Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 ноября 2022 года Дело N 33-5062/2022

Санкт-Петербург 16 ноября 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего: Матвеевой Н.Л.,

судей: Озерова С.А., Степановой Е.Г.,

при секретаре: Ивановой И.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной

жалобе ФИО2 на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 5 августа 2021 года по делу N 2-1250/2021 по иску ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи участка.

Заслушав доклад судьи Матвеевой Н.Л., объяснения представителя ответчика ФИО2 ФИО6, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя истца ФИО1 ФИО7, просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ФИО1 обратилась с исковым заявлением к ФИО2 об обязании заключить с ней в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> по выкупной цене 1 040 000 рублей.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 692 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.2.1. Договора арендная плата за время действия настоящего договора определена сторонами в сумме 100 руб. за один квадратный метр. Данная сумма арендной платы подлежит зачету в счет выкупной стоимости земельного участка, составляющей 1 040 000 руб., указанного в п.1.1. настоящего договора и является неизменной в течение действия настоящего договора. Договор купли-продажи земельного участка, указанного в п.1.1. настоящего договора подлежит заключению не позднее последнего дня срока действия настоящего договора (п.8.1.). В соответствии с п.8.1. Договора он заключен сроком на 11 месяцев.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО "ЕвроИнвестСтрой" был заключен договор подряда N на строительство на указанном земельном участке коттеджа. Дом передан застройщиком по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ.

В дальнейшем истцу стало известно, что собственником земельного участка является ФИО8, право собственности за ФИО8 на земельный участок было зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 умер. В связи с указанными обстоятельствами за восстановлением нарушенного права истец вынуждена была обращаться с иском во Всеволожский городской суд Ленинградской области.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 17 декабря 2018г. по делу N 2-2458/2018 признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорного земельного участка, заключенный между ФИО2 и ФИО8, применены последствия недействительности ничтожной сделки, в виде аннулирования государственной регистрации права собственности ФИО8 на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный во <адрес>, возврата ФИО9 денежных средств в сумме 1 040 000 рублей, за ФИО1 признано право собственности на дачный дом, площадью 131, 8 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 22 мая 2019 года решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО9 - без удовлетворения.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ФИО2 направлено заявление с предложением заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, письмо вернулось без ответа. В дальнейшем ФИО2 истцу был дан ответ, из которого усматривалось, что ФИО2 готов заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка с условием выкупной цены в размере 3 000 000 руб. Полагая свои права нарушенными ФИО1 обратилась с иском в суд.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 5 августа 2021 года суд обязал ФИО2 в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, с выкупной ценой в размере 1 040 000 рублей.

ФИО2 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, поскольку судом первой инстанции нарушены нормы процессуального законодательства, не правильно применены нормы материального права.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 26 января 2022 года решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 5 августа 2021 года отменено, принято по делу новое решение.

Определением Третьего кассационного суда от 29 июня 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 26 января 2022 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, в связи с нарушением судом апелляционной инстанции норм процессуального закона, выразившееся в нарушении оформления гражданского дела.

Истец ФИО1, ответчик ФИО2 о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом по правилам статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, доказательств уважительности причин неявки не представили, ходатайств об отложении слушания дела не заявили, направили своих представителей, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам (пункт 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГг. для целей приобретения в собственность земельного участка площадью 692 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного в коттеджном поселке <адрес> и строительства на нем дачного дома между истцом и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка N с правом выкупа. Земельный участок принадлежал ФИО2 на праве собственности, был передан истцу по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 2.1. Договора, выкупная цена земельного участка была определена в размере 1 040 000 руб. В договоре указано, что данная сумма является неизменной в течение действия настоящего договора. Договор купли-продажи земельного участка, указанного в п.1.1. настоящего договора подлежит заключению не позднее последнего дня срока действия настоящего договора (п.8.1.).

В соответствии с п.8.1. Договора, настоящий договор заключен сроком на 11 месяцев.

Также ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО2, как генеральным директором ООО "ЕвроИнвестСтрой", и истцом был заключен договор подряда N на строительство на земельном участке коттеджа с характеристиками, указанными в Приложении N к договору подряда.

В соответствии с п.1.1. Договора подряда, подрядчик обязывался выполнить из собственных материалов, собственными либо привлеченными силами и средствами, работы по строительству коттеджа на земельном участке площадью 692 кв.м, с кадастровым номером N расположенном по адресу: <адрес> район. Дом передан истцу по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГг.

При этом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> в нарушение положений п.5 ст.1 Земельного кодекса РФ, ФИО2 был заключен не с ФИО1, а с ФИО8, ее сожителем.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 17 декабря 2018г. по делу N 2-2458/2018г. признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 20 сентября 2017г. спорного земельного участка, заключенный между ФИО2 и ФИО8, применены последствия недействительности ничтожной сделки, в виде аннулирования государственной регистрации права собственности ФИО8 на земельный участок с кадастровым номером N расположенный во <адрес>, возврата ФИО9 денежных средств в размере 1 040 000 рублей, за ФИО1 признано право собственности на дачный дом, площадью 131, 8 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 22 мая 2019г. указанное решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО9 без удовлетворения.

Определением Всеволожского городского суда от ДД.ММ.ГГГГг., в связи с возникшими препятствиями в регистрации права собственности ФИО2 по заявлению ФИО1 разъяснено решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 17 декабря 2018г. В разъяснении указано, что решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 17 декабря 2018г. является основанием для восстановления в ЕГРН записи о праве собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером N, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, расположенный по адресу: <адрес>. Определение суда вступило в законную силу 15 августа 2021г.

Руководствуясь положениями п.1, 2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации судом сделан вывод о том, что поскольку арендатор ФИО1 продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, при этом определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда 22 мая 2019г., имеющем в силу ст.61 ГПК РФ преюдициальное значение для разрешения настоящего спора, установлено, что договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГг. продолжал действовать и после истечения указанного в п.8.1. договора 11-месячного срока, у ФИО1 сохранялось право выкупа указанного в договоре земельного участка. Цена выкупа земельного участка 1 040 000 руб. согласована сторонами, а действия ответчика ФИО2 по уклонению от заключения договора недобросовестны.

Для проверки доводов апелляционной жалобы ответчика ФИО2 судом апелляционной инстанции, по делу назначена судебная оценочная экспертиза. Согласно выводам экспертного заключения от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненного АО "Северная столица", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на дату проведения экспертизы, 12 октября 2022 года, составляет 1 561 844 руб., по состоянию на 17 декабря 2018 года - 1 107 200 руб., по состоянию на 20 сентября 2017 года - 1 206 848 руб. Выводы эксперта, вопреки доводам апелляционной жалобы, подтверждают факт того, что выкупная цена, указанная в договоре соответствует экономической целесообразности сделки, имущественных интересов сторон не нарушает.

Кроме того, право выкупа истцом земельного участка по цене 1 040 000 рублей предусмотрено заключенным между сторонами договором аренды N от ДД.ММ.ГГГГг., договор не оспорен, недействительным не признан, права ФИО1 были нарушены заключенным с ФИО8 договором купли-продажи, следовательно, покупная цена земельного участка остается для нее неизменной, независимо от ее рыночной стоимости. Денежные средства в указанном размере были внесены истцом на счет Управления судебного Департамента Ленинградской области.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, руководствуясь положениями вышеуказанного гражданского законодательства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении исковых требований истца.

При этом судебная коллегия учитывает, что поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований истца, суду надлежало руководствоваться разъяснением Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 42 Постановления от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", согласно которому при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 указанного Кодекса). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Учитывая невыполнение судом первой инстанции указанных требований, судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда, определив в резолютивной части определения условия договора.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 5 августа 2021 года отменить. Принять по делу новое решение.

Считать договор заключенным на следующих условиях:

Продавец, ФИО2, <данные изъяты> а Покупатель, ФИО1, <данные изъяты> <данные изъяты>, зарегистрированный по адресу: <адрес> купил в собственность земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначение, разрешенное использование: для дачного строительства, общей площадью 692 кв.м.

Указанная недвижимость принадлежит на праве собственности ФИО2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, серия N, дата выдачи ДД.ММ.ГГГГ.

Цена договора составляет 1 040000 рублей. Денежные средства в размере 1040 000 рублей зачисленные на счет Управления судебного Департамента Ленинградской области ФИО1 подлежат перечислению продавцу ФИО2 по предъявлению сведений о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к ФИО1 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначение, разрешенное использование: для дачного строительства, общей площадью 692 кв.м возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения.

Председательствующий:

Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка