Определение Судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 7 июля 2021 года Дело N 33-5174/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Скубиевой И.В.,

судей Горбачук Л.В., Шишпор Н.Н.,

при помощнике судьи Гурулёвой О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1504/2020 по иску Правозащитной общественной организации Иркутской области "За Граждан" в интересах Сулеймановой Регины Рашидовны к обществу с ограниченной ответственностью строительной компании "Центральный парк" о признании договора недействительным в части, уменьшении цены договора, взыскании стоимости устранения недостатков, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа

по апелляционной жалобе Правозащитной общественной организации Иркутской области "За Граждан" в интересах Сулеймановой Регины Рашидовны

на решение Октябрьского районного суда г.Иркутска от 14 декабря 2020 года,

установила:

в обоснование исковых требований указано, что 18.10.2017 между ООО СК "Центральный парк" (застройщик) и Сулеймановой Р.Р. (участник долевого строительства) заключен договор Номер изъят участия в долевом строительстве.

18 ноября 2019 года между сторонами подписан акт приема-передачи, в соответствии с которым передан объект долевого участия в строительстве - квартира, в соответствии с которым застройщик передал квартиру меньшей площади, а именно 40 кв.м. Указанная площадь определена не верно, поскольку фактически квартира передана с балконом, в связи с чем фактическая приведенная площадь объекта должна составлять 40,6 кв.м.

17 февраля 2020 года Сулейманова P.P. обратилась в Правозащитную общественную организацию Иркутской области "За Граждан", с просьбой провести проверку объекта по договору на соответствие требованиям технических регламентов.

Правозащитная общественная организация Иркутской области "За Граждан" провела проверку на основании вышеуказанного заявления граждан и установила следующие обстоятельства.

Пунктом договора 3.1 определена цена договора, которая составляет 2 549 910 руб., что противоречит условиям проектной декларации на момент заключения договора. Фактическая стоимость квартиры Номер изъят составляет 1 173 755,34 руб. (40,60 кв.м. * 28 910,23 рублей/кв.м. ).

В адрес застройщика неоднократно направлялись требования о предоставлении дополнительной информации о проекте строительства, которые до настоящего времени оставлены без рассмотрения.

В соответствии с актом приема передачи указано, что застройщик передает квартиру меньшей площади, а именно 42,0 кв.м. Указанная площадь определена не верно, так как фактически квартира передана с балконом, в связи с чем фактическая приведенная площадь объекта должна составлять 40,6 кв.м., что на 4,13 кв.м. меньше площади указанной в договоре (44,73 - 40,60). Такие обстоятельства являются свидетельством о несоответствии переданного объекта существенным условиям договора и является основанием для соразмерного уменьшения цены договора до 253 437,70 руб. = 2 549 910,00 / 44,73 * 4,13. Пункт 2 договора Номер изъят участия в долевом строительстве от 18.10.2017 не содержит надлежащей информации о системе, о ее сроке службы и материалах, которые будут использованы при устройстве системы отопления - такие условия ущемляют права потребителя и позволяют застройщику сделать работу по своему выбору. Пункт 3 исключает удовлетворение требований шумоизоляции, что влечет нарушение обязательных требований.

Стены квартиры без изоляционных (отделочных) работ (штукатурка, шпатлевка, обойные работы) влекут к нарушению качества воздуха. Дополнительно стоит отметить, что условия пункта влекут к введению потребителя в заблуждение - не указан класс поверхности бетона и качество штукатурки.

Пункт 4,6,13 исключает удовлетворение требований технических регламентов в результате применения которых обеспечивается требования, предъявляемые к чистоте воздуха и к защите строительных конструкций от коррозии. Пункт 5 не удовлетворяет обязательные требования технических регламентов. Дополнительно отсутствуют указания о конструктивной звукоизоляции. Пункт 7, 8, 9, 12 недействительны в силу закона, отсутствие перегородок влечет нарушение обязательных требований технических регламентов, санитарно-эпидемиологических требований и противоречит существенным условиям договора п. 1.3. Пункт 10 противоречит обязательным требованиям технического регламента.

В результате виновного ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве истцу причинен моральный вред.

Исходя из характера и степени причинения вреда ответчиком, требований разумности и справедливости, истец считает, что моральный вред подлежат взысканию в размере 10 000 руб.

Истец просил суд признать п. 3.1, 3.5 договора Номер изъят участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.10.2017 недействительными в части на сумму 253 437, 70 руб. из расчета (2 549 910 руб./44,73) х 4, 13), признать Главу "Объект долевого строительства предоставляется со следующей отделкой" приложение Номер изъят к договору Номер изъят участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.10.2017 недействительной и исключить ее из договора, уменьшить цену договора с 2 549 910 руб. до 1 173 755, 34 руб., взыскать денежную сумму в качестве последствия признания п. 3.5 договора недействительным в размере 253 437, 70 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 31.10.2018 по 26.02.2020 в размере 131 722, 95 руб., взыскать стоимость устранения недостатков в размере 350 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 15000 руб., штраф.

Решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 14 декабря 2020 года с ООО СК "Центральный парк" в пользу Сулеймановой Р.Р. взыскана стоимость устранения недостатков в размере 37 663, 58 руб., компенсация морального вреда в размере 5000 руб., штраф в размере 10 665, 89 руб., в пользу Правозащитной общественной организации Иркутской области "За Граждан" с ответчика взыскан штраф в размере 10 665, 89 руб., в доход муниципального образования г. Иркутска взыскана госпошлина в размере 1629, 90 руб.

В удовлетворении исковых требований о признании п. 3.1, 3.5 договора N 23-4С участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.10.2017 недействительными, признании Главы "Объект долевого строительства предоставляется со следующей отделкой" приложение Номер изъят к спорному договору недействительной, уменьшении цены договора с 2 549 910 руб. до 1 173 755, 34 руб., взыскании денежной суммы в качестве последствия признания п.3.5 договора недействительным в размере 253 437, 70 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31.10.2018 по 26.02.2020 в размере 131 722, 95 руб., стоимости устранения недостатков в размере 312 336, 42 руб., компенсации морального вреда в размере 10 000 руб. отказано.

В апелляционной жалобе представитель Правозащитной общественной организации Иркутской области "За Граждан" в интересах Сулеймановой Р.Р. - Муклинов С.Х. просит решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить, проверить решение суда в полном объеме на нарушение материальных и процессуальных прав, проверить определение Октябрьского районного суда г. Иркутска об отказе в назначении повторной экспертизы в полном объеме на нарушение материальных и процессуальных прав, определение Октябрьского районного суда г. Иркутска об отказе в назначении повторной экспертизы отменить, назначить повторно дополнительную экспертизу.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что в соответствии с положениями ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что условия договора, предусмотренные ч. 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Обращает внимание на позицию суда первой инстанции о свободе договора в разрезе положений части 4.1 ст. 214-ФЗ и положений ст. 16 ФЗ "О защите прав потребителей". Потребитель, приобретатель, участник наделен правом оспаривать существенные условия договора, а именно его цену, по основаниям ее несоответствия информации, которая содержится в проектной декларации, а также по основаниям как условия, которые ущемляют права потребителя. В материалах дела имеются доказательства, свидетельствующие о том, что переданный объект не соответствуют условиям договора, что является основанием для требования о соразмерном уменьшении цены договора.

Считает, что у эксперта ООО "СибРегионЭксперт+" Гигиной И.В. усматривается предвзятое отношение и личная заинтересованность в исходе гражданского дела. У эксперта Гигиной И.В. отсутствует опыт, в том числе образование по специальности "Пожарная безопасность". Считает заключение эксперта недопустимым доказательством по данному гражданскому делу. Считает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы. Судом не рассмотрено требование о взыскании неустойки. Обстоятельств непреодолимой силы судом не установлено, каких-либо иных, предусмотренных законом оснований освобождения ответчика от ответственности не указано.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Горбачук Л.В., объяснения представителя процессуального истца Правозащитной Общественной организации Иркутской области "За граждан" - Муклинова С.Х., данные в судебном заседании до объявления перерыва, представителя ответчика ООО СК "Центральный парк" - Трикоз Н.А., изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Согласно п. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

На основании п. 2 названной статьи, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии со ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По смыслу данных законоположений свобода договора означает свободу волеизъявления стороны договора на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании, обязаны исполнять договор надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

В соответствии с частью 1 статьи 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Исходя из положений п. 3 ст.555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 18.10.2017 между ООО СК "Центральный парк" (застройщик) и Сулеймановой Р.Р. (участник долевого строительства) заключен договор Номер изъят участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с условиями которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: <адрес изъят> группу жилых домов, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома - 4 квартал 2019 г., - передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а участник долевого строительства обязуется уплатить в порядке и сроки, установленные настоящим Договором, цену и принять в совместную собственность объект долевого строительства. Кадастровый номер земельного участка - Номер изъят (п. 1.1, 1.5).

Объектом долевого строительства является: однокомнатная квартира, условный номер на время строительства 137, общей площадью, в т.ч. площадь лоджии - 44,73 кв.м., площадь комнаты - 14,33 кв.м., площадь кухни 9,97 кв.м., коридора 2,78 кв.м., коридора - 7, 04 кв. м., санузла - 3,84 кв. м., лоджии 6, 77 кв.м., расположенная на 17 этаже блок-секции N 2 (п. 1.3.).

В соответствии с п. 3.1 Договора цена объекта долевого строительства по настоящему договору составляет 2 549 610 руб.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию Номер изъят выдано ООО "Строительная компания "Центральный парк" выдано 12.11.2019 в отношении группы многоквартирных жилых домов с офисными помещениями и подземной автопарковкой по <адрес изъят> (1 очередь строительства): блок секция <адрес изъят>.

18 ноября 2019 года между ООО СК "Центральный парк" и Сулеймановой Р.Р. подписан акт приема-передачи, по которому застройщик передал, а участник принял однокомнатную квартиру Номер изъят, общей приведенной площадью, в том числе площадью лоджии с понижающим коэффициентом 0,5 - 42 кв.м, площадь лоджии 7 кв.м., расположенной на 17 этаже, блок-секции Номер изъят в многоквартирном доме по адресу: <адрес изъят>, кадастровый номер земельного участка: Номер изъят.

Окончательная стоимость объекта составляет 2 549 610 руб., оплата по договору Номер изъят от 18.10.2017 в размере 2 549 610 руб., согласованном сторонами, внесена в полном объеме, что не оспаривается сторонами.

Отказывая в удовлетворении требований о признании п. 3.1 договора Номер изъят от 18.10.2017, заключенного между ООО СК "Центральный парк" и Сулеймановой Р.Р., недействительным, в связи с несоответствием проектной декларации, применении последствий недействительности условия договора в виде уменьшения цены договора с 2 549 910 руб. до 1 173 755,34 руб., суд, проанализировав ст.ст. 421, 424, абз. 1 ст. 431 ГК РФ, ч. 1 ст. 5, п. 2 ст. 2, ст.18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", пришел к выводу о согласованности сторонами условия о цене договора при его подписании.

Суд обоснованно отклонил рассчитанную истцом стоимость одного квадратного метра объекта долевого строительства в размере 22 637,87 руб., исходя из общей площади зданий и общей стоимости строительства, поскольку в расчете истца не учтена площадь лоджий, веранд, балконов, террас, с понижающими коэффициентами, расчет произведен в общей совокупности значений общей площади строительства и стоимости строительства, что противоречит положениям ст. 5 и 18 Федерального закона N 214-ФЗ, а также ст. 421 ГК РФ, и не применимо к условиям договора участия в долевом строительстве Номер изъят от 18.10.2017.

Суд, проанализировав вышеназванные нормы закона в совокупности с условиями договора, пришел к выводу о невозможности выделения стоимости одного квадратного метра объекта долевого строительства из цены договора, исходя из общей приведённой площади помещения, включающей в себя площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента 0.5, поскольку данное условие договором не предусмотрено, договор участия в долевом строительстве согласован сторонами на приведенных выше условиях о цене договора, где не установлена стоимость одного квадратного метра объекта долевого строительства. Кроме того действующим законодательством не установлена императивная норма, закрепляющая стоимость одного квадратного метра и ее расчет, в соответствии с ценой договора, общей стоимости строительства и общей площади строительства.

Отказывая в удовлетворении требований об уменьшении цены договора с 2 549 910 руб. до 1 173 755,34 руб., суд исходил из предоставленного Федеральным Закона N 214-ФЗ застройщику права расходования по своему усмотрению денежных средств участника долевого застройщика, уплаченных им по договору в счет оплаты услуг застройщика, сэкономленных при осуществлении строительства по договору участия в долевом строительстве.

В удовлетворении исковых требований в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 131 772,95 руб. судом отказано, поскольку они являются производными от исковых требований об уменьшения цены договора с 2 549 910 руб. до 1 173 755,34 руб., в которых истцу отказано.

Разрешая требования о признании п. 3.5 Номер изъят участия в долевом строительстве от 18.10.2017, заключенного между сторонами недействительным, как освобождающий застройщика от ответственности, а также в связи с признанием п. 3.5 договора Номер изъят от 18.10.2017 недействительным, взыскании с ответчика 253 437, 70 руб. в связи с уменьшением общей приведенной площади квартиры с 44,73 до 40,60 м.кв., суд, проанализировав п. 3.5, в совокупности с п. 3.4,3.6 Договора, поскольку они являются взаимосвязанными и п. 3.5. является следствием обстоятельств, установленных в п.3.4 и наоборот, п.п.3.6, 3.4 договора истцом не оспаривается, пришел к выводу, что они предусматривают ответственность застройщика при изменении площади передаваемого объекта долевого строительства, установленной договором, и содержат обязательство последнего перед Дольщиками по возмещению разницы в цене договора, а п.3.5 устанавливает ответственность дольщика при увеличении площади объекта долевого строительства, и не относится к освобождению застройщика от ответственности за увеличение площади объекта долевого строительства, в связи с чем пришел к выводу, что п. 3.5 не является нарушающим прав потребителей, не противоречит действующему законодательству.

Судом отмечено, что расхождение площади объекта долевого строительства, согласно акту приема-передачи, составляет 0,66 м.кв в пользу потребителя.

Суд, приняв во внимание, что разница между площадью квартиры, переданной по акту приема-передачи от 18.11.2019 и фактической площадью, составляет 0,66 кв.м. в пользу потребителя, пришел к выводу о необоснованности требований потребителя о взыскании 253 437,70 руб. в связи с изменением общей приведенной площади объекта долевого строительства

Суд отклонил довод истца о передаче объекта долевого строительства с балконом, а не лоджией, поскольку данный довод опровергается представленным в материалы дела подписанным дольщиком актом приема-передачи, отсутствием доказательств наличия балкона в квартире истца.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании условий договора Номер изъят от 18.10.2017, изложенных в главе "Объект долевого строительства предоставляется со следующей отделкой" приложения Номер изъят недействительными, суд не установил нарушений своих обязательств со стороны ответчика, также как несоответствие квартиры, переданной истцу требованиям действующего законодательства, условия, изложенные в главе "Объект долевого строительства предоставляется со следующей отделкой" Приложении Номер изъят к договору Номер изъят от 18.10.2017 участия в долевом строительстве было согласовано сторонами при его подписании и не противоречит ч.1 ст.5, ст.18 Федерального закона N 214-ФЗ и законодательству о защите прав потребителей, содержит исчерпывающий перечень отделочных работ, доказательств нарушения обязательств по предоставлению отделочных работ, согласованных сторонами, не представлено.

Разрешая требования о взыскании с ответчика стоимости устранения недостатков в размере 350 000 руб. суд пришел к следующему.

Определением суда от 11.08.2020 по гражданскому делу было назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы. Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы Номер изъят от 23.10.2020 эксперт ООО "Сибрегионэксперт+" Гигина И.В. установлены недостатки стоимость устранения, которых составляет согласно локальным ресурсным сметным расчетам N 1 - 558,54 руб., N 2 - 12 618,50 руб., N 3 - 20 325,43, N 4 - 4 131,11, в общей сумме 37 663,58 руб.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Гигина И.В. поддержала экспертное заключение.

Представителем истца Друзь В.Г. экспертного заключения было заявлено о подложности доказательства, а именно заключения эксперта ООО "Сибрегионэксперт+" Гигиной И.В.