Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 20 июня 2018 года №33-515/2018

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 20 июня 2018 года Дело N 33-515/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:
председательствующего Гришиной С.Г.,
судей Болатчиевой А.А., Карасовой Н.Х.,
при секретаре судебного заседания Урусове Р.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Карачаево-Черкесской Республике на решение Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 20 марта 2018 года по гражданскому делу по исковому заявлению Виткова С.Е., Общества с ограниченной ответственностью "Пристань" к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Карачаево-Черкесской Республике, Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования "Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия", Обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Рамзис" о выделении в натуре доли в объекте недвижимого имущества, признании права собственности на объекты недвижимости.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики Болатчиевой А.А., выслушав пояснения истца Виткова С.Е., представителя ответчика ФГБОУ ВО "СКГГТА" - Мамбетовой О.М., представителя истца ООО "Пристань" - Евсеевой С.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Витков С.Е., ООО "Пристань" обратились в суд с иском к ТУ Росимущество в КЧР, ФГБОУ ВО "Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия" (далее - ФГБОУ ВО "СевКавГГТА", Академия), ООО "Пристань" о выделении в натуре <данные изъяты> долю ООО "Пристань" в объекте недвижимого имущества "Многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями" с кадастровым номером N..., расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке мерою <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером N... и признании права собственности на объекты недвижимого имущества: квартиры N... <данные изъяты>., всего общей площадью квартир - <данные изъяты> кв.м.; нежилых помещений: подвального помещения <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кв.м., всего общей площадью нежилых помещений - <данные изъяты> кв.м.; площади мест общего пользования - <данные изъяты> кв.м.; признании за Витковым С.Е. права собственности на двухкомнатную квартиру N N... площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на 9 этаже по адресу: <адрес>
В обоснование иска указали, что 29 января 2017 года между ФГБОУ ВПО "Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия" и ООО "Фирма"Рамзис" был заключен контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов по адресам: <адрес> и <адрес>. Между ООО "Фирма "Рамзис" и ООО "Пристань" был заключен инвестиционный договор от <дата>, по условиям которого ООО "Пристань" осуществляет строительство многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес> поз. N... генплана застройки участка. Договор был согласован с академией. Инвестиционный договор был заключен на основании контракта на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов, заключенного с ГОУ КЧГТА от <дата>. В соответствии с условиями инвестиционного договора от <дата>. ООО "Пристань" обязалось осуществлять строительство за счет собственных и привлеченных сил и средств, материально-технических ресурсов, финансирование и реализацию инвестиционного проекта в соответствии со своими обязательствами по договору и сдачу объекта комиссии по приемке объекта в эксплуатацию в соответствии с действующими строительными нормами в установленный срок. Строительство многоэтажного жилого дома осуществляется на основании разрешения на строительство N... от <дата>.
Обязательства истца по инвестиционному договору по строительству многоэтажного жилого дома выполнены в полном объеме за счет собственных и привлеченных средств. Разрешением на строительство (продление, внесение изменений) от <дата> на основании откорректированной проектной документации срок действия разрешения продлен до <дата>. В связи с окончанием строительства, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от <дата>, введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>, N... на земельном участке с кадастровым номером N.... Инвестиционный контракт реализован ООО "Пристань" в части возведения многоэтажного жилого дома, что подтверждается договорами подряда и актами о приемке выполненных работ, платежными документами. Поскольку инвестиционный контракт признан недействительным постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06 июня 2011 года, надлежит определить характер фактически сложившихся между сторонами отношений. ООО "Пристань" и Витков С.Е. осуществляли функции инвесторов в строительство многоэтажного жилого дома. Поскольку контракт на реализацию инвестиционного проекта признан недействительным, раздел долей в соответствии с актом о разделе зарегистрировать не представляется возможным. У сторон возникло право общей долевой собственности на объект инвестиционной деятельности, по которому стороны не достигли соглашение об условиях ее раздела. Поскольку контракт на реализацию инвестиционного проекта признан недействительным, акт о результатах реализации между сторонами договора не подписан, что делает невозможным государственную регистрацию права долевой собственности сторон.
В судебном заседании суда первой инстанции истец Витков С.Е. поддержал исковые требования и просил удовлетворить их в полном объеме.
Представитель истца ООО "Пристань" Евсеева С.А. поддержала исковые требования и просила удовлетворить их в полном объеме.
Представитель ответчика ФГБОУ ВО "СКГГТА" Мамбетова О.М. в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на доводы письменных объяснений.
ООО "Фирма"Рамзис" и ТУ Росимущества в КЧР были извещены о времени и месте судебного заседания, однако в судебное заседание не явились.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Решением Черкесского городского суда КЧР от 20 марта 2018 года исковые требования Виткова С.К. и ООО "Пристань" удовлетворены.
В апелляционной жалобе ТУ Росимущества в КЧР просит отменить решение суда первой инстанции и вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы заявитель указывает, что инвестиционный контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов от <дата>. и дополнительное соглашение от <дата>. N... к контракту на реализацию инвестиционного проекта, заключенные между ФГБОУ ВО "СКГГТА" и ООО "Фирма"Рамзис" признаны недействительными по иску ТУ Росимущества в КЧР решением Арбитражного суда КЧР от 25 июня 2010 года по делу N А25-162/2010. Право собственности на земельный участок, на котором возведен вышеуказанный объект недвижимого имущества в рамках инвестиционного контракта, принадлежит Российской Федерации (свидетельство о государственной регистрации права от <дата>. серия N...), и учитывая, что основной инвестиционный контракт, заключенный между ООО "Фирма"Рамзис" и ФГБОУ ВО "СКГГТА" признан недействительным, то и все заключенные сделки в развитие данного договора также недействительны, и для исполнения их сторонами нет законных оснований. Многоквартирный жилой дом по вышеуказанному адресу был возведен на земельном участке, который на момент постройки и по настоящее время находится в собственности Российской Федерации, без согласия собственника в лице ТУ Росимущества в КЧР. Создание самовольной постройки на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, также является одним из основных признаков самовольной постройки. На момент постройки спорного объекта, ООО "Пристань" не обладало правом распоряжения земельным участком, на котором произведено строительство, так как он не принадлежал и не принадлежит ООО "Пристань" на законном праве. Таким образом, спорный объект недвижимости был возведен без соблюдения его целевого назначения, то есть на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законе. Основания для признания самовольной постройки законной. Ввиду указанных обстоятельств заявитель жалобы считает, что у истцов не могут возникнуть права собственности на данные объекты.
В возражениях на апелляционную жалобу ООО "Пристань" и Витков С.Е. просят решение Черкесского городского суда от 20 марта 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Витков С.Е., представитель истца ООО "Пристань" - Евсеева С.А., представитель ответчика ФГБОУ ВПО "СКГГТА" - Мамбетова О.М., возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.
ООО "Фирма"Рамзис", извещенное о месте и времени судебного разбирательства своевременно и надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явилось, о причинах неявки суд не уведомило.
ТУ Росимущества в КЧР, просило рассмотреть дело в его отсутствие.
В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 и ч. 1 ст. 327 ГПК РФ, предоставляющими возможность рассмотрения дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда КЧР считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
При этом, в соответствии с ч.1 и ч.2 ст.327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Из материалов дела следует, что <дата> между Академией и ООО "Фирма"Рамзис" был заключен контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству ряда объектов на находящемся в собственности Российской Федерации и закрепленном на праве постоянного (бессрочного) пользования за Академией земельном участке по адресам: <адрес>, в том числе по строительству 9-этажного 189-квартирного жилого дом по <адрес>, на земельном участке заказчика мерою <данные изъяты> кв.м., в соответствии с которым ООО "Фирма"Рамзис", как инвестор, обязался за счет собственных и (или) привлеченных средств произвести строительство объектов недвижимости. Стороны договорились по завершении контракта произвести раздел недвижимого имущества, исключая право пользования земельным участком, в том числе 12 однокомнатных квартир в 189-квартирном жилом доме по <адрес>.
<дата> дополнительным соглашением N... к этому контракту стороны внесли изменения в пункты 1.1, 1.2, 1.3, 1.4. 1.5, 2.1 контракта.
С учетом изменений предметом контракта является реализация инвестиционного проекта нового строительства, в том числе: "девятиэтажный 188- квартирный жилой дом, девятиэтажный 144- квартирный жилой дом со встроенными помещениями для офисов и магазинов и студенческое кафе по <адрес> в <адрес>" на земельном участке академии (заказчика) мерой <данные изъяты> кв.м. "надстройка второго этажа над одноэтажным зданием кафе "Студенческое" под интернет-центр и электронная библиотека КЧГТА", находящихся по адресу: <адрес>, с ориентировочным объемом инвестиций 27 000 000 руб. (п.1.1 дополнительного соглашения к контракту); в рамках инвестиционного проекта инвестор принял обязательства за счет собственных и (или) привлеченных средств произвести строительство этих объектов (пункт 1.2); пунктом 2.1 предусмотрено, что при завершении контракта раздел недвижимого имущества на инвестиционном объекте (возведенные здания и сооружения, исключая право пользования земельным участком, которое будет установлено и оформлено после государственной регистрации права на недвижимость сторон) производится в пропорциях: заказчику (академии) передается в собственность 800 кв.м. площади надстройки над кафе "Студенческое"; 12 однокомнатных квартир в девятиэтажном 188- квартирном жилом доме и 7 однокомнатных квартир в девятиэтажном 144- квартирном жилом доме по <адрес> в <адрес>. Преподавателям и сотрудникам академии в момент начала строительных работ предоставляется возможность приобретения квартир по себестоимости. Инвестору переходит в собственность оставшаяся площадь жилых и иных помещений во всех указанных объектах (распределяется между инвестором и соинвесторами в соответствии с заключенными между ними договорами (пункт 1.4). (том 1 л.д.19)
<дата> ООО "Фирма"Рамзис" и ООО "Пристань" заключили инвестиционный договор на строительство жилищно-бытового комплекса, в соответствии с которым инвестор (ООО "Рамзис") предоставляет земельный участок по вышеназванному адресу, а соинвестор (ООО "Пристань") осуществляет строительство многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес> поз. N... генплана застройки участка (том 1 л.д. 22)
ООО "Фирма"Рамзис" заключены инвестиционные договоры с ЖСК "Витязь", ООО "Градстрой", ООО "Пристань", ЗАО "Родник М", договоры генерального подряда на капитальное строительство с ООО "Торговое коммерческое предприятие" "ТОКО-Групп", ООО "ЮГ-СТРОЙинвест".
Также заключены договоры с физическими лицами о соинвестировании в строительство жилых домов, предметом которых является вложение денежных и других личных средств на строительство объектов на правах инвесторов (дольщиков).
Постановлением мэрии г.Черкесска N1220 от 01 августа 2006 года утвержден акт выбора земельного участка.
27 августа 2009 года и 01 ноября 2016 года Академии выданы разрешения на строительство N... и N..., на основании откорректированной проектной документации срок действия разрешения продлен до 01 марта 2017 года. (том 1 л.д. 30, 31)
<дата> между ООО "Пристань" (Застройщик) и Витковым С.Е. (Инвестор) заключен инвестиционный договор участия в строительстве N..., в соответствии с которым ООО "Пристань" приняло на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> на основании разрешения на строительство N... от <дата> и в срок до <дата> передать Виткову С.Е. двухкомнатную <адрес>, расположенную в блок-секции N... на 9 этаже расчетной площадью по проекту <данные изъяты> кв.м., в том числе общей площадью <данные изъяты> кв.м. (том 1 л.д. 96)
Витков С.Е. выполнил обязательства по оплате стоимости строительства квартиры в сумме <данные изъяты> руб. <дата> (л.д. 102), а ООО "Пристань" выполнило свои обязательства в части возведения объекта - двухкомнатной квартиры и передало ее инвестору Виткову С.Е. <дата> (л.д. 101).
<дата> Арбитражным судом КЧР по делу по иску ТУ Росимущества в КЧР к Академии и ООО "Фирма"Рамзис" о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки принято решение о признании недействительным (ничтожным) контракта на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов, заключенного между Академией и ООО "Рамзис", дополнительного соглашения N... от <дата> к контракту на реализацию инвестиционного проекта. В удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки отказано.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2011 года указанное решение отменено, в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06 июня 2011 года судебный акт апелляционной инстанции отменен в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным названного контракта и дополнительного соглашения, контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов между Академией и ООО "Фирма"Рамзис" и дополнительное соглашение N... от <дата> к нему, признаны недействительными ввиду отсутствия у заказчика ООО "Фирма"Рамзис" права распоряжения земельным участком.
16 июня 2016 года Академией получено свидетельство о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с указанием категории и вида разрешенного использования земельного участка как земли населенных пунктов под среднеэтажную и многоэтажную жилую застройку (свыше 6 этажей) (том 1 л.д.129).
<дата> на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N...(163) многоквартирный многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: <адрес>, N... на земельном участке с кадастровым номером N... введен в эксплуатацию. (том 1 л.д.33)
15 февраля 2017 года Постановлением мэрии муниципального образования г. Черкесска КЧР от. N 300, земельному участку с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенному по <адрес> присвоен адрес: <адрес>, з/у N... многоквартирному многоэтажному жилому дому со встроенными нежилыми помещениями присвоен адрес: <адрес>, з/у N.... (том 1 л.д. 36)
<дата> между ФГБОУ ВО "СКГГТА" и ООО "Пристань" было достигнуто соглашение об определении долей сторон в возведенном многоэтажном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями по адресу <адрес> в следующих пропорциях: доля Академии приведенная к целым квартирам составляет - <данные изъяты> Всего квартиры: <данные изъяты> кв.м. <данные изъяты> руб.
Доля ООО "Пристань" осуществившей инвестиционную деятельность: <данные изъяты>. (том 1 л.д. 40)
Полагая, что исполнение договоров влечет признание права на объект недвижимости, Витков С.Е. и ООО "Пристань" обратились в суд с иском по данному делу.
Разрешая спор и удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что строительство многоквартирного жилого дома, в котором расположена спорная квартира, осуществлено на основании соответствующего разрешения, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, истцами обязательства по договорам исполнены в полном объеме.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с решением суда первой инстанции.
Так, согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Пункт 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Пленум N 54) предусматривает, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса РФ и т.д.
Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, указанный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 приведенного постановления.(пункт 6 Пленума N 54).
Так, при исследовании правовой природы инвестиционного договора между ООО "Рамзис" (Инвестор) и ООО "Пристань" (Соинвестор) наряду с условием о том, что Соинвестор собственными силами и средствами обеспечивает строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома, то есть выступает в роли Застройщика (пункт 1.2 договора - том 1 л.д. 22) судебная коллегия принимает во внимание соглашение об определении долей в объекте недвижимого имущества "Многоквартирый жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по адресу <адрес>" достигнутый между ФГБУ ВО "СКГГТА" и ООО "Пристань", заключающегося в предоставлении истцу квартир и встроенных помещений в счет возмещения затрат на его возведение (пункт 1.2 - том 1 л.д. 40). Таким образом, сложившиеся отношения следует квалифицировать в соответствии с пункт 3 статьи 421 ГК РФ и к обязательству по передаче помещений применить правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.
При этом по смыслу разъяснений, изложенных в пункте 3 Пленума N 54, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
С учетом всех обстоятельств, предшествующих заключению инвестиционного договора от <дата> и соглашения об определении долей от <дата>, а также исходя из совокупности их условий, судебная коллегия приходит к выводу о том, что названный договор являлся смешанным договором в отношении создаваемого в будущем имущества и является договором купли-продажи будущей вещи.
Исходя из правоотношений между Академией и ООО "Пристань", применяя к ним положения регулирующие исполнение сделок по строительному подряду и купли-продажи, судебная коллегия приходит к выводу о том, что иск Общества удовлетворен правомерно. Так, все обязательства по договору от <дата> им выполнены, в счет оплаты его деятельности между ним и Академией в последующем была выделена доля в натуре. При этом запрета на применение положений ст. 218 ГК РФ при данных обстоятельствах судебная коллегия не усматривает, поскольку признание права собственности в отношении имущества находящегося во владении Общества приведет к правовой определенности, стабильности гражданско-правовых отношений и сбалансированного регулирования прав и законных интересов всех участников спора.
Кроме того, к правоотношениям возникшим между Витковым С.Е. и ООО "Пристань", подлежат применению положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве).
Так, исходя из чч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Закона о долевом строительстве, данный федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.
Как следует из материалов дела договор между сторонами заключен 26 апреля 2010 года (л.д.96)
Действие Закона о долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами, в том числе и договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д., в случаях, если с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
В соответствии с частью 1 статьи 4 данного закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Помимо заключения договора участия в долевом строительстве часть 2 статьи 1 Закона о долевом строительстве предусматривает и иные способы привлечения денежных средств граждан для строительства - путем выпуска жилищных сертификатов, а также посредством жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.
Частью 2.1 этой же статьи Закона о долевом строительстве установлено, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Из приведенных выше положений Закона следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.
Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Как установлено судом первой инстанции и следует из заключенного сторонами договора N... от <дата> (л.д.96), стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определенной квартиры в строящемся многоквартирном доме (пункт 1.2. договора), о стоимости строительства квартиры (пункт 2.1), о сроке исполнения обязательств в отношении предмета договора - квартиры (пункт 1.3).
Судом установлено, что истец обязательства по внесению денежных сумм исполнил надлежащим образом (л.д. 102).
При таких обстоятельствах судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда КЧР приходит к выводу о том, что правовая природа заключенных между Витковым С.Е. и ответчиком договора, как направленных на привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением гражданином права собственности на квартиры в построенном многоквартирном доме, вне зависимости от нарушения ответчиком установленного законом порядка такого привлечения денежных средств судом первой инстанции определена верно, что свидетельствует о законности судебного акта.
Нарушение такого порядка, исходя из приведенных выше положений части 2.1 статьи 1 Закона о долевом строительстве, само по себе не освобождает лицо, привлекающее денежные средства, от исполнения обязательств, поскольку такая сделка не оспорена самим гражданином.
Судебная коллегия находит не основанными на законе, доводы жалобы о необходимости отказа в удовлетворении иска в связи с отсутствием согласия ТУ Росимущества в КЧР на использование земельного участка, утверждая, что спорное имущество является самовольной постройкой.
Согласно пункту 1 статьи 3 Закона о долевом строительстве право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома, застройщик приобретает только после государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома или договора аренды такого земельного участка.
Только выполнив указанные требования, застройщик вправе привлекать денежные средства граждан.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ООО "Пристань" привлекая денежные средства участников долевого строительства, право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома оформил. Отсутствует в материалах дела и договор аренды такого земельного участка.
Действительно, земельный участок под многоквартирным домом - собственность Российской Федерации и за Академией закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования по адресу: <адрес> (<адрес>).
Однако, Академией от органа местного самоуправления (так как на момент утверждения акта выбора спорного земельного участка государственная собственность на земельные участки не была разграничена) получены разрешения на строительство на этом земельном участке, а также и на ввод объекта в эксплуатацию, которыми подтверждается, что уполномоченным органом (Управлением архитектуры градостроительства и земельных отношений мэрии г.Черкесска) не установлено несоответствие постройки обязательным требованиям к параметрам постройки, несоблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, создающих угрозу жизни и здоровью граждан.
Как следует из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
На основании положений статьи 263, пункта 2 статьи 264 ГК РФ, лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
В соответствии с пунктом 1 статьи 41 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) лица, не являющиеся собственниками земельных участков (за исключением обладателей сервитутов), осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 ЗК РФ, то есть права и на возведение жилого здания.
В силу ч. 4 ст. 20 ЗК РФ и разъяснений, изложенных в п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного пользования), не вправе распоряжаться данными земельными участками.
Из условий инвестиционных контрактов заключенных между юридическими лицами следует, что они были заключены в целях строительства на земельном участке, предоставленном Академии, которой и было выдано разрешение на строительство. Сторонами вышеуказанного контракта предусмотрены условия, необходимые для выполнения строительных подрядных работ. Условий о том, что собственность Российской Федерации на земельный участок, на котором будет построен объект недвижимости, будет утрачена, а также о передаче каких-либо прав на данный земельный участок и иное распоряжение вышеуказанным земельным участком, в контракте не имелось.
В соответствии со ст. 747 ГК РФ заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок. Указанная норма не наделяет подрядчика каким-либо вещным правом в отношении земельного участка, переданного для осуществления строительства.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право в том числе возводить на земельном участке жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Из содержания данной нормы также не усматривается запрета на привлечение для выполнения работ по возведению указанных объектов иных лиц, в том числе на основании гражданско-правовых договоров, поскольку в силу ст. 43 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено Земельного кодекса РФ, федеральными законами.
В силу ст. 41 Земельного кодекса РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 ЗК РФ, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.
С учетом данных норм действия обладателей права постоянного (бессрочного) пользования по возведению на земельном участке жилых и иных зданий, при условии соблюдения ст. 40 ЗК РФ, представляют собой реализацию правомочия по использованию земли.
По смыслу вышеназванных норм признание права собственности на самовольную постройку, возведенную лицом на земельном участке, находящемся в постоянном (бессрочном) пользовании не исключается.
Из материалов дела также следует, что распоряжением ТУ Росимущества КЧР от <дата> N... утверждена схема расположения земельных участков по адресу: КЧР, <адрес>, в целях образования путем раздела земельного участка под многоквартирным жилым домом. Таким образом, формирование земельного участка под многоквартирным жилым домом в целях изменения вида разрешенного использования - земли населенных пунктов под среднеэтажную и многоэтажную жилую застройку произошло с согласия ТУ Росимущества. (л.д.172)
Впоследствии, постановлением мэрии г. Черкесска от <дата> N... по итогам публичных слушаний от <дата> было предоставлено разрешение на вышеуказанный вид условно-разрешенного использования земельного участка.
Действия ТУ Росимущества в КЧР, давшего согласие на раздел земельного участка предоставленного Академии на праве постоянного (бессрочного) пользования для изменения вида разрешенного использования с "под строящимся учебно-лабораторным корпусом" на "под среднеэтажную и многоэтажную жилую застройку", предполагает утрату им права заявлять возражения в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению ( ч. 3 ст. 432 ГК РФ). Так, ТУ Росимущества в КЧР согласившись на изменение вида разрешенного использования, не завив возражения при проведении публичных слушаний, впоследствии возражая против удовлетворения иска демонстрирует непоследовательное, непредсказуемое поведение как участника гражданских правоотношений.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
После совершения ТУ Росимущества в КЧР действий по изменению вида разрешенного использования земельного участка, которые привели к легализации объекта по адресу: <адрес>, и получению разрешения на ввод в эксплуатацию, регистрации права собственности за РФ в отношении 8 квартир, остальные участники долевой собственности вправе были рассчитывать на последовательное поведение органа государственной власти и в отношении них.
Таким образом, поскольку земельный участок использован в соответствии с его целевым назначением, строительство многоквартирного жилого дома осуществлено при наличии соответствующих разрешений, доказательств нарушения прав граждан и угрозы жизни ответчик не представил, то оснований для признания многоквартирного жилого дома самовольной постройкой не имеется.
При таком положении судом первой инстанции сделан правильный вывод о принадлежности истцу, исполнившему свои обязательства по договору, жилого помещения на праве собственности в названном многоквартирном жилом доме.
Приведенный в жалобе аргумент о недопустимости выбытия земельного участка из собственности Российской Федерации судебная коллегия находит несостоятельным.
Из материалов дела следует, что спорный земельный участок выбыл из владения Российской Федерации не позднее 2007 года. При этом решения арбитражных судов о признании недействительным (ничтожным) контракта на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов без применения последствий ничтожности не могут повлечь отказ в удовлетворении иска участника долевого строительства, денежные средства которого были привлечены с нарушением Закона о долевом строительстве.
Так, правомочия ТУ Росимущества в КЧР, как собственника участка, в рассматриваемом случае нарушены не столько самим фактом заключения ничтожной сделки, сколько ее исполнением и передачей участка во владение и пользование участникам долевого строительства. Соответственно, восстановление права ТУ Росимущества в КЧР исключительно путем констатирования ничтожности сделки (без разрешения вопросов владения участком) невозможно.
Между тем, из решений арбитражных судов следует, что в удовлетворении иска ТУ Росимущества в КЧР о сносе возведенных объектов отказано. С виндикационным иском ТУ Росимущества в КЧР в интересах РФ с момента выбытия земельного участка не обратилось. Однако, возражая против удовлетворения данного иска ТУ Росимущества в КЧР при наличии вступившего в законную силу судебного акта об отказе в сносе многоэтажного жилого дома фактически просит применить последствия недействительности ничтожного договора, что не приведет к возврату земельного участка во владение Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 123 Постановления от 23.06.2015 N 25 разъяснил, что под последующим одобрением сделки может пониматься, в частности: письменное или устное одобрение независимо от его адресата; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства, реализация прочих прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным лицом акта сверки задолженности); заключение или одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой и т.д.
Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.
Поскольку распоряжением ТУ Росимущества в КЧР от <дата> N... утверждена схема расположения земельных участков по адресу: КЧР, <адрес>, в целях образования путем раздела земельного участка под многоквартирным жилым домом, то судебная коллегия оценивает данное обстоятельство как одобрение действий Академии по предоставлению земельного участка, находившегося в постоянном (бессрочном) пользовании, под строительство многоэтажного жилого дома участникам долевого строительства. В силу ч.2 ст. 183 ГК РФ последующее одобрение ТУ Росимущества в КЧР действий Академии создает для ответчика обязательства по восстановлению прав участков долевого строительства, денежные средства которых были привлечены с нарушением Закона о долевом строительстве.
Кроме того, земельный участок прошел кадастровый учет, в связи с чем является объектом общей долевой собственности обладателей квартир в многоквартирном жилом доме в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (абзац 4 п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме по передаче земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность не требуется.
Постановка земельного участка под жилым домом на государственный кадастровый учет ответчиком не была оспорена, как и судебные акты, на основании которых произведена регистрация права собственности на отдельные жилые помещения в этом многоквартирном жилом доме.
В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).
Так, ТУ Росимущества в КЧР, утратив возможность снести социально значимый объект, дав согласие на изменение вида разрешенного использования земельного участка, не заявив иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения и возражая против восстановления прав участников долевого строительства, фактически совершает действия по злоупотреблению правом, которые не подлежат защите.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с решением суда и не могут служить основанием для отмены судебного акта, так как не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного решения по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 20 марта 2018 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Карачаево-Черкесской Республике - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка