Определение Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 сентября 2021 года Дело N 33-4967/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Дзюбенко А.А.,

судей Башкатовой Е.Ю., Дьякова А.Н.,

при секретаре Шваб Э.Д.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчиков Администрации г. Омска и департамента жилищной политики Администрации г. Омска Козиной Е.Г. на решение Центрального районного суда г. Омска от <...>, которым постановлено:

"Исковые требования удовлетворить частично.

Определить выкупную цену жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, убытков, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, в размере 2013183 рубля.

Взыскать с департамента жилищной политики Администрации <...> в пользу Дик Е. Б. выкупную цену жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, убытков, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, в размере 2013183 рубля.

Прекратить право собственности Дик Е. Б. на жилое помещение, расположенное по адресу: <...>, после выплаты в его пользу выкупной цены указанного жилого помещения.

Решение суда является основанием для регистрации прекращения и перехода права собственности на жилое помещение и земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Взыскать с департамента жилищной политики Администрации <...> в пользу Дик Е. Б. судебные расходы по проведению оценки в размере 12000 рублей, государственную пошлину в размере 300 рублей.

Взыскать с департамента жилищной политики Администрации <...> в пользу ООО "ОМЭКС" судебные расходы на составление экспертного заключения в размере 12500 рублей".

Заслушав доклад судьи областного суда Дзюбенко А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Дик Е.Б. обратился в суд с иском к Администрации г. Омска, Департаменту жилищной политики Администрации г. Омска, Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска об определении и взыскании выкупной стоимости. В обоснование указал, что является собственником <...>, общей площадью 38 кв.м, расположенной в многоквартирном <...>. Данный многоквартирный дом на основании заключения межведомственной комиссии <...> признан аварийным и подлежащим сносу. Собственники помещений в многоквартирном доме отказались от самостоятельного осуществления сноса многоквартирного дома, о чем уведомили ответчиков, однако до настоящего времени ответчиками не были приняты меры к изъятию жилых помещений.

Просил определить и взыскать выкупную стоимость за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение по адресу: <...>, <...>, площадью 38 кв.м, с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный на границе многоквартирного дома, убытков, связанных с изъятием жилого помещения, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, в общем размере 2 656 332 руб.; взыскать с ответчика судебные расходы по проведению оценки в размере 12 000 руб.; расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Истец Дик Е.Б. в судебном заседании участие не принимал, о времени, дате и месте рассмотрения дела был извещен.

Представитель истца Турчик С.С. исковые требования поддержал.

Представители ответчиков департамента жилищной политики Администрации города Омска, департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, Администрации г. Омска в судебное заседание, которым завершилось рассмотрение дела по существу, не явились, были извещены.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчиков Администрации г. Омска и департамента жилищной политики Администрации г. Омска Козина Е.Г. просит изменить решение суда, отказав истцу в выплате компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Ссылаясь на апелляционное определение судебной коллегии Кемеровского областного суда, полагает, что оснований для взыскания с ответчика компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не имелось. Отмечает, что Администрация г.Омска на момент первой приватизации квартиры наймодателем жилья не являлась, спорный многоквартирный дом принадлежал ОАО "Хлеб Сибири" и только в <...> году был передан в муниципальную собственность, в связи с чем у Администрации г. Омска отсутствовала обязанность по проведению капитального ремонта многоквартирного дома.

Приводит доводы о том, что истец, приобретая квартиру в <...> году, имел возможность оценить техническое состояние многоквартирного дома и осознано принял решение о покупке квартиры, не предъявляя претензий к муниципальному образованию относительно качества приобретенного объекта. Отмечает наличие на счете фонда капитального ремонта многоквартирного дома денежных средств в сумме 120 000, 46 руб., которые могут быть возвращены истцом пропорционально внесенной им сумме. Указывает, что многоквартирный дом, в котором расположена квартира истца, имеет срок службы 100 лет. Полагает, что признание дома аварийным не было обусловлено фактом отсутствия капитального ремонта. Считает, что обязанность по возмещению компенсации за непроизведенный капитальный ремонт за период <...> год не может быть возложена только на Департамент жилищной политики Администрации г. Омска.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежаще.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец Дик Е.Б. на основании договора купли-продажи от <...> является собственником <...>, общей площадью 38 кв.м, расположенной в многоквартирном <...> (т. 1 л.д. 14, 204-206).

Постановлением Администрации г. Омска от 29.12.2018 N 1366-п "О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу" на основании заключения межведомственной комиссии <...> для оценки жилых помещений жилищного фонда РФ, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, муниципального жилищного фонда и частного жилищного фонда N <...> от <...> многоквартирный <...> признан аварийным и подлежащим сносу. Срок отселения физических и юридических лиц из указанного многоквартирного дома установлен до <...> (т. 1 л.д. 16-21, 23-24).

Согласно заключению межведомственной комиссии, а также техническому отчету ООО "Сибирская проектная компания" <...>, техническое состояние указанного многоквартирного дома, <...> постройки, оценивается как аварийное; в жилом доме наблюдаются сквозные трещины в стенах, перекос оконных и дверных проемов, деформация и промерзание стен; обнаружено поражение гнилью балок чердачного перекрытия; фундаменты, наружные стены и чердачное перекрытие находятся в аварийном состоянии; общий физический износ здания составляет 72,5% (т. 1 л.д. 17, 136-137).

Многоквартирный <...> в региональную адресную программу Омской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда не включен.

Протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <...>, <...>, от <...> собственниками принято решение об отказе от самостоятельного сноса жилого дома в связи с отсутствием денежных средств и письменном уведомлении Администрации г. Омска о принятом решении (т. 1 л.д. 25-27).

Во исполнение принятого решения собственниками помещений в многоквартирном доме в адрес департамента имущественных отношений Администрации г. Омска было направлено уведомление об отказе собственников помещений многоквартирного дома от осуществления его сноса, а также требование о принятии решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (т. 1 л.д. 28).

В ответ на поступившее обращение департамент имущественных отношений Администрации г. Омска сообщил о том, что уведомление собственников указанного многоквартирного дома об отказе от самостоятельного осуществления его сноса было принято департаментом к сведению. Однако, требования собственников об изъятии земельного участка под многоквартирным домом до истечения срока отселения физических и юридических лиц из него (<...>), департаментом были признаны преждевременными (т. 1 л.д. 30-31).

<...> истец Дик Е.Б. направил обращение в Администрацию <...>, в котором просил принять меры к расселению аварийного жилого дома, в связи с тем, что его состояние угрожает жизни и здоровью граждан (т. 1 л.д. 29).

В ответ на данное обращение департамент жилищной политики Администрации г. Омска указал, что расселение граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу после <...>, осуществляется только во исполнение решений судов об обязании Администрации г. Омска принять незамедлительные меры к расселению граждан путем предоставления иных жилых помещений по договорам социального найма либо путем предоставления возмещения за изымаемые у собственников жилые помещения (т. 1 л.д. 32-34).

До настоящего времени выкуп жилых помещений у истца не произведен, согласование выкупной цены за изымаемое жилое помещение не состоялось, что послужило поводом для обращения в суд с настоящим иском.

Из технического отчета, подготовленного специалистами ООО "Сибирская проектная компания" в <...> году, следует, что зафиксированные ранее дефекты и повреждения несущих конструкций многоквартирного <...> имеют прогрессирующий характер и в настоящий момент времени не исключается потеря устойчивости и отказа части конструкции несущей стены и перекрытий, что может привести к ее внезапному обрушению. Выполнение противоаварийных мероприятий направленных на временную фиксацию текущего состояния дефектных несущих конструкций и исключающих вероятность их внезапного обрушения в реальных условиях эксплуатации технически невозможно. Безопасность здоровья и жизни граждан и жильцов многоквартирного дома, а также сохранность имущества в настоящий момент не может быть гарантирована (т. 1 л.д. 160-161).

Таким образом, текущее состояние многоквартирного дома, в котором проживает истец, представляет опасность для жизни и здоровья граждан по причине его аварийного состояния.

Доказательств того, что с момента принятия решения о признании многоквартирного дома аварийным его техническое состояние улучшилось, и не имеется угрозы проживания граждан, в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, суд первой инстанции, установив, что многоквартирный жилой <...>, в котором проживает истец, представляет опасность для жизни и здоровья граждан, пришел к обоснованному выводу о необходимости осуществления мероприятий в соответствии со ст. 32 ЖК РФ и наличии у истца права требования выкупа принадлежащего ему жилого помещения.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

Соглашение с органом местного самоуправления о предоставлении другого жилого помещения в данном случае не достигнуто, что является основанием для выплаты истцу выкупной цены за жилое помещение.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе N 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от <...> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В подпункте "з" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07. 2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" указано, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.

В связи с наличием спора между сторонами относительно выкупной стоимости жилого помещения определением Центрального районного суда г. Омска от <...> по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "ОМЭКС" (т. 2 л.д. 69-70).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ООО "ОМЭКС" Н.В.В. рыночная стоимость квартиры истца составляет 1 123 000 руб., в том числе рыночная стоимость доли истца в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома (кроме земельного участка) 51 530 руб., рыночная стоимость истца в праве общей долевой собственности на земельный участок многоквартирного дома 373 000 руб. (т. 2 л.д. 123-124).

Стоимость затрат, необходимых на переезд, аренду объекта временного проживания, оплату услуг по подбору объекта недвижимости для будущего проживания, оформление договора купли-продажи жилого помещения, государственную пошлину (убытки) экспертом определена в сумме 69 400 руб. (т. 2 л.д. 125).

Суд первой инстанции, оценив представленное заключение ООО "ОМЭКС" по правилам ст. 67 ГПК РФ, в совокупности с собранными по делу доказательствами, признал заключение эксперта ООО "ОМЭКС" допустимым доказательством по делу, поскольку данное экспертное заключение составлено с соблюдением требований ст. 86 ГПК РФ, содержит исследовательскую часть, является ясным и полным, выводы носят категорический характер при отсутствии противоречий.

Анализируя обстоятельства дела, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о необходимости определения выкупной цены жилого помещения в соответствии с заключением эксперта ООО "ОМЭКС".

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <...>, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <...>

Как было отмечено выше, многоквартирный <...> года постройки, признан аварийным и подлежащим сносу.

При этом из материалов дела не усматривается, что с момента постройки многоквартирного дома и до даты начала приватизации жилых помещений в нем прежним собственником был произведен капитальный ремонт.

По данным РФКР МКД в рамках региональной программы по капитальному ремонту многоквартирных домов в вышеуказанном доме капитальный ремонт не проводился, данный дом исключен из региональной программы (т. 1 л.д. 214).

Принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств исполнения публичным образованием обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома, с учетом положений ст. 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, ст. 32 Жилищного кодекса РФ, разъяснений, содержащихся в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <...>, судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, приходит к выводу о том, что выкупная цена жилого помещения истца должна включать сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, размер которой экспертом ООО "ОМЭКС" определен на дату проведения исследования в сумме 820 783 руб. (т. 2 л.д. 126).

Не оспаривая расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, представленный в материалы дела экспертом ООО "ОМЭКС" в рамках судебной оценочной экспертизы, ответчик в апелляционной жалобе указывает, что до передачи жилого дома в муниципальную собственность его бывший владелец ОАО "Хлеб Сибири" (государственное предприятие "Карбышевское хлебоприемное предприятие") не исполнил свою обязанность по проведению капитального ремонта, в связи с чем именно на него должна быть возложена обязанность по выплате компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Данные доводы апелляционной жалобы судебной коллегией признаются несостоятельными в силу следующего.

На основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Администрации Омской области от <...> N <...>-РК государственное предприятие "Карбышевское хлебоприемное предприятие" передало в муниципальную собственность жилой дом по <...> (т. 3 л.д. 118-119).

Согласно ч. 1 ст. 190.1 ЖК РФ в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (далее - бывший наймодатель). В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.