Определение Судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АРХАНГЕЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 1 сентября 2021 года Дело N 33-5100/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего Кучьяновой Е.В.,

судей Костылевой Е.С., Моисеенко Н.С.,

при секретаре Быковой Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело N 2-170/2021 по исковому заявлению Воронина Максима Михайловича, Воронина Михаила Владимировича к администрации муниципального образования "Город Архангельск" о взыскании денежной компенсации за изымаемое жилое помещение, судебных издержек по апелляционной жалобе представителя Воронина Максима Михайловича - Костоломова Павла Сергеевича на решение Октябрьского районного суда г. Архангельска от 6 мая 2021 г.

Заслушав доклад судьи Кучьяновой Е.В., судебная коллегия

установила:

Воронин М.М., Воронин М.В. обратились в суд с иском к администрации МО "Город Архангельск" о взыскании возмещения за изымаемое жилое помещение в размере по 876 000 руб., расходов по уплате государственной пошлины, расходов по оценке в размере 6 000 руб. в пользу Воронина М.М.

В обоснование требований указали, что являются долевыми собственниками жилого помещения - комнаты, номера на поэтажном плане 1-3, общей площадью 36,2 кв.м, этаж 2, адрес объекта: <адрес> (по *** доле в праве общей долевой собственности на жилое помещение у каждого). Заключением межведомственной комиссии выявлены основания для признания <адрес> аварийным и подлежащим сносу. На основании распоряжения администрации МО "Город Архангельск" от ДД.ММ.ГГГГ N *** земельный участок, на котором находится <адрес>, а также жилое помещение истца изъяты для муниципальных нужд. Согласно проведенной оценке рыночная стоимость жилого помещения составила 1 753 000 руб., однако денежные средства истцам не перечислены. В связи с этим истцы обратились в суд с данным иском. Также истцами понесены судебные расходы по уплате государственной пошлины, истцом Ворониным М.М. расходы по оценке имущества в размере 6 000 руб.

Представитель истцов Костоломов П.С. заявленные требования поддержал по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика Рудкина В.О. полагала, что в основу решения суда и определения рыночной стоимости изымаемого жилого помещения необходимо применить отчет об оценке, выполненный ООО "Норд Эксперт".

Истцы Воронин М.М., Воронин М.В., представитель третьего лица Департамента городского хозяйства администрации МО "Город Архангельск" в судебное заседание не явились.

Решением Октябрьского районного суда г. Архангельска от 6 мая 2021 г. постановлено:

"исковые требования Воронина Максима Михайловича, Воронина Михаила Владимировича к Администрации муниципального образования "Город Архангельск" о взыскании денежной компенсации за изымаемое жилое помещение, судебных издержек - удовлетворить частично.

Взыскать с Администрации муниципального образования "Город Архангельск" в пользу Воронина Максима Михайловича в возмещение за *** доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение - комнаты, номера на поэтажном плане 1-3, общей площадью 36,2 кв.м., этаж 2, адрес объекта: <адрес> денежные средства в размере 700 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 555 рублей 25 копеек, расходы по оценке в размере 4 791 рубль 60 копеек.

Взыскать с Администрации муниципального образования "Город Архангельск" в пользу Воронина Михаила Владимировича в возмещение за *** доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение - комнаты, номера на поэтажном плане 1-3, общей площадью 36,2 кв.м., этаж 2, адрес объекта: <адрес> денежные средства в размере 700 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 555 рублей 25 копеек.

Перечисление Администрацией муниципального образования "Город Архангельск" в пользу Воронина Максима Михайловича, Воронина Михаила Владимировича денежных средств в счет возмещения за жилое является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности Воронина Максима Михайловича, Воронина Михаила Владимировича на жилое помещение и записи о праве собственности муниципального образования "Город Архангельск" на жилое помещение.

В удовлетворении требований Воронина Максима Михайловича, Воронина Михаила Владимировича к Администрации муниципального образования "Город Архангельск" в остальной части - отказать.

Взыскать с Администрации муниципального образования "Город Архангельск" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Норд Эксперт" расходы на проведение судебной экспертизы в размере 11 979 рублей.

Взыскать с Воронина Максима Михайловича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Норд Эксперт" расходы на проведение судебной экспертизы в размере 1 510 рублей 50 копеек.

Взыскать с Воронина Михаила Владимировича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Норд Эксперт" расходы на проведение судебной экспертизы в размере 1 510 рублей 50 копеек".

С данным решением не согласился представитель истца Костоломов П.С. и в апелляционной жалобе просит его отменить в части взысканного размера возмещения.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что в жилом доме <адрес> находятся две идентичные четырехкомнатные квартиры N *** в которой находится принадлежащие истцам комнаты, и N *** В процессе приватизации помещения в квартире N *** были переданы в собственность граждан как комнаты, а в квартире N *** - как доли в праве общей долевой собственности на квартиру. При этом на основании судебного решения квартира N *** изъята у собственников с выплатой возмещения в размере 3 045 600 руб., т.е. стоимость 1 кв.м - 30 982 руб. 70 коп., а квартиру N *** ответчик изымает за 2 282 000 руб., т.е. цена 1 кв.м - 23 647 руб. 66 коп. При этом квартиры N *** и N *** максимально идентичны, находятся в одном доме, на одном этаже, одинаковы по площади, однако их стоимость значительно отличается.

Податель жалобы полагает, что объект "комната в квартире" более ценен, чем "доля в квартире, соответствующая той же комнате", в связи с чем его стоимость не может быть ниже.

По мнению автора жалобы, самым лучшим аналогом квартиры N *** при определении ее рыночной стоимости являлась квартира N *** в этом же доме, сведения о которой имелись в материалах дела, но не были учтены оценщиком при проведении судебной экспертизы.

Экспертное заключение ООО "Норд Эксперт", в котором в качестве аналогов жилого помещения истца взяты комнаты, выполнено с ошибкой, т.к. не применены корректировки по размеру доли в праве на общую площадь квартиры, а также общий объем и вид подсобных помещений в коммунальной квартире.

Мнение эксперта, что стоимость двух одинаковых по площади комнат, находящихся в квартирах разной общей площадью, будет одинаковой, не верно. В связи с этим податель жалобы полагал необходимым при определении рыночной стоимости жилого помещения истца руководствоваться экспертным заключением ООО "Проф-оценка", выполненным по инициативе истцов.

В силу ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истцов Костоломова П.С., поддержавшего жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции, Воронин М.М. и Воронин М.В. являются собственниками жилого помещения - комнаты 1-3, общей площадью 36,2 кв.м, этаж 2, адрес объекта: <адрес> (по *** доле в праве общей долевой собственности на жилое помещение у каждого).

Заключением межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ. N *** выявлены основания для признания дома <адрес> аварийным и подлежащим сносу, в связи с чем распоряжением Администрации муниципального образования "Город Архангельск" от ДД.ММ.ГГГГ. N *** дом признан аварийным и подлежащим сносу.

На основании распоряжения Администрации муниципального образования "Город Архангельск" от ДД.ММ.ГГГГ. N *** земельный участок, на котором находится дом <адрес>, а также жилые помещения в нем, изъяты для муниципальных нужд.

Между тем соглашение, в которое включены все условия изъятия жилого помещения и выплаты возмещения за него, сторонами не заключено, проект соглашения истцам не направлен, что послужило поводом для обращения в суд с данным иском.

Разрешая возникший спор и принимая во внимание при определении рыночной стоимости принадлежащего истцу жилого помещения заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к выводу, что рыночная стоимость принадлежащего истцам жилого помещения составляет 1 400 000 руб. При этом суд учел, что эксперт при определении рыночной стоимости исходил из жилой площади комнат истцов и в качестве объектов-аналогов объекта оценки сравнивал комнаты в коммунальных квартирах, принимая во внимание их жилую площадь. Оценивая заключение эксперта, суд исходил из того, что отчуждение комнаты в коммунальной квартире невозможно без перехода прав на общее имущество квартиры, доля в праве собственности на которое пропорциональна размеру площади комнаты, в связи с чем стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире включается в рыночную стоимость жилого помещения (комнаты) и не может определяться отдельно от нее.

Судебная коллегия с указанным выводом суда соглашается, т.к. он основан на установленных по делу фактических обстоятельствах, исследованных в судебном заседании доказательствах и правильном применении и толковании норм материального права.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Поскольку между сторонами возник спор относительно рыночной стоимости изымаемого жилого помещения - комнат в коммунальной квартире, принадлежащих на праве собственности истцам, по ходатайству ответчика по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Норд Эксперт".

Согласно заключению эксперта ООО "Норд Эксперт" от ДД.ММ.ГГГГ N *** с учетом проведенного дополнительного исследования, составленного ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилых помещений - комнат, этаж 2, номера на поэтажном плане 1-3, площадью 12,2 кв.м, 12,1 кв.м, 11,9 кв.м, адрес объекта: <адрес> с учетом доли истцов в праве общей долевой собственности на такое имущество и земельный участок составляет - 1 400 000 руб.

При проведении судебной экспертизы эксперт учел положения ст.ст. 41, 42 ЖК РФ и обосновано исходил из того, что наиболее приближенными по качественным и количественным характеристикам к объекту оценки являются комнаты в коммунальных квартирах, находящихся в двухэтажных деревянных жилых домах с соответствующим жилому дому <адрес> уровнем благоустройства, в этой связи в качестве трех объектов-аналогов принял во внимание комнаты в трехкомнатных и четырехкомнатной коммунальных квартирах.

В силу ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).

Положениями ч.ч. 1, 3, 4 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире, доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

Запрет на выдел в натуре доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире и ее отчуждение отдельно от права собственности на комнату содержится в ч. 5 ст. 42 ЖК РФ.

Таким образом, доля в общем имуществе в коммунальной квартире, пропорциональная размеру жилой площади конкретной комнаты, следует ее правовой судьбе и, соответственно, стоимость этой доли входит в рыночную стоимость комнаты в коммунальной квартире, в том числе при ее отчуждении посредством продажи или изъятия для муниципальных нужд.

Вопреки доводам жалобы то обстоятельство, что при расчете стоимости площади объекта оценки эксперт учитывал жилую площадь принадлежащих истцам комнат и комнат-аналогов в коммунальных квартирах и именно по данному критерию проводил сравнение, ошибкой не является и к искажению рыночной стоимости не ведет.

При этом ссылка подателя жалобы на то, что самым лучшим аналогом квартиры N ***, в которой находятся принадлежащие истцам комнаты, являлась квартира N *** в этом же доме <адрес>, не может быть принята во внимание, поскольку объектами-аналогами являются жилые помещения, предлагаемые к продаже на момент проведения судебной экспертизы по цене, установленной их собственниками. Квартира N *** в вышеуказанном жилом доме при проведении судебной экспертизы по данному делу в свободной продаже не находилась, была изъята у собственников и ее рыночная стоимость определена, как указано в апелляционной жалобе, решением Октябрьского районного суда г. Архангельска от 27 ноября 2020 г.

Сравнение стоимости одной четырехкомнатной квартиры N *** площадью 96 кв.м со стоимостью другой четырехкомнатной квартиры N *** площадью 98,3 кв.м в этом же доме, которая не могла быть объектом-аналогом при проведении судебной экспертизы, не свидетельствует о порочности экспертного заключения и недопустимости его учета при определении в судебном порядке рыночной стоимости изымаемого жилого помещения истцов.

Оценивая отчет ООО "Проф-оценка" от ДД.ММ.ГГГГ. N *** об определении рыночной стоимости комнат истцов в коммунальной квартире, судебная коллегия не принимает его во внимание в силу следующего.

При сравнительном подходе, примененном оценщиком, он учитывал только общую площадь комнат в коммунальной квартире, принадлежащих истцам, и общую площадь объектов-аналогов - отдельных двух- и трехкомнатных квартир.

При этом жилая площадь как каждой отдельной комнаты, так и в совокупности трех комнат, истцов и, соответственно, жилая площадь комнат в двух- и трехкомнатных отдельных квартирах, взятых оценщиком как объекты-аналоги, во внимание не принималась (стр. 26, 27 отчета ООО "Проф-оценка"), хотя для такого объекта недвижимости как комнаты в коммунальной квартире в гражданском обороте определяющим критерием является жилая площадь комнат как помещений, которыми собственник обладает независимо от владельцев других комнат в этой коммунальной квартире.

Безусловно, стоимость отдельной трехкомнатной квартиры, сопоставимой по общей площади с тремя комнатами в коммунальной квартире, больше рыночной стоимости таких комнат и потребительская привлекательность отдельной квартиры значительно превышает таковую у комнат в коммунальной квартире.

В рамках проведения судебной экспертизы эксперт ООО "Норд Эксперт" принял во внимание жилую площадь комнат истцов, а в качестве объектов-аналогов использовал комнаты в коммунальных квартирах и учитывал их жилую площадь. Данные объекты-аналоги наиболее приближены по потребительским свойствам и качественным характеристикам к объекту оценки, не требуют введения дополнительных корректировок и позволяют максимально точно сравнительным подходом определить рыночную стоимость изымаемой у Воронина М.М. и Воронина М.В. комнаты в коммунальной квартире.

По смыслу ст.ст. 41, 42 ЖК РФ, как указывалось ранее, при определении цены продажи (стоимости) комнаты в коммунальной квартире учитываются ее особенности, включая относящиеся только к ней вспомогательные помещения, доля в праве общей собственности на общие помещения коммунальной квартиры. Собственники комнат в коммунальных квартирах, которые эксперт использовал как объекты-аналоги при проведении судебной экспертизы, в объявлениях о продаже также указывали только жилую площадь таких комнат, соответственно, включая в цену продажи комнаты стоимость доли в общем имуществе коммунальной квартиры в целом.

Поскольку объектом недвижимости, находящимся в собственности Воронина М.М. и Воронина М.В., являются комнаты в коммунальной квартире, а не доли в праве общей долевой собственности на квартиру, в этой связи определение их рыночной стоимости при сравнении стоимости комнат в коммунальной квартире, а не стоимости отдельных квартир, является более верным и точным при данных конкретных обстоятельствах.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для принятия судебного акта по существу, а также влияли на его обоснованность и законность либо опровергали выводы суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах в пределах доводов апелляционной жалобы оснований для отмены или изменения правильного по сути судебного решения не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Архангельска от 6 мая 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Воронина Максима Михайловича - Костоломова Павла Сергеевича - без удовлетворения.

Председательствующий Е.В. Кучьянова

Судьи Е.С. Костылева

Н.С. Моисеенко


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка