Определение Судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 июня 2021 года Дело N 33-5147/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Новоселовой Д.В.,

судей Петуховой Е.В., Юрченко И.В.

при секретаре Носовой М.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 02 июня 2021 года дело по апелляционной жалобе Администрации г.Березники на решение Березниковского городского суда Пермского края от 18.02.2021, которым постановлено:

"Обязать администрацию города Березники изъять для муниципальных нужд земельный участок, расположенный по адресу: ****, кадастровый номер ** и нежилое помещение, площадью 277 кв.м., расположенное по адресу: ****, кадастровый номер **.

Обязать администрацию города Березники заключить с собственником нежилого помещения Ардельяновым Эдуардом Викторовичем соглашение о выкупе нежилого помещения, площадью 277 кв.м., расположенного по адресу: ****, кадастровый номер ** по цене в размере 3 441 000 руб.

Взыскать с администрации города Березники в пользу Ардельянова Эдуарда Викторовича госпошлину в размере 300 руб.".

Заслушав доклад судьи Новоселовой Д.В., заслушав пояснения представителя истца Ардельянова Э.В. - Вострецовой А.Л., представителя ответчика Администрации г.Березники - Десятовой Н.С., изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ардельянов Эдуард Викторович (далее - истец) обратился в суд с иском (с учетом уточнений) к Администрации г.Березники (далее - ответчик) о признании незаконным решения Администрации г.Березники, изложенного в письме от 24.07.2020 N 18-03-09/252, возложении обязанности на Администрацию г.Березники устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: ****, занимаемого жилым домом; принятия решения об изъятии нежилого помещения, расположенного по адресу: ****; заключения с истцом соглашения о выкупе данного нежилого помещения по цене 3 441 000 руб., взыскать с ответчика государственную пошлину в размере 300 руб.

В обоснование требований указано, что истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 277 кв.м., расположенное в многоквартирном доме по адресу: ****, кадастровый номер **, использовалось истцом в предпринимательских целях. Постановлением Администрации г.Березники от 25.03.2020 N 400 многоквартирный дом по адресу: **** признан аварийным и подлежащим сносу.

25.06.2020 г. истец обратился в Администрацию г.Березники с требованием о принятии решения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: ****, кадастровый номер **; о принятии решения об изъятии нежилого помещения площадью 277 кв.м., расположенного в многоквартирном доме по адресу: ****, кадастровый номер **, и заключении с истцом соглашения о выкупе указанного нежилого помещения по цене, определенной в экспертном заключении от 23.06.2020 N 0371/06.2020. Письмом N 18-03-09/252 от 24.07.2020 ответчиком отказано в удовлетворении требований с указанием о том, что с учетом финансовых возможностей МО "Город Березники" и необходимости планирования бюджета города изъятие земельного участка для муниципальных нужд и изъятие жилых помещений в аварийном доме планируется в 2023 г., до момента сноса дома возможности истца владеть, пользоваться и распоряжаться указанным имуществом не ограничена.

Истец полагал данное решение противоречащим нормам действующего жилищного и земельного законодательства.

Судом постановлено указанное выше решение об удовлетворении исковых требований, с которым не согласился ответчик, просил решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленного иска. В апелляционной жалобе указано, что дом по ул.**** г.Березники в Перечень многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу и запланированных к расселению в рамках Региональной адресной программы по расселению аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2019 - 2022 годы не включен. Таким образом, переселение граждан из многоквартирного дома по ул.**** г.Березники запланировано не позднее 2023 года, соответственно в настоящее время земельный участок под указанным многоквартирным домом и помещения в данном доме не изымаются, изъятие земельного участка будет проводиться также не ранее 2023 г. Судом не учтено, что требования об освобождении нежилых помещений их собственникам муниципальным образованием не предъявляются, собственники нежилых помещений вправе использовать их по назначению до фактического сноса дома. В настоящее время реализация мероприятий по переселению граждан из непригодного для проживания жилого фонда не затрагивает коммерческих интересов истца и обстоятельствами признания многоквартирного дома непригодным для проживания не ограничивается. В связи с чем оснований для выкупа или для возмещения стоимости нежилого помещения у муниципального образования не имеется.

Представитель ответчика Десятова Н.С. в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель истца Вострецова А.Л. решение суда полагала законным и обоснованным, указав, что длительность бездействия ответчика заключается в том, что с собственником не заключено никакое соглашение, когда как Администрация должна была заключить с собственниками соглашения сразу после признания дома аварийным.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени его проведения надлежащим образом. В связи с этим на основании ст. ст. 327, 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец является собственником нежилого помещения площадью 277 кв.м., расположенного по адресу: ****, кадастровый номер **.

Постановлением Администрации г.Березники от 25.03.2020 N 400 многоквартирный дом, расположенный по адресу: ****, признан аварийным и подлежащим сносу.

25.06.2020 г. истец обратился в Администрацию г.Березники с требованием о принятии решения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: ****, кадастровый номер: **; о принятии решения об изъятии нежилого помещения, площадью 277 кв.м., расположенного в многоквартирном доме по адресу: ****, кадастровый номер ** и заключении с собственником нежилого помещения соглашения о выкупе по цене, определенной в экспертном заключении от 23.06.2020 N 0371/06.2020.

Письмом N 18-03-09/252 от 24.07.2020 в удовлетворении требований было отказано.

По настоящее время соглашение об изъятии и выкупе между сторонами не заключено.

Для определения рыночной стоимости нежилого помещения в рамках дела была проведена судебная оценочная экспертиза, согласно заключению эксперта N 08/Н-21 от 25.01.2021 рыночная стоимость объекта исследования составляет 3 441 000 руб.

Суд, руководствуясь положениями ст. 32 ЖК РФ, разъяснениями, данными в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", ст.ст. 56.2, 56.3, 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, а также сведениями о рыночной стоимости спорного объекта, данными в заключении ООО "МВМ-Оценка" эксперта Ш. N 08/Н-21 от 25.01.2021, пришел к выводу, что в связи с длительным неисполнением ответчиком требований ст. 32 ЖК РФ, в том числе по изъятию нежилого помещения, принадлежащего истцу, права истца нарушены и на Администрацию города Березники следует возложить обязанность по изъятию нежилого помещения и земельного участка и выплате истцу выкупной стоимости спорного нежилого помещения и земельного участка, а также возмещение судебных расходов.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Действующее законодательство предусматривает правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции только для собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме. Для собственников нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, признанных ветхими и аварийными, правовые последствия законодательством не урегулированы, что в силу п.1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет применить к данным правоотношениям по аналогии нормы жилищного законодательства.

Как следует из ч.2 ст. 32 ЖК РФ, изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно положениям ст. 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены: 1) утвержденными документами территориального планирования (за исключением объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, которые в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не подлежат отображению в документах территориального планирования); 2) утвержденными проектами планировки территории. Принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано: 1) решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории (в случае изъятия земельных участков для создания или расширения особо охраняемой природной территории); 2) международным договором Российской Федерации (в случае изъятия земельных участков для выполнения международного договора); 3) лицензией на пользование недрами (в случае изъятия земельных участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами, в том числе осуществляемых за счет средств недропользователя); 4) решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Согласно указаниям, данным в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч.10 ст.32 ЖК РФ применяются нормы частей 1-3, 5-9 ст.32 ЖК РФ.

Из указанных правовых норм и разъяснений к ним следует, что при изъятии у собственника путем выкупа помещения, находящегося в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, соблюдение предварительной процедуры, установленной ч.10 ст. 32 ЖК РФ, является обязательным.

Изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу, что требования истца к ответчику об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и нежилого помещения, принадлежащих истцу на праве собственности, предъявлены преждевременно, поскольку предусмотренная ст.32 ЖК РФ процедура, предшествующая изъятию у собственников помещений в многоквартирном доме, не соблюдена. Многоквартирный дом, расположенный по адресу: ****, уполномоченным органом признан аварийным и подлежащим сносу в марте 2020 г. Истец обратился в суд с требованием о выкупе принадлежащих ему нежилого помещения и земельного участка по указанному адресу в августе 2020 года, то есть без учета срока, предоставленного законом собственникам иных помещений в аварийном многоквартирном доме, для решения вопроса о сносе или реконструкции дома. Несоблюдение этого срока может повлечь нарушение прав и законных интересов иных собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ****, которые могут в установленном законом порядке принять решение о капитальном ремонте дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме, либо его переоборудовании для использования в других целях, либо его сносе с последующим возведением на данном земельном участке другого дома.

Таким образом, поскольку процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника, является обязательной, требует предоставление разумного срока для принятия решения о сносе либо реконструкции МКД собственниками, вывод суда первой инстанции о том, что Администрацией г.Березники допущено длительное неисполнение требований ст. 32 ЖК РФ, учитывая признание дома аварийным и подлежащим сносу только в марте 2020 года, является необоснованным.

Наличие угрозы жизни и здоровью истца, а также невозможность использования принадлежащего ему нежилого помещения, расположенного в признанном аварийном многоквартирном доме по адресу: ****, не установлены. Согласно представленному Отчету по результатам технического обследования строительных конструкций здания жилого дома, расположенного по адресу: ****, техническое состояние фундамента - ограниченно работоспособное, техническое состояние стен - ограниченно работоспособное, техническое состояние деревянных перекрытий, перекрытий подвала, несущих конструкций стропильной крыши - аварийное, техническое состояние лестниц - ограниченно работоспособное, техническое состояние несущих конструкций балконов - аварийное, наружные стены и кровля в неудовлетворительном состоянии. Даны рекомендации о выполнении срочных противоаварийных мероприятий: установки страховочных стоек с распределительными щитами под перкрытиями в квартирах 4,5,6 и подвале, закрыть доступ людям в чердачное пространство крыши и на балконы, для разгрузки стропильной системы крыши обеспечить систематическую уборку снега с кровли здания в зимний период, обеспечить мониторинг состояния конструкций. Для приведения конструкций в работоспособное техническое состояние рекомендовано выполнить капитальный ремонт чердачного перекрытия, стропильной конструкции крыши, перекрытия подвала, балконов, лестниц, провести инъекцию трещин в стенах здания скрепляющими составами. С учетом срока эксплуатации здания (около 70 лет), значительного объема работ по усилению и восстановлению строительных конструкций, а также по приведению здания в соответствие современным требованиям рекомендовано рассмотреть вопрос о целесообразности дальнейшей эксплуатации здания. Таким образом, выводов о наличии угрозы жизни и здоровью проживающих в спорном доме собственников помещений, а также рекомендаций о немедленном расселении жильцов дома, указанный отчет не содержит.

При таких обстоятельствах, решение суда от 18.02.2021 подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права, с принятием нового решения об отказе в полном объеме в удовлетворении исковых требований Ардельянова Э.В. к Администрации г.Березники о признании незаконным решения Администрации г.Березники, возложении на Администрацию г.Березники обязанности принять решения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: ****, и об изъятии нежилого помещения, расположенного по адресу: ****, заключении соглашения о выкупе данного нежилого помещения и взыскании государственной пошлины.

Истец не лишен впоследствии права предъявления требований к ответчику о выкупе принадлежащего ему нежилого помещения в случае длительного бездействия администрации по выполнению процедуры, предусмотренной ст. 32 ЖК РФ, либо представив доказательства наличия угрозы жизни и здоровью собственников жилых помещений и иным проживающим в многоквартирном доме лицам.

Руководствуясь статьями 199,328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Березниковского городского суда Пермского края от 18 февраля 2021 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Ардельянова Эдуарда Викторовича к Администрации г.Березники - отказать.

Председательствующий -

Судьи -


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка