Определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 января 2022 года Дело N 33-5093/2022

27 января 2022 года <Адрес...>

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего <ФИО>1

судей Бендюк А.К., Кузьминой А.В.

по докладу Бендюк А.К.

при ведение протокола помощником судьи Покусаевой А.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Мкртычан Владимира Суреновича к ООО "Марс", администрации муниципального образования <Адрес...> о признании договора купли-продажи состоявшимся и признании права собственности,

по апелляционной жалобе представителя администрации муниципального образования <Адрес...> действующего на основании доверенности Вирясова К.С. на решение Армавирского городского суда <Адрес...> от <Дата ...>,

Заслушав доклад судьи об обстоятельствах дела, изучив содержание решения суда первой инстанции, апелляционную жалобу, возражения

УСТАНОВИЛА:

Мкртычан Владимир Суренович обратился в суд с иском к ООО "Марс", администрации муниципального образования <Адрес...>,просит суд:

-признать действительным договор купли-продажи от <Дата ...> павильона-кафе, общей площадью 79,7 кв.м., здания летнего кафе общей площадью 139,2 кв.м., расположенных по адресу: РФ, Краснодарский край, <Адрес...> на земельном участке с кадастровым номером площадью 523 кв.м. (павильон кафе) и по адресу: Краснодарский край, <Адрес...> на земельном участке с кадастровым номером площадью 366 кв.м. (здание летнего кафе);

-признать за ним право собственности на павильон-кафе, общей площадью 79,7 кв.м., расположенный по адресу: РФ, Краснодарский край, <Адрес...> на земельном участке с кадастровым номером площадью 366 кв.м., здание летнего кафе литер А, общей площадью 69,5 кв.м., здание летнего кафе литер "В", общей площадью 139,2 кв.м., расположенных по адресу: <Адрес...> на земельном участке с кадастровым номером площадью 523 кв.м;

Обжалуемым решением Армавирского городского суда <Адрес...> от <Дата ...>, исковые требования Мкртычан В.С. удовлетворены в полном объеме.

Суд принял решение:

Признать состоявшейся (действительной) сделку купли-продажи от <Дата ...>, заключенную между ООО "Марс" и Мкртычан Владимиром Суреновичем павильона-кафе, общей площадью 79,7 кв.м., здания летнего кафе общей площадью 139,2 кв.м., расположенных по адресу: РФ, Краснодарский край, <Адрес...> на земельном участке с кадастровым номером площадью 523 кв.м. (павильон кафе) по адресу: РФ, Краснодарский край, <Адрес...> на земельном участке с кадастровым номером 23 площадью 366 кв.м. (здание летнего кафе).

Признать за Мкртычаном В.С. право собственности на павильон-кафе, общей площадью 79,7 кв.м., расположенный по адресу: РФ, Краснодарский край, <Адрес...> на земельном участке с кадастровым номером площадью 366 кв.м., на здание летнего кафе литер "А", общей площадью 69,5 кв.м., здание летнего кафе литер "Б", общей площадью 69,3 кв.м., здание летнего кафе литер "В", общей площадью 139,2 кв.м., расположенных по адресу: РФ, Краснодарский край, <Адрес...>, на земельном участке с кадастровым номером , площадью 523 кв.м.

Судебное решение является основанием для регистрации Межмуниципальным отделом по <Адрес...> и <Адрес...> Управления Росреестра по <Адрес...> права собственности Мкртычана Владимира Суреновича на павильон-кафе, общей площадью 79,7 кв.м., расположенный по адресу: РФ, Краснодарский край, <Адрес...> на земельном участке с кадастровым номером <Адрес...>5 площадью 366 кв.м., на здание летнего кафе литер А, общей площадью 69,5 кв.м., здание летнего кафе литер "Б", общей площадью 69,3 кв.м., здание летнего кафе литер "В", общей площадью 139,2 кв.м., расположенных по адресу: <Адрес...>, на участке с кадастровым номером площадью 523 кв.м.

В апелляционной жалобе представитель администрации муниципального образования <Адрес...> действующий на основании доверенности <ФИО>2 просит решение суда отменить, в связи с его незаконностью и необоснованностью, указывая, что суд неправильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального и процессуального права.

В возражениях на апелляционную жалобу Мкртычан В.С., просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу, без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, были надлежаще уведомлены о дате судебного заседания, суду о причинах неявки не сообщили. Судебная коллегия, руководствуясь частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие сторон, признав причину их неявки неуважительной.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции принято решение, отвечающее указанным критериям законности и обоснованности судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как видно из материалов дела и установлено в судебном заседании, <Дата ...> между Обществом с ограниченной ответственностью "Марс" (продавец) в лице директора Аветисян Р.Э., действующей на основании устава и Мкртычана B.C. (покупатель) заключен договор купли-продажи, павильона-кафе общей площадью 79,7 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...> на земельном участке с кадастровым номером площадью 366 кв.м., здание летнего кафе литер А, общей площадью 69,5 кв.м., здание летнего кафе литер Б, общей площадью 69,3 кв.м., здание летнего кафе литер В, общей площадью 139,2 кв.м., расположенных по адресу: Краснодарский край, <Адрес...> на участке с кадастровым номером площадью 523 кв.м.

Согласно пункта 2 договора купли-продажи от <Дата ...> земельные участки используются ООО "Марс" на основании договоров аренды земельных участков несельскохозяйственного назначения участка от <Дата ...> и от <Дата ...>.

Как указано в пункте 3 договора, одновременно с передачей права собственности на объект продавец передает покупателю право аренды земельного участка под ним.

Пунктом 9 договора купли-продажи предусмотрено, что сумма договора включает цену объекта и цену права аренды земельного участка, что составляет 300 000 рублей.

В соответствии с частью 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (часть 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Мкртычан B.C. обращаясь в суд с иском указал, что выполнил свои обязательства по договору купли-продажи, оплатил денежные средства, однако до настоящего времени оформить надлежащим образом право собственности на спорный объект не представляется возможным.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, приходит к выводу о том, что данные требования являются обоснованными и судом первой инстанции правомерно исковые требования удовлетворены.

Как следует из пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации согласно ФЗ от <Дата ...> -Ф3 и статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции установлено,что права на спорное имущество в установленном порядке за ООО "Марс" не было зарегистрировано.

<Дата ...> Комитетом по управлению имуществом в <Адрес...> в лице председателя Попониной Л.B. было продано ТОО "Марс" на основании протокола о результатах аукциона, состоявшегося <Дата ...> за муниципальное предприятие общественного питания "Кафе Марс", расположенное по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, б/н со всеми его активами и пассивами.

Согласно пункта 1.1 данного договора имущество, переданное по договору состоит из: киоска (фундамент, стены ДСП, крыша шиферная) общей площадью 27,3 кв.м. в том числе основная 27,3 кв.м., расположенного по <Адрес...>, угол <Адрес...>.

Согласно пункта 1.2 договора земельный участок не выделялся.

Распоряжением Главы администрации МО <Адрес...> -р от <Дата ...> была разрешена реконструкция временного павильона - кафе в сквере по <Адрес...> с обустройством сезонной площадки для обслуживания посетителей. После проведенной реконструкции приемочной комиссией администрации <Адрес...>, утвержденной постановлением главы города от <Дата ...> в присутствии владельца объекта произведен осмотр реконструированного временного павильона кафе, при этом он принят в эксплуатацию. В 2008 году была принята в эксплуатацию сезонная площадка, площадь застройки 523,0 кв.м.

Постановлением главы муниципального образование <Адрес...> <Дата ...> ООО "Марс" предоставлен в аренду сроком на одиннадцать месяцев земельный участок по <Адрес...> под размещенным временным павильоном-кафе с сезонной площадкой для обслуживания посетителей и заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от <Дата ...> .

Постановлением главы муниципального образования <Адрес...> от <Дата ...> ООО "Марс" предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок (земли населенных пунктов) общей площадью 366,0 кв.м., в том числе 165,0 кв.м. под временным павильоном-кафе 201,0 кв.м. под сезонной площадкой для обслуживания посетителей с кадастровым номером по <Адрес...>.

<Дата ...> между Администрацией муниципального образования <Адрес...> и ООО "Марс" заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от <Дата ...> .

<Дата ...> между Администрацией муниципального образования <Адрес...> и ООО "Марс" заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от <Дата ...> , при этом п.1.1 договора изложен в новой редакции, а именно арендодатель представляет в срок до <Дата ...>, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 366 кв.м., расположенный по адресу: <Адрес...> с кадастровым номером разрешенное использование, под размещенным временным павильоном кафе с сезонной площадки для обслуживания посетителей.

Согласно технического паспорта на здание летнего кафе (литера А,Б,В), на временный павильон -кафе (литера А): летнее кафе литер А, нежилое здание, общей площадью 71,5 кв.м., отвечает всем признаками недвижимого имущества: имеет фундамент - бетонный столбчатый (деревянный с забиркой), стены - деревянный брус, перекрытие чердачное- деревянная наклонная стропильная система, крыша металлочерепица, полы деревянные, внутренняя отделка -лакокрасочные покрытия, наружная отделка -лакокрасочные покрытия, электропроводка -скрытая.

Летнее кафе Литер Б, общей площадью 69,2 кв.м. также отвечает всем признакам недвижимого имущества: фундамент - бетонный столбчатый (деревянный с забиркой), стены - деревянный брус, перекрытие чердачное-деревянная наклонная стропильная система, крыша металлочерепица, полы деревянные, внутренняя отделка -лакокрасочные покрытия, наружная отделка - лакокрасочные покрытия, электропроводка-скрытая.

Здание летнего кафе литер В площадью 142,9 кв.м. отвечает всем признакам недвижимого имущества: фундамент - бетонный столбчатый (деревянный с забиркой), стены - деревянный брус, перекрытие чердачное- деревянная наклонная стропильная система, крыша металлочерепица, полы деревянные, внутренняя отделка -лакокрасочные покрытия, наружная отделка -лакокрасочные покрытия, электропроводка-скрытая

Здание временного павильона-кафе 2002 года постройки, площадь застройки 91,7 кв.м. отвечает всем признакам недвижимого имущества: фундамент - железобетонный ленточный, стены наружные кирпичные толщиной 0,30 м, перекрытие чердачное-деревянные, кровля конструкция -деревянные стропила, кровля -стальная, профилированная, полы отделочные плиточные покрытия, проемы оконные - пластиковые одинарные, проемы дверные - пластиковые остекленные, внутренняя отделка - побелка известковая, наружная отделка- штукатурка цементно-известковая, электроосвещение-скрытая проводка, водопровод-центральные городские сети, канализация- центральные городские сети, напольные электрические плиты - центральные городские сети, телефон центральные городские сети.

Данная информация свидетельствует о том, что после реконструкции кафе комиссией был принят в эксплуатацию фактически объект капитального строительства как временный.

Таким образом, при заключении договора купли - продажи <Дата ...> Мкртычан B.C. приобретал спорные объекты у ООО "Марс" как недвижимое имущество.

Согласно положениям пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).

На основании пункта 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно - бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу частей 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство и реконструкция объектов капитального строительства, осуществляется на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Исходя из пункта 5 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, к полномочиям органов местного самоуправления относится, в том числе, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

В силу положений пункта 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <Дата ...> N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <Дата ...>, указано, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

В приведенном выше пункте совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <Дата ...> N 10/22 разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

В силу части 1 и 2 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы.