Определение Судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 июля 2021 года Дело N 33-5171/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Садовой И.М.,

судей Голубева И.А., Степаненко О.В.,

при секретаре судебного заседания Лукине Д.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рацко А.В. к администрации муниципального образования "Город Саратов" об отмене постановления об отказе в предоставлении в аренду земельного участка, возложении обязанности предоставить часть земельного участка в аренду по апелляционной жалобе Рацко А.В. на решение Фрунзенского районного суда г. Саратова от 12.04.2021 г., которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Садовой И.М., объяснения истца Рацко А.В., поддержавшего доводы жалобы, представителя третьего лица комитета по управлению имуществом г. Саратова - Михайлина К.В., полагавшего решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражения на нее, судебная коллегия

установила:

Рацко А.В. обратился в суд с иском к администрации муниципального образования (далее - АМО) "Город Саратов", в котором с учетом уточнений, принятых в порядке ст. 39 ГПК РФ просил об отмене постановления от 22.12.2020 г. N об отказе в предоставлении в аренду земельного участка, возложении обязанности присоединить Рацко А.В. к договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 05.04.2006 г. N земельного участка с кадастровым N, пропорционально занимаемой доли машиноместа N площадью 18,48 кв.м в объекте незавершенного строительства ПК "Погребок", расположенного по адресу: <адрес> (т. 2 л.д. 19-24), мотивируя тем, что решением суда от 12.09.2017 г. за Рацко А.В. признано право собственности на авто-стояночное место (бокс), строительный номер N площадью 18,48 кв.м, в незавершенном строительством объекте, расположенном на втором (среднем) уровне в трехуровневой гаражном кооперативе (подземно-наземной стоянке) во дворе <адрес>.

В Арбитражном суде Саратовской области в отношении ПК "Погребок" возбуждено дело о банкротстве.

25.11.2020 г. Рацко А.В. обратился с заявлением в комитет по управлению имуществом г. Саратова МО "Город Саратов" о разрешении присоединиться к существующему договору аренды земли от 05.04.2006 г. N 204.

22.12.2020 г. АМО "Город Саратов" вынесла постановление N об отказе в предоставлении земельного участка в аренду.

Рассмотрев спор, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с решением суда, Рацко А.В. подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, поскольку выводы суда противоречат фактическим обстоятельствам по делу. Кроме того, указывает, что судом дана неверная оценка представленным в материалы дела доказательствам. Ссылка суда первой инстанции о необходимости получения решения общего собрания собственников многоквартирного дома, является необоснованной. В доводах жалобы ссылается на обстоятельства, излагаемые в суде первой инстанции, в обоснование своих требований, полагая, что право на распоряжение земельным участком обладает исключительно АМО "Город Саратов". В обоснование нарушения судом норм процессуального права автор жалобы полагает о том, что суд в противоречие ст.ст. 67, 71, 198 ГПК РФ не исследовал все письменные доказательства по делу и не отразил их в описательной части решения, не указал нормы материального права. Не правильное применение норм материального права, положений ст. ст. 271, 555 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ, ст. 39.20 ЗК РФ привело к принятию незаконного и необоснованного решения.

В письменных отзывах на апелляционную жалобу ПК "Погребок", ООО "Управляющая компания "ФРИ ДОМ" присоединяются к доводам жалобы Рацко А.В., просят удовлетворить его жалобу в полном объеме.

Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство).

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об уважительной причине неявки судебную коллегию не известили, об отложении судебного заседания не просили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

АМО "Город Саратов", ПК "Погребок", ООО "Управляющая компания "ФРИ ДОМ" извещены о времени и месте судебного заседания, назначенного на 06.07.2021 г. в 09 час. 30 мин. посредством направления извещения от 22.06.2021 г. заказной почтовой корреспонденции.

Согласно сведениям с официального сайта АО "Почта России" извещение получены АМО "Город Саратов" -26.06.2021 г., ООО "Управляющая компания "ФРИ ДОМ" - 28.06.2021 г., почтовая корреспонденция, направленная в адрес ПК "Погребок" вернулась в адрес суда с пометкой "за истечением срока хранения".

Статьей 113 ГПК РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату (ч. 1).

В соответствии с п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно разъяснениям, данным в пп. 67 и 68 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, обсудив доводы жалобы, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В силу п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В соответствии с п. 7 ст. 39.20 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Из положений указанных норм следует, что заключению с правообладателями здания, сооружения или помещений в них подлежит не отдельный договор аренды, а единый для всех собственников договор с множественностью лиц на стороне арендатора. Правообладателям помещений в здании, в том числе и тем, кто не обращался самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, направляется подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. У них возникает обязанность по подписанию договора в течение тридцатидневного срока. В то же время на уполномоченный орган возложена обязанность обратиться в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших подписанный договор аренды земельного участка, заключить такой договор аренды.

Следовательно, подписание договора аренды является не правом, а обязанностью правообладателя здания или помещений в нем.

При этом как следует из п. 9 ст. 39.20 ЗК договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 указанной статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

Согласно разъяснениям, данным в абз. 4 п. 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, постановлением администрации муниципального образования "Город Саратова" от 06.10.2005 г. N часть земельного участка, общей площадью 0,4657 га, находящегося по адресу: <адрес>, предоставленного ранее на праве бессрочного (постоянного) пользования на основании постановления администрации г. Саратова от 29.08.1995 г. N 415-180, занимаемого жилым домом со встроено-пристроенными помещениями, переоформлена в аренду сроком на 25 лет в пользу ЖСК "Руна", а также предоставлена в аренду сроком на 25 лет для размещения автостоянки ПК "Погребок".

На ЖСК "Руна" и ПК "Погребок" возложена обязанность в течение восьми месяцев с момента принятия указанного постановления заключить с комитетом по земельным ресурсам администрации города договор аренды земельного участка площадью 0,4657 га сроком на 25 лет с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом согласия на вступление в договор на стороне арендатора иных обладателей прав в отношении помещений, находящихся в этом здании.

Арендная плата определена в размере, соответствующем площади нежилых помещений: ЖСК "Руна" - 0,3253 га, ПК "Погребок" - 0,1134 га.

На ЖСК "Руна", ПК "Погребок" также возложена обязанность осуществить государственный кадастровый учет земельного участка в ФГУ "Земельная кадастровая палата по Саратовской области".

10.02.2006 г. земельный участок с кадастровым номером N площадью 4657+/-3,41 кв.м поставлен на кадастровый учет, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: незавершенный строительством 10-11 этажный жилой дом, автостоянка, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, данные о правообладателе в ЕГРН отсутствуют.

05.04.2006 г. между администрацией г. Саратова (арендодатель) и

ЖСК "Руна", ПК "Погребок" (арендаторы) заключен договор N аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 4657 кв.м, разрешенное использование: жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и размещение автостоянки, сроком с 06.10.2005 г. по 06.10.2030 г. Во исполнение договора аренды между сторонами составлен акт приема-передачи земельного участка площадью

4657 кв.м.

22.11.2006 г. ЖСК "Руна" выдано разрешение N на строительство многоквартирного жилого дома секций N строительный объем 3333,5 кв.м по адресу: <адрес>.

29.12.2006 г. ЖСК "РУНА" получено разрешение N на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома секций N по адресу:

<адрес>.

17.01.2007 г. между Рацко А.В. и ПК "Погребок" заключен договор об участии в долевом строительстве N, по условиям которого кооператив обязался построить своими силами подземно-наземную автостоянку, согласно утвержденному проекту и передать дольщику авто-стояночное место в подземно-наземном авто-стояночном комплексе во дворе <адрес> в срок до

10.07.2008 г.

Как следует из кадастрового паспорта на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, в пользу ЖСК "РУНА" и ПК "Погребок" зарегистрирована аренда сроком с

05.04.2006 г. по 06.10.2030 г., в пользу Рацко А.В. - ограничения (обременения) прав.

Решением Арбитражного суда Саратовской области по делу N от 11.02.2011 г. с ПК "Погребок" в пользу ЖСК "Руна" взыскана денежная компенсация стоимости стояночных мест, составляющих долю ЖСК "Руна" в подземно-наземной автостоянке, в размере 4220000 руб.

Определением Арбитражного суда Саратовской области по делу N от 08.04.2016 г. в отношении должника - ПК "Погребок" введена процедура наблюдения.

Вступившим законную силу решением Фрунзенского районного суда г. Саратова от 12.09.2017 г. за Рацко А.В. признано право собственности на авто-стояночное место (бокс), строительный номер N площадью 18,48 кв.м, в незавершенном строительством объекте, расположенном на втором (среднем) уровне в трехуровневой гаражном кооперативе (подземно-наземной стоянке) во дворе <адрес>.

14.03.2019 г. зарегистрировано прав собственности Рацко А.В. на авто-стояночное место (бокс), строительный номер N площадью 18,5 кв.м во дворе <адрес>.

Решением Арбитражного суда Саратовской области по делу N от 04.07.2019 г. ПК "Погребок" признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

20.12.2019 г. администрацией МО "Город Саратов" в адрес конкурсного управляющего ПК "Погребок" Ефремова И.И. направлено уведомление об отказе в выдаче разрешения на строительство "Крытой автостоянки, расположенной по адресу: <адрес> границах земельного участка площадью

4657 кв.м. с кадастровым номером N, в том числе, в связи с тем, что не предоставлено решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>; не предоставлено согласие Смирновой Т.М. и Михиной Н.М. на строительство.

25.11.2020 г. Рацко А.В. обратился в комитет по управлению имуществом

<адрес> с заявлением о предоставлении ему на праве аренды земельного участка площадью 1657 кв.м по адресу: <адрес>.

01.12.2020 г. ведущим специалистом отдела контроля за использованием земельных участков комитета по управлению имуществом г. Саратова проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в ходе которого установлено, что на земельном участке расположены: часть многоквартирного жилого дома с объектами торговли на 1-ом этаже, подземно-надземный гаражный комплекс с огороженной площадкой, объект незавершенный строительством, кирпичное нежилое здание трансформаторной подстанции N.

Постановлением АМО "Город Саратов" от 22.12.2020 г. N 2637 Рацко А.В. отказано в предоставлении в аренду для размещения отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспортных, в том числе с разделением на машино-места, за исключением служебных гаражей, земельного участка площадью 4657 кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования "незавершенный строительством 10-11-этажный жилой дом, автостоянка", занимаемого многоквартирным домом в связи с тем, что на испрашиваемом земельном участке расположен многоквартирный дом. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом. Полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися в общей долевой собственности, АМО "Город Саратов не обладает.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 26.01.2021 г. по делу N отказано в удовлетворении исковых требований ПК "Погребок" о признании незаконным решения администрации муниципального образования "Город Саратов" в лице комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Город Саратов", указанного в уведомлении от 20.12.2019 г. об отказе в выдаче разрешения на строительство "Крытой автостоянки, расположенной по адресу: <адрес> в границах земельного участка площадью 4657 кв.м с кадастровым номером N. При этом Арбитражным судом Саратовской области в ходе рассмотрения дела N установлено, что площадь застройки "Крытой автостоянки, расположенной по адресу: <адрес> превышает площадь доли земельного участка, предоставленного в аренду ПК "Погребок", что указывает на нарушение условий договора аренды земельного участка от 05.04.2006 г. N. Арбитражный суд пришел к выводу, что согласие на строительство и пределы использования земельного участка площадью 4657 кв.м с кадастровым номером N, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме, на котором запроектирована "Крытая автостоянка", должно быть предоставлено в виде решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>.

Определением Арбитражного суда Саратовской области по делу N от 11.02.2021 г. в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего должника - ПК "Погребок" Ефремова И.И. о завершении конкурсного производства в отношении должника отказано. Производство по делу N о признании должника ПК "Погребок" прекращено.

Из материалов настоящего гражданского дела следует, что испрашиваемая истцом часть земельного участка не выделена, не сформирована и находится в границах земельного участка с кадастровым номером N, на котором расположен многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> объект незавершенного строительства - гаражный комплекс. При этом с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию земельный участок с кадастровым номером N относится в силу закона к общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, учитывая, что земельный участок с кадастровым номером N, выделенный из исходного земельного участка с кадастровым номером N, сформирован и поставлен на кадастровый учет в качестве единого объекта для размещения многоквартирного дома и автостоянки, при этом в силу приведенных положений действующего земельного законодательства земельный участок с кадастровым номером N в сформированных границах перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а, следовательно, правомочия ответчика в качестве арендодателя по спорному договору аренды являются прекращенными, пришел к выводу, что постановление администрации муниципального образования "Город Саратов" от 22.12.2020 г.