Определение Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 апреля 2021 года Дело N 33-515/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего: Туровой Т.В.,

судей: Александрова А.О., Петрушиной Л.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Казбановой Д.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Александрова А.О.

гражданское дело по иску Якименка Бориса Ильича к Якименок Наталье Владимировне, Якименку Алексею Владимировичу, администрации Манского района Красноярского края, администрации Кияйского сельского совета Манского района Красноярского края о признании действительным договора купли-продажи части помещений в жилом доме, сохранении объекта недвижимого имущества в реконструированном состоянии и признании права собственности,

по апелляционной жалобе Якименка Б.И.

на решение Манского районного суда Красноярского края от 12 мая 2020 года, которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Якименок Бориса Ильича к Якименок Наталье Владимировне, Якименок Алексею Владимировичу о признании действительным договора купли-продажи помещений на первом этаже жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> заключенного <дата> между Якименок Борисом Ильичом и Якименок Владимиром Ильичом; сохранении жилого дома по указанному адресу в реконструированном состоянии; признании за Якименок Борисом Ильичом права собственности на квартиру N общей площадью <данные изъяты> кв.м. в жилом доме общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящимся по адресу: <адрес> с прекращением права собственности на данный жилой дом Якименок Владимира Ильича, отказать в полном объеме".

УСТАНОВИЛА:

Якименок Б.И. обратился в суд с иском к Якименок Н.В., Якименку А.В. о признании действительным договора купли-продажи части помещений в жилом доме, сохранении объекта недвижимого имущества в реконструированном состоянии и признании права собственности на него.

Требования мотивированы тем, что при жизни Якименок Владимир Ильич (продавец) заключил с истцом Якименком Б.И. (покупатель) 27.09.2017 г. договор купли-продажи помещения площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: <адрес> Управлением Росреестра было отказано в регистрации данного договора, поскольку предмет сделки не сформирован как самостоятельный объект недвижимости. После этого была произведена реконструкция жилого дома, в результате которой его площадь увеличилась до <данные изъяты> кв.м. В настоящее время спорный дом состоит из двух самостоятельных, изолированных квартир. Общая площадь квартиры N составляет <данные изъяты> кв.м., квартиры N - <данные изъяты> кв.м. Истец полагает, что в силу договора купли-продажи от 27.09.2017 г. имеются основания для признания за ним права собственности на квартиру N площадью <данные изъяты> кв.м., возникшую в результате проведенной реконструкции спорного жилого дома.

С учетом данных обстоятельств, просил признать действительным договор купли-продажи помещений на первом этаже жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> заключенный 27.09.2017 г. между ним и Якименком В.И., сохранить жилой дом по указанному адресу в реконструированном состоянии, признать за истцом право собственности на квартиру N общей площадью <данные изъяты> кв.м. в этом жилом доме с прекращением права собственности на данный жилой дом Якименка В.И.

Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Якименок Б.И. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об удовлетворении его исковых требований. Выражает несогласие с выводами суда о признании договора купли-продажи части помещений в жилом доме незаключенным, указывая, что между ним и его братом Якименком В.И. была достигнута договоренность о производстве реконструкции жилого дома с выделением двух самостоятельных квартир, по одной каждому из них. В целях исполнения указанной договоренности между ним и Якименком В.И. заключен договор купли-продажи части жилых помещений, подлежащих передаче в собственность истцу, площадью <данные изъяты> кв.м. с указанием их технических характеристик и этажности. Таким образом, при заключении спорного договора между сторонами были согласованы все его существенные условия, включая условие о предмете договора. При этом данный договор сторонами полностью исполнен: указанные в договоре жилые помещения переданы истцу, а денежные средства за них уплачены продавцу, что подтверждается имеющейся в материалах дела распиской. Полагает, что у суда отсутствовали основания для отказа в удовлетворении иска. Кроме того, ссылается на допущенные судом процессуальные нарушения, выразившиеся в неудовлетворении ходатайства его представителя об отложении судебного разбирательства для обеспечения явки свидетелей, их допроса и приобщении к материалам дела документов, подтверждающих факт участия истца в реконструкции жилого дома.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу Якименок Н.В. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив материалы дела в соответствии с ч. 1 <данные изъяты> ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения Якименка Б.И. и его представителя Платовой Н.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы и исковые требования, представителя Якименок Н.В. - Трумана С.А., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, допросив свидетелей и экспертов, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае, является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Согласно ч. 5 ст. 330 ГПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.

В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" разъяснено, что суд апелляционной инстанции при установлении в судебном заседании предусмотренных частью 4 статьи 330 ГПК РФ безусловных оснований для отмены судебного постановления суда первой инстанции на основании части 5 статьи 330 ГПК РФ выносит мотивированное определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, которым обжалуемое судебное постановление суда первой инстанции не отменяется. При этом определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, обжалованию не подлежит.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 25.11.2020 г. в рамках апелляционного рассмотрения настоящего дела, судебная коллегия, принимая во внимание, что судом первой инстанции применительно к положениям ст. 40 ГПК РФ не был разрешен вопрос о привлечении к участию в деле в качестве соответчика администрации Манского района Красноярского края, перешла на рассмотрение настоящего гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ. Указанным определением судебной коллегии к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрацию Манского района Красноярского края.

При таком положении решение суда первой инстанции от 12.05.2020 г. подлежит отмене, с принятием по делу нового решения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Якименок Б.И. уточнил исковые требования, предъявив их дополнительно к администрации Кияйского сельского совета Манского района Красноярского края, и просил признать действительным договор купли-продажи помещений на первом этаже жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> заключенный 27.09.2017 г. между ним и Якименком В.И.; сохранить жилой дом по указанному адресу в реконструированном состоянии общей площадью <данные изъяты> кв.м.; признать за истцом право собственности на объект недвижимого имущества - квартиру N, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой - <данные изъяты> кв.м., на земельном участке с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Разрешая указанные исковые требования Якименка Б.И., судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В п. 2 ст. 558 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с тем, согласно пункту 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статьях 558, 560, 574, 584, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г.

При этом по правилам п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение установлен главой 3 Жилищного кодекса РФ.

Как следует из материалов дела, истец Якименок Б.И. является родным братом Якименка В.И.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, Якименку В.И. на праве собственности принадлежал земельный участок по адресу: <адрес>, а также расположенный по данному адресу жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., дата регистрации права собственности на дом - <дата>.

10.07.2017 г. Якименок В.И. заключил с Якименком Б.И. соглашение, в соответствии с которым они договорились произвести обоюдными финансовыми вложениями капитальный ремонт и реконструкцию вышеуказанного жилого дома в целях дальнейшего приобретения Якименком В.И. права собственности на квартиру N в спорном доме, а Якименком Б.И. - на квартиру N

По условиям данного соглашения, Якименок В.И. передает часть помещений на первом этаже жилого дома Якименку Б.И. по договору купли-продажи.

27.09.2017 г. Якименок В.И. (продавец) с письменного согласия супруги ФИО26 заключил с Якименком Б.И. (покупатель) договор купли-продажи помещений в жилом доме, предметом которого явились помещения площадью <данные изъяты> кв.м. (холодный пристрой <данные изъяты> кв.м., прихожая <данные изъяты> кв.м., санузел <данные изъяты> кв.м., жилая комната <данные изъяты> кв.м.), расположенные на первом этаже жилого дома по ул. <адрес>.

В пункте 2.1 договора купли-продажи стороны пришли к соглашению, что стоимость части указанных выше жилых помещений, площадью <данные изъяты> кв.м., составляет 10 000 рублей.

Согласно расписке от 18.10.2017 года, Якименок В.И. получил от Якименка Б.И. по договору купли-продажи помещений в жилом доме от 27.09.2017 г. денежные средства в размере 10 000 рублей.

После заключения договора купли-продажи, а именно в период с 2017 г. по 2019 г. Якименком В.И. и Якименком Б.И. за счет обоюдных финансовых вложений была произведена реконструкция спорного жилого дома, что подтверждается материалами дела.

Так, 13.12.2018 г. на основании заявления Якименка В.И. администрацией Манского района Красноярского края подготовлен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером N, согласно которому данный участок расположен в территориальной зоне "Ж-1", к основным видам его разрешенного использования, в том числе, отнесена индивидуальная жилая застройка.

10.01.2019 г. администрацией Манского района Красноярского края Якименку В.И. выдано разрешение на реконструкцию двухэтажного жилого дома по ул. <адрес> в двухквартирный, сроком до 10.04.2019 г., в соответствии с проектной документацией ООО Архитектурно-проектное бюро "Квартал".

28.06.2019 г. между Якименком В.И. и муниципальным образованием Манский район в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Манского района Красноярского края заключено соглашение о перераспределении земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с данным соглашением, из земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащего Якименку В.И., и части земель, государственная собственность на которые не разграничена, площадью <данные изъяты> кв.м., образован новый земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м.

На данном земельном участке в результате реконструкции из старого жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м. образован дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., состоящий из двух этажей, что подтверждается техническим планом здания, составленным ООО "Манское БТИ" по состоянию на 15.07.2019 г.Согласно выписке из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м. принадлежал на праве собственности Якименку В.И., дата регистрации права - <дата>.

<дата> Якименок В.И. умер.

Как видно из материалов наследственного дела, после смерти наследодателя Якименка В.И. с заявлением о принятии наследства в установленный законом срок обратились дочь наследодателя - Якименок Н.В. и сын наследодателя - Якименок А.В., которым выданы свидетельства о праве на наследство по закону, за исключением спорного имущества.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Якименок Б.И., в том числе просил сохранить жилой дом по указанному выше адресу в реконструированном состоянии общей площадью <данные изъяты> кв.м., признать за ним право собственности на объект недвижимого имущества - квартиру N, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой - <данные изъяты> кв.м., на земельном участке с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Как следует из заключения специалиста ООО "Центр независимой экспертизы и оценки", представленного истцом, жилой дом по адресу: <адрес> соответствует требованиям нормативно-технических документов, техническое состояние строительных конструкций, качество строительно-монтажных работ, примененные материалы отвечают строительным нормам, требованиям, регламентам и обеспечивают безопасную эксплуатацию строения. Пожарное и санитарное состояние дома соответствует предъявляемым требованиям. Объект недвижимости обеспечивает соблюдение требований санитарно-эпидемиологических нормативов.

Как следует из показаний допрошенного судом апелляционной инстанции в качестве свидетеля ФИО27, ФИО28 не планировал продавать спорный дом, указанный дом изначально был двухэтажным. Указывает, что спорный дом захватил Якименок Б.И., в котором имеется магазин.

Как следует из показаний допрошенных судом апелляционной инстанции в качестве свидетелей ФИО29 ФИО30 ФИО31 ФИО32 осуществлял финансирование реконструкции спорного дома, денежных средств у Якименка В.И. на реконструкцию дома не имелось. Магазином Якименок Б.И. не пользуется, его планировал открыть Якименок В.И., который приобрел торговое оборудование.

В целях установления юридически значимых обстоятельств по делу, в том числе соответствия реконструированного дома строительно-техническим, пожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, судебной коллегией по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ Красноярская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно судебному экспертному заключению N от <дата> жилой дом по адресу: <адрес> расположен в пределах границ земельного участка с кадастровым номером N и представляет собой двухквартирный дом со встроенными помещениями общественного назначения (магазином).

Квартира N, общей площадью <данные изъяты> кв.м., состоит из следующих помещений: помещение 8 (прихожая/кухня), помещение 9 (душевая), помещение 10 (холл), помещение 11 (санузел), помещения 12 и 13 (жилые комнаты), помещение 14 (лестничная клетка).

Квартира N общей площадью <данные изъяты> кв.м., состоит из помещения 1 и 2 (прихожая/кухня), помещения 3 (санузел), помещения 4 (жилая комната), помещения 5 (санузел), помещения 6 (подсобное) и помещения 7 (гараж).

В ходе экспертного исследования установлено, что помещения 1 и 2 квартиры N используются как нежилые (общественного назначения), а именно как магазин.