Дата принятия: 10 февраля 2020г.
Номер документа: 33-4955/2019, 33-243/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 февраля 2020 года Дело N 33-243/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего: Арзамасцевой Г.В.
судей: Малининой О.Н., Коростелёвой Л.В.
при секретаре судебного заседания Симоновой О.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Молокановой Людмилы Викторовны к Осока Елене Сергеевне о взыскании долга по договору аренды и причиненного материального вреда и по встречному исковому заявлению Осоки Елены Сергеевны к Молокановой Людмиле Викторовне о взыскании денежных средств
по апелляционной жалобе Осоки Е.С. на решение Моршанского районного суда Тамбовской области от 14 октября 2019 года
Заслушав доклад судьи Арзамасцевой Г.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Молоканова Л.В. обратилась в суд с исковым заявлением к Осоке Е.С. о взыскании долга по договору аренды и причиненного материального вреда.
В обоснование заявленных требований указала, что по Договору аренды от 12 сентября 2018 года она представила Осоке Е.С. нежилое помещение для размещения в нем магазина за арендную плату в размере 25 000 рублей ежемесячно. Согласно п.п.2.1, 2.2 Договора арендная плата не включает в себя стоимость коммунальных услуг, потребляемых арендатором, оплата которых должна производиться посредством передачи арендодателю наличных денежных средств в размере, указанном в платежных документах. Однако, с февраля 2019 года Осока Е.С. перестала производить платежи за коммунальные услуги.
До настоящего времени договор аренды не расторгнут, но Осока Е.С. сообщила устно о том, что не будет занимать арендуемое помещение, и возвратила ключи от него.
При проведении проверки имущества, переданного ответчице по передаточному акту от 12.09.2018 г., была обнаружена неисправность морозильного ларя, в связи с чем была произведена замена его мотора, расходы на которую составили 12 000 рублей.
Таким образом, поскольку Осока Е.С. до настоящего времени является арендатором нежилого помещения, истица, в результате увеличения исковых требований, просила взыскать с ответчицы денежные средства в размере 113 374,65 рублей (в счет неоплаченных коммунальных услуг, ремонта холодильника и арендной платы) и судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 349 рублей.
Осока Е.Н обратилась в суд со встречным иском к Молокановой Л.В. о взыскании денежных средств.
В обоснование встречного иска указала, что на основании договора аренды она использовала часть помещения, составляющую 75% от общей площади помещения. Остальную часть помещения занимала Молоканова Л.В. Она, как арендатор, должна была компенсировать арендодателю оплату коммунальных услуг только за занимаемую ею часть помещения, однако, с сентября 2016 года по апрель 2019 года фактически, оплачивала коммунальные услуги в размере 100% за все помещение, в связи с чем образовалась переплата. Осока Е.С., с учетом заявления об увеличении исковых требований, просила взыскать в ее пользу с Молокановой Л.В. 25% от оплаченной ею суммы в размере 164 500 рублей, и судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 490 рублей.
Решением Моршанского районного суда Тамбовской области от 14 октября 2019 года исковые требования Молокановой Людмилы Викторовны к Осока Елене Сергеевне о взыскании долга по договору аренды и причиненного материального вреда удовлетворены частично
С Осоки Елены Сергеевны в пользу Молокановой Людмилы Викторовны взысканы арендная плата за июнь и июль 2019 года в размере 50 000 рублей, расходы за коммунальные услуги в размере 51 374 рублей 65 копеек, судебные расходы в размере 3 227,49 рублей, а всего 104 602 (сто четыре тысячи шестьсот два) рубля 14 копеек.
В удовлетворении остальной части требований Молокановой Людмиле Викторовне отказано.
В удовлетворении требований Осоки Елены Сергеевны к Молокановой Людмиле Викторовне о взыскании денежных средств отказано.
В апелляционной жалобе Осока Е.С. решение суда просит отменить, рассмотреть дело по существу и удовлетворить ее встречные исковые требования, а в удовлетворении исковых требований Молокановой Л.В, отказать в полном объеме.
Полагает, что исковые требования Молокановой Л.В. к ней о взыскании арендной платы и коммунальных услуг за июнь и июль 2019 года являются необоснованными, поскольку в указанный период жилое помещение было освобождено ею и использовалась в полном объеме Молокановой Л.В., а ее доступ в него был ограничен посредством замены входного замка, что свидетельствует о достижении между ними соглашения о прекращении договорных отношений по окончании мая 2019 года.
Кроме того, в силу ст.2.1, 2.2. Договора аренды на нее возложена обязанность по оплате исключительно коммунальных услуг, расходы по которым формируются в результате хозяйственного использования арендованного помещения. Однако, истцом в состав задолженности за период с февраля по июль 2019 года неправомерно включена также задолженность по оплате жилищных услуг, в частности, услуг по вывозу ТКО, услуги по ТСЖ, а также по оплате капитального ремонта, что на основании ст.154 ЖК РФ относится к исключительной прерогативе собственника помещения вне зависимости от сдачи им помещения в аренду.
Вместе с тем, за период с сентября 2016 года по апрель 2019 года она производила платежи по оплате не только коммунальных, но и жилищных платежей, осуществляла взносы на капитальный ремонт помещения. Кроме того, данные платежи производились ею за все жилое помещение площадью 92,9 кв.м., а не только за занимаемую ею часть, площадью 69,8 кв.м., что не предусмотрено договором аренды, повлекло неосновательное обогащение истца, но не учтено судом при принятии решения об отказе в удовлетворении ее встречного иска.
Изучив материалы дела, выслушав Осока Е.С. и ее представителя, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя Молокановой Л.В., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, оценив обоснованность апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как видно из документов и установил суд, 12 сентября 2018 года заключен договор аренды нежилого помещения по условиям которого арендодатель - Молоканова Л.В. передала в аренду Осока Е.С. нежилое помещение N 2, расположенное по адресу ***, состоящее из трех комнат, общей площадью *** кв.м., ( ***.,) помещения склада, площадью *** кв.м., сроком на 11 месяцев.
Ежемесячная арендная плата, согласованная сторонами в размере 25 000 подлежала внесению наличными денежными средствами первого числа каждого месяца и не позднее 3 числа каждого месяца аренды помещения.
Пунктом 2.2. Договора предусмотрено, что в арендную плату не входит стоимость коммунальных услуг, потребляемой Арендатором электроэнергии, водоснабжения, водоотведения, услуг телефонной связи, включая междугороднюю и звонки на мобильные телефоны, услуг теплоснабжения, взносов на капитальный ремонт, ремонт и содержание многоквартирного дома и мест общего пользования, добровольных и иных взносов. Арендатор возмещает Арендодателю стоимость данных услуг на основании платежных документов, выставляемых организациями, предоставляющими услуги не позднее чем в течение трех дней с момента предоставления платежных документов для оплаты путем передачи наличных денежных средств Арендодателю в размере указанном в платежном документе.
В связи с неисполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы и возмещению стоимости коммунальных услуг Молоканова Л.П. обратилась в суд с настоящим иском.
Договор является основанием для возникновения обязательства (пункт 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Нормы статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают обязанность должника исполнить обязательство надлежащим образом в соответствии с его условиями и требованиями действующего законодательства и право кредитора требовать от должника исполнения его обязанности.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Правильно определив правовую природу договора, суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями глав 28 и 29 Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении, изменении и расторжении договора, а также общими положениями об аренде, содержащимися в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606); арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614).
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Судом установлено, что сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора и договор сторонами исполнялся.
При этом, как следует из материалов дела и пояснений сторон, арендные отношения сторон касаемо указанного помещения продолжались более 4 лет, в отсутствие каких-либо разногласий по исполнению договора, в том числе по оплате за аренду и коммунальные услуги.
Ссылки Осока Е.С. на прекращение арендных отношений в мае 2019 год суд принял как обоснованные, в отсутствие на то возражений и со стороны Молокановой Л.В.
При этом как следует из пояснений сторон, допрошенных свидетелей, в течение мая 2019 года Осока Е.С. из арендованного помещения вывезены все принадлежащие ей вещи и в конце мая 2019 года переданы арендодателю ключи от помещения.
Молокановой Л.В. заявлено требование о взыскании с Осоки Е.С. оплаты коммунальных услуг с февраля по май 2019 года, согласно предоставленным расчетам на сумму 51374,65 рублей.
Принимая решение, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом Молокановой Л.В. требований о взыскании коммунальных платежей в указанном размере, поскольку данная обязанность Осока Е.С. предусмотрена договором аренды, период и размер образованной задолженности стороной ответчика не оспорен.
Доводы Осока Е.С. о наличии переплаты платежей за коммунальные услуги в размере 164500 рублей, положенные в основу встречных исковых требований к Молокановой Л.В. со ссылкой на имеющиеся именно у нее квитанции об оплате коммунальных услуг за всю площадь нежилого помещения, тогда как арендовала лишь 75%, своего подтверждения в ходе судебного разбирательства по делу не нашли.
По утверждениям Осока Е.С., начиная с сентября 2016 года (что следует из расчета задолженности) оплата за электроэнергию, теплоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, вывоз ТБО производился ею за счет личных средств за площадь всего помещения, находящегося в собственности Молокановой Л.В., тогда как в аренде находилась лишь 75% от всей площади, вследствие чего переплата составила 25%, что соответствует требуемой к взысканию суммы.
Проанализировав представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что оплата коммунальных услуг производилась самим арендодателем, порядок оплаты, а именно передача денежных средств Осока Е.С. для Молокановой Л.В. в счет оплаты коммунальных услуг через продавцов магазина и, как следует из пояснений истицы, сложился в течении длительного периода времени, при котором разногласий никогда не возникало.
Ссылка Осока Е.С. на наличие у нее квитанций об оплате коммунальных платежей, не свидетельствуют об оплате услуг именно за счет ее личных средств, в том числе и за всю площадь помещения.
Кроме того, как следует из условий договора, обязанность по оплате коммунальных платежей на Осока Е.С. не возлагалась, п.2.2. Договора аренды предусматривает лишь внесение последней арендодателю наличных денежных средств в счет уплаты таковых.
Как разъяснено в ответе на вопрос N 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, в отсутствие между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией) договора, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.
Условия заключенного между сторонами договора в части оплаты коммунальных платежей, не противоречат приведенным разъяснениям.
В опровержение доводов Осока Е.С. об оплате всей площади помещения, следует отметить, что инициированный Молокановой Л.В. иск о взыскании коммунальных платежей содержит расчеты не за всю площадь нежилого помещения, а только исходя из фактически арендованной, что согласуется с пояснениями Молокановой Л.В. об оплате коммунальных платежей арендодателем до периода образования задолженности пропорционально арендуемому имуществу.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции о взыскании с Осока Е.С. арендных платежей за июнь и июль 2019 года в размере 50000 рублей.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Рассматривая настоящий спор, суд установил из показаний сторон и свидетелей, что договор аренды фактически исполнялся сторонами по май 2019 года, когда Осока Е.С. оставила арендуемое помещение, забрала принадлежащие ей вещи, передала ключи арендодателю.
С июня 2019 года Молоканова Л.В. в своих интересах использовала принадлежащее ей помещение, а именно сменила замок входной двери, осуществила уборку помещения и использовала его в целях предпринимательской деятельности. Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.
Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся обстоятельств передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды.
Учитывая, что фактическое пользование предметом аренды прекратилось с июня 2019 года, правовых оснований для взыскания арендной платы за период с июня по июль 2019 года в размере 50000 руб. у суда не имелось.
Довод истца о несоблюдении ответчиком установленной договором аренды процедуры расторжения договора и возвращения имущества из аренды не опровергает факт прекращения пользования Осока Е.С. спорным помещением и его возврата Молокановой Л.В. из аренды.
Таким образом, в указанной части решение подлежит отмене, с принятием нового об оставлении требований без удовлетворения.
В связи с отменой решения суда в указанной части государственная пошлина с Осока Е.С. в пользу Молокановой Л.В. на основании части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса РФ по ставкам, предусмотренным подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ составит 1741, 22 рублей.
Решение суда в этой части подлежит изменению.
Оснований, предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, для отмены решения суда в остальной части не установлено.
Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Моршанского районного суда Тамбовской области от 14.10.2019 года в части взыскания с Осока Елены Сергеевны в пользу Молокановой Людмилы Викторовны арендной платы в размере 50000 рублей отменить, в части взыскания государственной пошлины изменить.
Принять в этой части новое решение.
В удовлетворении исковых требований Молокановой Людмилы Викторовны к Осока Елены Сергеевны о взыскании арендной платы в размере 50000 рублей - отказать.
Взыскать с Осока Елены Сергеевны в пользу Молокановой Людмилы Викторовны государственную пошлину в размере 1741, 22 рублей.
В остальной части то же решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Осока Е.С. без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
