Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 25 июня 2020 года №33-5089/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 25 июня 2020 года Дело N 33-5089/2020
25 июня 2020 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:







председательствующего судьисудей при секретаре


Паниной П.Е. Кузнецовой Е.А., Сыча М.Ю., Гусевой К.А.,












рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зотовой Ольги Игоревны к Обществу с ограниченной ответственностью "Южный берег", Обществу с ограниченной ответственностью "ОРБИС", третьи лица - администрация города Ялты Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым, Служба государственного строительного надзора Республики Крым, Акционерное общество "Укрсоцбанк", Общество с ограниченной ответственностью "Аграрно-инвестиционный центр", Общество с ограниченной ответственностью "Транс-МК", о признании права на объект незавершенного строительства,
по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью "ОРБИС" на решение Ялтинского городского суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ,
УСТАНОВИЛА:
Зотова О.И. обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Южный берег" (далее: ООО "Южный берег"), Обществу с ограниченной ответственности "Орбис" (далее: ООО "Орбис"), в котором просила признать за ней право собственности на апартамент N, согласно проектной документации, на втором этаже, общей площадью, определенной по внутренним размерам 72,20 кв.м с примыкающей на южной стороне лоджией в корпусе N (литерное обозначение "Б"), с учетом внутренних перегородок (кадастровый N), расположенный по адресу: <адрес> взыскать расходы по уплате государственной пошлины.
В обоснование искового заявления Зотова О.И. указывала на то, что ООО "Южный берег" являлся застройщиком объекта недвижимого имущества - пансионата семейного типа, расположенного по адресу: <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Южный берег" и истцом был заключен договор об инвестировании в строительство N. Условиями договора об инвестировании, с учетом соглашения и дополнительного соглашения, предусматривалось, что после сдачи объекта в эксплуатацию к истцу переходит право собственности на апартамент N согласно проектной документации на втором этаже общей площадью, определенной по внутренним размерам 61,60 кв.м с примыкающей на южной стороне лоджией площадью 10,60 кв.м в корпусе N (литерное обозначение "Б") с учетом внутренних перегородок. Срок сдачи объекта в эксплуатацию был установлен - 3-й квартал 2011 года. Общая стоимость договора инвестирования была согласована сторонами в размере 1 198 976,78 украинских гривен, что было эквивалентно 150 525 долларов США. Обязательства по договору инвестирования со стороны истца исполнены в полном объеме и в установленные сроки. Строительство объекта до настоящего времени не окончено, объекты недвижимого имущества переданы ДД.ММ.ГГГГ по решению ООО "Южный берег" в уставной капитал ООО "Орбис".
Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ иск удовлетворен.
Признано право собственности Зотовой О.И. на неоконченные строительством апартаменты N (согласно договору об инвестировании в строительство от ДД.ММ.ГГГГ N) общей площадью, определенной по внутренним размерам 61,6 кв.м с примыкающей на южной стороне лоджией площадью 10,60 кв.м, с учетом внутренних перегородок, расположенные на втором этаже корпуса N (литер "Б") по адресу: <адрес>. Разрешен вопрос о судебных расходах.
Не согласившись с указанным судебным постановлением, ООО "Орбис" принесло апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении иска отказать. При этом апеллянт указывает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, не представлено доказательств, подтверждающих нарушение ее прав ответчиками ООО "Орбис" и ООО "Южный берег" и законность оснований возникновения права собственности. Суд не учел, что корпус N пансионата семейного типа, расположенный по адресу: <адрес>, является объектом незавершенного строительства, не сданным в эксплуатацию, не имеющим кадастрового номера, в связи с чем спорное имущество - апартаменты N не являются объектом гражданских правоотношений. Суд принял во внимание письма ипотекодержателя о согласии на заключение договора об инвестировании, которые не относятся к договору, заключенному между Зотовой О.И. и ООО "Южный берег". Не принято во внимание судом и изменение вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположен спорный объект.
Представитель Зотовой О.И. Сорокопуд В.П. в судебном заседании коллегии судей возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Представитель апеллянта ООО "Орбис" Сумин А.И. извещался о дате и месте судебного заседания посредством почтовой связи и смс-информирования, в судебное заседание не явился, заявлений и ходатайств не подавал.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушанья дела извещались надлежащим образом.
Информация о рассмотрении дела размещена на официальном сайте Верховного Суда Республики Крым.
Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность обжалуемого решения в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав лиц участвующих по делу, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами, материалами дела и требованиями законодательства, а также ст.ст. 56, 67 ГПК РФ.
Удовлетворяя исковые требования Зотовой О.И., суд первой инстанции исходил из того, что спорный объект незавершенного строительства не является самовольным, возводится на основании необходимой разрешительной и технической документации, в связи с чем за истцом может быть признано право собственности на неоконченный строительством объект апартаменты N общей площадью, определенной по внутренним размерам 61,6 кв.м с примыкающей на южной стороне лоджией площадью 10,60 кв.м, с учетом внутренних перегородок, расположенные на втором этаже корпуса N (литер "Б") по адресу: Республика ФИО2, <адрес>, пгт. Отрадное, шоссе Дражинского, 24, то есть объект, создание которого предусмотрено инвестиционным договором. При этом суд учел, что право собственности истца не признается и оспаривается как ООО "Южный берег", которое распорядилось объектом строительства в пользу ООО "Орбис", так и ООО "Орбис", зарегистрировавшим за собой право собственности на корпус 2,3 по вышеуказанному адресу в целом.
Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и требованиям закона.
Судом установлено, что ООО "Южный берег" являлось застройщиком объекта недвижимости - пансионата семейного типа, расположенного по адресу: <адрес>
Строительство объекта осуществлялось на земельном участке, переданном ООО "Южный берег" Массандровским поселковым советом в аренду на основании договора, заключенного ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Южный берег" и ООО "Транс-МК" был заключен договор об инвестировании в строительство N.
Предметом договора являлось инвестирование строительства пансионата семейного типа "Никитский дворец" по адресу: <адрес> (кадастровый номер участка N).
Условиями договора об инвестировании предусматривалось, что после сдачи объекта в эксплуатацию к ООО "Транс-МК" переходит право собственности на апартамент N согласно проектной документации на втором этаже общей площадью, определенной по внутренним размерам 61,60 кв.м, с примыкающей на южной стороне лоджией площадью 10,60 кв.м, в корпусе N (литерное обозначение Б) с учетом внутренних перегородок.
Размер участия в инвестировании строительства был определен сторонами в размере 1 198 976,83 украинских гривен, что эквивалентно 150 525 долларов США.
Согласно п. 2.5 договора, был определен срок окончания строительства: первая очередь - 2-й квартал 2011 года. Срок окончания строительства объекта - 3-й квартал 2011 года.
ДД.ММ.ГГГГ Ялтинским бюро технической инвентаризации изготовлен технический паспорт объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающий факт строительства строения литер Б, корпус 2,3 по вышеуказанному адресу и его существование в виде объекта не завершенного строительством, общей площадью составляет 10 766,00кв.м.
Согласно экспликации площадей на втором этаже указанного строения находятся апартаменты N, состоящие из гостиной площадью 29,5 кв.м, номера площадью 14 кв.м., санузла площадью 6,9 кв.м, санузла площадью 2,8 кв.м, коридора площадью 8,4 кв.м, общей площадью 61,6 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Южный берег", ООО "Транс-МК" и Зотовой О.И. (новый инвестор-участник) заключено соглашение о замене инвестора-участника в строительстве N.
При заключении соглашения о замене стороны в договоре об инвестировании его стороны предусмотрели, что выплата денежных средств новым инвестором в размере 1198976,78 украинских гривен осуществляется в пользу существующего инвестора, то есть ООО "Транс - МК", а не в пользу ООО "Южный берег".
Обязательства по договору инвестирования со стороны Зотовой О.И. были исполнены в полном объеме, что подтверждается соответствующим платежным документом от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 198 976,78 украинских гривен о перечислении денежных средств в пользу ООО "Транс-МК".
Судом обоснованно принято во внимание, что инвестиционный договор, заключенный между ООО "Южный берег" и Зотовой О.И., не оспорен, недействительным не признан, ничтожным не является.
Объект строительства Зотовой О.И. не передан.
Между тем, ДД.ММ.ГГГГ решением единственного учредителя ООО "Южный берег", зарегистрированного на территории Украины, в качестве имущественного вклада в уставный капитал ООО "Орбис", зарегистрированного на территории Российской Федерации (<адрес>), передано имущество, в том числе корпус N ,3 пансионата семейного типа, расположенный по адресу: Республика ФИО2, <адрес>, пгт. Отрадное, шоссе Дражинского, 24.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Орбис" и ООО "Южный берег" заключен договор о передаче в качестве вклада в уставный капитал ООО "Орбис" вышеуказанного имущества. Договор сторонами исполнен. Право собственности на объект незавершенного строительства - пансионат семейного типа, расположенный по адресу: <адрес>в котором находятся спорные апартаменты N, зарегистрировано за ООО "Орбис". Корпусу N ,3 пансионата семейного типа лит. "Б" ДД.ММ.ГГГГ присвоен кадастровый N.
Как следует из положений статьи 3 ГПК РФ и статей 12, 128, 130 (пункт 1) ГК РФ, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно в том числе и по решению суда.
Норма, содержащаяся в пункте 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливает, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возникновение права собственности на имущество на основании сделки.
В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В пункте 53 данного Постановления разъяснено, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.
В соответствии с положениями абзаца третьего пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРПН этого права за покупателем. Пунктом 5 указанного постановления разъяснено, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРПН.
Такие обстоятельства по делу установлены: спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик ООО "Орбис".
Исходя также из положений статей 309, 310 ГК РФ, Зотова О.И., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за апартаменты в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ООО "Южный берег", а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за нею права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде апартаментов.
Статьей 40 действующего Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" прямо предусмотрена регистрация права на объекты незавершенного строительства. При этом законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах (Определение Верховного Суда РФ от 13.06.2017 N 5-КГ17-44).
Поскольку истец оспаривает зарегистрированное право ООО "Орбис" на объект недвижимости, существующий, как следует из инвентарного дела, технического паспорта, в натуре, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что ООО "Орбис" является ненадлежащим ответчиком по делу, а избранный истцом способ не соответствует характеру спорных правоотношений.
Судебная коллегия принимает во внимание, что отсутствие кадастрового учета спорного объекта недвижимости является следствием недобросовестных действий (бездействия) ответчиков ООО "Южный берег" и ООО "Орбис", а потому не может рассматриваться как основание для отказа Зотовой О.И. в иске. В материалах дела достаточно сведений для идентификации спорных апартаментов и исполнения судебного решения о признании за истцом права собственности.
Судебная коллегия отклоняет доводы апеллянта о несоблюдении сторонами порядка заключения договора объекта, обремененного ипотекой.
ДД.ММ.ГГГГ между АКБ "Укрсоцбанк" и ООО "Южный берег" был заключен договор о предоставлении невозобновляемой кредитной линии N, согласно которому ООО "Южный берег" получило заем в пределах максимального лимита до 7000000 долларов США. Целевым назначением кредита являлось финансирование затрат, связанных со строительством пансионата семейного типа "Никитский дворец" с паркингом и помещениями общего назначения. Надлежащее исполнение ООО "Южный берег" обязательств по кредитному договору было обеспечено, в том числе, договором ипотеки объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ АКБ "Укрсоцбанк" (ПАО "Укрсоцбанк") переуступило право требования по кредитному договору ООО "Финансовая компания "Факторинг плюс"". ДД.ММ.ГГГГ ООО "Финансовая компания "Факторинг плюс" переуступило право требования ООО "Финансовое учреждение "Европейская факторинговая компания развития", которая произвел переуступку права по договору от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ООО "Аграрноинвестиционный центр".
Статьей 9 Закона Украины "Об ипотеке" предусмотрено, что ипотекодатель имеет право отчуждать предмет ипотеки исключительно на основании согласия ипотекодержателя. Частью 3 ст. 12 Закона Украины "Об ипотеке" предусмотрено, что сделка по отчуждению ипотекодателем переданного в ипотеку имущества или его передаче в следующую ипотеку, совместную деятельность, лизинг, аренду или пользование без согласия ипотекодержателя является недействительной.
Судом обоснованно принято во внимание, что ДД.ММ.ГГГГ ПАО "Укрсоцбанк" направило в адрес ООО "Южный берег" сообщение о том, что Банк не будет возражать против согласования заключенных договоров инвестирования с покупателями при условии выполнения кредитного договора, использования денежных средств, полученных от продажи, исключительно на финансирование проекта и/или погашение кредита, ввод в эксплуатацию и регистрацию права собственности на объект "Никитский дворец" и отсутствия существенных негативных обстоятельств или действий, которые могут негативно повлиять на реализацию проекта и/или на погашение кредита. ДД.ММ.ГГГГ ПАО "Укрсоцбанк" направило в адрес ООО "Южный берег" сообщение о том, что Банк согласовывает заключенные договоры инвестирования в строительство (при условии продажи одного квадратного метра апартамента не ниже 2250 долларов США) и не будет возражать против согласования заключенных договоров инвестирования с покупателями при условии выполнения кредитного договора, использования денежных средств, полученных от продажи, исключительно на финансирование проекта и/или погашение кредита, ввод в эксплуатацию и регистрацию права собственности на объект "Никитский дворец" и отсутствия существенных негативных обстоятельств или действий, которые могут негативно повлиять на реализацию проекта и/или на погашение кредита. В соответствии с инвестиционным договором, заключенным между ООО "Южный берег" и Зотовой О.И., стоимость одного квадратного метра отчуждаемой площади апартаментов превышает 2250 долларов США, что соответствует условиям данного Банком ДД.ММ.ГГГГ согласования заключенных инвестиционных договоров.
Кроме того, частью 4 ст. 16 Закона Украины "Об ипотеке" предусмотрено, что в случае передачи в ипотеку объекта незавершенного строительства застройщиком и обращения взыскания на завершенное строение (сооружение) ипотека не распространяется на ту ее часть, которая выделена в натуре и была приобретена каким-либо лицом (покупателем) на основании гражданско-правового договора путем полной оплаты ее стоимости до момента принятия решения об обращении взыскания, если иное не установлено договором с покупателем. После обращения взыскания к новому собственнику завершенного строения (сооружения) или объекта незавершенного строительства переходят определенные договором права и обязанности застройщика в отношении третьих лиц-покупателей.
До настоящего времени взыскание на предмет ипотеки не обращено.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что инвестиционный договор, заключенный между ООО "Южный берег" и Зотовой О.И., соответствует требованиям Закона Украины "Об ипотеке" и не является недействительным (ничтожным) по основаниям части 3 ст. 12 указанного Закона, является правильным.
Судом учтено, что в силу пункта 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основания другим лицам полагаться на действительность сделки.
Несообщение ООО "Южный берег" Зотовой О.И. при заключении договора об инвестировании о наличии обременения в виде ипотеки в отношении объекта незавершенного строительства свидетельствует о недобросовестности данной стороны сделки. Следовательно, при исполнении указанного договора ООО "Южный берег" и являющееся его правопреемником ООО "Орбис" не вправе ссылаться на его недействительность (ничтожность).
Последующее изменение условий договора аренды земельного участка, заключенного между органом местного самоуправления и застройщиком, в части вида разрешенного использования земельного участка на многоэтажную жилую застройку, не может быть основанием для отказа в удовлетворении исковых требований Зотовой О.И., поскольку указанное обстоятельство не свидетельствует о незаконности ранее возведенного на предоставленном для этого земельном участке объекта недвижимости.
Доводы апелляционной жалобы выводы суда первой инстанции не опровергают и оснований для отмены решения суда и отказа в удовлетворении исковых требований Зотовой О.И. не дают.
С учетом изложенного, судебная коллегия оставляет решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Ялтинского городского суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственности "Орбис" - без удовлетворения.
Председательствующий
судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка