Дата принятия: 23 октября 2019г.
Номер документа: 33-5078/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 октября 2019 года Дело N 33-5078/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего: Коноваленко А.Б.
судей: Алферовой Г.П., Харитоненко Н.О.
при секретаре: Протас И.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Коваленко Константина Сергеевича на решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 9 июля 2019 года, которым в удовлетворении исковых требований Коваленко Константина Сергеевича к Ломанюку Борису Михайловичу об уменьшении покупной цены строения, расположенного по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от 22.06.2014 года, взыскании 5480953 рублей, компенсации морального вреда, отказано.
Заслушав доклад судьи Алферовой Г.П., возражения представителя Ломанюка Б.М. по доверенности Чунихина М.А., полагавшего жалобу необоснованной, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Коваленко К.С. обратился в суд с иском к Ломанюку Б.М. об уменьшении покупной стоимости самовольного строения, указав, что в соответствии с договором купли-продажи от 22 июля 2014 года приобрел у ответчика объект недвижимости - здание гаража литер Л с пристроем здания склада литер Л1 по адресу: <адрес>, общей площадью 141,9 кв.м, стоимостью 6500000 руб. с уплатой данной цены в рассрочку до 30 сентября 2016 года.
В сентябре 2016 года из ответа ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" по Алтайскому краю ему стало известно, что объект, являвшийся предметом вышеуказанного договора, был снесен еще 30 ноября 2005 года предыдущим (до Ломанюка Б.М.) собственником. Дубликат данного акта о сносе строения ему (истцу) был выдан 8 сентября 2016 года. Также узнал, что в инвентарном деле на данный объект имеется технический паспорт от 27 сентября 2006 года на самовольное строение под литером Х, при этом никакого упоминания об объекте с литерами Л,Л1 не содержится, как и акта о вводе его в эксплуатацию.
Таким образом, являвшийся предметом договора купли-продажи объект недвижимости с литерами Л,Л1 на момент его заключения отсутствовал, а фактически вместо него имелось незаконное самовольное строение - объект с литерами X,X1.
Указывает, что при заключении договора он рассчитывал приобрести в собственность недвижимое имущество, обладающее всеми признаками объекта недвижимости, однако получил в собственность не реконструированное здание под литерами Л,Л1, как утверждал ответчик, а самовольное строение, так как в действительности объекта Л,Л1 не существует с 2005 года.
31 мая 2016 года он продал Ж. по договору купли-продажи нежилое здание (литер Х,Х1) общей площадью 357,4 кв.м по адресу: <адрес>, на который не было зарегистрировано его право собственности. В дальнейшем Ж. обращалась в суд с иском о признании права собственности на данное самовольное строение, который решением Октябрьского районного суда г.Барнаула от 19.11.2017 года был удовлетворен.
Считает, что фактически по заключенному с ответчиком договору он получил не объект недвижимости, а самовольное строение, то есть строительные материалы, рыночная стоимость которых составляет 1019047 руб.
Решением Центрального районного суда г.Барнаула от 22.02.2018 года с него в пользу Ломанюка Б.М. взыскана задолженность по договору купли-продажи от 22 июля 2014 года в размере 4900000 руб. Поскольку им было уплачено по данному договору за объект 1600000 руб., а стоимость самовольного объекта определена в размере 1019047 руб., полагает, что никакой задолженности перед ответчиком у него не имеется.
Ссылаясь на положения ст.ст. 469, 475, 549, 557 ГК РФ, истец просил суд уменьшить покупную стоимость самовольного строения, расположенного по адресу: г.Барнаул, пр.Ленина, 158, общей площадью 141,9 кв.м, по договору купли-продажи от 22.07.2014 года, до 1019047 рублей (согласно заключению ООО "ЭКСКОМ" от 05.09.2018 года); взыскать с ответчика в свою пользу 5480953 рубля в счет соразмерного уменьшения покупной цены, а также компенсацию морального вреда в сумме 500000 рублей.
Одновременно ходатайствовал о восстановлении срока исковой давности, ссылаясь на то, что с аналогичным иском в качестве встречного он обращался в январе 2018 года в рамках дела по иску Ломанюка Б.М. о взыскании задолженности по договору купли-продажи, в принятии которого было отказано, в связи с чем данный иск он смог предъявить только в феврале 2018 года. Кроме того, указывал на заболевание супруги в феврале 2016 года, наличие которого также препятствовало ранее предъявить настоящий иск.
Определением Центрального районного суда г.Барнаула от 29.01.2019 года настоящее дело передано для рассмотрения по территориальной подсудности по месту жительства ответчика Ломанюка Б.М. в Гурьевский районный суд Калининградской области.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Коваленко К.С. просит решение отменить и вынести новое решение об удовлетворении иска, продолжая настаивать на доводах, аналогичных изложенным в иске. Полагает вывод суда о том, что ему на момент совершения сделки было известно о том, что по факту объект представляется собой самовольное строение, в связи с чем он предпринимал попытку узаконить реконструкцию данного объекта, основанным на неверной оценке имеющихся в деле доказательств. Обращает внимание, что его представитель занимался оформлением и подготовкой разрешительной и технической документации для реконструкции здания гаража литер Л с пристроем здания склада литер Л1, а не объекта с литерами Х,Х1. Кроме того, не согласен с выводом суда о том, что по его обращению с целью снятия с кадастрового учета объекта с литерами Л, Л1 кадастровым инженером был составлен акт обследования от 6 ноября 2014 года, поскольку данные действия были совершены его доверенным лицом, без его участия, при этом о существовании данного акта он не знал. При таких обстоятельствах считает необоснованным вывод суда о том, что стороны при заключении договора предполагали, что договор заключен не в отношении объекта под литером Л, Л 1, а передавали права на объект, в последующем поставленный на кадастровый учет под литером Х, Х1. Кроме того, полагает, что суд безосновательно отказал в удовлетворении иска в связи с пропуском срока исковой давности, поскольку последний необходимо было исчислять с сентября 2016 года.
Представителем Ломанюка Б.М. - Чунихиным М.А. подан письменный отзыв на жалобу, в котором полагает приведенные в ней доводы несостоятельными, и просит решение суда оставить без изменения.
В судебное заседание истец Коваленко К.С., ответчик Ломанюк Б.М. не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще.
Коваленко К.С. направил письменное ходатайство об отложении судебного заседания в связи с болезнью.
Обсудив заявленное ходатайство, приняв во внимание, что ранее Коваленко К.С., проживающий в г. Барнауле, участия в Гурьевском районном суде Калининградской области не принимал, и, ссылаясь на невозможность прибытия ввиду большой удаленности и занятости по работе, представил суду нотариально удостоверенные подробные письменные пояснения по делу (л.д. 65-71 том 4), а также уполномочил на представление своих интересов в суде первой инстанции адвоката Черкасова С.В., и учитывая, что заболевание, с наличием которого истец связывает невозможность явки в суд апелляционной инстанции, носит амбулаторный характер, судебная коллегия полагает данную причину неявки неуважительной, в связи с чем, руководствуясь п. 3 ст. 167 ГПК РФ, не усматривает оснований для отложения судебного заседания.
Учитывая изложенное, руководствуясь ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ,
суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения.
Согласно ст.ст. 550, 551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а переход права собственности на недвижимость по данному договору к покупателю подлежит государственной регистрации.
Как предусмотрено ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 22 июля 2014 года между Ломанюком Б.М. и Коваленко К.С. был заключен договор купли-продажи, согласно которому последний купил здание гаража литер Л с пристроем здания склада литер Л1, площадью 141,9 кв.м, назначения "нежилое", находящееся по адресу: <адрес>, стоимостью 6500000 руб.
Оплата вышеуказанной стоимости производится в следующем порядке: 1000000 рублей в срок до 20.09.2014 года, 300000 рублей - до 30.12.2014 года, 300000 рублей - до 30.03.2015 года, 300000 рублей - до 30.06.2015 года, 300000 рублей - до 30.09.2015 года, 300000 рублей - до 30.12.2015 года, 300000 рублей - до 30.03.2016 года, 300000 рублей - до 30.06.2016 года, 340000 рублей - до 30.09.2016 года (п.2.1 договора).
Покупатель до заключения настоящего договора ознакомился с техническим состоянием недвижимого имущества, претензий к нему не имеет (п.1.3 договора).
В соответствии с п. 6. 1 по договоренности сторон до полного расчета покупателем за указанное недвижимое имущество оно будет находиться в залоге у продавца.
С момента подписания сторонами настоящего договора обязанность продавца по передаче отчуждаемого недвижимого имущества покупателю считается исполненной (п.1.7 договора).
25 июля 2014 года право собственности Коваленко К.С. на вышеуказанный объект зарегистрировано Управлением Росреестра по Алтайскому краю.
Ранее вышеуказанное здание гаража с пристроем здания склада (литер Л,Л1) в составе объектов бывшей плодоовощной базы принадлежало ОАО "Ленобщепит", которым впоследствии отчуждено по договору купли -продажи от 06.06.2002 года в собственность ООО "Мега-Лада-Плюс", которым, в свою очередь, по договору купли-продажи от 01.02.2012 года отчуждено в собственность Ломанюка Б.М.
Указанный объект недвижимости поставлен на кадастровый учет с КН N.
Решением Центрального районного суда г.Барнаула от 22 февраля 2018 г. по делу N 2-27/2018 г. с Коваленко К.С. в пользу Ломанюка Б.М. взыскана задолженность по договору купли-продажи в размере 4900000 руб., проценты в размере 614580, 13 руб., а также проценты по ключевой ставке Банка России, начиная с 11 января 2018 года и до момента фактического исполнения обязательства.
В рамках вышеуказанного спора Коваленко К.С., возражая против предъявленных к нему требований о взыскании задолженности, приводил доводы, аналогичные изложенным в настоящем иске, а именно, ссылался на то, что являвшийся предметом заключенного с Ломанюком Б.М. договора от 22.07.2014 года объект недвижимости с литерами Л, Л1 на момент совершения сделки не существовал, то есть не мог быть предметом сделки, следовательно, договор купли-продажи от 22 июля 2014 г. является ничтожной сделкой.
Проверяя такие доводы ответчика, суд указал, что действительно по сведениям ФГУП "Ростехинвентаризация" по Алтайскому краю, снос здания гаража с пристроем склада (литер Л,Л1) общей площадью 141,9 кв.м по адресу: <адрес> подтвержден актом от 30 ноября 2005 года.
Вместе с тем, названным выше судебным решением было установлено, что после заключения с Ломанюком Б.М. договора купли-продажи Коваленко К.С. выдал 5 сентября 2014 г. нотариально удостоверенную доверенность А., уполномочив последнюю на представление его интересов в государственных органах и организациях по всем вопросам, связанным с оформлением и подготовкой разрешительной и технической документации, необходимой для реконструкции здания гаража литер Л с пристроем здания склада литер Л1, находящихся по адресу: <адрес>, для государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимости, внесения изменений в ЕГРП в связи с произведенной его реконструкцией.
Из материалов регистрационного дела на здание гаража литер Л с пристроем здания склада литер Л1, следует, что 11 ноября 2014 г. и 28 ноября 2014 г. Коваленко К.С. и Гришина Е.Н., как его представитель, обратились в Управление Росреестра по Алтайскому краю с заявлениями о прекращении государственного кадастрового учета указанного объекта недвижимости с КН N и о прекращении права собственности на него. В обоснование такого заявления был представлен акт обследования от 6 ноября 2014 года объекта с КН N, составленный по заданию Коваленко К.С. кадастровым инженером Г., по заключению которого настоящий акт обследования подготовлен для снятия с государственного кадастрового учета здания гаража с пристроем здания склада (литер Л,Л1) площадью 141,9 кв.м, в связи со сносом, а также для исключения сведений о нем из ЕГРП.
На основании вышеуказанного акта решением ФБГУ "ФКП Росреестра" по Алтайскому краю от 3 декабря 2014 года объект недвижимости снят с кадастрового учета.
Кроме того, 14 октября 2014 года Коваленко К.С. обращался в Барнаульское отделение филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" с заявлением об определении инвентаризационной стоимости здания склада с пристроем по адресу: <адрес> но не под литером Л,Л1, а под литером Х,Х1 по данным технического паспорта по состоянию на последнюю дату обследования 26.09.2014 года.
Так, согласно акту от 26.09.2014 года обследования указанного объекта с непосредственным участием Коваленко К.С., объект недвижимости по указанному адресу под литером Х,Х1 является результатом самовольного строительства, а из приложения к акту обследования ("Характеристика здания") следует, что годом его постройки является 2006 год.
Также вышеуказанным судебным решением установлено, что 31 мая 2016 года между Коваленко К.С. и Ж. был заключен договор купли-продажи, предметом которого являлось отчуждение объекта недвижимости - здания назначения "нежилое", литер Х,Х1 общей площадью 357,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, согласно техническому паспорту по состоянию на 13.10.2014 года, из пункта 1.2 которого следовало, что право собственности на отчуждаемый объект недвижимости не зарегистрировано.
Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г.Барнаула от 06.04.2017 года за Ж. признано право собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, (литер Х,Х1).
Основываясь на установленных выше обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что заключая с Ломанюком Б.М. договор купли-продажи от 22.07.2014 года, Коваленко К.С. был осведомлен о фактическом отсутствии объекта - строения под литером Л,Л1, в отношении которого у Ломанюка Б.М. имелась регистрация права собственности, и наличии вместо него объекта под литерами Х,Х1 с иными характеристиками, при этом Коваленко К.С. вступил во владение данным объектом до заключения договора купли-продажи, так как производил работы по его ремонту, и осознавал, что для введения в гражданский оборот объекта с литерами Х,Х1 необходимо снять с кадастрового учета объект с литерами Л,Л1, что он и предпринял сразу после регистрации за собой права собственности на данный объект, в том числе путем переоформления договора аренды земельного участка и выдачи доверенности на А.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что Ломанюк Б.М. и Коваленко К.С. при заключении договора купли-продажи предполагали, что он совершается не в отношении объектов под литером Л,Л1, а передавали по договору права на объект, в последующем поставленный на кадастровый учет под литером Х,Х1, при этом стороны осознавали, что проведенная таким образом регистрация сделки позволит Коваленко К.С. оформить право аренды на земельный участок, что им и было сделано.
В обоснование таких выводов суд сослался и на пояснения самого Коваленко К.С. о том, что во владение зданием, требовавшим проведения значительных строительных работ, и к проведению этих работ, он приступил до заключения договора, то есть до 22 июля 2014 года, при этом видел и знал, что характеристики этого объекта отличались от указанных в договоре купли-продажи, однако соглашался с тем, что юридически объект принадлежит Ломанюку Б.М. и каких-либо претензий к его состоянию на момент покупки не предъявлял. После регистрации сделки на протяжении двух лет Коваленко К.С. продолжал осуществлять в отношении этого объекта права собственника, продав его только 31 мая 2016 года Ж., которой и были совершены действия по признанию права на самовольную постройку.
Таким образом, суд пришел к выводу о том, что заключая договор 22 июля 2014 года, Ломанюк Б.М. и Коваленко К.С. согласовали условия о его предмете (объекте недвижимого имущества), и последний сторонами был идентифицирован.
Разрешая настоящий спор, суд, установив, что приводимые в обоснование исковых требований доводы Коваленко К.С., аналогичны тем, которые ранее являлись предметом проверки и оценки в ходе рассмотрения Центральным районным судом г.Барнаула гражданского дела N 2-27/2018 г., с участием тех же сторон, и, руководствуясь ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, исходя из установленных по данному делу вступившим в законную силу решением от 22 февраля 2018 года обстоятельств, пришел к правильному выводу об отсутствии предусмотренных п. 1 ст. 457 ГК РФ оснований для уменьшения покупной цены проданного по договору купли-продажи от 22 июля 2014 г. объекта до стоимости 1019047 руб., определенной по заключению судебной экспертизы ООО "ЭКСКОМ" N61-18 от 05.09.2018 года, проведенной в рамках гражданского дела N 2-27/2018 г., поскольку на момент заключения договора Коваленко К.С. претензий к техническому состоянию объекта не имел и не мог не осознавать, что фактически приобретает объект с техническими характеристиками, отличными от указанных в договоре. Об этом, как верно указал суд, свидетельствуют действия самого Коваленко К.С., совершенные им в сентябре-октябре 2014 г. по обследованию объекта для целей снятия его с кадастрового учета как несуществующего объекта под литером Л,Л1 и определению его инвентаризационной стоимости как объекта под литером Х,Х1, которая определена в ценах на 2014 год в сумме 1936349 рублей. (л.д. 103-110, том 2).
Несогласие подателя жалобы с вышеуказанными выводами суда со ссылкой на то, что им и его представителем принимались меры по оформлению разрешительной и технической документации для реконструкции здания гаража литер Л с пристроем здания склада литер Л1, а не объекта с литерами Х,Х1, противоречит приведенным выше обстоятельствам и опровергается материалами дела.
Так, в письменных объяснениях, данных Коваленко К.С. в ходе рассмотрения дела 2- 27/2018 г., зафиксировано, что здание на момент покупки 22 июля 2014 г. было в заброшенном состоянии, для организации склада офиса и магазина требовалось проведение ремонта; помещения Л и Л1 были разделены стеной и сообщения между ними не было, помещение Л1 отоплением и электроснабжением оборудовано не было, в данном помещении был насыпной пол из глины. Эти факты были зафиксированы им (Коваленко К.С.) путем видеосъемки в начале проведения работ по ремонту помещения Л1 (Х1), в котором он планировал организовать магазин, офис и санузел. На момент проведения видеосъемки им уже были проведены работы по подведению системы отопления, оборудованию сливной канализации и т.д. У него имелось разрешение от Ломанюка Б.М. на производство работ, которое было получено ранее, чем заключен договор купли-продажи, поэтому и некоторые виды работ им также были проведены до заключения договора. Видеосъемка помещения Л (Х) не проводилась, так как ремонта оно не требовало и в нем планировал размещение склада строительных материалов. Для проведения ремонта помещения Л1 (Х1) им был заключен 14 августа 2014 года с ООО "Уником" договор подряда (ремонтно-строительные работы) общей сметной стоимостью 3069680 руб. После проведения работ был вызван техник БТИ, составлен технический паспорт объекта Х (Л), Х1 (Л1), а также вызваны специалисты для составления технических заключений на данные объекты (л.д.59-60, том 2).
Таким образом, истцу еще до заключения договора купли-продажи было известно об отсутствии в натуре объектов, обозначенных в договоре купли-продажи под литерами Л и Л1, при этом им самим с разрешения продавца были проведены работы по их реконструкции, а также в дальнейшем совершены иные действия целью последующего узаканивания самовольных построек.
Позиция истца о том, что заключая договор, он рассчитывал на покупку реконструированного здания с литерами Л, Л1, а фактически купил самовольную постройку с литерами Х,Х1, опровергается приведенными выше доказательствами, бесспорно подтверждающими, что характеристики объекта, как имеющего площадь 141, 9 кв.м и обозначенного литерами Л, Л1, были указаны сторонами договора исключительно для целей регистрации сделки, поскольку в противном случае данный объект, как самовольная постройка, не мог являться предметом сделки, и договор между сторонами вообще не был бы заключен.
Кроме того, суд, разрешая заявление ответчика о применении срока исковой давности, и руководствуясь ст.ст. 195, 196, 200 ГК РФ, правомерно отказал в удовлетворении иска, сославшись на пропуск истцом общего срока исковой давности, подлежащего исчислению с момента заключения договора 22 июля 2014 года, а не с сентября 2016 года, как ошибочно полагает истец, поскольку совокупностью приведенных выше доказательств подтверждено, что на момент заключения договора Коваленко К.С. знал о том, что приобретаемый им объект представляет собой не нежилые здания склада и гаража общей площадью 141, 9 кв.м (литеры Л, Л1), а реконструированные помещения площадью 357, 4 кв.м (литеры Х, Х1), не введенные в эксплуатацию в установленном законом порядке.
Предусмотренных законом оснований для восстановления пропущенного срока исковой давности по делу не установлено, наличие заболевания супруги в 2016 г. к таковому не относится.
Приводимый в жалобе довод о предъявлении настоящего иска в качестве встречного в гражданском деле N 2 -27/2018 г., а именно в январе 2018 года, в принятии которого было отказано, в связи с чем он был подан в самостоятельном порядке 22 февраля 2018 г., не влияет на правильность вывода суда, поскольку, как указано выше срок исковой давности для предъявления настоящего иска истек 22 июля 2017 года, а названные действия совершены истцом спустя значительное время.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, фактически направлены на переоценку выводов, сделанных судом первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены, и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.
Нормы материального права при рассмотрении дела применены правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.
Решение суда является законным и обоснованным. Оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене или изменению решения в апелляционном порядке, судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 9 июля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
