Определение Судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 августа 2021 года Дело N 33-4982/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего С.В. Кустовой

судей С.И. Дорожко, Е.Г. Клименко

при секретаре К.С. Андросовой

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Свой дом" к Костылевой М.А. о признании предварительного договора долевого участия в строительстве договором участия в долевом строительстве, о взыскании задолженности,

по апелляционной жалобе Костылевой М.А. на решение Краснофлотского районного суда г.Хабаровска от 05 мая 2021 года.

Заслушав доклад судьи С.В. Кустовой, пояснения ответчика М.А. Костылевой

УСТАНОВИЛА:

ООО "Свой дом" обратилось в суд с иском к Костылевой М.А., с учетом уточненных исковых требований просило признать предварительный договор долевого участия в строительстве N К-5/6 от 04.01.2015, заключенный между ООО "Свой дом" и Костылевой М.А. договором участия в долевом строительстве, взыскать доплату за увеличение площади объекта в размере 136 250 руб. 00 коп.; пеню за несвоевременную оплату задолженности в размере 76 382 руб. 45 коп. В обоснование заявленных требований указано, что 24.12.2014 между ООО "Свой Дом" и Костылевой М.А. было заключено Соглашение об авансе. 04.01.2015 между истцом и Костылевой М.А. был заключен предварительный договор долевого участия в строительстве N К-5/6. По условиям соглашения Костылева М.А. обязалась внести аванс в размере 50 000 руб. в доказательство заключения договора долевого участия в строительстве квартиры и обеспечения его исполнения (п. 1.2 Соглашения).

Предметом соглашения являлся объект долевого строительства - квартира ориентировочной площадью 30,6 кв.м., по адресу: <адрес>, стоимость квартиры составила 1 667 700 руб. из расчета 54 500 руб. за 1 кв.м. При этом договор долевого участия в строительстве не заключался. Предварительный договор долевого участия в строительстве N К -5/6 от 04.01.2015 является договором участия в долевом строительстве. Арбитражным судом Хабаровского края определением от 21.12.16 г. в отношении ООО "Свой Дом" применены правила банкротства застройщика, предусмотренные ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 13.02.2017 требование участника о передаче объекта долевого строительства со следующими характеристиками: строительный адрес многоквартирного дома: <адрес>, ориентировочная площадь 30,6 кв.м. оплаченное в размере 500 310 руб. включено в реестр требований кредиторов ООО "Свой Дом". Размер неисполненных обязательств участника перед ООО "Свой Дом" составляет 1 167 390руб.

26.02.2019 ООО "Свой Дом" было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию "Завершение объектов незавершенного строительства под многоквартирные жилые дом <адрес>".

06.09.2019 в ЕГРН были внесены соответствующие сведения, объекту был присвоен кадастровый N. Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09.09.2019, жилая площадь квартиры составляет 32,3 кв.м., площадь балкона (с учетом понижающего коэффициента) составляет 0,8 кв.м. Принимая во внимание вышеуказанные данные общая площадь объекта составляет 33,1 кв.м, разница с общей площадью объекта по договору составляет 2,5 кв.м. в сторону увеличения.

В связи с тем, что цена объекта недвижимости была определена исходя из ориентировочной площади объекта строительства, Костылева М.А. должна оплатить за увеличение общей площади объекта долевого строительства 136 250 руб. 23.09.2019 в адрес Костылевой М.А. была направлена претензия. В ответ на претензию Костылева М.А. выражает свое несогласие с указанными требованиями в части увеличения площади объекта, однако остаток задолженности по договору не оспаривает. Согласно п.5.2 договора, в случае нарушения установленного срока внесения платежа участник долевого строительства оплачивает застройщику пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки, размер начисленных процентов составляет 76 382 руб. 45 коп.

Решением Краснофлотского районного суда г.Хабаровска от 05.05.2021 исковые требования удовлетворены частично. Постановлено, признать предварительный договор долевого участия в строительстве N К-5/6 от 04.01.2015, заключенный между ООО "Свой дом" и Костылевой М.А., договором участия в долевом строительстве.

С Костылевой М.А. взысканы в пользу ООО "Свой дом" денежные средства в размере 136 250 руб., пеня в размере 5 000 руб.

В удовлетворении остальной части отказано.

С Костылевой М.А. в бюджет муниципального образования "Городской округ "Город Хабаровск" взыскана государственная пошлина в размере 4025 руб.

В апелляционной жалобе Костылева М.А. просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме. Указывает, что судом не учтены нормы ФЗ "О несостоятельности банкротстве". Сроки, когда должна производится доплата за увеличение площади квартиры, договором не установлены, истец передачу квартиры в собственность в настоящее время не осуществляет, акты приема передачи квартиры с дольщиками не подписывает, решение вопроса о доплате за увеличение площади квартиры сейчас необоснованно и не законно.

Произведенный судом расчет не соответствует нормам ч.5 ст.15 ЖК РФ, о том какие помещения включаются в общую площадь квартиры.

Ссылается, что если бы истец надлежащим образом выполнил свои обязательства по договору и выполнил должным образом черновую штукатурку всех стен квартиры, в том числе выравнивание стен, то увеличение площади могло вообще не произойти или быть менее 1 кв.м., в связи с чем полагает, что требование истца о доплате за увеличение площади квартиры заявлено преждевременно. По факту, квартира не будет отвечать тем техническим характеристикам, которые были определены приложением N 3 (теплый пол, водопровод- установка раковины, канализация - установка унитаза, стены - черновая штукатурка), эти работы застройщиком не выполнены, дома введены в эксплуатацию и будут передаваться без выполнения этих работ. Таким образом, передача квартиры, без выполнения этих работ, компенсирует увеличение площади квартиры и стоимость должна оставаться прежней.

В возражениях на апелляционную жалобу конкурсный управляющий ООО "Свой дом" просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность принятого решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 26.12.2014 между ООО "Свой дом" (Застройщик) и Костылевой М.А. (участник долевого строительства) заключено соглашение об авансе, предметом которого является обеспечение обязательств сторон по заключению и исполнению договора участия в долевом строительстве. Объектом долевого строительства является квартира в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, ориентировочная площадь 30,6 кв.м. Стоимость вышеуказанной квартиры составляет 1 667 700 руб. 00 коп., из расчета 54 500 руб. за один квадратный метр.

Аванс вносится в доказательство заключения договора участия в долевом строительстве квартиры и в обеспечение его исполнения.

Указанное соглашение сторонами подписано.

04.01.2015 между ООО "Свой дом" и Костылевой М.А. заключен предварительный договор долевого участия в строительстве N К-5/6 из которого следует, что стороны обязуются в будущем заключить договор долевого участия в строительстве застройщиком и с привлечением других лиц многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, и передать объект долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется принять объект долевого строительства и уплатить обусловленную настоящим договором цену.

26.02.2019 ООО "Свой дом" выдано разрешение на ввод объекта - "Завершение объектов незавершенного строительства под многоквартирные жилые дома <адрес>" в эксплуатацию.

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 13.02.2017 в реестр требований ООО "Свой дом" о передаче жилых помещений включено требование Костылевой М.А. о передаче объекта долевого строительства со следующими характеристиками: строительный адрес многоквартирного дома - <адрес>, ориентировочная площадь 30,6 кв.м., оплаченное в размере 500 310 руб. Размер неисполненных обязательств Костылевой М.А. перед ООО "Свой дом" составляет 1 167 390 руб. 00 коп.

23.09.2019 в адрес Костылевой М.А. направлена претензия о погашении задолженности в размере 1 167 390 руб., а также внесении доплаты за увеличение общей площади объекта долевого строительства в размере 136 250 руб.

Согласно распоряжению на перевод денежных средств N 47693 от 26.12.2020 и платежному поручению от 26.12.2020 Костылева М.А. произвела оплату основного долга путем перечисления Банком ГПБ (АО) ипотечных средств в размере 1 167 390 руб. на счет ООО "Свой Дом".

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 309, 310, 420, 421, 431 ГК РФ, N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", пришел к обоснованному выводу о признании предварительного договора долевого участия в строительстве N К-5/6 от 04.01.2015 заключенным между ООО "Свой дом" и Костылевой М.А., договором участия в долевом строительстве, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что между истцом и ответчиком фактически сложились договорные отношения по договору участия в долевом строительстве, о чем свидетельствует предмет заключенного соглашения об авансе, предварительного договора долевого участия в строительстве и действия сторон.

Рассматривая исковые требования в части взыскания с ответчика доплаты за увеличение площади объекта долевого участия в размере 136 250 руб. учел что площадь жилого помещения, по сравнению с предусмотренной договором, увеличилась на 2,5 кв.м.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда в части признания соглашения договором участия в долевом строительстве, а также взыскания в пользу истца денежной суммыв размере 136 250 руб. за увеличение общей площади объекта.

Исходя из следующего, спорные правоотношения сторон урегулированы договором и ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в редакции, действовавшей на день заключения договора, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Федеральным законом от 03 июля 2016 года N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Как установлено судом и следует из материалов дел, объектом долевого строительства является квартира в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, ориентировочная площадь 30,6 кв.м. Стоимость одного квадратного метра объекта определенна в размере 54 500 руб. 00 коп.

Из представленного суду предварительного договора долевого участия в строительстве N К-5/6 от 04.01.2015, а именно п. 3.2 следует, что в случае увеличения общей площади объекта более чем на 1 кв.м по данным документов, составленных лицом, уполномоченным на осуществление работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для предоставления в орган кадастрового учета, по сравнению с данным проектной документации, участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику разницу, рассчитанную исходя из стоимости квадратного метра.

Согласно приложению N 2 к предварительному договору долевого участия в строительстве N К-5/6 от 04.01.2015 общая площадь квартиры составляет 30, 6 кв.м.

Из представленного суду предварительного договора долевого участия в строительстве N К-5/6 от 04.01.2015, заключенного между ООО и Костылевой М.А. следует, что стороны договора указали основания и порядок изменения цены предмета долевого участия в строительстве.

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, площадь жилого помещения, по сравнению с предусмотренной договором, увеличилась на 2,5 кв.м.

Претензия истца от 23.09.2019 с требованием доплатить за увеличение площади объекта строительства на 2,5 кв.м., оставлена ответчиком без удовлетворения.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4).

Исходя из положений п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Поскольку действующее на день заключения договора участия в долевом строительстве правовое регулирование не предусматривало правила определения общей приведенной площади строящегося жилого помещения, то такие правила могли быть установлены по соглашению сторон в условиях заключенного договора, что нашло отражение в технических характеристиках квартиры и также проектной документации, на которую указано в договоре.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч.4 ст.4).

Согласно технической документации и выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09.09.2019 на кв. <адрес> по состоянию на 25.10.2018, общая площадь квартиры - 32,3 кв.м., жилая площадь - 22,8 кв.м., подсобная 9,5 кв.м., площадь балкона - 0,8 кв.м.

Сведений о том, что проектная документация, не содержит сведений о наличии в составе объекта строительства балкона материалы дела не содержат.

Лоджия (балкон) по своему конструктивному решению может быть использована только собственником (владельцем) квартиры, в связи с чем оплата ее строительства должна осуществляться в составе объекта долевого строительства, которым является само жилое помещение (квартира).

Истец обратился с требованием о доплате за увеличение площади объекта, после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а также на основании обмеров площади объекта кадастровым инженером.

В соответствии с п.1.3. предварительного договора площадь объекта определяется как: сумма площадей всех помещений квартиры, включая лоджии, балкон, кладовые, с учетом коэффициентов, применяемых в соответствии со СНиП 31-03-2003 "Здания жилые многоквартирные" (приняты Постановлением Госстроя РФ от 23.06.2003 г. N 109).

В соответствии с пунктом 3.37 Инструкции о проведении о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 (ред. от 04.09.2000) общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", действовавшим на дату заключения договора СНИП 2.08.01-89 установлено, что при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент 0,5.

Указанные нормативные правовые акты определяют основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации и обязательны для исполнения.

Как следует из письма Минэкономразвития России от 24 апреля 2017 года N Д23и-2451 "О рассмотрении обращения" (вопрос 2), приказ от 25 ноября 2016 года N 854/пр принят в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", устанавливающей правила определения "общей приведенной площади" жилого помещения для целей определения цены договора участия в долевом строительстве, представляющей собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее Закон N 218-ФЗ) не предусмотрено внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об "общей приведенной площади" или "общей площади" жилого помещения. Требованиями N 90 установлены правила определения площади здания, сооружения помещения для целей государственного кадастрового учета объектов недвижимости и государственной регистрации прав на них в соответствии с Законом N 218-ФЗ.

Соответственно с учетом этих требований общая проектная площадь объекта была определена исходя из общей площади жилых и нежилых помещений с учетом 0,5 понижающего коэффициента площади лоджии (балкона)

Из представленного суду предварительного договора долевого участия в строительстве N К-5/6 от 04.01.2015, заключенного между ООО "Свой дом" и Костылевой М.А. следует, что стороны договора указали основания и порядок изменения цены предмета долевого участия в строительстве.

Согласно п. 3.2 вышеназванного договора в случае увеличения общей площади Объекта более чем на 1 кв.м по данным документов, составленных лицом, уполномоченным на осуществление работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для предоставления в орган кадастрового учета, по сравнению с данным проектной документации, Участник долевого строительства обязуется уплатить Застройщику разницу, рассчитанную исходя из стоимости квадратного метра.