Дата принятия: 17 февраля 2020г.
Номер документа: 33-507/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 февраля 2020 года Дело N 33-507/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего Босси Н.А.
судей: Александровой Н.А., Бучневой О.А.
при секретаре Ивановой И.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лысова П.В. к публичному акционерному обществу "Сбербанк России" о признании права собственности на квартиру,
по апелляционной жалобе публичного акционерного общества "Сбербанк России" на решение Октябрьского районного суда города Тамбова от 12 ноября 2019 года.
Заслушав доклад судьи Александровой Н.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Лысов П.В. обратился в суд с иском к публичному акционерному обществу "Сбербанк России" (далее по тексту - ПАО "Сбербанк России") о признании права собственности на квартиру. В обоснование исковых требований Лысов П.В. привел, что вступившим в законную силу решением Рассказовского районного суда Тамбовской области от 09.08.2017 года с С1 и С2 в пользу ПАО "Сбербанк России" взыскана задолженность по кредитному договору *** от 10 июня 2015 года в размере 2 822 235,24 руб. и судебные расходы по уплате госпошлины в размере 22 311,18 руб. Этим же решением взыскание было обращено на заложенное имущество в виде прав требования по договору *** от 28 ноября 2014 года участия в долевом строительстве 16-этажного многоквартирного жилого дома по адресу: *** установлением начальной продажной стоимости в размере 1 533 078 руб. 21 сентября 2018 года Лысов П.В. на основании договора купли-продажи *** приобрел у Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской и Липецкой областях посредством участия в публичных торгах права требования на заложенное имущество по договору *** от 28 ноября 2014 года участия в долевом строительстве 16-этажного многоквартирного жилого дома по адресу: ***. Лысов П.В. уплатил стоимость отчуждаемого имущества в полном объеме в размере 1 916 343 руб. и принял права и обязанности по названному договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Жилой дом ***, в котором расположена спорная квартира, достроен и введен в эксплуатацию 6 ноября 2015 года. Однако во внесудебном порядке Лысов П.В. не может зарегистрировать право собственности на приобретенную квартиру, в связи с отсутствие у него передаточного акта застройщика. На момент выставления заложенного имущества на торги передаточный акт был предоставлен участнику долевого строительства застройщиком. Однако ПАО "Сбербанк России", изъяв заложенное имущество на основании решения Рассказовского районного суда Тамбовской области от 9 августа 2017 года, не совершил действий по оформлению права собственности на спорную квартиру. Ссылаясь на положения статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, Лысов П.В. просил суд признать за ним право собственности на квартиру ***.
Решением Октябрьского районного суда города Тамбова от 12 ноября 2019 года исковые требования Лысова П.В. удовлетворены. Суд признал за Лысовым П.В. право собственности на квартиру *** КН ***.
С постановленным решением не согласилось ПАО "Сбербанк России", подав апелляционную жалобу. Приводя в обоснование жалобы обстоятельства дела, представитель Банка настаивает на том, что ПАО "Сбербанк России" надлежащим ответчиком по делу не является. Никаких прав и законных интересов Лысова П.В. Банк не нарушал. Препятствий истцу в регистрации его права собственности на квартиру Банк не осуществлял. Вынесенное же судебное решение может повлечь для ПАО "Сбербанк России" неблагоприятные последствия в виде взыскания судебных расходов. На основании изложенного представитель Банка просит признать ПАО "Сбербанк России" ненадлежащим ответчиком по делу, отменив или изменив решение Октябрьского районного суда города Тамбова от 12 ноября 2019 года полностью или в части.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В соответствии с п. 5 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке" от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
В соответствии с п.9 ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
В соответствии с положениями п.1 ст.77.2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) права требования участника долевого строительства, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, находятся в залоге у лица, предоставившего кредит или заем, с момента государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в Едином государственном реестре недвижимости.
Согласно ч.1 ст.с 447 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента возникновения залога залогодержатель, у которого находилось или должно было находиться заложенное имущество, вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе из владения залогодателя.
В соответствии с п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев предусмотренных эти же Законом.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с п.4 ч.1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2).
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что вступившим в законную силу решением Рассказовского районного суда Тамбовской области от 9 августа 2017 года с С1 и С2 в пользу ПАО "Сбербанк России" взыскана задолженность по кредитному договору *** от 10 июня 2015 года в размере 2 822 235,24 руб. и судебные расходы по уплате госпошлины в размере 22 311,18 руб. Тем же решением обращено взыскание на заложенное имущество в виде прав требования по договору *** от 28 ноября 2014 года участия в долевом строительстве 16-этажного многоквартирного жилого дома по адресу: *** установлением начальной продажной стоимости в размере 1 533 078 руб.
По результатам публичных торгов ***, состоявшихся 10 сентября 2018 года, Лысов П.В. признан победителем торгов по лоту *** в отношении права требования на заложенное имущество по договору *** от 28 ноября 2014 года участия в долевом строительстве 16-этажного многоквартирного жилого дома по адресу: *** ценой продажи 1 916 343 руб.
21 сентября 2018 между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской и Липецкой областях (продавец) и Лысовым П.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи ***. По условия указанного договора продавец передал в собственность покупателя, а покупатель произвел оплату и обязался принять права требования на заложенное имущество по договору *** от 28 ноября 2014 года участия в долевом строительстве 16-этажного многоквартирного жилого дома по адресу: ***. Общая стоимость указанного имущества составила 1 916 343 руб. Задаток в сумме 766 539 руб., перечисленный покупателем в соответствии со ст. 437 ГК РФ, засчитан в счет оплаты имущества. Сторонами определено, что расчет по договору произведен полностью до его подписания. Претензий по оплате покупателем предмета настоящего договора у продавца не имелось.
Имеющимися в материалах дела чеками от 6 сентября 2018 года, от 12 сентября 2018 года и платежным поручением *** от 12 сентября 2018 года подтвержден факт оплаты Лысовым П.В. денежных средств в размере 1 916 343 руб. за спорное имущество.
Таким образом, Лысовым П.В. его обязательства по оплате имущества исполнены в полном объеме.
21 сентября 2018 года между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской и Липецкой областях и Лысовым П.В. составлен акт приема - передачи имущества к договору купли-продажи *** от 21 сентября 2018 года.
10 января 2019 года Лысов П.В. обратился в Управление Росреестра по Тамбовской области с заявлением об осуществлении регистрационных действий в отношении помещения, расположенного по адресу: ***.
29 января 2019 года Управлением Росреестра по Тамбовской области государственная регистрация права собственности в отношении квартиры *** приостановлена в связи с отсутствием акта или иного документа о передаче застройщиком объекта долевого строительства.
Для получения передаточного акта 11 сентября 2019 Лысов П.В. обратился в ООО "Компания Козерог", являющееся застройщиком спорного дома, с просьбой предоставить передаточный акт на указанный объект недвижимости, однако получил отказ, мотивированный тем, что указанный акт уже был выдан другому лицу 30 декабря 2015 года.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о невозможности истца во внесудебном порядке зарегистрировать право собственности на приобретенную квартиру.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, поскольку истец является законным владельцем, иной возможности оформить право собственности не имеет, а банк, являющийся залогодержателем спорного имущества, является по настоящему делу ответчиком.
При этом судебная коллегия обращает внимание, что после передачи участнику объекта долевого строительства по договору долевого участия в строительстве и прекращения права требования, предметом залога кредитного договора должно становится непосредственно жилое помещение. При том, ипотека возникает в силу закона и подлежит регистрации одновременно с регистрацией права собственности.
Изменение (трансформация) предмета залога соответствует целевому назначению кредитного обязательства, обеспеченного данными видами залога и не противоречит общим нормам гражданского законодательства в части залоговых отношений, в соответствии с пунктом 1 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.
Подпунктом 1 пункта 2 указанной статьи предусмотрено, что независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считается находящимся в залоге новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества.
При этом из материалов дела усматривается, что банком не была доведена ни до Лысова А.П., ни до суда, рассматривавшего дело об обращении взыскания за заложенное имущество, информация о подписании Сиротиными с застройщиком акта приема-передачи спорной квартиры, что влечет прекращении права требования по договору уступки прав требования ввиду.
Данные обстоятельства привели к тому, что решение является заведомо неисполнимым.
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Закона о регистрации прав к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Так согласно пункту 1 статьи 17 Закона о регистрации прав, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Закона о долевом участии в строительстве, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Согласно пункту 2 статьи 12 Закона о долевом участии в строительстве, обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Закона о долевом участии в строительстве, основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Из сообщения об отказе в государственной регистрации следует, что в ходе проведения правовой экспертизы было установлено, что на государственную регистрацию заявителем не представлен передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения от застройщика к участнику долевого строительства.
Таким образом, зарегистрировать спорную квартиру во внесудебном порядке не представляется возможным.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Поскольку истцом обязательства по договору исполнены в полном объеме, то его право на спорный объект подлежит защите путем признания права.
Из материалов дела усматривается, что имеется обременение в виде залога права требования участника долевого строительства по договору долевого строительства в отношении спорного объекта недвижимости в пользу ПАО "Сбербанк России".
В этой связи истцом правильно определен способ защиты нарушенного права и круг ответчиков по делу.
Судом правильно установлены все обстоятельства, имеющие значение для данного дела, правильно применены нормы права, регулирующие спорные отношения сторон, выводы суда соответствуют обстоятельствам настоящего дела.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к не согласию с постановленным по делу решением, повторяют доводы возражений на иск, которым суд первой инстанции дал надлежащую оценку, не опровергают правильности выводов суда и не содержат оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены правильного по существу судебного акта.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда города Тамбова от 12 ноября 2019 годам оставить без изменения, апелляционную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России" без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения.
Председательствующий
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
