Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 ноября 2022 года Дело N 33-5058/2022

Санкт-Петербург 30 ноября 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Горбатовой Л.В.

судей Насиковской А.А., Пучковой Л.В.

при секретаре Минихановой Е.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-167/2022 по апелляционной жалобе товарищества собственников недвижимости "Альпийская долина" на решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 12 мая 2022 года, которым удовлетворен иск Мяндина ФИО16, Мяндиной ФИО17, Мяндина ФИО18 и Мяндиной ФИО19 к товариществу собственников недвижимости "Альпийская долина" об установлении сервитута.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Горбатовой Л.В., объяснения представителей товарищества собственников недвижимости "Альпийская долина" Ивановой В.В., действующей на основании доверенности от 6 декабря 2021 года сроком на три года, Казбан К.И., действующего на основании выписки из протокола N 21 от 4 октября 2020 года и выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 19 сентября 2022 года, возражения Мяндина П.В., действующего также в в интересах несовершеннолетнего Мяндина А.П. и Мяндиной Е.П. (доверенность от 13 апреля 2021 года сроком на 30 лет), Мяндиной Е.В. (доверенность от 11 мая 2021 года сроком на 5 лет), представителя Мяндина П.В. - Вашанова А.В., действующего на основании доверенности от 26 марта 2021 г., сроком на три года, представителя Государственного казенного учреждения "Ленавтодор"- Алпысбаевой Г.К., действующей на основании доверенности от 14 февраля 2022 года, сроком на один год

установила:

Мяндин П.В., Мяндина Е.В., Мяндин А.П. и Мяндина Е.П. обратились в Ломоносовский районный суд Ленинградской области с иском к товариществу собственников недвижимости "Альпийская долина" (далее - ТСН "Альпийская долина"), в котором, с учетом принятых судом первой инстанции изменений в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), просили:

- установить право ограниченного бессрочного пользования земельным участком (сервитут) с кадастровым номером N площадью 507 кв.м для прохода и проезда от региональной автодороги "Аннино-Разбегаево" к принадлежащим Мяндину П.В. на праве собственности земельному участку с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, и расположенному на участке дому с кадастровым номером N по адресу: <адрес> по первому варианту, предложенному экспертами в заключении проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы;

- установить единовременную плату в размере 90 753 рублей за право бессрочного ограниченного пользования (сервитут) земельным участком.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что в деревне Иннолово Ломоносовского района Мяндиным П.В. приобретен в собственность дом с кадастровым номером N и земельный участок с кадастровым номером N площадью 1056 +/- 11 кв.м, категория земли - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенные по адресу: <адрес>, Сведений о том, что дом расположен на территории товарищества собственников недвижимости, нигде указано не было и до настоящего времени такая запись в правоустанавливающих документах отсутствует.

После покупки дома истцу стало известно, что между домами в <адрес> расположен земельный участок с кадастровым номером N, который находится в собственности у ТСН "Альпийская долина" (ИНН 4725002475).

TCH "Альпийская Долина" направляет истцу досудебные претензии с требованием о погашении задолженности за пользование общим имуществом, в том числе и за содержание дороги, по которой истец подъезжает к своему дому. Однако, как полагают истцы, по документам этот земельный участок не является дорогой общего пользования, но находится в частной собственности. Следовательно, единственным способом восстановление нарушенного права истцов является установление частного сервитута на указанном земельном участке для проезда и прохода к дому, расположенному на индивидуальном земельном участке, поскольку доступ к ним в любое время может быть прекращен или ограничен ответчиком. Истец пользуется участком под условием, что ключи от ворот, установленных при въезде на общую дорогу, не будут переданы третьим лицам, в том числе и членам семьи. Также ТСН "Альпийская долина" пытается взыскать с истца плату за проезд по дороге общего пользования, однако размер такой платы может определить только суд при установлении сервитута.

По мнению истца, при установлении сервитута ТСН "Альпийская долина" фактически не будет нести убытки, так как земельный участок используется для проезда автотранспорта и прохода граждан.

В судебном заседании суда первой инстанции Мяндин П.В., являясь также представителем Мяндиной Е.В., его представитель Вашанов А.В., а также Мяндина Е.В. в судебном заседании поддержали уточненные исковые требования.

Истцы Мяндин А.П. и Мяндина Е.П. в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика ТСН "Альпийская долина" Брилс И.А. возражала против удовлетворения иска.

Представитель третьего лица Государственного казенного учреждения "Ленавтодор" - Орлов П.Г., действующий по доверенности от 14 февраля 2022 года, сроком на один год, в судебном заседании оставил разрешение спора на усмотрение суда.

Представитель третьего лица - администрации муниципального образования "Аннинское городское поселение" муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области, в судебное заседание не явился, представил отзыв на иск.

Решением Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 12 мая 2022 года исковые требования Мяндина П.В., Мяндиной Е.В., Мяндина А.П. и Мяндиной Е.П. удовлетворены.

Суд установил бессрочное право ограниченного пользования (сервитут) земельным участком с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в части площади 507 кв.м для прохода и проезда от региональной автодороги "Аннино-Разбегаево" к принадлежащему Мяндину П.В., Мяндиной Е.В., Мяндину А.П. и Мяндиной Е.П. земельному участку с кадастровым номером N, расположенному по адресу: <адрес>, определив координаты поворотных точек в соответствии с первым вариантом экспертного заключения общества с ограниченной ответственностью "Глобус" N 211209-ЛОС-1542 от 24 января 2022 года.

Суд также установил для Мяндина П.В., Мяндиной Е.В., Мяндина А.П. и Мяндиной Е.П. за бессрочное право ограниченного пользования (сервитут) части земельного участка с кадастровым номером N ежемесячную плату в размере 908 рублей.

ТСН "Альпийская долина" не согласилось с законностью и обоснованностью постановленного решения, его представитель направил апелляционную жалобу, в которой просит решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 12 мая 2022 года отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование доводов апелляционной жалобы и дополнений к ней заявитель указал на ошибочность вывода суда первой инстанции о том, что право и порядок пользования земельным участком с кадастровым номером N, по которому истцы осуществляют проезд к своему земельному участку, могут быть защищены путем установления сервитута. Несмотря на тот факт, что этот участок действительно находится в частной собственности ТСН "Альпийская долина", он представляет собой дороги общего пользования для прохода проезда внутри территории товарищества к индивидуальным земельным участкам, также входящим в территорию ТСН "Альпийская долина", а потому, даже в отсутствие статуса члена товарищества, Мяндин П.В. и остальные долевые собственники индивидуального земельного участка вправе беспрепятственно пользоваться общей дорогой, но, при этом, обязаны нести расходы по содержанию имущества товарищества, в том числе и дороги.

Ответчик также полагает, что въезд на земельный участок ТСН "Альпийская долина" обустроен с той же автомобильной дороги, которая точно таким же образом примыкает и к участку истцов, которые могут организовать прямой съезд с автодороги общего пользования на свой земельный участок, такой же соответствующий съезд и примыкание и на участок в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации".

Кроме того, ответчик критически оценил выводы проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы, полагая, что заключение имеет явные противоречия.

Мяндиным П.В. представлены возражения на апелляционную жалобу и дополнения к ней , в которых содержится критическая оценка ее доводов.

Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, а также возражения на апелляционную жалобу, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, на основании договора купли-продажи, заключенного 13 ноября 2011 года между ООО "КИСС" (продавец) и Мяндиным П.В., Мяндиной Е.В. (покупатели), последние приобрели в общую совместную собственность земельный участок площадью 1055 кв.м с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, муниципальное образование "Аннинское сельское поселение", д. Иннолово, ул. Долинная, дом 19, с расположенным на этом участке жилым домом площадью 131,9 кв.м.

Согласно выпискам из ЕГРН впоследствии земельному участку присвоен кадастровый N, жилому дому - кадастровый N. Кроме того, в отношении указанных объектов недвижимости 13 января 2021 года между первоначальными собственниками Мяндиным П.В., Мяндиной Е.В., а также их несовершеннолетними детьми Мяндиной Е.П. и Мяндиным А.П. достигнуто соглашение об установлении общей долевой собственности по ? доле каждому.

Истцы утверждают, что принадлежащий им земельный участок с кадастровым номером N располагается в населенном пункте д. Иннолово и не входит в территорию ТСН "Альпийская долина", в то время как проход и проезд к принадлежащему им земельному участку возможно осуществить только по дороге, организованной на земельном участке с кадастровым номером N, находящейся в собственности ТСН "Альпийская долина". Поскольку правление товарищества незаконно требует с них плату за содержание дороги, а в случае отказа чинит им препятствия в пользовании земельным участком, по которому проходит дорога, то решить этот вопрос возможно исключительно путем установления сервитута на принадлежащем ответчику земельном участке с установлением соразмерной платы за пользование.

Удовлетворяя требования истцов об установлении бессрочного права ограниченного пользования (сервитут) земельным участком с кадастровым номером N, составляющем территорию ТСН "Альпийская долина", с учетом вариантов установления сервитута, предложенных экспертами, суд первой инстанции, пришел к выводу о том, что наименее обременительным и в большей степени соответствующим балансу интересов сторон следует признать вариант N 1 заключения судебной землеустроительной экспертизы, порученной судом экспертам ООО "Глобус", в соответствии с которым проезд к участку истцов осуществляется от съезда с автомобильной дороги общего назначения через шлагбаум и по участку, принадлежащему ответчику, до индивидуального земельного участка площадью 507 кв.м с установлением ежемесячной платы в сумме 908 рублей в месяц.

Судебная коллегия не может согласиться с подобным выводом, поскольку судом первой инстанции неправильно определен характер спорных правоотношений, что привело к ошибочному применению судом к возникшим отношениям норм материального права.

Поскольку судом неверно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, судом апелляционной инстанции с согласия сторон приобщены к делу новые письменные доказательства, анализ которых позволяет прийти к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются сервитуты.

Согласно пунктам 1, 3 и 5 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

При этом лицо, требующее установления сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Следовательно, вопрос об установлении сервитута может быть поставлен только в том случае, если имеются доказательства отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

В рассматриваемом случае необходимости установления права ограниченного пользования принадлежащим ТСН "Альпийская долина" земельным участком с кадастровым номером N не имеется.

Из представленных в материалы дела ответчиком документов усматривается, что по результатам аукциона по продаже земельных участков, проведенного 30 мая 2007 года, ООО "КИСС" 1 июня 2007 года заключило с администрацией Ломоносовского района Ленинградской области договор купли-продажи по приобретению двух земельных участков:

- участок 1 с кадастровым номером N площадью 28316 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, по адресу: <адрес>, <адрес>;

- участок 2 с кадастровым номером N площадью 28300 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, по адресу: <адрес>, <адрес>.

Право собственности ООО "КИСС" на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке 12 июля 2007 года.

Постановлением местной администрации МО Аннинское сельское поселение МО Ломоносовского района Ленинградской области N 163 от 15 октября 2008 года застройщику ООО "КИСС" утвержден градостроительный план земельного участка общей площадью 56616 кв.м (28 316 кв.м + 28300 кв.м), принадлежащего на праве собственности ООО "КИСС", для строительства коттеджного поселка - 41 жилой дом с количеством этажей не более трех, из них: 32 жилых дома для проживания одной семьей и 9 домов блокированных для проживания двух семей; двухэтажного административного здания, расположенного по адресу: д. Иннолово Аннинского сельского поселения. На ООО "КИСС" возложена обязанность до начала строительства получить разрешение на строительство в местной администрации МО Аннинское сельское поселение; строительство вести в соответствии с утвержденным градостроительным планом и схемой планировочной организации земельного участка; осуществить подведение необходимых инженерных коммуникаций к объекту строительства за свой счет по техническим условиям служб района; по окончании строительства выполнить инвентаризацию строений через Ломоносовское БТИ и получить разрешение на ввод в эксплуатацию объектов строительства.

В разделе 3 указанного градостроительного плана содержится информация о том, что согласно проекту планировки территории массив разделен на 41 участок под индивидуальные жилые дома, один участок под административное здание, а также земли общего пользования (дороги, контейнерные площадки, автостоянки и т.п.).

20 октября 2008 года постановлением местной администрации МО Аннинское сельское поселение МО Ломоносовского района Ленинградской области N 168 утверждены проект планировки и проект межевания земельного участка общей площадью 56616 кв.м, принадлежащего на праве собственности ООО "КИСС", для строительства коттеджного поселка - 41 жилой дом с количеством этажей не более трех, из них: 32 жилых дома для проживания одной семьей и 9 домов блокированных для проживания двух семей; двухэтажного административного здания, расположенного по адресу: д. Иннолово Аннинского сельского поселения

Согласно указанному проекту в границах рассматриваемой территории выделены следующие зоны планируемого размещения объектов капитального строительства: зона размещения объектов индивидуальной жилой застройки с видом использования: "размещение индивидуальных жилых домов, пригодных для постоянного проживания, не предназначенных для раздела на квартиры, высотой не выше трех надземных этажей (включая мансардный) с придомовыми земельными участками"; зона размещения участков/территорий общего пользования с видом использования: "размещение объектов уличной дорожной сети, автомобильных дорог и пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, набережных, береговых полос водных объектов общего пользования, площадей, проездов, скверов, бульваров, малых архитектурных форм благоустройства". Составной частью проекта является чертеж с выделением территорий внутриквартальных проездов общего пользования, ограниченные внутриквартальными красными линиями, со схемами организации проезда к домам, из которых усматривается, что ко всем индивидуальным жилым домам осуществляется подъезд от общего въезда на застраиваемую территорию по дорогам общего пользования.

Постановлением местной администрации МО Аннинское сельское поселение МО Ломоносовского муниципального район от 15 апреля 2009 года N 73 присвоено наименование улиц и переулков в коттеджном поселке <адрес> <адрес>.

20 августа 2009 года получено положительное заключение государственной экспертизы объекта капитального строительства - коттеджного поселка по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, аннинское сельское поселение, дер. Иннолово, квартал 8, участки N 1, N 2. В пункте 3.2.1 "Генеральный план" раздела 3.2 "Описание технической части проектной документации" данного заключения содержится указание на тот факт, что проектируемая дорожная сеть обеспечивает беспрепятственный проезд легкового, специального и пожарного транспорта ко всем домам. Проектом благоустройства территории предусмотрено устройство проездов с твердым покрытием, тротуаров для пешеходов, ограждение территории. Транспортная схема внтриплощадного движения согласована ГИБДД.

Из общего земельного участка площадью 56 616 кв.м были выделены земельные участки площадью 33 752 кв.м с кадастровым номером N (участок 42) и площадью 8 588 кв.м с кадастровым номером N (актуальный кадастровый номер N) по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО аннинское сельское поселение, д. Иннолов. Разрешенное использование данных земельных участков - для индивидуального жилищного строительства. Право собственности ООО "КИСС" на указанные участки зарегистрировано соответственно 6 июля 2009 года и 6 ноября 2009 года.

Постановлением местной администрации МО Аннинское сельское поселение МО Ломоносовского муниципального район N 334 от 25 декабря 2009 года вид разрешенного использования земельного участка площадью 8 588 кв.м с кадастровым номером N "для индивидуального жилищного строительства" изменен на вид разрешенного использования "дороги, улицы, площади".

Указанные изменения внесены в ЕГРН в установленном законом порядке 15 апреля 2010 года.

Постановлением местной администрации МО Аннинское сельское поселение от 1 июля 2020 года N 102 утвержден градостроительный план земельного участка N 43 с кадастровым номером N

Ранее 4 декабря 2009 года на основании заявления ООО "КИСС" подготовлен градостроительный план земельного участка N 9 с кадастровым номером N в дер. Иннолово Ломоносовского района Ленинградской области, входящий в территорию коттеджного поселка. Согласно приложениям 2 и 3 к указанному градостроительному плану, представляющим собой схему планировочной организации земельного участка N 9 в коттеджном поселке д. Иннолово Аннинского сельского поселения и ситуационную схему расположения земельного участка N 9 площадью 1055 кв.м в коттеджном поселке д. Иннолово, проезд к указанному участку осуществляется с внутрипоселковой дороги общего пользования.

Постановлением местной администрации МО Аннинское сельское поселение МО Ломоносовского муниципального район от 26 октября 2009 года N 267 на основании заявления ООО "КИСС" жилым домам в <адрес> присвоены адреса, в том числе участку N 9 с кадастровым номером N присвоен адрес: <адрес>

Именно этот участок с жилым домом в настоящее время принадлежит истцам на праве общей долевой собственности в соответствии с договором купли-продажи от 13 ноября 2011 года, заключенным с ООО "КИСС", который ранее зарегистрировал право собственности на указанный участок на свое имя.

24 декабря 2010 года Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области выдано заключение о готовности к эксплуатации внутрипоселковых инженерных сетей на участке N 43 по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, Аннинское сельское поселение, дер. Иннолово, квартал 8 соответствует требованиям проектной документации, санитарно-эпидемиологическим, экологическим, противопожарным, строительным нормам и правилам, государственным стандартам.