Определение Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 августа 2021 года Дело N 33-5018/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего судьи Юрченко Е.П.

судей Данцера А.В., Пономаревой Е.В.,

при секретаре Боброве А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Воронежского областного суда по докладу судьи Юрченко Е.П.,

гражданское дело по иску Каташинского Павла Ивановича к Чурсановой Маргарите Эдуардовне о расторжении договора купли-продажи гаража, взыскании убытков

по апелляционной жалобе Чурсановой Маргариты Эдуардовны

на решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 29 сентября 2020 г.

(судья районного суда Колычева А.В.),

УСТАНОВИЛА:

Каташинский П.И. обратился с иском к Чурсановой М.Э.

о расторжении договора купли-продажи гаража от 14 октября 2014 г., заключенного между Чурсановой М.Э. и Каташинским П.И., просил возвратить гараж NN площадью 18,2 кв.м, расположенный по адресу:

<адрес> погасить запись о регистрации NN от 21 октября 2014 г. в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права собственности Каташинского П.И. на вышеуказанный гараж, взыскать с ответчика уплаченную стоимость по договору в размере 280 000 руб., убытки 118 788 руб. (Т. 1 л.д. 23-27).

Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 29 сентября 2020 г. исковые требования Каташинского П.И. удовлетворены.

Договор купли-продажи гаража NN, общей площадью 18,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> заключенный 14 октября 2014 г. между

Чурсановой М.Э. и Каташинским П.И. расторгнут.

Погашена запись о регистрации N 36-36-01/216/2014-557 от 21 октября 2014 г. в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права собственности Каташинского П.И. на гараж площадью 18,2 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

С Чурсановой М.Э. в пользу Каташинского П.И. взыскана уплаченная стоимость по договору в размере 280 000 руб., убытки в размере 118 788 руб.

В доход бюджета с Чурсановой М.Э. взыскана госпошлина в размере 7187,88 руб. (Т. 1 л.д. 161,162-166).

В апелляционной жалобе Чурсанова М.Э. просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении иска Каташинского П.И. Вынесенное решение считала незаконным, необоснованным, принятым с нарушением и неправильным применением норм материального права в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в обжалуемом решении, фактическим обстоятельствам дела. Полагала недоказанным факт сокрытия информации от покупателя о прохождении под гаражом теплотрассы, указав, что ей не было об этом известно, в связи с чем отсутствуют основания для применения статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Считает, что уничтожение гаража произошло по вине истца вследствие не осуществления никаких действий по защите своего имущества, препятствующих демонтажу гаража. Кроме отсутствовали основания для взыскания членских взносов, а также убытков с ответчика в связи с расторжением договора купли-продажи гаража поскольку отсутствуют доказательств причинения ответчиком вреда имуществу, жизни и здоровья Каташинскому П.И. (Т.1 л.д. 175-182).

В возражениях на апелляционную жалобу представитель

ПАО "Квадра-генерирующая компания в лице филиала ПАО "Квадра - Воронежская генерация" по доверенности Синицын А.И. указал, что участок тепловой сети NN проложенный по территории земельного участка

<адрес> перешел к ПАО "Квадра-генерирующая компания в лица филиала ПАО "Квадра-Воронежская генерация" от МУП "Воронежтеплосеть" по договору концессии от 01 марта 2019 г. В 3-4 квартале 2020 г. филиалу ПАО "Квадра - Воронежская генерация" необходимо было выполнить работы по демонтажу вышеуказанного участка тепловой сети для технологического присоединения нового потребителя, в связи с чем все постройки, находящиеся в охранной зоне, подлежали демонтажу (Т. 2 л.д. 1-2).

В возражениях на апелляционную жалобу Каташинский П.И. просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Полагал, что суд сделал верный вывод о том, что на момент совершения сделки купли-продажи покупателю не были сообщены обстоятельства, свидетельствующие о прохождении под гаражом теплотрассы, которые являются существенными, что является основанием для расторжения договора купли-продажи. Ссылался на то, что председатель кооператива при рассмотрении дела судом первой инстанции пояснил, что о существовании теплотрассы под гаражом знали как ответчик, так и предыдущий собственник гаража (Т. 2 л.д. 15-20).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 29 сентября 2020 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Чурсановой М.Э. - без удовлетворения (Т.2 л.д. 48-55)

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции апелляционное определение отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда (Т.2 л.д. 109-115).

В судебном заседании Чурсанова М.Э. настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Каташинский П.И. в судебное заседание не явился, представителя не направил. МКП "Воронежтеплосеть", ПАО "Квадра-Воронежская генерация", ПГЭСК "Северный-3" явку представителей в судебном заседании не обеспечили. О времени, дате и месте слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, каких-либо доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание и ходатайств об отложении слушания дела не представили.

В соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав Чурсанову М.Э., судебная коллегия приходит к выводу об отмене оспариваемого решения суда.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В силу статьи 211 ГК РФ он же, если иное не предусмотрено законом или договором, несет риск случайной гибели или случайного повреждения имущества.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Как установлено пунктом 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 статьи 475 ГК РФ).

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт1 статьи 476 ГК РФ)

Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Последствия изменения и расторжения договора определяются правилами статьи 453 ГК РФ.

Так в пункте 3 статьи 453 ГК РФ предусмотрено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (пункт 5 статьи 453 ГК РФ).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, между Чурсановой М.Э. (продавец) и Каташинским П.И. (покупатель) 14 октября 2014 г. заключен договор купли-продажи гаража

<адрес> Сторонами была определена стоимость гаража в размере 280 000 руб. Истцом переданы ответчику денежные средства в полном объеме.

Согласно пункту 4 договора, продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора данный гараж никому не отчужден, не заложен, не обещан, в споре не состоит, в доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц не передан, иными правами третьих лиц не обременен, под арестом или запрещением не значится.

В процессе эксплуатации истцом установлено, что под указанным гаражом располагается сооружение - теплотрасса, принадлежащая на праве собственности ресурсоснабжающей компании и необходимая для обслуживания близлежащих многоквартирных жилых домов. При этом, ответчиком до заключения договора не было сообщено, что под гаражом, располагается сооружение - теплотрасса, принадлежащая ресурсоснабжающей организации, которая запланировала ремонт участка тепловой сети.

В настоящий момент гараж демонтирован, на его месте разрыт котлован.

В связи с данными обстоятельствами Каташинский П.И. обратился с претензий к Чурсановой М.Э. о расторжении договора и возврате денежных средств, однако ответчик требования в добровольном порядке не исполнила.

Участок сети N N проложенный по территории земельного участка по <адрес> перешел к ПАО "Квадра-генерирующая компания в лица филиала ПАО "Квадра-Воронежская генерация" от МУП "Воронежтеплосеть" по договору концессии от 01 марта 2019 г.

Согласно ответа ПАО "Квадра-генерирующая компания в лице филиала ПАО "Квадра - Воронежская генерация" от 24 сентября 2020 г.

N ВН-592/2377 следует, что охранная зона существующего участка тепловой сети N N проложенного по территории земельного участка по <адрес> составляет не менее 3 метров от строительных конструкций канала с каждой стороны и определяется согласно приложению А к СП 124.13330.2012 "Свода правил. Тепловые сети. Актуализированная реакция СНиП 41-02-2003". В 3-4 квартале 2020 г. филиала ПАО "Квадра-Воронежская генерация" необходимо выполнить работы по ремонту вышеуказанного участка тепловой сети (2ДУ500 мм) для технологического присоединения новых потребителей, в связи с чем, все постройки находящиеся в охранной зоне тепловой сети подлежит демонтажу.

В соответствии с актом от 13 августа 2020 г., комиссией в составе зам.начальника Коминтерновского ЭР, главного специалиста УГО и ЧС ПАО "Квадра",начальника отдела ГА, представителя управы Коминтерновского района г. Воронежа, Каташинского П.А. было установлено, что спорный гараж находится в зоне магистральной теплотрассы, по ул. <адрес>, от ТК-32 до ТК34 ДУ500 мм, что не соответствует нормативным требованиям, трубопровод горячего водоснабжения и теплотрасса находится в неудовлетворительном состоянии, железобетонные лотки в неудовлетворительном состоянии, плиты перекрытия теплотрассы не предусматривают нагрузку от установленных на теплотрассе гаражей, при этом собственникам гаражей было рекомендовано осуществить демонтаж данных гаражей из зоны теплотрассы.

План теплосети согласован с различными органами в 2020 г. для подключения к вновь возведенному объекту, при этом даты прокладки теплосети не содержит (Т.1 л.д. 146), однако, никто не оспаривал, как достоверное обстоятельство, что теплотрасса проложена ранее возведения гаража.

Истцу ресурсоснабжающей организацией предложено добровольно осуществить демонтаж гаража, что им сделано не было. Гараж демонтирован ПАО "Квадра".

Разрешая спор по существу и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что продавцом при совершении сделки купли-продажи не были сообщены покупателю обстоятельства о расположении теплотрассы под гаражом и наличии об охранных зон, препятствующих расположению гаража на земельном участке, занятом тепловой сетью, которые являются существенными, что является основанием для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи, погашении записи о регистрации в ЕГРН права собственности

Каташинского П.И. на спорный гараж, а также взыскания в пользу истца с ответчика уплаченной стоимости по договору в размере 280 000 руб.

Кроме того суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований и в части понесенных убытков, поскольку они связаны с расторжением договора купли-продажи вследствие существенного нарушения договора одной из сторон (ответчиком) в размере 108 388 руб., исходя из представленного истцом расчета, а также в размере членских взносов 10 400 руб., которые были оплачены в кооператив за 2015-2016 г.г.

Суд кассационной инстанции не согласился с такими выводами судов первой апелляционной инстанции.

Последствиями удовлетворения заявленных исковых требований о расторжении договора купли-продажи является не только возврат денежных средств, но и прекращение права собственности на недвижимое имущество за истцом и возникновение права собственности у ответчика, т.е. переход прав на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации.

Правовой целью возврата имущества как способа защиты при нарушении договора купли-продажи является восстановление нарушенного положения одной из сторон договора. Одним из способов защиты в данном случае является необходимость приведения сторон в первоначальное положение.

Как следует из материалов дела, удовлетворяя заявленные требования истца, суд постановилрасторгнуть договор купли-продажи гаража, погасить запись регистрации в ЕГРН на вышеуказанный гараж, взыскать с Чурсановой М.Э. стоимость приобретенного гаража, убытки.

Между тем, суд первой инстанции, расторгнув договор купли-продажи гаража и прекратив на него право собственности истца, как покупателя, не определилв полном объеме меры для приведения сторон в первоначальное положение, не разрешилвопрос о судьбе объекта недвижимости.

Возражая относительно заявленных требований, ответчик указывала на то, что на момент заключения договора купли-продажи гаража, не знала и не могла знать о расположении под спорным гаражом линейного сооружения теплотрассы. Данному обстоятельству надлежащей оценки судами первой и апелляционной инстанций дано не было.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик Чурсанова М.Э., возражая относительно заявленных требований, пояснила суду, что при заключении договора купли-продажи ей не было известно о том, что гараж расположен на магистральной зоне теплотрассы.

Как следует из материалов дела, истец на протяжении 6 лет пользовался гаражом по назначению, оплачивал необходимые взносы и платежи.

Кроме того, судами не дано должной оценки возражениям ответчика, согласно которым спорный гараж находился на территории

ПГЭСК "Северный-3" на земельном участке, предоставленном ПГЭСК "Северный-3" на основании решения исполкома Воронежского городского Совета депутатов N 442 от 15 декабря 1987 г., что подтверждается государственным актом на право пользования землей. Паевой взнос на спорный гараж уплачен полностью в 1989 г. Гараж расположен на земельном участке, отведенном в установленном порядке для кооператива.

В материалах дела имеется государственный акт на право пользования землей, зарегистрированный в книге записей государственных актов на право пользование землей N 986, выданный на основании решения исполкома Воронежского городского Совета депутатов N 442 от 15 декабря 1987 г., согласно которому за кооперативом "Северный -3" закрепляется в бессрочное и бесплатное пользование 1.93 га земли в границах, согласно плану землепользования, земля предоставлена для строительства 3-х этажного гаража в Северном жилом районе г. Воронежа (Т.1 л.д. 34, л.д. 98-102)