Дата принятия: 01 сентября 2021г.
Номер документа: 33-5110/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АРХАНГЕЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 сентября 2021 года Дело N 33-5110/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего Кучьяновой Е.В.,
судей Костылевой Е.С., Моисеенко Н.С.,
при секретаре Быковой Т.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело N 2-1086/2021 по исковому заявлению Товарищества собственников недвижимости "Троицкий" к Новоселовой Светлане Александровне об обязании привести общедомовое имущество в первоначальное состояние по апелляционной жалобе Новоселовой Светланы Александровны на решение Октябрьского районного суда г. Архангельска от 24 марта 2021 г.
Заслушав доклад судьи Кучьяновой Е.В., судебная коллегия
установила:
ТСН "Троицкий" обратилось в суд к Новоселовой С.А. об обязании привести общедомовое имущество в первоначальное состояние.
В обоснование заявленных требований указало, что ТСН "Троицкий" является организацией, осуществляющей управление общим имуществом многоквартирного дома <адрес>. Представителем ТСН "Троицкий" с согласия собственника жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ. произведен осмотр последнего. В ходе осмотра обнаружено, что в районе столовой квартиры N *** демонтирована часть плиты перекрытия (потолка), расположенной между 6 этажом и чердаком дома. На месте демонтированной плиты перекрытия сделана лестница, ведущая на чердак дома. Так же обнаружено, что на территории чердака, являющегося общим имуществом собственников многоквартирного дома, установлены сауна, душевая кабина, туалет, ванная (джакузи), находится мебель, отопительные приборы (батареи), подключенные к общей системе водяного отопления дома, сделана дверь, ведущая на закрытую веранду, находящуюся на уровне чердака. Вышеуказанные строительные работы и эксплуатация чердака дома, осуществлялись без получения в установленном порядке, согласия всех собственников дома <адрес>, т.е. самовольно, бывшим собственником квартиры N *** - Елсаковым А.В. На основании договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ. с ДД.ММ.ГГГГ. право собственности на квартиру N *** перешло от Елсакова А.В. к Новоселовой С.А. Собственником квартиры на дату осмотра является Новоселова С.А.
В связи с этим истец просил обязать ответчика привести общее имущество многоквартирного дома по адресу: <адрес>, в первоначальное состояние, а именно: восстановить плиту перекрытия, расположенную между 6 этажом и чердаком дома, демонтировать лестницу, ведущую на чердак дома, демонтировать сауну, душевую кабину, туалет, ванну (джакузи), мебель, отопительные приборы и дверь на веранду, находящиеся на чердаке дома; восстановить внешнюю стену дома, находящуюся на уровне чердака в первоначальное состояние.
Представитель ответчика Шибаев А.Е. с исковыми требованиями не согласился.
Представитель ТСН "Троицкий", ответчик Новоселова С.А., третье лицо Елсаков А.В. в суд не явились.
Решением Октябрьского районного суда г. Архангельска от 24 марта 2021 г. постановлено:
"Исковые требования Товарищества собственников недвижимости "Троицкий" к Новоселовой Светлане Александровне об обязании привести общее имущество многоквартирного дома в первоначальное состояние удовлетворить.
Обязать Новоселову Светлану Александровну привести общее имущество многоквартирного дома по адресу: <адрес>, в первоначальное состояние, а именно: восстановить плиту перекрытия, расположенную между 6 этажом и чердаком дома, демонтировать лестницу, ведущую на чердак дома, демонтировать сауну, душевую кабину, туалет, ванну (джакузи), мебель, отопительные приборы и дверь на веранду, находящиеся на чердаке дома; восстановить внешнюю стену дома, находящуюся на уровне чердака многоквартирного дома N <адрес>.
Взыскать с Новоселовой Светланы Александровны в пользу Товарищества собственников недвижимости "Троицкий" расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей".
С данным решением не согласилась ответчик Новоселова С.А. и третье лицо Елсаков А.В. просят его отменить.
В обоснование апелляционной жалобы Новоселова С.А. указывает на то, что является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку все работы по реконструкции чердака и иные строительные работы выполнены предыдущим собственником принадлежащей ей квартиры Елсаковым А.В. Перед заключением договора купли-продажи квартиры Елсаков А.В. заверил ее, что все проведенные работы по организации лестницы на чердак, реконструкции чердака, включая перепланировку помещений, переустройство приборов, изменение капитальных стен и перекрытий, согласованы. В подтверждении законности перепланировки Елсаков А.В. предоставил технический паспорт квартиры, кадастровый паспорт, технический паспорт чердака, где обозначена лестница на чердак. При этом заверил, что оплачивает согласованную с ТСН плату за пользование чердаком.
Если бы ответчик знала о незаконности реконструкции, то не стала бы заключать договор купли-продажи квартиры.
Удовлетворение исковых требований повлечет для ответчика масштабные расходы, которые ответчик, являлась пенсионером, не сможет понести.
Обращает внимание, что помещения чердака предметом договора купли-продажи не являлись, ей в собственность помещения чердака, ни возведенные на нем сооружения не передавались, что исключает возложение на нее обязанности по приведению в первоначальное состояние этих помещений.
В апелляционной жалобе Елсаков А.В. просит решение суда первой инстанции отменить, указывая, что исковое заявление подано ненадлежащим истцом. Председатель правления не имеет права без согласия органов управления товарищества и без проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимать решения о подаче исковых заявлений в суд. Лобанова Н.И. не подтвердила наличие у нее материально-правовых оснований для предъявления иска. Фактически, сложилась ситуация, что в суде разрешен вопрос использования общего имущества собственников, без участия самих сособственников, без их уведомления, без привлечения к участию в деле членов товарищества и исполнительный орган ТСН "Троицкий".
Также указывает, что между Елсаковым А.В. и ТСН "Троицкий" сложились отношения по договору аренды. ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании собственников помещений в доме принято решение о разрешении Елсакову А.В. пользоваться общедомовым имуществом (частью чердака и надстройкой между 7 и 6 этажами). Количество метров, план помещений, установление факта пользования обогревом с помощью тепла определить с составлением акта комиссией из трех членов ТСН "Троицкий". Цену за 1 кв. м установить 70 руб. Помещение чердака над квартирой *** используется без нарушения норм и правил. Площадь данного помещения определена Архангельским филиалом АО "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" и составляет 37 кв.м. Елсаков А.В. ежемесячно производил платежи за пользование общедомовым имуществом, денежные средства истец принимал, т.е. ТСН "Троицкий" признавало за ним право владения и пользования помещениями чердака. Полагает, что фактически между истцом и Елсаковым А.В. сложились арендные отношения.
В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав представителя ответчика Новоселовой С.А. - Шибаева А.Е., поддержавшего жалобу, представителя истца ТСН "Троицкий" Лобанову Н.И., возражавшую против удовлетворения апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп. "а" - "в" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в состав которого в числе прочего включаются чердаки, технические этажи, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) многоквартирного дома.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).
При этом в соответствии с ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Как установлено судом первой инстанции, для управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, общим собранием собственников помещений многоквартирного дома ДД.ММ.ГГГГ принято решение о создании ТСН "Троицкий".
Новоселова С.А. является собственником квартиры N *** общей площадью 120,9 кв.м, расположенной на 6 этаже дома <адрес>. Основанием возникновения права собственности на указанное жилое помещение является договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ заключенный Новоселовой С.А. с Елсаковым А.В., акт приема-передачи жилого помещения (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ
Согласно акту осмотра реконструированного помещения - квартиры N ***, расположенной на 6 этаже по адресу: <адрес>, составленному ДД.ММ.ГГГГ в период с 11.30 до 13.00 экспертом-оценщиком ФИО111. в присутствии собственника квартиры Новоселовой С.А. и председателя правления ТСН "Троицкий" Лобановой Н.И., по результатам осмотра объекта и анализа технической документации было установлено, что в квартире выполнены работы по реконструкции помещения: установлены перегородки, выполнена отделка помещений, установлена лестница, создан проем в чердачном перекрытии, заполнены дверные и оконные проемы, проведены сети инженерных коммуникаций (водоснабжение, канализация, электроснабжение, вентиляция), установлены сантехнические и электротехнические приборы, произведена меблировка.
Выполненные работы по реконструкции и перепланировке помещений многоквартирного дома <адрес> повлекли конструктивные изменения общего имущества многоквартирного дома, в том числе изменения фасада дома, присоединение к измененному помещению части общего имущества многоквартирного дома, и, как следствие, увеличение доли собственника такого помещения в общем имуществе многоквартирного дома.
Из пояснений лиц, участвующих в деле, а также материалов дела следует, что работы по реконструкции помещений чердака осуществлялись бывшим собственником квартиры N *** Елсаковым А.В. без согласия собственников дома <адрес>, т.е. самовольно.
Разрешая настоящий спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в квартире ответчика без получения соответствующих разрешений органов местного самоуправления в нарушение требований законодательства произведена реконструкция, которая повлекла за собой уменьшение общего имущества собственников помещений в доме. В этой связи суд возложил на собственника квартиры Новоселову С.А. обязанность привести занимаемое жилое помещение в прежнее состояние, демонтировав лестницу, ведущую на чердак, восстановить плиту перекрытия, расположенную между 6 этажом и чердаком дома, демонтировать установленное на чердаке сантехническое оборудование и отопительные приборы, дверь на веранду, мебель, восстановить внешнюю стену дома, находящуюся на уровне чердака.
С указанными выводами судебная коллегия соглашается, поскольку они основаны на правильном применении и толковании норм материального права, установленных по делу фактических обстоятельствах, исследованных доказательствах.
В силу п. 14 с. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Положениями ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, не допускаются (п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170).
Таким образом, любое переустройство, перепланировка и реконструкция жилого помещения, в результате которой уменьшается общедомовое имущество или осуществление которых невозможно без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме возможны только с согласия всех собственников помещений в доме.
В материалах дела представлен протокол внеочередного общего собрания членов ТСН "Троицкий" от ДД.ММ.ГГГГ на котором принято решение разрешить Елсакову А.В. пользоваться общедомовым имуществом (частью чердака и надстройкой между 6 и 7 этажом). Количество метров, план помещений, установление факта пользования обогревом с помощью тепла, подающего в квартиру N ***, определить с составлением акта, комиссией из трех членов ТСН "Троицкий". Цену за 1 кв.м установить в размере 70 руб. Обзать Елсакова А.В. произвести ремонт наружной кирпичной стены между 5 и 6 этажами, ремонт надстройки между 6 и 7 этажом до ДД.ММ.ГГГГ., согласовать произведенную им реконструкцию общедомовых помещений во всех надзорных органах на основании законодательства РФ. Поручить председателю ТСН "Троицкий" заключить с Елсаковым А.В. договор аренды после проведения обмеров.
Вместе с тем, из данного протокола внеочередного общего собрания членов ТСН "Троицкий" следует, что в собрании приняли участие члены ТСН "Троицкий", обладающие 60,74 %. Доказательств того, что на реконструкцию жилого помещения <адрес>, в результате которой к квартире присоединена часть чердака жилого дома, демонтирована часть межэтажного перекрытия между квартирой и чердаком, в котором установлена лестница, получено согласие всех собственников помещений в доме, в том числе не являющихся членами ТСН "Троицкий", ни Новоселова С.А., ни прежний собственник квартиры Елсаков А.В. суду не представили.
Более того, в деле отсутствуют доказательства надлежащего согласования реконструкции и переустройства жилого помещения в установленном законом порядке.
Изготовление технического паспорта реконструированного жилого помещения, технического паспорта на часть чердака, произведение замеров площади помещений, подтверждает лишь фиксацию действительного состояния жилого помещения и части общедомового имущества сотрудниками Архангельским филиалом АО "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", но не подтверждают ее согласование с органами местного самоуправления.
С учетом изложенных обстоятельств и принимая во внимание отсутствие законных оснований для реконструкции квартиры N ***, суд первой инстанции правомерно возложил обязанность по приведению помещений данной квартиры и присоединенной к ней части чердака в прежнее состояние, демонтировав оборудование, мебель и восстановив общедомовое имущество, на собственника этой квартиры Новоселову С.А.
Доводы ее жалобы о том, что предметом договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного с Елсаковым А.В., являлась только квартира N ***, а помещения чердака она не приобретала, в связи с чем возложение на нее обязанности в части приведения в прежнее состояние чердака является незаконным, не могут быть признаны состоятельными.
Из материалов дела следует, подтверждается актом осмотра квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., что на момент ее приобретения Новоселовой С.А. в жилом помещении была выполнена реконструкция, в результате которой к квартире присоединена часть чердака. Покупая квартиру в таком виде, ответчик не могла не знать, что доступ в часть чердака, расположенную над квартирой N ***, в которой установлено санитарно-техническое оборудование и мебель, имеют только лица, проживающие в данном жилом помещении, а само функциональное назначение присоединенных к квартире помещений чердака направлено на удовлетворении бытовых потребностей ее владельцев.
Более того, в п. 9 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что в квартире установлена лестница, ведущая на чердак, а помещение чердака является общедомовой собственностью. Сведений о том, что помещение чердака реконструировано и присоединено к квартире N *** с соблюдением требований закона, договор купли-продажи не содержит.
Таким образом, именно Новоселова С.А., в собственности которой находится реконструированная квартира, является надлежащим ответчиком по требованиям о приведении жилого помещения и общедомового имущества в прежнее состояние.
Заблуждение ответчика относительно законности реконструкции жилого помещения, отсутствие достаточных денежных средств для исполнения возложенной на нее судом обязанности, на законность обжалуемого судебного решения не влияют. При этом, полагая свои права как стороны сделки купли-продажи нарушенными, ответчик не лишен возможности защищать их в установленном законом порядке, в том числе путем предъявления соответствующих требований к продавцу.
Доводы апелляционной жалобы Елсакова А.В. о том, что исковое заявление подано ненадлежащим истцом, судебная коллегия отклоняет, поскольку именно ТСН "Троицкий" приняло на себя обязанность в интересах собственников помещений в доме по обслуживанию общедомового имущества, в том числе помещение спорного технического этажа (чердака), и поддержанию его в надлежащем состоянии.
В соответствии с ч. 1 ст. 147, ч. 4 ст. 148 ч. 2.2. ст. 161 ЖК РФ, положения которых приведены в обжалуемом решении, в обязанности правления ТСН "Троицкий" входит управление многоквартирным домом и организация деятельности товарищества по содержанию общедомового имущества, что предполагает возможность реализации права на защиту собственников помещений в доме, в том числе в судебном порядке.
Согласно протоколу общего собрания правления ТСН "Троицкий" от ДД.ММ.ГГГГ Лобанова Н.И. избрана председателем правления ТСН "Троицкий" и именно она вправе от имени ТСН "Троицкий" обращаться в суд за решением вопросов, касающихся общего имущества в многоквартирном доме.
Суждение Елсакова А.В. о том, что при подаче искового заявления необходимо было провести общее собрание собственников многоквартирного дома и собрание правления по вопросу обращения в суд с данным иском, основанием для отмена правильного по сути судебного решения быть не может.
То обстоятельство, что Елсаков А.В. с 2017 г. переводил на банковский счет ТСН "Троицкий" денежные средства в счет оплаты за пользование помещением чердака и истец принимал данные платежи, значения для разрешения спора не имеют. Единолично пользуясь частью общедомового имущества, он обязан был вносить плату за него. Вместе с тем, изложенное не имеет отношения к вопросу законности выполненной реконструкции и переустройства жилого помещения, равно как не исключает необходимость получения согласия всех собственников помещений в доме на реконструкцию жилого помещения путем присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме.
Иные доводы апелляционных жалоб также не свидетельствуют о допущенных судом первой инстанции нарушениях норм материального и процессуального права, в связи с чем не могут послужить основаниями для отмены или изменения правильного судебного решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Архангельска от 24 марта 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Новоселовой Светланы Александровны - без удовлетворения.
Председательствующий Е.В. Кучьянова
Судьи Е.С. Костылева
Н.С. Моисеенко
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
