Определение Судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АРХАНГЕЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 августа 2021 года Дело N 33-4988/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего Рассошенко Н.П.,

судей Романовой Н.В., Рудь Т.Н.,

при помощнике судьи Калухиной А.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Архангельске гражданское дело N (N) по иску Лобанцевой Л.А. к обществу с ограниченной ответственностью "Трафис" о признании права собственности на квартиры, возложении обязанности передать квартиры по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Трафис" на решение Котласского городского суда Архангельской области от 11 марта 2021 г. с учетом определения об исправлении описки от 12 марта 2021 г.

Заслушав доклад судьи Романовой Н.В., судебная коллегия

установила:

Лобанцева Л.А. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Трафис" (далее - ООО "Трафис") о признании права собственности на квартиры, возложении обязанности передать квартиры по акту.

В обоснование требований указано, что 18 декабря 2018 г. между ней и ответчиком были заключены предварительные договоры купли-продажи квартир, предметом которых является заключение в будущем основных договоров купли-продажи квартир, в строящемся жилом доме по адресу: <адрес>:

- <данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Общая стоимость квартир составляет <данные изъяты> руб. Цена квартир оплачена в полном объеме. Решением Котласского городского суда Архангельской области от 21 августа 2020 г. ее требования к ООО "Стройка-К" удовлетворены, предварительные договоры купли-продажи квартир признаны договорами долевого участия в строительстве. Многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, однако по настоящее время квартиры истцу не переданы.

Представитель истца Суетин А.В., действующий на основании доверенности, требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО "Трафис" Лаврова А.В., действующая на основании доверенности, с иском не согласился, ссылаясь на то, что собственником спорных жилых помещений является ответчик, за которым зарегистрировано право собственности на квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, в судебном порядке право не признано отсутствующим, признаков долевого участия в заключенных предварительных договорах не имеется.

Решением суда иск Лобанцевой Л.А. к ООО "Трафис" удовлетворен. За Лобанцевой Л.А. признано право собственности на квартиры NN расположенные в доме <адрес>. ООО "Трафис" обязано передать Лобанцевой Л.А. указанные квартиры по передаточному акту или иному документу о передаче квартир. Право собственности ООО "Стройка-К" на квартиру N в доме <адрес> области прекращено. Право собственности ООО "Трафис" на квартиры NN N N расположенные в доме <адрес>. Решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

С ООО "Трафис" в пользу Лобанцевой Л.А. взысканы судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 39 117 руб.

С данным решением не согласился ответчик, в поданной апелляционной жалобе просит решение отменить, в удовлетворении требований Лобанцевой Л.А. отказать. В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что суд не учел ряд существенных условий, которые должны быть включены в договор долевого участия. В договоре долевого участия должен быть указан подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, который должен быть единым для всех участников долевого строительства, цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Также судом не учтено, что право собственности зарегистрировано на объект недвижимости до момента подачи искового заявления о признании предварительных договоров купли-продажи квартир договорам долевого участия и обязании предоставить документы для регистрации в регистрирующий орган. Собственником построенного объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес> является ООО "Трафис" и ООО "Стройка-К". Считает, что в судебном порядке может быть оспорена не сама государственная регистрация, а зарегистрированное право. Сама по себе отмена государственной регистрации не влечет прекращения права собственности его законного владельца и не лишает его права на недвижимое имущество. Ссылается на Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав", Постановление Конституционного суда РФ от 10 ноября 2016 г. N 23-П. Считает, что судом допущено нарушение норм материального и процессуального права, которое привело к неправильному принятию решения. Полагает, что суд вышел за пределы своих полномочий, так как в иске Лобанцева Л.А. просила признать право собственности на квартиры, возложить обязанность передать квартиры, а не отменить зарегистрированное право собственности и погасить соответствующую запись в Едином государственном реестре прав на недвижимость.

В возражениях на апелляционную жалобу Лобанцева Л.А. полагает, что фактические обстоятельства дела судом установлены правильно, они основаны на надлежащих доказательствах, надлежащим образом оцененных судом, противоречий действующему законодательству решение суда не содержит.

Заслушав представителя ответчика Лаврову А.В., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя истца Вантуха О.В., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив судебное решение, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 29 июня 2018 г. администрацией муниципального образования "Котлас" ООО "Стройка-К" выдано разрешение N на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, со сроком его действия до 1 января 2020 г.

18 декабря 2018 г. между ООО "Стройка-К" (продавец) и Лобанцевой Л.А. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Согласно пунктам 1.1, 1.2, 1.3 указанного договора стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, построенной продавцом в 39 квартирном жилом доме в <адрес>. Объектом договора является <данные изъяты> Срок заключения основного договора купли-продажи квартиры и передачи объекта предусмотрен сторонами не позднее 31 декабря 2019 г. (п. 4.1).

18 декабря 2018 г. между ООО "Стройка-К" (продавец) и Лобанцевой Л.А. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Согласно пунктам 1.1, 1.2, 1.3 указанного договора стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, построенной продавцом в 39 квартирном жилом доме в <адрес>. Объектом договора является <данные изъяты> Срок заключения основного договора купли-продажи квартиры и передачи объекта предусмотрен сторонами не позднее 31 декабря 2019 г. (п. 4.1).

18 декабря 2018 г. между ООО "Стройка-К" (продавец) и Лобанцевой Л.А. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Согласно пунктам 1.1, 1.2, 1.3 указанного договора стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, построенной продавцом в 39 квартирном жилом доме в <адрес>. Объектом договора является <данные изъяты> Срок заключения основного договора купли-продажи квартиры и передачи объекта предусмотрен сторонами не позднее 31 декабря 2019 г. (п. 4.1).

18 декабря 2018 г. между ООО "Стройка-К" (продавец) и Лобанцевой Л.А. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Согласно пунктам 1.1, 1.2, 1.3 указанного договора стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, построенной продавцом в 39 квартирном жилом доме в <адрес>. Объектом договора является <данные изъяты> Срок заключения основного договора купли-продажи квартиры и передачи объекта предусмотрен сторонами не позднее 31 декабря 2019 г. (п. 4.1).

Вышеуказанными договорами предусмотрено, что продавец осуществляет строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, на основании выданного 29 июня 2018 г. разрешения на строительство N со сроком действия разрешения до 1 января 2020 г.

Постановлением администрации муниципального образования "Котлас" "О внесении изменений в разрешение на строительство N от ДД.ММ.ГГГГ" N от ДД.ММ.ГГГГ срок разрешения на строительство продлен до ДД.ММ.ГГГГ

19 декабря 2018 г. между ООО "Стройка-К" (заемщик) и Лобанцевой Л.А. (займодавец) был заключен договор беспроцентного займа, по которому займодавец передает заемщику в собственность деньги в сумме <данные изъяты> руб., а заемщик обязуется возвратить такую же сумму денег по требованию займодавца, но не ранее 31 декабря 2019 г. Займодавец обязуется передать заемщику в собственность сумму займа следующим образом: п. 2.1.1 путем внесения денежных средств на расчетный счет заемщика по указанным реквизитам; п. 2.1.2 путем предоставления заемщику строительных материалов.

Согласно копии приложения N к договору беспроцентного займа N б/н от 19 декабря 2018 г. в виде акта приема-передачи товара, заключенного между Лобанцевой Л.А. и ООО "Стройка-К", в соответствии с п. 2.1.2 договора беспроцентного займа от 19 декабря 2018 г. займодавец передает, а заемщик принимает строительные материалы в виде блоков ФБС 24*4*6 на сумму <данные изъяты> руб.

31 декабря 2019 г. между ООО "Стройка-К" и Лобанцевой Л.А. были заключены дополнительные соглашения N ко всем четырем предварительным договорам купли-продажи квартир от 18 декабря 2018 г., в которых стороны указали срок заключения основных договоров купли-продажи квартир - не позднее 30 апреля 2020 г.

Дополнительным соглашением N к договору беспроцентного займа от 31 декабря 2019 г. стороны предусмотрели срок возврата суммы займа не ранее 30 апреля 2020 г.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру N от 31 декабря 2019 г., ООО "Стройка-К" приняты от Лобанцевой Л.А. денежные средства по договору беспроцентного займа от 19 декабря 2018 г. в сумме <данные изъяты> руб.

2 апреля 2020 г. Лобанцевой Л.А. в адрес ООО "Стройка-К" были направлены предложения о заключении основных договоров купли-продажи квартир N, N, N, N с проектом договоров и актами приема-передачи квартир, данная корреспонденция ответчиком не получена.

27 апреля 2020 г. Лобанцева Л.А. на расчетный счет ООО "Стройка-К" N произвела оплату по предварительным договорам от 18 декабря 2018 г. в размере <данные изъяты> руб. за квартиру N, <адрес>; в размере <данные изъяты> руб. за квартиру N, <адрес>; в размере <данные изъяты> руб. за квартиру N, <адрес>; в размере <данные изъяты> руб. за квартиру N, <адрес>, всего в общей сумме <данные изъяты> руб., что подтверждается копией квитанции и подтверждением платежей ПАО "Сбербанк".

Платежными поручениями ПАО "Сбербанк" N,N,N от 20 мая 2020 г. и кредитовым АВИЗО N от 20 мая 2020 г. перечисленные Лобанцевой Л.А. ООО "Стройка-К" денежные средства в общей сумме <данные изъяты> руб. были возвращены ПАО "Сбербанк" Лобанцевой Л.А. по поручению ООО "Стройка-К".

22 мая 2020 г. расчетный счет ООО "Стройка-К" N закрыт.

14 июля 2020 г. произошла реорганизация ООО "Стройка-К" в форме присоединения к ООО "Трафис".

23 июля 2020 г. Лобанцева Л.А. на расчетный счет ООО "Трафис" платежными поручениями перечислила денежные средства в счет оплаты по предварительным договорам от 18 декабря 2018 г.: в размере <данные изъяты> руб. за квартиру N, д<адрес>; в размере <данные изъяты> руб. за квартиру N, <адрес>; в размере <данные изъяты> руб. за квартиру N, <адрес>; в размере <данные изъяты> руб. за квартиру N, <адрес>.

Основные договоры купли-продажи между сторонами не заключены.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N от 30 декабря 2019 г., администрацией муниципального образования "Котлас" разрешен ввод в эксплуатацию построенного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Котласского городского суда Архангельской области от 21 августа 2020 г.

Указанным решением суда предварительные договоры купли - продажи квартир от 18 декабря 2018 г., заключенные между Лобанцевой Л.А. и ООО "Стройка-К", признаны договорами долевого участия в строительстве. Суд обязал ООО "Трафис" представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу документы для государственной регистрации вышеуказанные договоры долевого участия в строительстве от 18 декабря 2018 г., заключенные между Лобанцевой Л.А. и ООО "Стройка-К", в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу. При этом суд пришел к выводу, что договор беспроцентного займа связан с передачей истцом ответчику денежных средств для строительства многоквартирного дома и последующей передачей истцу жилых помещений в таком многоквартирном доме, истцом полностью оплачена цена договоров в общей сумме <данные изъяты> руб.

В результате сдачи в эксплуатацию построенного 36 квартирного жилого дома по адресу: <адрес>, вместо предполагаемого ранее 39 квартирного, и перепланировки трехкомнатных квартир N и N, поменялась нумерация квартир. При этом квартира, поименованная в предварительном договоре купли-продажи от 18 декабря 2018 г., под номером N стала иметь N (кадастровый N), квартира под номером N, стала иметь N (кадастровый N), квартира под номером N, стала иметь N (кадастровый N).

Удовлетворяя иск Лобанцевой Л.А., суд первой инстанции сослался на надлежащее исполнение истцом принятых на себя обязательств по договору, ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, в связи с чем пришел к выводу об обоснованности требования истца о признании за ней права собственности на спорные квартиры.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда, поскольку он основан на фактических обстоятельствах дела, исследованных доказательствах, их надлежащей правовой оценке.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 6 названного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 данной статьи.

В соответствии с ч. 1 - 3 ст. 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Спорные квартиры имеют индивидуально-определенные характеристики и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, учтены в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Согласно сведений, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости, право собственности на квартиры N (кадастровый N), N (кадастровый N), N (кадастровый N) <адрес> зарегистрировано за ООО "Трафис", право собственности на квартиру N (кадастровый N) - за ООО "Стройка-К" (после реорганизации - ООО "Трафис").

Суд первой инстанции правомерно указал, что, учитывая, что между сторонами заключен договор долевого участия в строительстве, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома получено 30 декабря 2019 г., срок передачи квартир сторонами определен до 30 апреля 2020 г., стоимость квартир оплачена истцом в полном объеме, объект фактически создан за счет средств, инвестированных истцом, ответчик не выполняет обязательства по передаче объекта застройщику, чем нарушает права истца на квартиры, требования истца о признании права на спорные квартиры подлежит удовлетворению.

Довод подателя жалобы в части несогласия с оценкой сложившихся между сторонами правоотношений как отношений в рамках договора долевого участия в строительстве уже являлся предметом судебной оценки.

Данные обстоятельства в силу положений ч.2 ст.61 ГПК РФ в рамках правоотношений между истцом и ответчиком носят преюдициальный характер и не подлежат переоценке при рассмотрении настоящего дела. С учетом изложенного, возражения ответчика обоснованно отклонены судом.

По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ в их совокупности прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, т.е. истцу.

Избранный истцом способ защиты по настоящему делу фактически сводится к устранению не титульным собственником нарушения своих прав законного владельца спорной недвижимости.

При этом отказ истцу в праве на квартиры повлек бы за собой лишение права истца на объекты долевого строительства, возникшее у него по договорам долевого участия.

В абзаце 2 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В связи с чем, вопреки доводам апеллянта в резолютивной части решения судом обосновано указано на внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на указанное недвижимое имущество.

Доводы представителя ответчика в суде апелляционной инстанции о том, что истцом не оплачены спорные объекты недвижимости, поскольку ответчик перевел полученные от Лобанцевой Л.А. денежные средства на депозит банка, судебная коллегия также полагает несостоятельными, поскольку перечисление на депозит банка полученных от истца по договорам денежных средств осуществлен ответчиком по собственной инициативе без каких-либо оснований, в свою очередь истец обязательства перед ответчиком по оплате спорных объектов недвижимости исполнил в полном объеме.

В целом доводы апелляционной жалобы признаются несостоятельными, по существу сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой доказательств, не опровергая изложенных выводов, основаны на ошибочном толковании закона, в связи с чем, оснований к отмене или изменению решения не содержат.

Оснований для отмены решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Котласского городского суда Архангельской области от 11 марта 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Трафис" - без удовлетворения.

Председательствующий Н.П. Рассошенко

Судьи Н.В. Романова

Т.Н. Рудь


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка