Определение Судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АРХАНГЕЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 августа 2021 года Дело N 33-5036/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе: председательствующего Рассошенко Н.П.,

судей Романовой Н.В. и Рудь Т.Н.,

при помощнике судьи Баёвой С.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске 17 августа 2021 года дело по апелляционной жалобе истца Буториной И.А. на решение Соломбальского районного суда города Архангельска от 02 апреля 2021 года.

Заслушав доклад судьи областного суда Рассошенко Н.П., судебная коллегия

установила:

Буторина И.А. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования "Город Архангельск" о возложении обязанности выполнить условия договора купли-продажи земельного участка, направить в регистрирующий орган документы для регистрации.

В обоснование заявленных требований указала, что ей на праве собственности принадлежит нежилое здание магазина с кадастровым N, расположенное по адресу: <адрес>. 30 января 2020 года истец обратилась с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым N по адресу: <адрес>, на котором расположено принадлежащее истцу здание магазина. 25 февраля 2020 года ей был направлен для подписания договор N 5 купли-продажи земельного участка от 21 февраля 2020 года. 23 июня 2020 года истец представила ответчику три экземпляра договора N 5, квитанции, подтверждающие оплату стоимости участка, квитанцию об уплате государственной пошлины за регистрацию права собственности в ЕГРН. 31 августа 2020 года ответчик направил уведомление N о расторжении договора N 5 в связи с тем, что распоряжением от 25 августа 2020 года N 2872р отменено распоряжение от 21 февраля 2020 года N 676р, поскольку разрешенное использование земельного участка с кадастровым N не соответствует целям его использования, указанным в заявлении о его предоставлении. Таким образом, ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения договора N 5 купли-продажи земельного участка. Просила обязать ответчика исполнить условия договора N 5 купли-продажи земельного участка от 21 февраля 2020 года, передав истцу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым N по адресу: <адрес>; зарегистрировать в установленном порядке переход права собственности на земельный участок с кадастровым N по данному адресу в пользу истца.

В ходе рассмотрения дела истец требования уточнила, просила обязать ответчика исполнить условия договора N 5 купли-продажи земельного участка от 21 февраля 2020 года, передав истцу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым N по адресу: <адрес>; обязать ответчика направить в регистрирующий орган в установленном законом порядке заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в отношении земельного участка с кадастровым N по указанному адресу в пользу истца.

В судебном заседании представитель истца Климкович С.Л. заявленные требования поддержала.

Представитель ответчика Вотяков М.В. в судебном заседании возражал относительно удовлетворения иска.

Истец, представитель третьего лица Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Решением Соломбальского районного суда города Архангельска от 02 апреля 2021 года в удовлетворении искового заявления Буториной И.А. отказано.

С данным решением не согласилась истец, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Указала, что вывод суда о том, что распоряжение администрации МО "Город Архангельск" от 25 августа 2020 года N 2872р об отмене распоряжения от 21 февраля 2020 года N 676р, на основании которого был заключен договор N 5 купли-продажи земельного участка, не было оспорено истцом, не имеет правового значения для разрешения спора по существу. Такого вида акты органа местного самоуправления как распоряжение N 2872р не предусмотрены земельным законодательством в качестве основания возникновения, изменения, прекращения гражданским прав и обязанностей. Глава МО "Город Архангельск" вышел за пределы предоставленных ему полномочий, не имел права отменять распоряжение от 21 февраля 2020 года N 676р по тем основаниям, что согласно ст. 34 Устава МО "Город Архангельск" решение об отмене правовых актов, принятых во исполнение отдельных государственных полномочий, переданных ответчику, может только уполномоченный орган государственной власти Архангельской области. Полномочия по принятию решения о предоставлении земельных участков предоставлены ответчику на основании Закона Архангельской области от 26.10.2018 N 19-2-ОЗ в пределах действия ст.ст. 3.1 и 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в рамках исполнения ответчиком названных отдельных государственных полномочий. Договор купли-продажи заключен 21 февраля 2020 года, следовательно, распоряжение от 21 февраля 2020 года N 676р исполнено и не действует с момента заключения сторонами договора. Договор купли-продажи земельного участка ответчиком не оспаривается, доказательств его ничтожности не представлено, договор является заключенным и не прекратившим свое действие. Вывод суда о том, что вид разрешенного использования земельного участка, указанный в выписке из ЕГРН, не соответствовал целям использования такого участка, указанным в заявлении истца о предоставлении земельного участка, следовательно, договор купли-продажи заключен с нарушением требований ЗК РФ и является ничтожной сделкой, ошибочен. Как следует из сообщения департамента градостроительства от 13 мая 2020 года N, объект истца и купленный им земельный участок расположены в территориальной зоне П-1 - производственные зоны. Согласно п. 58 Правил землепользования и застройки МО "Город Архангельск" производственная зона П-1 не содержит виды разрешенного использования объектов капитального строительства, расположенных в ее пределах, следовательно, установить вид разрешенного использования в отношении принадлежащего истцу здания не представлялось возможным в период действия указанных Правил. Вид разрешенного использования объекта капитального строительства зависит от вида разрешенного использования земельного участка. Наименование здания "Здание магазина" не отражает вид разрешенного использования непосредственно объекта капитального строительства, поскольку относится к имени собственному и не соотносится с целью предоставления земельного участка. Виды разрешенного использования объектов капитального строительства могут определяться как правилами землепользования и застройки в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка, так и федеральным законом или иным нормативным правовым актом. При отсутствии таких нормативных актов вид разрешенного использования объекта капитального строительства определяется исходя из характера использования объекта капитального строительства или вида хозяйственной деятельности, осуществляемой в таком объекте. В свидетельстве о государственной регистрации права в качестве наименования объекта права указано "Здание магазина", назначение "нежилое здание", при этом ни первое, ни второе обозначения не являются однозначной характеристикой объекта недвижимости, доказывающей, что истец эксплуатирует данный объект недвижимости как объект торговли. Вывод суда об использовании объекта недвижимости в качестве объекта торговли сделан исходя из наименования объекта, а не его назначения. Истец не имеет возможности внести изменения в сведения ЕГРН о наименовании и виде разрешенного использования принадлежащего ей здания магазина, так как органом местного самоуправления не был установлен в градостроительном регламенте перечень видов разрешенного использования объектов капитального строительства, в связи с чем вывод суда о противоречии наименования здания виду разрешенного использования земельного участка не обоснован. Фактически здание эксплуатируется как здание склада-гаража, при этом судом не приведено доказательств использования объекта недвижимости в нарушение установленных правил и норм. Ссылка суда на п. 14 ч. 1 ст. 39.16 ЗК РФ несостоятельна. По сообщению департамента градостроительства администрации МО "Город Архангельск" от 13 мая 2020 года на момент обращения с заявлением о выкупе земельного участка Правилами землепользования и застройки земельный участок был отнесен к территориальной зоне, предусматривающей в основных видах разрешенного использования такой вид, как склады и магазины. Таким образом, ответчик имел возможность одновременно с направлением договора на государственную регистрацию установить вид разрешенного использования, какой его устраивал. У ответчика не было права отказать в предоставлении земельного участка без проведения торгов. В заявлении о предоставлении земельного участка указано, что участок предоставляется для эксплуатации находящегося на нем здания, то есть указанная в заявлении цель использования земельного участка не может расцениваться как цель, несоответствующая виду разрешенного использования земельного участка. Несостоятелен вывод суда о ничтожности договора N 5 купли-продажи земельного участка. В нарушение п. 79 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 суд при решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки не вынес указанный вопрос на обсуждение сторон, а в мотивировочной части решения не указал, какие именно публичные интересы подлежат защите либо чьи права и охраняемые законом интересы подлежат защите. Также судом не приведена ссылка на норму закона, позволяющую применить названные последствия по инициативе суда. Таким образом, судом применена норма материального права, не подлежащая применению при разрешении спора, и не применена норма материального права, подлежащая применению. У суда отсутствовали основания для отказа в удовлетворении исковых требований.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, выслушав пояснения представителя истца Климкович С.Л., поддержавшей апелляционную жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, что истец является собственником здания с кадастровым N, расположенного по адресу: <адрес>. Назначение здания: нежилое. Наименование объекта права: здание магазина.Здание магазина истца находится на земельном участке с кадастровым N, расположенном по тому же адресу, который был предоставлен министерством имущественных отношений Архангельской области в аренду ФИО1 на основании договора аренды N от 23 марта 2015 года.

06 ноября 2015 года между ФИО1 и Буториной И.А. было заключено соглашение об уступке прав и обязанностей, в соответствии с которым ФИО1 передал, а Буторина И.А. приняла права и обязанности арендатора по данному договору аренды.

30 января 2020 года истец обратилась в департамент муниципального имущества администрации МО "Город Архангельск" с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым N для эксплуатации здания магазина.

Распоряжением главы МО "Город Архангельск" от 21 февраля 2020 года N 676р Буториной И.А. в собственность за плату предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым N, находящийся по адресу: <адрес>, для эксплуатации здания магазина в границах, указанных в кадастровом плане участка.

21 февраля 2020 года между истцом и ответчиком заключен договор N 5 купли-продажи данного земельного участка.

25 августа 2020 года распоряжением главы МО "Город Архангельск" N 2872р отменено распоряжение N 676р от 21 февраля 2020 года.

Уведомлением от 31 августа 2020 года N департамент муниципального имущества администрации МО "Город Архангельск" сообщил истцу об отказе от договора купли-продажи спорного земельного участка. Истцу предложено обратиться к ответчику за возвратом денежных средств.

В соответствии со ст. 39.3 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Согласно п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса.

В силу ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что для предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов необходимо обратиться с заявлением, в котором следует указать, в том числе цель использования земельного участка.

В заявлении о предоставлении земельного участка истец указала цель использования земельного участка - для эксплуатации здания магазина.

В соответствии с п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым N, находящийся по адресу: <адрес>, имеет вид разрешенного использования: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, для размещения объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения.

Данный вид разрешенного использования был внесен в ГКН 17 марта 2016 года в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Город Архангельск", утвержденными решением Архангельской городской Думы от 13.12.2012 N 516, на основании заявления арендатора Буториной И.А. (в лице ее представителя Буторина Е.С.) о государственном учете изменений объекта недвижимости от 15 марта 2016 года N.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд пришел к выводам о том, что спорный земельный участок не мог быть предоставлен истцу без проведения торгов, поскольку вид разрешенного использования земельного участка не соответствует заявленному, а также договор купли-продажи земельного участка является ничтожной сделкой.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда в силу следующего.

В соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ истцу, как собственнику здания, расположенного на спорном земельном участке, принадлежит исключительное право на приобретение данного земельного участка в собственность.

В заявлении о предоставлении земельного участка в собственность Буториной И.А. указана цель использования участка - для эксплуатации здания. Упоминание о том, что здание является магазином, не влияет на заявленную цель использования.

При таких обстоятельствах оснований для отказа в заключении договора купли-продажи спорного земельного участка без проведения торгов у ответчика не имелось.

Свою обязанность по оплате земельного участка истец исполнила.

Ответчик обязанность по данному договору не исполнил, земельный участок по акту приема-передачи истцу не передал, с заявлением о регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок в регистрирующие органы не обратился. Уведомлением от 31 августа 2020 года сообщил истцу об отказе от договора купли-продажи земельного участка.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Оснований для одностороннего расторжения договора купли-продажи земельного участка у администрации МО "Город Архангельск" не имелось, в судебном порядке данный договор расторгнут не был.

Следовательно, заключенный договор должен быть исполнен.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Вывод суда о том, что сделка купли-продажи спорного земельного участка не соответствует закону и является ничтожной, основан на ошибочном толковании материального закона и неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела.

Договор купли-продажи земельного участка N 5 от 21 февраля 2020 года по основаниям, перечисленным выше, соответствует закону и не посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

С иском о признании данной сделки недействительной администрация МО "Город Архангельск" в суд не обращалась.

Наличие распоряжения от 25 августа 2020 года N 2872р об отмене распоряжения администрации МО "Город Архангельск" от 21 февраля 2020 года N 676р о предоставлении земельного участка истцу в собственность за плату не свидетельствует о ничтожности договора купли-продажи и не изменяет права и обязанности сторон по заключенному и исполненному покупателем договору.

То обстоятельство, что распоряжение администрации МО "Город Архангельск" от 25 августа 2020 года N 2872р не было оспорено истцом, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении заявленных требований.

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Поскольку ответчик уклоняется от регистрации договора купли-продажи спорного земельного участка, государственная регистрация перехода права собственности на данный земельный участок к Буториной И.А. должна быть произведена без обращения администрации муниципального образования "Город Архангельск" с соответствующим заявлением.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Соломбальского районного суда города Архангельска от 02 апреля 2021 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым:

Исковое заявление Буториной И.А. удовлетворить.

Обязать администрацию муниципального образования "Город Архангельск" исполнить условия договора N 5 купли-продажи земельного участка от 21 февраля 2020 года, передав Буториной И.А. по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым N, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 898 кв.м.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым N, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 898 кв.м., на основании договора N 5 купли-продажи земельного участка от 21 февраля 2020 года к Буториной И.А. без обращения администрации муниципального образования "Город Архангельск".
Председательствующий Н.П. Рассошенко Судьи Н.В. Романова Т.Н. Рудь      
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка