Дата принятия: 21 октября 2020г.
Номер документа: 33-5123/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 октября 2020 года Дело N 33-5123/2020
Санкт-Петербург 21 октября 2020 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего
Пучковой Л.В.,
судей
Озерова С.А., Осиповой Е.А.,
при секретаре
Минихановой Е.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело N по апелляционной жалобе администрации Таицкого городского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 2 июля 2020 года.
Заслушав доклад судьи Пучковой Л.В., объяснения представителя Прокопчука О.А. - Шевяковой Я.В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Прокопчук О.А. обратился в Гатчинский городской суд Ленинградской области с иском к администрации Таицкого городского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области о признании права собственности на жилой дом, расположенный по <адрес>.
В обоснование заявленного требования указал, что на основании договора купли-продажи от 12 марта 2018 года приобрел земельный участок, площадью 600 кв. метров, с кадастровым номером N.
Земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - индивидуальные жилые дома не выше 2-х этажей застройки.
Границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.
В границах земельного участка истец своими силами и средствами возвел жилой дом.
Для оформления права собственности на жилой дом истец обратилась в администрацию Таицкого городского поселения Гатчинского муниципального района с заявлением по вопросу предоставления градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером N.
Уведомлением от 20 июня 2018 года N администрация сообщила об отказе в выдаче градостроительного плана.
В связи с этим обстоятельством в настоящее время истец не может оформить правоустанавливающие документы и зарегистрировать свое право собственности на объект недвижимости - жилой дом.
Однако, приобретая земельный участок с характеристиками - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - индивидуальные жилые дом не выше 2-х этажей застройки, он был уверен в возможности возведения индивидуального жилого дома для проживания в нем, согласно виду разрешенного использования земельного участка.
Факт возведения данного объекта подтверждается документами, а именно техническим планом, подготовленным кадастровым инженером.
Год окончания строительства жилого дома - 2019 год, площадь составляет 44,9 кв. метров, этажность - 1.
Истец полагает, что имеются основания для признания за ней права собственности на жилой дом, поскольку сохранение постройки не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создает угрозы для жизни и здоровья граждан.
Отсутствие возможности оформить правоустанавливающие документы и зарегистрировать право собственности на созданный объект недвижимости - жилой дом, общей площадью 44,9 кв. м., расположенный по <адрес>, послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Администрация Таицкого городского поселения Гатчинского района Ленинградской области обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к Прокопчуку О.А. о признании жилого объекта, площадью 44,9 км. метров, возведенного в 2019 году, самовольной постройкой и обязании истца снести самовольную постройку, расположенную на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, площадью 600 кв. метров, кадастровый номер N (л.д. 179-181 т. 1).
В обоснование встречного иска администрация указала, что Прокопчук О.А. с уведомлением о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке в местную администрацию не обращался.
Таким образом, ссылаясь на п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), администрация считает, что спорное строение является самовольной постройкой, поскольку было осуществлено истцом без соблюдения положений, установленных градостроительным законодательством, а именно: без согласия администрации, без получения необходимых разрешений на строительство (до 4 августа 2018 года) и без соблюдения уведомительного характера строительства объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов (Федеральным законом от 3 августа 2018 года N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 4 августа 2018 года введен уведомительный порядок начала и окончания строительства объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов).
В соответствии с Правилами землепользования и застройки (далее - ПЗЗ) поселения, утвержденными решением совета депутатом муниципального образования Таицкое городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области N 9 от 31.01.2013, земельный участок, площадью 600 кв. метров, с кадастровым номером N, расположенный по <адрес>, относится к зоне Ж-3.
Зона индивидуальной жилой застройки.
В связи с чем, минимальная площадь земельного участка для жилых домов усадебного дома - 1000 кв. метров.
Правила землепользования и застройки поселения являются действующими.
Таким образом, администрация возражает против сохранения самовольно возведенной постройки на земельном участке, находящемся в собственности истца.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции представитель истца Прокопчука О.А. - Шевякова Я.В. просили иск удовлетворить, встречный иск оставить без удовлетворения.
Представитель ответчика - администрации Таицкого городского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области просила исковые требования Прокопчука О.А. оставить без удовлетворения, встречные исковые требования удовлетворить.
Третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, Михайлов Д.В., Дубова Н.В., Гаглоева Л.В., Бибилова Л.Р., Кузюков Е.В., надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, возражений по заявлению не представили.
Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 2 июля 2020 года постановлено исковые требования Прокопчука О.А. к администрации Таицкого городского поселения Гатчинского муниципального района о признании права собственности на жилой дом удовлетворить.
Встречные исковые требования администрации Таицкого городского поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области к Прокопчуку О.А. о признании жилого дома самовольной постройкой и обязании снести самовольную постройку оставить без удовлетворения.
Признать за Прокопчуком О.А. право собственности на жилой дом площадью 44,9 кв. метров, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N, расположенный <адрес>, что будет являться основанием для внесения сведений в ЕГРН о жилом доме.
В апелляционной жалобе администрация Таицкого городского поселения просит решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 2 июля 2020 года отменить в связи с неправильным определением судом обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.
В обоснование жалобы указано, что строение, являющееся предметом спора, является самовольной постройкой, поскольку строительство указанного объекта осуществлено без соблюдения положений, установленных градостроительным законодательством.
Заключение строительно-технической экспертизы о том, что спорный жилой дом не создает угрозу имуществу, здоровью и жизни граждан, не нарушает охраняемые законом интересы смежных землевладельцев, преждевременно, поскольку смежными земплепользователями здания (в том числе жилые дома) еще не возведены (л.д. 58-60 т. 2).
Прокопчук О.А. подал возражения на апелляционную жалобу, в которых указал на отсутствие оснований для отмены решения суда по доводам жалобы.
В суде апелляционной инстанции представитель Прокопчука О.А. - Шевякова Я.В. против удовлетворения апелляционной жалобы возражала.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.
Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, Прокопчук О.А. является собственником земельного участка, площадью 600 кв. метров, с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - индивидуальные жилые дома не выше 2-х этажей застройки, расположенного по <адрес>, на основании договора купли-продажи, заключенного 12 марта 2018 года с индивидуальным предпринимателем Кучеровым А.А. (л.д. 24-25 т. 1).
Право собственности истца на указанный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (запись N от 15.03.2018)
Границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Судом первой инстанции установлено, что в 2019 году на указанном земельном участке возведен жилой дом.
В целях оформления права собственности на жилой дом 22.05.2018 истец обратилась в администрацию Таицкого городского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области с просьбой изготовить и предоставить градостроительный план земельного участка.
Администрация Таицкого городского поселения в своем ответе за номером N 681 от 20.06.2018 сообщила, что источником информации для подготовки градостроительного плана земельного участка являются документы, территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документирования по планировке территории, сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, федеральной государственной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.
Документации по планировке территории на земельный массив, в границах которого расположен вышеуказанный участок в администрацию поселения не предоставлялся, соответственно с действующим Градостроительным Кодексом РФ размещение объекта капитального строительства не допускается при отсутствии документации по планировке территории, в связи с чем, выдача градостроительного плана земельного участка для архитектурно-строительного проектирования, получения разрешения на строительстве допускается только после утверждения такой документации по планировке территории (л.д. 13 т. 1).
Отсутствие возможности оформить правоустанавливающие документы и зарегистрировать право собственности на созданный объект недвижимости послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Разрешая спор, суд первой инстанции, исследовав представленные доказательства, руководствуясь законом, подлежащим применению к спорным правоотношениям, исходил из того, что истец Прокопчу О.А., построив жилой дом на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке с видом разрешенного использования - индивидуальные жилые дома не выше 2-х этажей застройки, добросовестно не знала об ограничениях использования земельного участка, указанных в Правилах земплепользования и застройки муниципального образования Таицкого городского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области., и пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о признании за ним права собственности на жилой дом, площадью 44,9 кв. метров, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 600 кв. метров.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда соглашается с выводом суда первой инстанции.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции закона от 3 августа 2018 года, действовавшего на момент окончания строительства спорного объекта недвижимости) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
В силу положений, установленных абзацем 2 пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.Как следует из материалов дела земельный участок истца с кадастровым номером N, общей площадью 600 кв. метров, образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 117 436 кв. метров, принадлежащего индивидуальному предпринимателю К.
Земельный участок истца с кадастровым номером N, общей площадью 600 кв. метров, поставлен на кадастровый учет 11 августа 2017 года.
При постановке на кадастровый учет земельного участка истца с кадастровым номером N действовали Правила землепользования и застройки Таицкого городского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области, утвержденные решением Совета депутатов муниципального образования от 30 января 2013 года N, согласно которым минимальная площадь участка для жилых домов усадебного типа составляет 1000 кв. метров.
Согласно пункту 8 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации Правила землепользования и застройки являются документом градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
В соответствии с частью 3 статьи 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещаются на официальном сайте поселения (при наличии официального сайта поселения), официальном сайте городского округа (при наличии официального сайта городского округа) в сети "Интернет".
Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" на органы государственной власти и органы местного самоуправления возложена обязанность направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в случае принятия ими решений (актов) об утверждении правил землепользования и застройки либо о внесении изменений в правила землепользования и застройки, если такими изменениями предусмотрено установление или изменение градостроительного регламента, установление или изменение границ территориальных зон (пункт 3 части 1 статьи 32 Федерального закона).
Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом N 218-ФЗ оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Несоответствие размера образуемого земельного участка установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков является основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав (пункт 28 части 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости").
В соответствии со статьей 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, по причине отсутствия взаимодействия между администрацией Таицкого городского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области и Управлением Росреестра по Ленинградской области на государственный кадастровый учет был поставлен земельный участок с кадастровым номером N, категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - индивидуальные жилые дома не выше 2-х этажей застройки, а также еще 81 земельный участок, образованный из земельного участка с кадастровым номером N, на основании решения его единственного собственника, площадью менее минимальной площади, предусмотренной Правилами землепользования и застройки Таицкого городского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области для данного вида разрешенного использования земельного участка.
Фактически в Таицком городском поселении Гатчинского муниципального района Ленинградской области был образован новый массив, на котором ведется жилищное строительство, о чем администрация не могла не знать при проявлении должной степени заботливости и осмотрительности в управлении вверенными ей территориями поселения.
Следует учесть, что Единый государственный реестр недвижимости, в состав которого входит кадастр недвижимости, является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с данным Федеральным законом недвижимом имуществе (часть 2 статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости"); сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и предоставленные на основании запроса о предоставлении сведений, являются актуальными (действительными) на момент выдачи органом регистрации прав или многофункциональным центром сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (часть 4 статьи 62 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости").
Следовательно, по общему правилу любое лицо, получающее в установленном порядке сведения из Единого государственного реестра недвижимости, не обязано проводить дополнительную проверку относительно достоверности содержащихся в нем сведений.
При наличии установленной законом презумпции защиты добросовестности создателя самовольного объекта, в нарушение части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, администрацией Таицкого городского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области не представлены доказательства осведомленности Прокопчука О.А. о невозможности использования приобретенного им земельного участка по целевому назначению в связи с несоответствием размера земельного участка Правилам землепользования и застройки поселения Таицкого городского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области.
Доводы администрации фактически сводятся к необоснованному возложению на Прокопчука О.А. обязанности убедиться в отсутствии ограничений в отношении земельного участка при его приобретении и осуществлении строительства жилого дома.
При этом должностные лица администрации Таицкого городского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области самоустранились от исполнения обязанности осуществления муниципального земельного контроля, допустили образование на территории поселения земельных участков, не соответствующих предельным размерам, не приняли меры к действенному информированию заинтересованных лиц о существующих ограничениях в отношении образованных земельных участков.
При таких данных, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Прокопчук О.А., осуществляя строительство жилого дома на своем земельном участке, действовала добросовестно.
Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
С целью выяснения обстоятельств соответствия спорного жилого дома установленным требованиям, отсутствия нарушения прав и охраняемые законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан по настоящему делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО "Экспертно-правовое бюро "Эксперт47".
В соответствии с заключением эксперта от 20.02.2020 N жилой дом, расположенный по <адрес>, соответствует градостроительной документации, строительно-техническим, санитарным и противопожарным нормам, пригоден для постоянного проживания.
При этом экспертом отражено, что земельный участок, на котором расположен жилой дом, имеет отклонения от предельных минимальных параметров земельного участка с 1000 кв. метров до 800 кв. метров.
В соответствии с выводами эксперта исследуемое строение не обеспечивает градостроительные требования Правил землепользования и застройки МО "Таицкого городского поселения" Гатчинского муниципального района Ленинградской области, но с учетом отсутствия нарушений проектной документации, строительно-технических, санитарных и противопожарных норм, а также пригодности жилого дома для постоянного проживания, данное нарушение является несущественным (л.д. 143-178 т. 1).
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении необходимо установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
В соответствии со статьей 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.
Учитывая положения части 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации, статьи 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, декларирующих право каждого на жилище и недопустимость произвольного лишения жилища, вмешательства со стороны публичных властей в осуществление этого права, за исключением случаев, когда такое вмешательство предусмотрено законом и необходимо в демократическом обществе в интересах национальной безопасности и общественного порядка, экономического благосостояния страны, в целях предотвращения беспорядков или преступлений, для охраны здоровья или нравственности или защиты прав и свобод других лиц, принимая во внимание, что гражданин является экономически слабой стороной в споре, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе администрации Таицкого городского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области в удовлетворении требований к Прокопчуку О.А. о признании жилого дома самовольной постройкой и его сносе, и удовлетворении требования Прокопчука О.А. к администрации о признании права собственности на жилой дом.
Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, судом первой инстанции определены правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 67 Гражданского процессуального Российской Федерации.
Изложенные в жалобе доводы сводятся к переоценке доказательств и установлению иных обстоятельств по спору, не подтверждают существенных нарушений судом норм права, рассматривались им и получили соответствующую оценку.
Нарушений норм материального права, а также норм процессуального права, влекущих за собой безусловную отмену решения суда, не допущено.
Руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 2 июля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Таицкого городского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Судья Богданова И.А.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
