Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 апреля 2022 года Дело N 33-500/2022

Санкт-Петербург 27 апреля 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Свирской О.Д.

судей Алексеевой Е.Д., Герман М.В.

при секретаре Вагапове Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя истца Администрации МО Сосновоборский городской округ Ленинградской области на решение Сосновоборского городского суда Ленинградской области от 31 августа 2021 года по делу N 2-436/2021, которым истцу отказано в удовлетворении исковых требований к Большаковой И.К., Макаровой Е.П. о признании действий кадастрового инженера незаконными, признании права собственности на жилой дом отсутствующим.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Свирской О.Д., выслушав объяснения представителя истца Администрации МО Сосновоборский городской округ Ленинградской области - Чепыжевой Е.С., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ответчицы Макаровой Е.П. - адвокат Козлова В.Г., полагавшего решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

16 января 2021 года Администрация Муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области обратилась в суд с иском к Большаковой И.К. и Макаровой Е.П., в котором заявлены следующие требования:

- признать незаконными действия кадастрового инженера Большаковой И.К. по указанию в техническом плане здания площадью N кв.м, на земельном участке, расположенном по <адрес>, з/у N, с кадастровым N, что здание является жилым;

- признать недействительным технический план здания на земельном участке с кадастровым N, выполненный кадастровым инженером Большаковой И.К.;

- признать отсутствующим право собственности ответчицы Макаровой Е.П. на жилой дом, площадью N кв.м, с кадастровым N, на земельном участке с кадастровым N.

В обоснование заявленных требований указано, что 05.08 2020 между Администрацией и арендатором Макаровой Е.П. заключен договор аренды земельного участка N в отношении участка, площадью N кв.м, кадастровый N, для индивидуального жилищного строительства.

Данный договор аренды земельного участка заключен на основании протокола о результатах аукциона от 25.06.2020 N.

По результатам аукциона цена предмета аукциона (размер ежегодной арендной платы) составляет 2228629 руб.

После поступления в Администрацию уведомления застройщика Макаровой Е.П. об окончании строительства объекта индивидуального жилищного строительства от 16.10.2020 и технического плана здания, выполненного кадастровым инженером Большаковой И.К., Администрация произвела осмотр объекта индивидуального строительства с фотографированием.

В техническом плане кадастрового инженера Большаковой М.К. в разделе характеристики объекта недвижимости указано:

- назначение объекта - жилое;

- площадь объекта - N кв.м.

Однако проведенный осмотр показал отсутствие в строение помещений - комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании - туалета и ванной комнаты, отопления, электроснабжения, канализации, кухни.

Фактически размер площади строения составляет не N кв.м, а N кв.м.

Площадь помещения строения 16,1 кв.м, указанная в техническом паспорте, не соответствует площади застройки 25 кв.м, указанной в уведомлении застройщика о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства, а также фактической площади помещения 13,71 кв.м, возведенного на земельном участке строения.

Вопреки требованиям пункта 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, части 2 статьи 16 Жилищного кодекса, пунктов 4, 5, 12 "Положения о признании помещения жилым помещением", утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, пунктов 4.4., 4.5 СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные", утвержденных Постановлением Госстроя РФ ОТ 22.03.2001 N 35, параметры строения, возведенного ответчицей Макаровой И.К. на земельном участка с кадастровым N, не соответствуют параметрам и признакам объекта индивидуального жилищного строительства.

Вопреки пункту 41 "Требований к подготовке технического плана и составу содержащихся в нем сведений", утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953, в техническом плане кадастрового инженера Большаковой И.К. отсутствует раздел "Характеристики помещений".

Таким образом, данное строение на земельном участке с кадастровым N, указанное кадастровым инженером в техническом плане здания от 07.09.2020, не может быть признано (являться) жилым домом, так как в нем нет комнат и помещений вспомогательного использования (туалет, ванна, кухня), отсутствует отопление, электроснабжение, канализация. При возведении этого строения не соблюдены градостроительные и строительные нормы и правила, и возможно строение создает угрозу жизни и здоровья граждан.

Тем не менее, 13.11.2020 в ЕГРН зарегистрировано право собственности Макаровой Е.П. на жилой дом, кадастровый N.

После этого от Макаровой Е.П. в Администрацию поступило заявление о выкупе земельного участка по льготной выкупной цене, как собственника индивидуального жилого дома.

Представитель Администрации указывает, что поскольку регистрация права собственности ответчицы Макаровой Е.П. на объект недвижимости как на жилой дом произведена безосновательно, так как этот объект не обладает признаками индивидуального жилого дома, то право Макаровой Е.П. на жилой дом подлежит признанию отсутствующим в судебном порядке.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции представитель ответчицы Макаровой Е.П. исковые требования не признал, ссылаясь на то, что 26.10.2020 Администрацией выдано уведомление о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности N. Постановлением Администрации от 28.09.2020 N построенному жилому дому присвоен адрес. 13.11.2020 право собственности Макаровой Е.П. на жилой дом зарегистрировано в установленном законом порядке. После этого между Администрацией и Макаровой Е.П. заключен договор купли-продажи земельного участка от 24.12.2020 N в отношении участка, площадью N кв.м, расположенного по <адрес>, з/у N, кадастровый N. Таким образом, в связи с отчуждением Администрацией земельного участка право собственности Макаровой Е.П. либо иного лица на жилой дом ни коем образом не нарушает прав Администрации в области земельных правоотношений, так как подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем строений. Кроме того, на основании договора купли-продажи от 20.02.2021 Макарова Е.П. произвела отчуждение земельного участка и жилого дома в пользу Иванова Е.В. Ссылался на недобросовестное поведение истца, указывая, что предъявленные исковые требования полностью противоречат предшествующему поведению Администрации. Полагал, что Администрация действует недобросовестно.

Представитель ответчика Большаковой И.К. исковые требования не признал, указал, что в соответствии с "Требованиями к определению площади здания, сооружения и помещений", утвержденными Приказом Минэкономразвития от 01.03.2016 N 90, площадь дома по внутреннему периметру наружных стен составляет N кв.м. Если учесть террасу, то площадь дома составляет N кв.м. Площадь застройки здания определяется по наружным размерам 5,04 м х 5,02 м = 23,3 кв.м. В соответствии с частью 19 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ орган местного самоуправления, в лице Администрации МО Сосновоборский городской округ Ленинградской области, выдал уведомление о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности от 26.10.2020 N. Поэтому последующее обращение Администрации в суд с настоящим иском свидетельствует о злоупотреблении правом и недобросовестном поведении. Полагал, что кадастровый инженер действовал в соответствии с законом: документы, технический план и уведомление были оформлены, поданы и без замечаний приняты Администрацией, прошли государственную регистрацию в Росреестре.

Третье лицо Иванов Е.В., представитель третьего лица Управления Росреестра по Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Решением Сосоновоборского городского суда Ленинградской области от 31 августа 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Полагая постановленное по делу решение суда незаконным и необоснованным, представитель истца Администрации Муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области в апелляционной жалобе просит его отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, указывая, что при разрешении дела судом первой инстанции допущено нарушение норм материального и процессуального права. В обоснование доводов жалобы истец выражает несогласие с выводом суда, что технический план на здание прошел правовую экспертизу, так как суд не указал норму закона и орган, который проводит такую экспертизу. Законом о государственной регистрации недвижимости не предусмотрена проверка органом регистрации сведений, содержащихся в техническом плане здания, на предмет их соответствия действительности.

При признании судом технического плана здания на земельном участке с кадастровым N недействительным, Администрация отменит выданное Макаровой Е.П. уведомление о соответствии построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства.

При разрешении дела суд не истребовал из Управления Росреестра заверенную копию технического плана кадастрового инженера Большаковой И.С. с приложениями.

При осмотре Администрацией спорного объекта было выявлено отсутствие жилых помещений - комнат, а также помещений вспомогательного характера, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании - туалета и ванной комнаты, отопления, электроснабжения, канализации, кухни, что также подтверждается графической частью - планом этажа, планом объекта недвижимости, являющимся приложением к техническому плану.

Анализ и проверка по фактическим размерам здания установили полное несоответствие площади в техническом плане кадастрового инженера фактической площади внутренних помещений.

Кроме того, установленная по результатам аукциона арендная плата за пользование земельным участком составляет 2228629 руб. и не меняется в течение срока действия договора. Таким образом, незаконными действиями по составлению недостоверного технического плана здания кадастровый инженер Большакова И.К. нанесла ущерб бюджету Муниципального образования Сосновоборский городской округ, так как Макарова Е.П. внесла задаток и арендную плату только за 3 и 4 кварталы 2020 года в сумме 907283,39 руб.

Судом не принято во внимание, что победитель аукциона Макарова Е.П. ввела в заблуждение регистрирующий орган и зарегистрировала право собственности на не существующий объект недвижимости - жилой дом, фактически имея строение, не являющееся жилым домом. Данные действия были предприняты ответчицей только с целью получения арендованного земельного участка в собственность путем выкупа без проведения торгов.

Проверив материалы дела, определив рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчицы Большаковой И.К., третьего лица Иванова Е.В., представителя третьего лица Управления Росреестра по Ленинградской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда не находит оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для отмены решения суда по доводам жадобы.

Согласно пункту 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

В соответствии с частью 12 статьи 70 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", до 1 марта 2026 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости.

Частью 19 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение семи рабочих дней со дня поступления уведомления об окончании строительства:

1) проводит проверку соответствия указанных в уведомлении об окончании строительства параметров построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве предельным параметрам разрешенного строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным настоящим Кодексом, другими федеральными законам;

2) проверяет путем осмотра объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома соответствие внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома описанию внешнего вида таких объекта или дома, являющемуся приложением к уведомлению о планируемом строительстве;

3) проверяет соответствие вида разрешенного использования объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома виду разрешенного использования, указанному в уведомлении о планируемом строительстве;

4) проверяет допустимость размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в соответствии с ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации на дату поступления уведомления об окончании строительства;

5) направляет застройщику способом, указанным в уведомлении об окончании строительства, уведомление о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности либо о несоответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности с указанием всех оснований для направления такого уведомления.

Из материалов дела следует, что на основании Постановления Администрации Муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области от 08.05.2020 N проведены торги на право заключения договора аренды земельного участка, площадью 1068 кв.м, кадастровый N.

Согласно протоколу о результатах аукциона от 25.06.2020 N победителем торгов признана Макарова Е.П., которая сделала последнее предложение о цене аукциона: 2 228 629 руб. (ежегодный размер арендной платы за пользование земельным участком).

05.08 2020 между Администрацией и арендатором Макаровой Е.П. заключен договор аренды земельного участка N в отношении участка, площадью N кв.м, кадастровый N, для индивидуального жилищного строительства.

Согласно условиям договора срок аренды установлен на 20 лет.

Арендатор принял на себя обязательство обеспечить осуществление проектирования и строительства на участке объекта недвижимости в соответствии с требованиями норм и правил в области градостроительства, проектирования и строительства, действующих на территории Российской Федерации (пункт 3.2.4).

Ежегодная арендная плата по результатам торгов установлена в размере 2 228 629 руб., которая вносится равными долями (по 557 157 руб.) ежеквартально 15 марта, 15 мая, 15 августа, 15 ноября текущего квартала текущего года в течение срока действия аренды (пункт 4.1).

14.09.2020 арендатор земельного участка Макарова Е.П. представила в Администрацию уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым N, в котором указана площадь застройки N кв.м, высота N м.

По результатам рассмотрения уведомления арендатора земельного участка Макаровой Е.П. о планируемом строительстве объекта индивидуального строительства 17.09.2020 заместителем председателя Комитета архитектуры, градостроительства и землепользования Администрации МО Сосновоборский городской округ Леменковой Е.В. выдано официальное уведомление о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым N, расположенном по <адрес>, з/у N.

16.10.2020 арендатор земельного участка Макарова Е.П. представила в Администрацию уведомление об окончании строительстве объекта индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с частью 16 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ к данному уведомлению от 16.10.2020 застройщиком приложен технический план здания, подготовленный в результате выполнения кадастровых работ кадастровым инженером Большаковой И.К.

В техническом плане в разделе "Характеристики объекта недвижимости" указано: вид объекта недвижимости - здание, назначение объекта недвижимости - жилое, материал наружных стен здания - деревянные, площадь объекта недвижимости - N, год завершения строительства - 2020. Дом оборудован локальным очистным сооружением для сточных вод, система состоит из накопительной емкости, септика (предварительный отстойник) и биофильтра. Сооружение для сбора отходов и водоприемник изготовлены из водонепроницаемых материалов.

На основании Постановления Администрации от 28.09.2020 N жилому дому, площадью N кв.м, расположенному в границах земельного участка с кадастровым N, присвоен адрес.

26.10.2020 председателем Комитета архитектуры, градостроительства и землепользования Администрации МО Сосновоборский городской округ Галочкиной В.Н. арендатору земельного участка Макровой Е.П. выдано уведомление о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

13.11.2020 в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о регистрации права собственности Макаровой Е.П. на жилой дом, площадью N кв.м, кадастровый N, расположенный на земельном участке по <адрес>, з/у N.

24.12.2020 между Администрацией и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка N в отношении участка площадью N кв.м, расположенного по <адрес>, з/у N, кадастровый N.

Цена договора купли-продажи земельного участка составляет 20 414 руб.

19.01.2021 Макарова Е.П. зарегистрировала право собственности на земельный участок.

30.02.2021 на основании договора купли-продажи недвижимости от 20.02.2021 ответчица Макарова Е.П. произвела отчуждение земельного участка, площадью N кв.м, и расположенного на нем жилого дома, площадью N кв.м, в пользу Иванова Е.В.