Определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 февраля 2022 года Дело N 33-5014/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Зориковой А.А.,судей Кудасовой Т.А.,Шиловской Н.Ю.,при помощнике судьи Боровковой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 17 февраля 2022 года апелляционную жалобу ФИО1 на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 27 августа 2021 года по гражданскому делу

N 2-1631/2021 по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью "ЛП" о защите прав потребителя,

заслушав доклад судьи Зориковой А.А., представителя ООО "ЛП", судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО "ЛП", в котором, уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила признать право собственности на <адрес> доме по адресу: Санкт-Петербург, р-н Выборгский, муниципальный округ N..., <адрес>, кадастровый N...; признать дополнительное соглашение от <дата> к предварительному договору недействительным; признать дополнительное соглашение от <дата> к предварительному договору недействительным; взыскать с ответчика неустойку за период с <дата> по <дата> в размере 1 951 050 руб.; взыскать компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб.; штраф в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей".

В обоснование заявленных требований истец сослалась на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по предварительному договору купли-продажи жилого помещения N... от <дата> (подлежащему квалификации как договор купли-продажи будущей вещи). Истец указала, что оспариваемые дополнительные соглашения к предварительному договору, изменяющие сроки строительства и заключения основного договора, являются недействительными, поскольку заключены по истечении установленных предварительным договором сроков, а соглашение от <дата> имело место также после завершения строительства и в один день с подписанием акта приема-передачи квартиры (л.д.5-8, 60-62).

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 27.08.2021 года постановлено признать за ФИО1 право собственности на <адрес>, общей площадью 25,6 кв.м, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> (кадастровый N...); взыскать с ООО "ЛП" в пользу ФИО1 денежную компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в размере 25 000 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда первой инстанции изменить в части отказа во взыскании неустойки и принять в данной части новое решение о взыскании неустойки за период с <дата> по <дата> в размере 1 951 050 руб.

Представитель ООО "ЛП" в судебное заседание явился, полагал решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена в соответствии с положениями ст. 113 ГПК РФ, об уважительных причинах неявки судебную коллегию не известила, об отложении судебного заседания не просила.

Третье лицо Управление Росреестра по Санкт-Петербургу о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом по правилам ст. 113 ГПК РФ, в судебное заседание своего представителя не направило.

При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание разъяснения, данные в п. 63, 67 и 68 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из положений ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

В соответствии с разъяснениями п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 года N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", по смыслу ст. 327 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Решение суда в части признания за ФИО1 права собственности на квартиру N N... в доме по адресу: Санкт-Петербург, р-н Выборгский, муниципальный округ N 15, <адрес>, взыскания компенсации морального вреда, а также отказа в признании дополнительных соглашений от <дата> и от <дата> к предварительному договору недействительными сторонами не обжалуется, с связи с чем не является предметом проверки суда апелляционной инстанции.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что <дата> между ООО "ЛП" (ранее - ООО "ЛЭК-компания N 1") (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения N... (далее - договор) на предмет заключения в будущем договора купли-продажи, по которому продавец обязался продать покупателю квартиру с индексом 7/Р-4 в завершенном строительством жилом доме по строительному адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, а покупатель обязался купить указанную квартиру стоимостью 1 951 050 руб. на условиях и в срок, установленные предварительным договором.

Пунктом 2 договора предусмотрен планируемый срок строительства объекта - IV квартал 2011 года.

Пунктом 4 договора от <дата> предусмотрена обязанность сторон заключить основной договор в период с IV квартала 2011 года по IV квартал 2013 года, но не ранее 90 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру.

На основании соглашения о перемене лиц в обязательстве, заключенном <дата> между ООО "ЛП" (ранее - ООО "ЛЭК-компания N 1"), ФИО2 и ФИО1, права и обязанности покупателя по предварительному договору купли-продажи жилого помещения N N... от <дата> перешли от ФИО2 к ФИО1

<дата> сторонами заключено дополнительное соглашение, которым изменены установленные пунктами 2 и 4 условия договора N N... от <дата> и изложены в следующей редакции: планируемый срок завершения строительного объекта - I квартал 2016 года; срок заключения основного договора - в период со II квартала 2016 года по IV квартал 2016 года (л.д.20).

<дата> сторонами заключено дополнительное соглашение к договору N N... от <дата>, по условиям которого: пункт 2 договора изложен в следующей редакции: "планируемый срок завершения строительства объекта - 2017 год"; пункт 4 договора изложен в следующей редакции: "стороны обязуются в период с III квартала 2018 года по I квартал 2020 года заключить основной договор"; действие указанного дополнительного соглашения распространяется на отношения сторон, возникшие с даты подписания предварительного договора купли-продажи жилого помещения N N... от <дата>; за период с IV квартала 2013 года по дату подписания настоящего дополнительного соглашения неустойки, пени, проценты и прочие меры гражданско-правовой ответственности за нарушение сроков, предусмотренных договором (л.д.22).

Факт исполнения истцом обязательства по оплате договора в сумме 1 951 050 руб. ответчиком не оспаривается.

<дата> ответчику выдано разрешение на ввод построенного объекта капитального строительства в эксплуатацию (л.д.89-91).

<дата> во исполнение условий договора вновь созданная (построенная) квартира, получившая адрес: Санкт-Петербург, <адрес>, передана ответчиком и принята истцом по передаточному акту (л.д. 23).

В Едином государственном реестре недвижимости права на спорную квартиру по состоянию на <дата> не зарегистрированы (л.д.24-25).

Таким образом, в нарушение заключенного сторонами договора ответчик не обеспечил регистрацию своего права собственности на продаваемую истцу квартиру.

Вступившим в законную силу решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по делу N..., ФИО1 отказано в удовлетворении искового заявления к ОО "ЛП" о взыскании денежной компенсации морального вреда в размере 3 000 000 руб. и штрафа в размере 50 % от присужденной суммы, основанному на причинении истцу морального вреда в результате нарушения ответчиком срока передачи квартиры по предварительному договору купли-продажи жилого помещения N N... от <дата> (л.д.99-105, 115-119, 122-126, 147-149).

Признавая за ФИО1 права собственности на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что бездействие ответчика, выразившееся в неисполнении обязанности по регистрации своего права собственности на продаваемую истцу квартиру, сопряжено с отсутствием у истца возможности зарегистрировать право собственности в отношении приобретаемого жилого помещения.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении требований о взыскании неустойки суд первой инстанции исходил из того, что дополнительное соглашение от <дата> содержит условие об освобождении ответчика от исполнения возникшего до его заключения обязательства по уплате в пользу истца неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи квартиры.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами об отказе в удовлетворении требований о взыскании неустойки в связи со следующим.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно разъяснениям п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 вышеназванного Постановления.

Данные разъяснения не признаны утратившими силу и не вступают в противоречие в том числе с разъяснением, приведенным в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", согласно которым к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Проанализировав условия предварительного договора N N... от <дата> и, принимая во внимание, что по данному договору истец заплатил денежные средства в размере стоимости квартиры, а продавец принял деньги и вложил их в строительство строящегося дома, приняв на себя обязательство передать в собственность квартиру в строящемся доме, то вне зависимости от наименования и любых условий соглашения такой договор следует квалифицировать, как договор купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем.

Таким образом, к отношениям сторон применимы положения гражданского законодательства о договоре купли-продажи вещи, которая должна была поступить в собственность продавца в будущем, а также положения Закона РФ от 07.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", поскольку такие отношения полностью отвечают признакам, указанным в преамбуле названного Закона.

Из материалов дела следует, что условиями договора N N... от <дата>, в редакции дополнительного соглашения от <дата>, предусмотрена обязанность сторон в период с III квартала 2018 года по I квартал 2020 года заключить основной договор, однако данные обязательства ответчиком не выполнены.

В соответствии с п. 6 предварительного договора N N... от <дата> продавец может предоставить покупателю право безвозмездного пользования квартирой до момента заключения основанного договора по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при полном исполнении покупателем условий п. 5 договора, регламентирующего порядок оплаты договора, что и сделано ответчиком <дата>.

Согласно разъяснениям п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Материалами дела установлено, что ООО "ЛП" согласно приведенному договору и дополнительному соглашению обязалось продать и обеспечить оформление в собственность ФИО1 указанного жилого помещения. Основной договор купли-продажи должен был явиться основанием для государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости, однако, каких-либо юридически значимых действий для оформления права собственности истца ФИО1 на переданную квартиру ответчиком не совершено.

Истец до настоящего времени не получил юридическую возможность распоряжаться полученным в пользование имуществом.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ ответчик не привел каких-либо достоверных доказательств, объективно свидетельствующих об обратном.

При таких обстоятельствах выводы суда об исполнении ответчиком принятых на себя обязательств по передаче квартиры истицу являются ошибочными, поскольку переход права собственности на спорную квартиру ответчиком не осуществлен, основной договор между сторонами не заключен.

Указанное согласуется с правовой позицией, изложенной в Определении Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 16.06.2021 N 88-10295/2021.

В соответствии со ст. 23.1 Закона РФ от 07.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю.

В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

В силу изложенного, судебная коллегия полагает обоснованными по праву требования ФИО1 о взыскании неустойки за нарушения установленного договором срока передачи предварительно оплаченного товара за период с <дата> (дата, когда должен был быть заключен основной договор) по <дата> (в переделах заявленных требований) в размере 1 951 050 руб. (1 951 050 руб. х 252 дн. х 0,5 % = 2 458 323 руб., но не более суммы предварительной оплаты товара), в связи с чем решение суда первой инстанции в указанной части подлежит отмене.

Доводы о том, что выводы вступившего в законную силу решениея Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 10.06.2020 года по делу

N 2-3116/2020, имеют для рассмотрения настоящего дела преюдициальное значение, не могут быть признаны обоснованными, поскольку в обоснование требований в рамках дела N 2-3116/2020 ФИО1 ссылалась на просрочку передачи квартиры по акту от <дата>, требований о взыскании неустойки не заявляла.

В ходе рассмотрения дела ООО "ЛП" было заявлено ходатайство о применении к спорным правоотношениям положений ст. 333 ГК РФ.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно разъяснениям п. 69, 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст.333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 ГК РФ). При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (ст. 56 ГПК РФ, ст. 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам ст. 333 ГК РФ.

Согласно разъяснениям п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.