Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 февраля 2022 года Дело N 33-50/2022

г. Уфа 21 февраля дата г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего судьи Фроловой Т.Е.,

судей Мугиновой Р.Х. и ФИО9

при секретаре Бикбулатовой Р.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам администрации муниципального района Нуримановский район Республики Башкортостан, ООО "Тихий берег", Зиганшина Р.Н. на решение Иглинского межрайонного суда Республики Башкортостан от 5 апреля 2021 г.,

заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Фроловой Т.Е., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Прокурор Нуримановского района Республики Башкортостан обратился в суд в защиту прав и интересов неопределенного круга лиц с иском к администрации Нуримановского района Республики Башкортостан, Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Нуримановскому району, ООО "Тихий берег", Зиганшину Р.Н. о признании недействительным (ничтожным) договоров купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделок.

В обоснование исковых требований указал, что 26 ноября 2015 г. между администрацией муниципального района Нуримановский район Республики Башкортостан в лице председателя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Нуримановскому району Якупова И.И. и ООО "Тихий берег" заключен договор N... аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером N... согласно которого в аренду ООО "Тихий берег" предоставлен земельный участок сроком по 26 ноября 2064 г.

На земельном участке ООО "Тихий берег" в соответствии с видом его разрешенного использования построен комплекс для обслуживания персонала рыбоводческого хозяйства.

26 декабря 2018 г. между администрацией муниципального района Нуримановский район Республики Башкортостан, в лице председателя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Нуримановскому району Якупова И.И. и ООО "Тихий берег" заключен договор N 80 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N... с видом разрешенного использования "для рыбоводства".

19 июня 2019 г. ООО "Тихий берег" продал данный земельный участок Зиганшину Р.Н.

По утверждению истца проведенной прокуратурой Нуримановского района Республики Башкортостан проверкой установлено, что фактически на земельном участке с кадастровым номером N... расположены ресторан, гостиница и жилье для персонала, ведется деятельность, несоответствующая виду разрешенного использования земельного участка. Считает, что цель, в соответствии с которой земельный участок предоставлен в аренду ООО "Тихий берег", на момент заключения договора купли-продажи земельного участка не достигнута, исключительное право на выкуп спорного земельного участка, предусмотренное пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, у данного общества не возникло. Земельный участок предоставлен в собственность ООО "Тихий берег" при отсутствии недвижимого имущества, построенного в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и при явной несоразмерности площадей земельного участка и расположенного на нем объекта.

На основании изложенного, истец просил:

признать недействительным (ничтожным) договор от 26 декабря 2018 г. N 80 купли-продажи земельного участка, заключенный между администрацией муниципального района Нуримановский район Республики Башкортостан и ООО "Тихий берег";

признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 19 июня 2019 г. N 1, заключенный между ООО "Тихий берег" и Зиганшиным Р.Н.;

применить последствия недействительности ничтожной сделки: прекратить право собственности Зиганшина Р.Н. на земельный участок с кадастровым номером N..., расположенный по адресу: адрес, Староисаевский сельсовет;

обязать администрацию муниципального района Нуримановский район Республики Башкортостан возвратить ООО "Тихий берег" денежные средства, полученные по договору от 26 декабря 2018 г. N 80 купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка;

обязать ООО "Тихий берег" возвратить Зиганшину Р.Н. денежные средства, полученные по договору от 19 июня 2019 г. N 1 купли-продажи земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества.

Решением Иглинского межрайонного суда Республики Башкортостан от 5 апреля 2021 г. постановлено:

исковые требования Прокурора Нуримановского района Республики Башкортостан удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор от 26 декабря 2018 г. N 80 купли - продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка, заключенный между администрацией муниципального района Нуримановский район Республики Башкортостан и ООО "Тихий берег".

Признать недействительным (ничтожным) договор от 19 июня 2019 г. N 1 купли-продажи земельного участка, заключенный между ООО "Тихий берег" и Зиганшиным Р.Н..

Применить последствия недействительности ничтожной сделки:

- прекратить право собственности Зиганшина Р.Н. на земельный участок с кадастровым номером N... расположенный по адресу: адрес

- обязать администрацию муниципального района Нуримановский район Республики Башкортостан возвратить ООО "Тихий берег" денежные средства, полученные по договору от 26 декабря 2018 г. N 80 купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка;

- обязать ООО "Тихий берег" возвратить Зиганшину Р.Н. денежные средства, полученные по договору от 19 июня 2019 г. N 1 купли-продажи земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества.

В апелляционной жалобе администрация муниципального района Нуримановский район Республики Башкортостан просит решение отменить. Полагает, что судом первой инстанции не дана надлежащая оценка тому, что предметом договора купли-продажи являлся земельный участок с кадастровым номером 02:41:030302:38, ранее предоставленный участнику торгов в аренду, при этом основание для заключения договора купли-продажи земельного участка с арендатором явилось наличие в собственности ООО "Тихий берег" построенного здания. Утверждает, что необходимость предоставления земельного участка указанного размера вызвана расположением на данном земельном участке 8 прудов общей площадью 30 000 кв.м, в котором осуществляется рыбоводство, что свидетельствует, по мнению подателя жалобы, на момент заключения договора купли-продажи достижении цели использования земельного участка - для рыбоводства.

В своих апелляционных жалобах Зиганшин Р.Н. и ООО "Тихий берег" так же просят отменить решение суда, указывают на нарушение судом первой инстанции норм материального права.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ООО "Тихий берег" Ямалетдинова Э.А., представителя Зиганшина Р.Н. - Салимова И.В., представителя администрации муниципального района Нуримановский район Республики Башкортостан Михайлова Г.Е., поддержавших доводы своих апелляционных жалоб, прокурора Галиева Р.Р., полагавшего решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Конституция Российской Федерации (часть 3 статьи 36) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Такой случай предусмотрен статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно положениям которой, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (часть 1).

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них осуществляется без проведения торгов.

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Одним из таких оснований является несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка (пункт 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

В этой связи, лицо, претендующее на предоставление земельного участка в собственность, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположен объект недвижимости, для эксплуатации которого требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 2 июля 2013 года N 148-ФЗ "Об аквакультуре (рыбоводстве) и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" рыбоводная инфраструктура - имущественные комплексы, в том числе установки, здания, строения, сооружения, земельные участки, оборудование, искусственные острова, которые необходимы для осуществления аквакультуры (рыбоводства).

Кроме этого необходимо учитывать, что объективные критерии, с которыми законодатель связывает правомерность создания и эксплуатации зданий, строений, сооружений для целей аквакультуры (рыбоводства), утверждены приказом Министерства сельского хозяйства Российской Федерации от 6 апреля 2015 года N 129 (на момент рассмотрения дела в суде приказ от 25 июня 2020 года N 345).

К таковым относятся документы и сведения, позволяющие оценить воздействие планируемой деятельности на водные биологические ресурсы и среду их обитания, что предполагало исследование на момент заключения договора купли-продажи проектной документации осуществляемого вида деятельности - рыбоводства, а именно схемы размещения рыбоводной инфраструктуры и водного объекта, используемого для целей аквакультуры (рыбоводства), сведений о местонахождении, границах и площади водного объекта рыбохозяйственного значения или его части, используемых для целей аквакультуры (рыбоводства), сведений о гидрологических и гидрохимических характеристиках водного объекта рыбохозяйственного значения, сведений о состоянии обитающих в водном объекте рыбохозяйственного значения водных биологических ресурсов, об особенностях их воспроизводства и использования, сроках осуществления аквакультуры (рыбоводства); сведений о минимальном и максимальном количественном и качественном показателях объектов аквакультуры, подлежащих выращиванию и (или) выпуску; сведений о мероприятиях по рыбохозяйственной мелиорации водного объекта в целях осуществления аквакультуры (рыбоводства); сведений о расчетных показателях объемов выращивания объектов аквакультуры и условиях изъятия; сведений о соблюдении экологических, санитарных, ветеринарных норм и правил; сведений о мероприятиях по защите объектов аквакультуры от болезней, предупреждения их распространения; сведений о биотехнических приемах и технических средствах осуществления аквакультуры, не включенных в Классификатор.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что действия сторон ООО "Тихий берег" и администрации муниципального района Нуримановский район Республики Башкортостан при передаче земельного участка в собственность ООО "Тихий берег" совершены в обход существующего порядка предоставления земельных участков в собственность (путем проведения торгов и по иной цене), администрация района, заключив договор купли - продажи, фактически предоставила ответчику преимущество в получении участка в собственность, минуя соответствующие процедуры.

Судебная коллегия находит данный вывод суда обоснованным, принятым в соответствии с приведенными нормами закона.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 26 ноября 2015 г. между администрацией муниципального района Нуримановский район Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ООО "Тихий берег" был заключен договор аренды N 26-15-32ф земельного участка общей площадью 107 135 кв.м., расположенного по адресуадрес с кадастровым номером N..., сроком действия с 26 ноября 2015 г. по 26 ноября 2064, для рыбоводства. Участок на момент его предоставления не был занят строениями (пункты 1.1, 1.2, 2.1 договора аренды) (т. 1 л.д. 157-160).

19 мая 2017 г. администрацией муниципального района Нуримановский район Республики Башкортостан ООО "Тихий берег" выдано разрешение на строительство N... комплекса для обслуживания персонала рыбоводческого хозяйства площадью 572,3 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером N...

5 июня 2017 г. администрацией муниципального района Нуримановский район Республики Башкортостан выдано разрешение ввод объекта в эксплуатацию ООО "Тихий берег" на земельном участке с кадастровым номером N... комплекса для обслуживания персонала рыбоводческого хозяйства (т. 1 л.д. 55).

10 июня 2017 г. ООО "Тихий берег" подало в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество здание общей площадью 572,3 кв.м., 28 июня 2017 г. выдано свидетельство о государственной регистрации права на здание с кадастровым номером N... "комплекс для обслуживания персонала рыбоводческого хозяйства" ( т. 2 л.д. 1-40).

26 декабря 2018 г. между администрацией муниципального района адрес Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (продавец) и ООО "Тихий берег" (покупатель) был заключен договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером N... общей площадью 107 135 кв.м. По которому покупатель покупает по цене равной 391 043 руб. земельный участок, общей площадью 107 135 кв.м., с кадастровым номером N..., относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: адрес с видом разрешенного использования "для рыбоводства". Согласно п. 1.2 указанного договора, на земельном участке имеется нежилое здание, расположенное по адресу: адрес

Пи заключении приведенной сделки администрация муниципального района Нуримановский район Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (продавец) при решении вопроса о продаже земельного участка руководствовалась положениями пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, которая предусматривает возможность продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если на земельных участках расположены здания, сооружения, и если продажа участков осуществляется собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса

Оценив приведенные обстоятельства в совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исключительное право на выкуп спорного земельного участка, предусмотренное пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации не возникло, поскольку цель в соответствии с которой земельный участок предоставлен в аренду ООО "Тихий берег", на момент заключения договора не достигнута.

При этом суд первой инстанции принял во внимание результаты проверки, проведенной прокуратурой, которой установлено, что фактически в Комплексе расположены ресторан, гостиница и жилье для персонала. Земельный участок предоставлен в собственность ООО "Тихий берег" при отсутствии недвижимого имущества, построенного в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и при явной несоразмерности площадей земельного участка и расположенного на нем объекта.

ООО "Тихий берег" ни при обращении в администрацию района с заявлением о предоставлении ему земельного участка, ни в суд первой инстанции не представило доказательств необходимости предоставления всего спорного земельного участка площадью 107 135 кв.м. как необходимого для использования расположенного на нем и принадлежащего ответчику здания площадью 572,3 кв.м.

Не представила таких доказательств и администрация муниципального района Нуримановский район Республики Башкортостан, предоставившая в собственность земельный участок по площади в 99,5 % раз превышающий площадь здания.

При таких обстоятельствах, суд посчитал, что земельный участок площадью 107 135 кв.м., безусловно, несоразмерен площади земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации здания (комплекса для обслуживания персонала рыбоводческого хозяйства).

Судом первой инстанции были исследованы Правила землепользования и застройки сельского поселения Староисаевский сельский Совет муниципального района Нуримановский район Республики Башкортостан (далее - Правила), из которых следует, что земельный участок с кадастровым номером 02:41:030301:38 расположен в территориальной зоне земель сельскохозяйственного использования.

В статье 50.3.5 указанных выше Правил землепользования и застройки, указано, что назначение сельскохозяйственных зон, в том числе: постройки для содержания мелких животных; зона занятая объектами сельскохозяйственного производства (оранжереи, теплицы, фермы, конюшни и пр.) В состав зон сельскохозяйственного назначения могут включаться: 1) зоны сельскохозяйственных угодий- пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями; 2) зоны занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

Согласно статье 49 Правил применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются следующие виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: а) основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: б) условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства; в) вспомогательные виды разрешенного использования недвижимости, допустимы только в качестве дополнительных к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ним.