Определение Судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 мая 2021 года Дело N 33-4956/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Елистратовой Е.В.,

судей Занкиной Е.П., Маликовой Т.А.,

при секретаре Зенкевиче В.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Кудиновой М.М., Кудинова С.О., Александровской О.В. на решение Ленинского районного суда г.Самары от 29 декабря 2020 года, которым постановлено:

"Исковые требования Кудиновой М.М., Кудинова С.О., Александровской О.В., Варлашкина Е.И., Варлашкиной Н.А. к МП г.о.Самара "Коммунальник", ООО "СамЭК", Департаменту управления имуществом г.о.Самара о признании недействительным государственной регистрации права собственности муниципального образования городской округ Самара на нежилое помещение на первом этаже <адрес>, общей площадью 44.5 кв.м. кадастровый N (номер государственной регистрации N); о признании недействительной государственной регистрации права хозяйственного ведения муниципального предприятия городского округа Самара "Коммунальник" на нежилое помещение на первом этаже дома <адрес> общей площадью 44.5 кв.м. кадастровый N (запись регистрации N от 08.02.2017); о признании недействительной договора купли-продажи нежилого помещения от 15.08.2018 N между муниципальным предприятием городского округа Самара "Коммунальник" и обществом с ограниченной ответственностью "СамЭК" в отношении нежилого помещения на первом этаже дома <адрес>, общей площадью 44.5 кв.м. кадастровый N, и применении последствия недействительности сделки; аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах собственности муниципального образования городской округ Самара, муниципального предприятия г.о. Самара "Коммунальник" и ООО "СамЭК" в отношении нежилого помещения на первом этаже <адрес>, общей площадью 44.5 кв.м, кадастровый N; о признании права общей долевой собственности собственников нежилых помещений <адрес> на нежилое помещение на первом этаже данного дома, общей площадью 44.5 кв.м, кадастровый N; о взыскании расходов по оплате госпошлины - оставить без удовлетворения".

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Занкиной Е.П., объяснения Кудинова С.О., Кудиновой М.М. и их представителя Сискаева С.А., представителя МП г.о. Самара "Коммунальник" - Лукашенко С.Г., представителя ООО СамЭК- Трапезновой Э.В., представителя ООО ФБ Хоум - Сервис Медведева В.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кудинова М.М., Кудинов С.О., Александровская О.В., Варлашкин Е.И., Варлашкина Н.А. обратились в суд с иском к МП г.о.Самара "Коммунальник", ООО "СамЭК", Департаменту управления имуществом г.о. Самары с иском о признании недействительной государственной регистрации права собственности и права хозяйственного ведения, признании недействительной сделки договора купли-продажи нежилого помещения, об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о признании нежилого помещения общим имуществом.

Требования мотивированы тем, что истцы являются собственниками жилых помещений многоквартирного дома, расположенного по <адрес>

25.05.2020г. истцам стало известно, что нежилое помещение на первом этаже жилого дома по <адрес>, общей площадью 44,5 кв.м., в котором расположены инженерные коммуникации для обслуживания данного многоквартирного дома, изначально являющееся муниципальной собственностью, оформлено в хозяйственное ведение МП "Коммунальник", а затем в индивидуальную собственность ООО "СамЭК".

Истцы полагают, что ответчики добросовестными приобретателями не являются. Закрепление спорного имущества за предприятием, которое не использовало его в уставной деятельности, и последующая его продажа конкретному Обществу, направлено на отчуждение муниципального имущества в частную собственность в нарушение статей 2, 13 ФЗ РФ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Кроме того, спорное нежилое помещение продано ООО "СамЭК" за цену, которая не соответствует рыночной и кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В настоящее время ООО "СамЭК" как и предыдущий собственник не оплачивает коммунальные услуги за принадлежащее ему помещение, препятствует доступу к общедомовому оборудованию других собственников.

Ссылаясь на ст. 36 ЖК РФ, ст.ст. 2 и 13 ФЗ от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", ст.ст. 304, 208 ГК РФ, истцы с учетом уточнений просили суд признать недействительной государственную регистрацию права собственности муниципального образования городской округ Самара на нежилое помещение на первом этаже <адрес>, общей площадью 44.5 кв.м., кадастровый N (номер государственной регистрации N); признать недействительной государственную регистрацию права хозяйственного ведения муниципального предприятия городского округа Самара "Коммунальник" на нежилое помещение на первом этаже <адрес>, общей площадью 44.5 кв.м. кадастровый N (запись регистрации N от 08.02.2017); признать недействительной сделкой договор купли-продажи нежилого помещения от 15.08.2018 г. N между МП г.о. Самара "Коммунальник" и ООО "СамЭК" в отношении нежилого помещения на первом этаже <адрес>, общей площадью 44.5 кв.м. кадастровый N; применить последствия недействительности сделки, путем аннулирования записи в ЕГРН о правах собственности муниципального образования г.о. Самара, МП г.о. Самара "Коммунальник" и ООО "СамЭК" в отношении нежилого помещения на первом этаже <адрес>, общей площадью 44.5 кв.м, кадастровый N; признать право общей долевой собственности собственников нежилых помещений <адрес> на нежилое помещение на первом этаже данного дома, общей площадью 44.5 кв.м, кадастровый N; взыскать с муниципального образования г.о. Самара, МП г.о. Самара "Коммунальник" и ООО "СамЭК" в пользу истца Кудиновой М.М. расходы по оплате государственной пошлины.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве соответчика привлечена Администрация г.о. Самара, в качестве третьего лица - Департамент градостроительства г.о.Самара.

Судом постановлено вышеуказанное решение, которое Кудинова М.М., Кудинов С.О., Александровская О.В. в апелляционной жалобе просят отменить, вынести по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. В обосновании доводов жалобы ссылаются на то, что судом не учтено, что спорное помещение фактически состоит из двух технических помещений - теплового узла и встроенной электрощитовой, в котором располагается оборудование и коммуникации, предназначенные для эксплуатации многоквартирного дома, в связи с чем, оно является общим имуществом собственников МКД. Спорное помещение сформировано для самостоятельного использования, но исключительно для целей связанных с обслуживанием жилого дома, что подтверждается имеющимися в материалах дела рабочими чертежами на строительство дома, техническим паспортом жилого дома, эксплуатационными документами УК "ФБ Хоум-Сервис", заключением технического специалиста-проектировщика ООО "РМГпроект", а также заключением судебной строительно-технической экспертизы. Общих собраний по поводу передачи права на общее имущество МКД с сентября 2009 года и по настоящее время не проводилось. Вывод суда об отсутствии препятствий в пользовании нежилым помещением для осуществления контроля оборудования противоречит фактическим обстоятельствам дела. ООО "СамЭК" 25.05.2020г. организовано собрание по вопросу освобождения спорного помещения, направлены заявления в органы внутренних дел, а также подан иск к "ФБ Хоум-Сервис" о взыскании неосновательного обогащения. Также судом не дана оценка доводам истцов о притворности сделки по договору купли-продажи спорного помещения ООО "СамЭК".

От ответчиков ООО "СамЭК", МП г.о. Самара "Коммунальник" поступили письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых они просят решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В суде апелляционной инстанции Кудинов С.О., Кудинова М.М. их представитель Сискаев С.А., представитель ООО ФБ Хоум - Сервис Медведев В.В. доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель МП г.о. Самара "Коммунальник" - Лукашенко С.Г., представитель ООО СамЭК- Трапезнова Э.В. возражали против доводов жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Иные лица в суд апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки судебной коллегии не сообщили.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия на основании ст.ст. 167, 327 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Согласно части 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив их, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда.

Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

На основании ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с чч. 1 и 2 ст. 299 ГК РФ право хозяйственного ведения возникает на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием, а также в результате приобретения унитарным предприятием имущества по договору или иному основанию.

В силу ч. 1 ст. 216 ГК РФ право хозяйственного ведения относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения на недвижимое имущество возникает с момента их государственной регистрации (п. 5 постановления Пленума ВС ПФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Кудинов С.О. и Кудинова М.М. являются совместными собственниками <адрес>, Александровская О.В. - собственником доли жилого помещения в <адрес>; Варлашкин Е.И. - собственником <адрес>, по <адрес>

Согласно выписке из ЕГРН собственником нежилого помещения, расположенного по <адрес>, кадастровый N является ООО "СамЭК".

Из указанной выписки из реестра также следует, что указанное нежилое помещение общей площадью 44,5 кв.м. ранее являлось муниципальной собственностью.

Решением Малого Совета Самарского городского Совета народных депутатов 17.09.1992 г. N "Об утверждении уточненного перечня муниципальной собственности города Самары" подтверждается, что нежилое помещение по <адрес>., площадью 44,5 кв.м, этаж N 1, состояло в реестре муниципального имущества под N.

Указанные обстоятельства также подтверждаются выпиской из реестра муниципального имущества от 02.07.2014 г. N.

На основании приказа Департамента управления имуществом г.о. Самары от 13.03.2012 г. N "О закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения за муниципальным предприятием г.о. Самара "Коммунальник" с приложением к нему (перечень муниципального имущества, закрепляемого на праве хозяйственного ведения за МП г.о. Самара "Коммунальник"), спорное имущество - нежилые помещения 1 этажа комнаты N, площадью 44, 5 кв.м., реестровый N, расположенные <адрес> передано на праве хозяйственного ведения МП "Коммунальник".

Согласно п. 3.1. Постановления Самарской Городской Думы от 29.06.2001 г. N "Об утверждении Положения "О порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью города Самары", в состав муниципальной собственности г. Самары входит, в том числе, имущество, закрепленное за муниципальными предприятиями на праве хозяйственного ведения.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.10.2015 г. МП г.о Самара "Коммунальник" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО13

24.08.2016 г. осуществлена регистрация права собственности Муниципального образования г.о. Самара на нежилое помещение по <адрес> площадью 44,5 кв.м. этаж N 1 кадастровый N (номер государственной регистрации права N).

08.02.2017 г. на основании приказа Департамента управления имуществом г.о. Самары от 13.03.2012 г. N "О закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения за муниципальным предприятием г.о. Самара "Коммунальник" зарегистрировано право хозяйственного ведения МП г.о. Самара (номер государственной регистрации права N

15.08.2018 г. между МП г.о. Самара "Коммунальник" и ООО "СамЭК" в результате проведения торгов N по продаже имущества заключен договор купли-продажи N нежилого помещения по <адрес>, площадью 44,5 кв.м., этаж N 1, кадастровый N.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы, выполненной ООО "Самарское бюро экспертиз и исследований", в нежилом помещении по <адрес> площадью 44,5 кв.м., этаж N 1 с кадастровым N, имеются инженерные коммуникации, иное оборудование (механическое, электрическое, санитарно-техническое и т.п.), необходимое для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. К сетям инженерных сетей, расположенных в нежилом помещении по <адрес> требуется круглосуточный и беспрепятственный доступ для его обслуживания. Указанное нежилое помещение является изолированным, обособленным нежилым помещением. Указанное помещение является техническим, имеющим вспомогательное назначение по отношению к другим помещениям дома. Указанное помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО14 выводы своего заключения поддержала и пояснила, что ответы на вопросы давались экспертами с технической точки зрения.

Заключение судебной экспертизы оценено судом наряду с другими представленными в дело доказательствами.

Разрешая спор, суд первой инстанции отметил, что такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".

Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Суд указал, что право собственности муниципального образования г.о.Самара, а впоследствии МП г.о.Самара "Коммунальник" на спорное помещение было зарегистрировано в установленном законом порядке, торги по продаже имущества в рамках процедуры банкротства должника, в результате которых право собственности на помещение МП г.о.Самара "Коммунальник" по договору купли-продажи перешло к ООО "СамЭК", в установленном законом порядке не оспорены и недействительными не признаны, спорное имущество к числу общедомового не отнесено, нарушений прав собственников многоквартирного дома не установлено, доказательств, свидетельствующих о наличии препятствий к доступу и обслуживанию инженерных коммуникаций, расположенных в спорном помещении, в материалах дела не имеется, в связи с чем, предусмотренные законом основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Также суд указал, что истцы не в праве обращаться в суд с требованиями о признании нежилого помещения общей собственностью всех собственников помещений, поскольку не представлено решение общего собрания собственников дома относительно общего имущества.

На основании изложенного, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, в полной мере соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами и истребованным судом доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка согласно требованиям ст. 67 ГПК РФ, в их совокупности.

Доводы апелляционной жалобы о том, что спорное помещение является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме в силу размещения в нем оборудования и коммуникаций, судебной коллегией отклоняется.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую нежилую часть жилого дома, а лишь на помещения в данном доме не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. В том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование ( технические подвалы). Однако, спорное помещение не относится ни к одной из указанных категорий- не является подвалом, техническим подвалом и т.п.

Как верно указал суд первой инстанции, наличие в спорном помещении инженерных коммуникаций само по себе однозначно не свидетельствует об отнесении помещений к общему имуществу дома и не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на данные помещения.

Довод заявителей жалобы о том, что суд не принял во внимание заключение судебной строительно-технической экспертизы, согласно которому спорное помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома, подлежит отклонению, поскольку в силу ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта не является обязательным для суда. Также судебная коллегия считает необходимым отметить, что право оценки представленных в материалы дела доказательств принадлежит суду, а не лицам, участвующим в деле.

В ходе рассмотрения дела установлено, что спорное нежилое помещение является обособленным нежилым помещением, с момента строительства имеет отдельный выход на <адрес>, по состоянию на 26.11.1981 г. было выделено в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, что подтверждается техническим паспортом и проектной документацией на МКД, предоставленными в дело.

Спорное помещение изолировано от иных помещений в здании, доступ в спорное помещение не осуществляется через иные помещения в здании.

Таким образом, помещение ответчика было предназначено и учтено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовалось в качестве общего имущества домовладельцами. Доказательств, подтверждающих что спорное помещение непригодно для использования в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества в материалы дела не представлено. Следовательно, право общей долевой собственности домовладельцев на это помещение не возникло.

Т.о., спорный объект правомерно был включен в реестр муниципального имущества, является самостоятельным объектом технического учета и регистрации, имеет самостоятельное целевое назначение, наличие коммуникаций, находящихся в спорном помещении не свидетельствует, что оно предназначено специально и исключительно для размещения коммуникаций, обслуживающих квартиры в многоквартирном доме и соответственно имеет статус общих помещений дома.

Доводы жалобы о том, что согласие собственников многоквартирного дома при отчуждении спорного объекта получено не было, основанием к отмене решения суда не являются, поскольку установлено, что спорное недвижимое имущество к общедомовому не относится, в связи с чем, согласия всех собственников по его распоряжению не требовалось.

Ссылка в жалобе о том, что с даты приватизации первой квартиры в МКД - 19.01.1994г. должно быть прекращено исключительное право муниципалитета, отклоняется, поскольку из материалов дела следует, что право собственности муниципалитета г.о. Самара возникло на спорное имущество в установленном законом порядке до указанной даты, что исключает возможность правового режима общего имущества собственников в МКД.