке и сроки, установленные договором (пункт 3.1); участник принимает участие в строительстве дома путем финансирования строительства одной 1-комнатной квартиры с проектным ... общей проектной площадью 31,42 кв.м на ... дома (пункт 3.2); цена договора (стоимость квартиры) составляет ориентировочно на дату заключения договора 1085000 рублей, которая определена из стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры в размере 34532 рубля 15 копеек (пункт 4.1); сумма, указанная в пункте 4.1 договора, уплачивается в порядке, предусмотренном пунктом 4.2 договора, а именно:
в счет цены договора засчитывается часть в размере 1085000 рублей стоимости квартиры ... в доме N ... по ул. ... г. Чебоксары площадью 67,20 кв.м, принадлежащей на праве общей долевой собственности:
1) участникам долевого строительства Максимову О.М. (1/4 доли в праве), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 21 ..., выданным 29 июля 2003 года учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Регистрационной палатой Чувашской Республики, и Дергачевой Н.О. (1/4 доли в праве), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ..., выданным 29 июля 2003 года учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Регистрационной палатой Чувашской Республики;
2) гражданам Максимовой А.А. (1/4 доли в праве), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 21 ..., выданным 29 июля 2003 года учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Регистрационной палатой Чувашской Республики, Ивановой И.А. (1/4 доли в праве), ... года рождения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ..., выданным 29 июля 2003 года учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Регистрационной палатой Чувашской Республики;
стоимость квартиры ... в доме N ... по ул. ... г. Чебоксары в размере 2735000 рублей согласована путем заключения договора купли-продажи указанной квартиры заказчиком-застройщиком, с одной стороны, и собственниками квартиры Максимовым О.М., Дергачевой Н.О., Максимовой А.А., Ивановой И.А., с другой стороны;
указанная в абзаце втором настоящего пункта договора сумма в размере 1085000 рублей засчитывается в счет цены договора в течение 3 (трех) рабочих дней с даты регистрации в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним перехода права собственности на указанную квартиру ... в доме N ... по ул. ... г. Чебоксары от участника к заказчику-застройщику;
обязательства участника по уплате денежных средств заказчику-застройщику по настоящему договору считаются исполненными с даты зачета суммы в размере 1085000 рублей в счет цены договора;
цена оплаченных квадратных метров удорожанию не подлежит.
В соответствии с подпунктом "е" пункта 7.1 указанного договора заказчик-застройщик обязался построить объект долевого строительства не позднее I полугодия 2018 года и передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи квартиры в срок не позднее 1 сентября 2018 года.
Дополнительными соглашениями к договору от 13 февраля 2017 года N ... его сторонами были изменены сроки строительства и передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства: не позднее 1 декабря 2020 года и не позднее 1 февраля 2021 года соответственно.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации добровольно принятое стороной обязательство заключить договор должно быть явно выраженным (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").
Как полагают истцы, исходя из условий указанных договоров об участии в долевом строительстве жилья ответчик, согласно достигнутому соглашению сторонами о зачете обязательств участников долевого строительства, обязался заключить с ними договор купли-продажи принадлежащей им на праве общей долевой собственности кв... д.... по ул. ... г. Чебоксары, однако недобросовестно уклоняется от его заключения.
Проанализировав условия договоров об участии в долевом строительстве жилья, суд пришел к выводу о том, что с учетом состоявшегося соглашения о зачете обязательств участников долевого строительства сторонами предварительно были согласованы условия передачи истцами в собственность ответчика находящейся в их долевой собственности квартиры, в связи с чем, как посчитал суд, у ответчика возникла обязанность заключить с истцами договор купли-продажи квартиры.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 названного Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводом суда о том, что с учетом состоявшегося соглашения о зачете обязательств участников долевого строительства сторонами предварительно были согласованы условия передачи истцами в собственность ответчика находящейся в их долевой собственности квартиры, учитывая, что договоры об участии в долевом строительстве жилья содержат в себе элементы предварительного договора.
Вместе с тем вывод суда об обязанности ответчика заключить с истцами договор купли-продажи квартиры не соответствует обстоятельствам дела.
Из договоров об участии в долевом строительстве жилья видно, что они не содержат условия о заключения сторонам договора купли-продажи квартиры в какой-либо определенный срок.
В связи с этим к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Удовлетворяя иск, суд не учел, что согласно материалам дела в течение года с момента заключения договоров об участии в долевом строительстве жилья договор купли-продажи квартиры в соответствии с положениями пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации между сторонами так и не был заключен, и до истечения данного срока ни одна из сторон не направила другой стороне по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащим образом оформленное предложение о заключении договора купли-продажи квартиры.
Исходя из положений пункта 1 статьи 209 и пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации предложение к ответчику о заключении договора купли-продажи должно было исходить от всех истцов.
Согласно пункту 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним
Между тем из дела следует, что только Максимовой А.А. было составлено письменное обращение от 3 февраля 2017 года на имя ООО "ГрандСтрой" с просьбой о заключении сделки с кв... д.... по ул. ... г. Чебоксары согласно достигнутой между ними договоренности, из содержания которого однозначно не усматривается, что данное обращение является предложением заключить договор купли-продажи квартиры.
При этом доказательств получения ответчиком данного обращения истцами суду не представлено, ответчик его получение отрицает.
Имеющийся в деле проект договора купли-продажи от 13 февраля 2017 года, который кем-либо из сторон не подписан, не может подтверждать волеизъявление какой-либо из сторон на заключение данного договора в течение годичного срока со дня заключения ими договоров об участии в долевом строительстве жилья ввиду его несоответствия требованиям закона об относимости и допустимости доказательств (статьи 59,60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Суд необоснованно положил в основу решения показания свидетеля ФИО об известных ей обстоятельствах дела, поскольку свидетельскими показаниями (статья 69 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) в силу положений статей 161, 162 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут подтверждаться факты заключения и исполнения письменных сделок.
То обстоятельство, что согласно материалам дела на основании заявления Ивановой И.А. постановлением главы администрации Московского района г. Чебоксары от 8 февраля 2017 года N 216 последней было дано разрешение на продажу 1/4 доли в праве общей долевой собственности на кв... д.... по ул. ... г. Чебоксары, на что, среди прочего, указал суд, самостоятельного правового значения для дела не имело.
Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").
Таким образом, обязательство сторон по заключению договора купли-продажи квартиры, которое суд усмотрел из условий договоров об участии в долевом строительстве жилья, в силу пунктов 4 и 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в любом случае было прекращено в соответствии со статьей 407 Гражданского кодекса Российской Федерации после истечения одного года с момента заключения сторонами договоров об участии в долевом строительстве жилья ввиду того, что в указанный срок договор купли-продажи квартиры стороны так и не заключили и в установленном порядке предложение о заключении договора купли-продажи квартиры друг другу не направляли.
Кроме того, учитывая, что исковое заявление было направлено в суд 19 августа 2020 года, истцами при обращении в суд был пропущен также и соответствующий шестимесячный срок для передачи в суд спора о понуждении к заключению основного договора, указанный в пункте 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, который по смыслу названной нормы применяется независимо от заявления об этом стороной спора.
Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока (абзац второй пункта 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").
Из дела также видно, что и до обращения в суд истцы не направляли ответчику в установленном порядке согласованное между собой предложение о заключении договора купли-продажи квартиры.
В деле имеется датированное 4 августа 2020 года уведомление от имени Максимовой А.А. в адрес ООО "ГрандСтрой" о намерении заключить договор купли-продажи кв... д.... по ул. ... г. Чебоксары, обоснованное тем, что участники долевого строительства имеют намерение исполнить свои обязательства по договорам об участии в долевом строительстве от 28 ноября 2016 года N ... и от 13 февраля 2017 года N ..., в ответ на которое ООО "Специализированный застройщик "ГрандСтрой" в письме от 5 августа 2020 года N 386 сообщило, что обязанностью участника долевого строительства является оплата цены договора и что данная обязанность участниками долевого строительства не исполнена.
До этого ответчик направил в адрес истцов письма от 31 июля 2020 года N 376, 377, в которых сообщил о необходимости в течение 7 дней после их получения произвести оплату цены договоров об участии в долевом строительстве жилья и предупредил, что в случае неоплаты цены договоров об участии в долевом строительстве жилья вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения указанных договоров в соответствии с частью 4 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
10 августа 2020 года Максимова А.А. перечислила платежным поручением N... на расчетный счет ООО "Специализированный застройщик "ГрандСтрой" денежные средства в размере 150000 рублей по договору об участии в долевом строительстве жилья от 28 ноября 2016 года N ....
В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации проект договора купли-продажи ответчику до обращения в суд истцами не направлялся.
Таким образом, истцы не представили суду доказательств, удовлетворяющих требованиям закона об относимости и допустимости (статьи 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), которые могли бы свидетельствовать об исполнении ими требования пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации о направлении ответчику для подписания договора купли-продажи квартиры до обращения в суд с требованием к ответчику о понуждении заключить с ними указанный договор.
Следовательно, имеющийся в обжалуемом решении вывод суда о том, что стороной истцов были предприняты все необходимые меры для заключения договора купли-продажи квартиры, от заключения которого ответчик уклонился, являясь при этом экономически более сильной стороной договора, также не соответствует обстоятельствам дела.
Подписанный истцами проект договора купли-продажи квартиры не был представлен и суду.
Вывод суда о том, что сторона истцов исполнила обязательства по оплате договоров об участии в долевом строительстве жилья путем зачета стоимости принадлежащей им квартиры, поскольку она фактически была передана ответчику и последним принята для последующей реализации, нельзя считать правильным, так как переход права собственности на указанную квартиру в соответствии с условиями договоров об участии в долевом строительстве жилья и положениями Федерального закона от 13июля2015года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не состоялся. Оснований для такого вывода не давала также и частичная оплата одним из истцов заключенного с ответчиком договора об участии в долевом строительстве жилья.
После того, как 19 августа 2020 года истцы обратились в суд, письмами от 7 сентября 2020 года N 406 и от 25 сентября 2020 года N 434, направленным и доставленным истцам по месту жительства заказным письмом с описью вложения, полученными Дергачевой Н.О. - 28 сентября 2020 года, Максимовой А.А. - 16 октября 2020 года, ответчик уведомил истцов об одностороннем отказе от договоров об участии в долевом строительстве жилья от 28 ноября 2016 года N ... и от 13 февраля 2017 года N ... в связи с неоплатой истцами цены указанных договоров. ООО "Специализированный застройщик "ГрандСтрой" вместе с письмом от 25 сентября 2020 года N 434 в адрес Максимовой А.А. была направлена также копия платежного поручения от 18 сентября 2020 года N 39 о возврате ей денежных средств в размере 150000 рублей, оплаченных в счет цены договора об участии в долевом строительстве жилья.
Суд, принимая обжалуемое решение, уклонился от надлежащей оценки возражений ответчика против иска, который ссылался, в том числе на то обстоятельство, что заключенные с истцами договоры об участии в долевом строительстве жилья расторгнуты им в одностороннем порядке в соответствии с положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", указав на то, что действия ответчика, направившего истцам уведомления об отказе от исполнения договоров об участии в долевом строительстве жилья, в совокупности с другими обстоятельствами дела могут свидетельствовать о недобросовестности поведения ответчика и злоупотреблении им своим правом.
В соответствии с частью 4 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 указанного Федерального закона.
Согласно части 5 статьи 5 этого же Федерального закона в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 данного Федерального закона.
Частью 3 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 названного Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 указанной статьи.
Как предусмотрено частью 4 статьи 9 этого же Федерального закона, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Односторонний отказ от исполнения договора (статья 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), является сделкой (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации), которая может быть оспорена заинтересованным лицом в суде (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) по основаниям, указанным в § 2 "Недействительность сделок" главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако односторонний отказ ответчика от исполнения договоров об участии в долевом строительстве жилья до принятия решения истцами в судебном порядке не был оспорен и судом, соответственно, недействительным не признан.
В силу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, если не доказано иное.
Согласно разъяснению, данному в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Между тем из дела видно, что истцы на недобросовестность ответчика в связи с его односторонним отказам от исполнения договоров об участии в долевом строительстве жилья в обоснование исковых требований не ссылались и доказательств, удовлетворяющих требованиям закона об относимости и допустимости (статьи 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), которые могли бы свидетельствовать о злоупотреблении ответчиком своим правом при одностороннем отказе от исполнения договоров об участии в долевом строительстве жилья в соответствии со статьями 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду не представляли, а вопрос о добросовестности ответчика в связи с его односторонним отказом от исполнения договоров об участии в долевом строительстве жилья в ходе рассмотрения дела судом не обсуждался.
Сама по себе реализация ответчиком предусмотренного законом права на направление истцам уведомления об одностороннем отказа от исполнения договора об участии в долевом строительстве жилья в связи с его неоплатой не может быть расценена в качестве злоупотребления правом.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не может признать правильным вывод суда о том, что действия ответчика, в одностороннем порядке отказавшегося от исполнения договоров об участии в долевом строительстве жилья, могут свидетельствовать о его недобросовестности и злоупотреблении правом.
Содержащийся в обжалуемом решении вывод суда о том, что ответчик не был вправе расторгать с истцами договоры об участии в долевом строительстве жилья по мотиву их неоплаты, противоречит приведенным выше положениям статей 5, 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В такой ситуации суд не имел правовых оснований для возложения на ответчика обязанности заключить с истцами договор купли-продажи принадлежащей им квартиры.
Судебная коллегия считает необходимым отметить также следующее.
Судебное решение является актом правосудия, окончательно разрешающим дело, и должно отвечать, в том числе, общеправовому принципу исполнимости судебных актов (статья 6 Федерального конституционного закона от 31декабря1996года N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации", статьи 13, 210 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Принимая обжалуемое решение, суд также не учел разъяснений, данных в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора"), согласно которым при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.
Поскольку судом не указаны все условия договора, обязанность по заключению которого возложена на ответчика, принятое по делу решение является неисполнимым.
Руководствуясь изложенным и статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
1. Отменить решение Калининского районного суда г.Чебоксары от 3 ноября 2020 года и принять по делу новое решение.
2. Отказать в удовлетворении иска Максимовой А.А., Максимова О.М., Ивановой И.А., Дергачевой Н.О. к ООО "Специализированный застройщик "ГрандСтрой" о возложении обязанности заключить договор купли-продажи жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: г.Чебоксары, ул...., д...., кв..., по цене 2735000 рублей.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трех месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) через суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
