Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 октября 2022 года Дело N 33-5035/2022

Санкт-Петербург 12 октября 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

Председательствующего Алексеевой Е.Д.,

судей Герман М.В., Свирской О.Д.

при секретаре Ельцовой Ю.С.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Егорова Евгения Владимировича на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 1 июня 2022 года по исковому заявлению Егорова Евгения Владимировича к Администрации МО "Кузьмоловское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании арендных платежей; встречному исковому заявлению Администрации МО "Кузьмоловское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области к Егорову Евгению Владимировичу о взыскании задолженности по арендной плате, процентов.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Алексеевой Е.Д., объяснения представителя Егорова Е.В. по доверенности Полуниной Е.Н., поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Егоров Евгений Владимирович обратился в суд с исковым заявлением, в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка N 04 от 07.07.2020 года, заключенный между Администрацией МО "Кузьмоловское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области и Егоровым Евгением Владимировичем; взыскать с Администрации МО "Кузьмоловское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области в пользу Егорова Евгения Владимировича арендные платежи в размере <данные изъяты>., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

В обоснование заявленного требования истец указал, что 27.05.2020 года ответчик опубликовал на официальном сайте по проведению торгов извещение, согласно которого на торги выставлено право аренды земельного участка с кадастровым номером N, категория - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады, площадь 1000 кв.м., местоположение: Ленинградская область, Всеволожский район, Кузьмоловское городское поселение, Ленинградское шоссе, уч.3Б, сроком на 1 год и 6 месяцев.

Истец являлся единственным участником торгов и с ним был заключен договор аренды земельного участка N 04 от 07.07.2020 года.

Внесенный задаток в размере <данные изъяты>. был учтен в качестве арендной платы.

После заключения договора аренды, истец в соответствии с ч.5 ст.57.3 Градостроительного кодекса РФ обратился за получение градостроительного плана земельного участка, который получил после 04.08.2020 года.

После получения градостроительного плана земельного участка, истец увидел, что у земельного участка имеются ограничения, которые не были указаны администрацией ни в извещении о проведении торгов, ни в договоре аренды, а именно: санитарно-защитная зона группы предприятий, расположенной на территории научно-производственного комплекса ФГУП "РНЦ "Прикладная химия"; санитарно-защитная зона ООО "Аллер Петфуд", санитарно-защитная зона гаражей.

Истец указывает, что установленная охранная зона не позволяет использовать земельный участок полностью в соответствии с его разрешенным использование, так как в силу п.5.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.12003 в санитарно-защитной зоне не допускается размещать, в том числе, склады сырья и полупродуктов для фармацевтических предприятий, оптовые склады продовольственного сырья и пищевых продуктов.

В классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 указано, что на земельных участках с разрешенным использование "склады" (код разрешенного использования N 6.9) можно размещать сооружения, имеющие назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз.

Кроме того, согласно п.9 градостроительного плана земельного участка к участку невозможно подключить централизованную систему водоотведения и водоснабжения по причине отсутствия технической возможности. Так как согласно ч.2.3 градостроительного плана необходимо предусмотреть мероприятия по отводу и очистке сточных вод, использовать земельный участок невозможно без нарушения установленного градостроительного регламента.

Тогда как в извещении о проведении торгов было указано на такую возможность. В связи с чем, истец считает, что ответчик ввел его в заблуждение.

Истец считает, что ответчик указал недостоверную информацию в части возможности подключения земельного участка к системе водоснабжения и водоотведения и скрыл сведения о наличии охранных зон, что противоречит пп.4 п.21 ст.39.11 Земельного кодекса РФ.

Направленные в адрес ответчика претензии о расторжении договора аренды 14.04.2021 года и 22.09.2021 года оставлены без ответа.

Ссылаясь на изложенное, ст.ст.452, 453, 620, 606, 611 ГК РФ, п.4 Обзора судебной практики ВС РФ N 2 (2015), п.5 Обзора судебной практики ВС РФ N 3 (2017), п.27 Обзора судебной практики ВС РФ N 3 (2020) истец обратился в суд с настоящим иском.

В свою очередь, администрация МО "Кузьмоловское городское поселение" обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Егорову Евгению Владимировичу, в котором просит взыскать с Егорова Е.В. в пользу администрации МО Кузьмоловское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области задолженность по арендной плате за период с 01.01.2021 года по 06.01.2022 года в размере <данные изъяты>., проценты за несвоевременное внесение арендной платы за период с 01.01.2021 года по 06.01.2022 года в размере <данные изъяты>.; арендную плату за период с 07.01.2022 года по 20.04.2022 года в размере <данные изъяты>.

В обоснование ссылается на то, что 07.07.2020 года между администрацией и Егоровым Е.В. по результатам проведенного аукциона заключен договор аренды земельного участка сроком на 1 год 6 месяцев с 07.07.2020 года по 06.01.2022 года. Размер годовой арендной платы составляет <данные изъяты>., ежеквартальная плата составляет <данные изъяты>. (п.3.3 договора аренды).

Согласно п.1.2 договора сторонами согласовано условие, согласно которому с даты подписания договора, участок считается фактически переданным арендатору и является актом приема-передачи участка и подтверждает факт перехода участка от арендодателя во временное владение и пользование арендатора. Участок предоставляется в целях строительства объектов коммунально-складского назначения.

Арендатор внес сумму задатка для участия в аукционе в размере <данные изъяты>., которая засчитывается в счет арендной платы за первые платежные периоды по договору (п.3.4).

Арендатор не оплачивал арендную плату с 01.01.2021 года по день окончания действия договора 06.01.2022 года, в связи с чем, образовалась задолженность в размере <данные изъяты>.: за 1 квартал - 4 квартал по <данные изъяты> за каждый и с 01.01.2021 года по 06.01.2022 года - <данные изъяты>.

Истец по встречному иску приводит расчет процентов за просрочку внесения арендной платы на основании п.5.3 Договора% 253956,27х371х0,15=<данные изъяты>.

Также приводит расчет арендной платы в соответствии с ст.622 ГК РФ за период с 07.01.2022 года по 20.04.2022 года исходя из размера арендной платы за квартал, но после прекращения срока аренды с 07.01.2022 года по 31.03.2022 года: <данные изъяты>. - <данные изъяты>.=<данные изъяты>. и за период с 01.04.2022 года по 20.04.2022 года, исходя из размера арендной платы в месяц - <данные изъяты>. Всего - <данные изъяты>.

На основании изложенного, ст.39.7 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 614, 622, 330, 309 ГК РФ, администрация обратилась в суд с настоящим встречным иском.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 1 июня 2022 года в удовлетворении исковых требований Егорову Евгению Владимировичу о расторжении договора аренды земельного участка N от 07.07.2020 года, взыскании с администрации МО "Кузьмоловское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области в пользу Егорова Евгения Владимировича арендных платежей в размере <данные изъяты>., расходов по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> отказано.

Встречные исковые требования администрации МО "Кузьмоловское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области удовлетворены.

Суд взыскал с Егорова Евгения Владимировича в пользу администрации МО Кузьмоловское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области задолженность по арендной плате за период с 01.01.2021 года по 06.01.2022 года в размере <данные изъяты>., проценты за несвоевременное внесение арендной платы за период с 01.01.2021 года по 06.01.2022 года в размере <данные изъяты>.; арендную плату за период с 07.01.2022 года по 20.04.2022 года в размере <данные изъяты>.

С законностью и обоснованностью решения Всеволожского городского суда Ленинградской области от 1 июня 2022 года Егоров Евгений Владимирович не согласился, направил апелляционную жалобу, считая последнее незаконным и необоснованным, в том числе указывая на то, что ответчик нарушил требования, предъявляемые к содержанию извещения о проведении торгов, в расчете арендной платы допущена математическая ошибка, которая судом не учтена. Судом сделан неправомерный вывод об отсутствии существенных нарушений условий договора. В апелляционной жалобе просит оспариваемое решение отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить заявленные требования Егорова Е.В., в удовлетворении требований администрации отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Извещение о проведении торгов содержит все необходимые сведения, предусмотренные п. 2 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяющие определить существенные условия договора купли-продажи имущества.

В силу ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Действующее земельное законодательство закрепляет общее правило о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду на торгах (пункт 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Подготовка и организация аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляются в соответствии со ст. 39.11 ЗК РФ. Его проведение осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 39.12 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовка к проведению аукциона осуществляются в следующем порядке: подготовка и утверждение уполномоченным органом схемы расположения земельного участка в случае, если такой земельный участок предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории; обеспечение уполномоченным органом выполнения в отношении земельного участка, образование которого предусмотрено проектом межевания территории или схемой расположения земельного участка, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке; осуществление на основании заявления уполномоченного органа государственного кадастрового учета земельного участка, а также государственной регистрации прав на него

В соответствии с пп.4 ч.21 ст.39.11 Земельного кодекса РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения: о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения);

Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают, в том числе из договоров и других сделок.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Причем, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (п.1 ст.451 ГК РФ).

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пункт 2 ст.451 ГК РФ ставит возможность расторжения договора от необходимости предварительного согласования условий договора в рамках изменившихся обстоятельств, и только если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут.

В силу п.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По смыслу положений действующего законодательства для признания оснований для расторжения договора, заключенного по результатам торгов суд должен установить, были ли допущены нарушения при проведении торгов, насколько допущенное нарушение является существенным, и могли ли нарушения, на которые ссылается заявитель, повлиять на результаты торгов.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, могут быть признаны существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов, в том числе, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов и привели к ущемлению прав и законных интересов истца, а также неопределенного круга лиц.

С учетом изложенного, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению для правильного разрешения данного спора, является были ли допущены нарушения при проведении торгов и существенность допущенных организатором публичных торгов нарушений.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru было размещено извещение N 270520/0193139/01 от 27.05.2020 года.Как следует из извещения (Лот N 3) предметом аукциона являлось право на заключение договора аренды сроком 1г 6 мес., земельного участка, государственная собственность на который не разграничена по адресу: <адрес>, кадастровый номер N площадью 1000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование "Объекты коммунально-складского назначения".

Обременения участка: отсутствуют.

Технические условия подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения:

Электроэнергия: Технологическое присоединение объекта к электрическим сетям АО "ЛОЭСК" принципиально возможно. Для получения договора и технических условий для присоединения электрическим сетям, в соответствии с пунктом 8 Правил технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 N 861, заявителю необходимо направить в адрес АО "ЛОЭСК" заявку на технологическое присоединение объекта с приложением документов, предусмотренных пунктом 10 Правил.

Водоснабжение: имеется техническая возможность присоединения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (водоснабжения) при условии выполнения мероприятий, направленных на создание резерва мощности хозяйственно-питьевой воды на водопроводной очистной станции и пропускной способности сетей водоснабжения;

Водоотведение: имеется техническая возможность присоединения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (водоотведение) при условии выполнения мероприятий, направленных на создание резерва мощности приема сточных вод на канализационной очистной станции и пропускной способности канализационных сетей.

Градостроительный регламент: земельный участок расположен в зоне ТП-2 (коммунально-складская зона) согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования "Кузьмоловское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области (применительно к части территории) утвержденными решением совета депутатов муниципального образования "Кузьмоловское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области N 110 от 17.01.2013 "Об утверждении Правил землепользования и застройки".

Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции ОКС: Этажность -до 5 эт., отступ от красной линии - не менее 5 м, максимальный процент застройки земельного участка - 80.