Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 31 марта 2021 года №33-493/2021

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 31 марта 2021 года Дело N 33-493/2021
г. Черкесск, КЧР 31 марта 2021 года
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:
председательствующего - Боташевой А.Р.,
судей - Кагиева Р.Б., Болатчиевой А.А.,
при секретаре судебного заседания - Дзыба З.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-307/2020 по апелляционной жалобе Беляевой Г.В. на решение Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 25 декабря 2020 года по иску Беляевой Г.В. к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска о регистрации перехода права собственности, признании права на объекты недвижимости, признании незаконными отказа в заключении нового договора аренды и решения о прекращении договора аренды, признании права на заключение нового договора аренды земельного участка и понуждении его заключить.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики Боташевой А.Р., объяснения представителя истца Кулябцева Р.Ф., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Беляева Г.В. обратилась в Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики с иском к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска, уточнив который просила суд:
- зарегистрировать переход права собственности и признать за ней право собственности на домик на прудах, общей площадью 27,3 кв.м., и домик для гусей, общей площадью 41,2 кв.м., расположенные на земельном участке площадью 67 018 кв.м., с кадастровым номером N..., по адресу: <адрес>;
- признать незаконными отказ Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска от 9 сентября 2019 года N 954 от 27 сентября 2019 года N 30-1024/1 в заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером N... и его постановления от 9 сентября 2019 года N 954 о прекращении договора аренды;
- признать за ней право на заключение нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером N... по адресу: <адрес>, и возложить на ответчика обязанность его заключить.
В обоснование своих требований она указала, что постановлением Главы г.Черкесска от 31 января 2000 года N 284 в связи с изменением юридического названия предприятия, признано утратившим силу постановление Главы администрации г.Черкесска от 4 ноября 1996 года N 2490 "О выдаче свидетельства на право пользования земельным участком Всероссийскому обществу глухих учебно-производственному предприятию "Свет"; ООО "Черкесское СРП "Свет" ВОГ" (далее - предприятие "Свет") предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 6,7018га подсобного хозяйства с прудами в <адрес>. 21 марта 2000 года между администрацией г.Черкесска и предприятием "СВЕТ" заключен договор аренды N 2099 названного земельного участка под подсобное хозяйство со сроком действия до 31 января 2010 года. 1 апреля 2000 года между предприятием "Свет" и Беляевой Г.В. заключен договор аренды подсобного хозяйства (домика на прудах, домика для гусей, трансформаторной подстанции, бункера для хранения комбикорма, ограждение прудов, дробилки, печки буржуйки), сроком на три года. В 2002 году произошло наводнение, пруды смыло, уцелели лишь дамбы и объекты подсобного хозяйства (домик на прудах, домик для гусей, трансформаторная подстанция, бункер для хранения комбикорма, ограждение прудов, дробилка). 1 февраля 2003 года Беляева Г.В. обратилась к директору предприятия "Свет" с заявлением о продаже по остаточной стоимости арендуемого ею подсобного хозяйства. Согласно справке предприятия "Свет" от 12 февраля 2004 года N 60 оставшиеся материалы после списания по причине стихийного бедствия на подсобном хозяйстве (домика и подсобных хозпостроек, трансформатора) проданы Беляевой Г.В. Факт списания объектов основных средств предприятия подтверждается актами о списании. С момента приобретения указанных объектов и до сегодняшнего дня объекты не перестраивались, не изменялись, никакого самовольного строительства объектов она не допускала. 29 июня 2012 года предприятие "Свет" ликвидировано на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства. Постановлением главы г.Черкесска от 29 декабря 2004 года N 6710 на основании заявлений предприятия "Свет" и Беляевой Н.В. признан утратившим силу п.2.2 постановления главы г.Черкесска от 31 января 2000 года N 284, в части предоставления земельного участка площадью 6,7018 га в <адрес>; этот участок у предприятия изъят, и договор аренды от 21 марта 2000 года расторгнут. Он же предоставлен Беляевой Г.В. в аренду сроком до 31 января 2010 года. 14 января 2005 года между Беляевой Г.В. и администрацией г.Черкесска заключен договор аренды N 7581 названного земельного участка, сроком до 31 января 2010 года. Распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений КЧР от 28 мая 2009 года N 1676, на основании заявления Беляевой Г.В. и землеустроительного дела ООО "Геодезист" по установлению границ земельного участка, утверждена площадь земельного участка, по адресу: <адрес>, в фактически сложившихся границах мерою 67 018 кв.м., для организации рыбоводческих прудов. Из прилагаемого к названному постановлению плана границ участка, видно, что на земельном участке находятся объекты недвижимости. 1 октября 2009 года с Беляевой Г.В. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N... для организации рыбоводческих прудов, сроком до 1 сентября 2019 года; он зарегистрирован в ЕГРН 25 декабря 2009 года. На протяжении всего времени она исправно платила арендную плату, задолженности не имеет, что подтверждается актом сверки взаиморасчетов по договору от 1 октября 2009 года N 426. Согласно чертежу градостроительного плана земельного участка от 22 июня 2018 года, выполненному МУП "Кадастровое бюро г.Черкесска", на участке имеются два нежилых строения. 23 июля 2018 года Управлением градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г.Черкесска ей выдан градостроительный план земельного участка. 26 августа 2019 года Беляевой Г.В. выдан акт согласования со службами города для строительства домика рыбака на указанном земельном участке; в нем отражены существующие объекты капитального строительства. 28 августа 2019 года она обратилась к ответчику с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером N.... Однако письмом от 27 сентября 2019 года ответчик сообщил ей, что преимущественных прав на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов у нее не имеется, и его предоставление будет произведено в соответствии с нормами ст.39.11 ЗК РФ. Также 29 августа 2019 года Беляева Г.В. обращалась с заявлением о выдаче разрешения на строительство домика рыбака на земельном участке с кадастровым номером N..., но 5 сентября 2019 года в выдаче разрешения ей также отказано в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка. 20 сентября 2019 года она получила уведомление о необходимости возврата земельного участка по истечению срока договора аренды. Беляева Г.В. как лицо, на законных основаниях приобретшее право на объекты недвижимости - домик на прудах (1989 года постройки) и домик для гусей (1996 года постройки), расположенные на земельном участке с кадастровым номером N..., имеет исключительное право на приобретение земельного участка в аренду. Соответственно, отказ в заключении нового договора аренды земельного участка незаконен. Объекты фактически ей переданы, находятся в ее владении и пользовании по сегодняшний день. Иные документы о приобретении объектов недвижимости, в том числе договор купли-продажи, у истца не сохранились, само предприятие ликвидировано 29 июня 2012 года, в связи с чем, она вынуждена в защиту своих прав обратиться в суд с настоящим иском.
Истец в судебное заседание не явилась, будучи извещенной о месте и времени судебного разбирательства, направила в суд своего представителя Кулябцева Р.Ф., поддержавшего заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель третьего лица - Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г.Черкесска Алиева М.Р. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска.
Представитель ответчика - Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска в судебное заседание не явился, был надлежащим образом извещен, в материалы дела представил письменные возражения относительно исковых требований.
Дело рассмотрено в отсутствии неявившихся лиц.
Решением Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 25 декабря 2020 года в удовлетворении исковых требований Беляевой Г.В. отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе Беляева Г.В. просит отменить решение суда и принять по делу новое решение об удовлетворении ее исковых требований. Считает, что судом нарушены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, что в силу ст.330 ГПК РФ является основанием к его отмене. Автор жалобы ссылается на доводы, изложенные в иске. Также считает несостоятельным вывод суда о том, что справка от 12 февраля 2004 года N 60 подтверждает, что она фактически приобрела материалы, оставшиеся от некогда целостного здания, а акты о списании средств подтверждают уничтожение имущества. Из указанной справки следует, что Беляевой Г.В. проданы как оставшиеся материалы после списания, так и домик и подсобные хозпостройки, трансформатор. Стоимость объекта основных средств, который не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета. Спорные объекты списывались именно по основанию их нерентабельности, а не ввиду их разрушения (уничтожения). С момента приобретения указанных объектов и до сегодняшнего дня объекты не перестраивались, не изменялись, не реконструировались и не восстанавливались, никакого самовольного строительства объектов она не допускала. Факт существования и продажи объектов, а также то обстоятельство, что на сегодняшний день объекты остались в неизменном виде, подтвердили в суде свидетели, однако их показаниям никакой оценки суд не дал и не отразил их в решении. Существование объектов недвижимости также подтверждается планом границ участка, приложенного к постановлению главы г.Черкесска от 29 декабря 2004 года N 6710. Сам участок изначально передан в аренду истцу без проведения торгов, и она до истечения срока аренды обратилась к ответчику с заявлением о заключении нового договора аренды участка. Ссылаясь на нормы земельного законодательства, считает, что она, как лицо на законных основаниях приобретшее право на объекты недвижимости - домик на прудах (1989 года постройки) и домик для гусей (1996 года постройки), расположенные на земельном участке с кадастровым номером N..., имеет исключительное право на приобретение земельного участка в аренду. Поскольку договор аренды земельного участка от 1 октября 2009 года заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов, считает, что судом могли быть применены положения ст.621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок, вне зависимости от нахождения на нем объектов недвижимости. Спорные объекты недвижимости фактически ей переданы, находятся в ее владении и пользовании. Она добросовестно, открыто и непрерывно владеет ими как своими собственными более 15 лет, сохранение объектов не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует разрешенному виду использования земельного участка, что в целом подтверждается заключением проведенной по делу экспертизы ООО "НЭКС" от 28 сентября 2020 года N 77/20. Таким образом, имеются основания для признания за ней права собственности на спорные объекты и заключения с ней нового договора аренды.
Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.
Истец в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, будучи извещенной о месте и времени судебного разбирательства, направила в суд своего представителя Кулябцева Р.Ф., поддержавшего доводы апелляционной жалобы.
Ответчик - Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска и третье лицо - Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г.Черкесска, будучи извещенными о дате и месте рассмотрения дела, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, о причинах их неявки не уведомили.
Судебная коллегия, учитывая, что все участники процесса извещены о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе публично путем размещения соответствующей информации на сайте Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в соответствии с ч. 2.1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие на основании ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ.
Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного решения по доводам апелляционной жалобы.
Судом первой инстанции установлено, что постановлением главы г.Черкесска от 31 января 2000 года N 284 в связи с изменением юридического названия предприятия, признано утратившим силу постановление главы г.Черкесска от 4 ноября 1996 года N 2490 "О выдаче свидетельства на право пользования земельным участком Всероссийскому обществу глухих учебно - производственному предприятию "Свет"" (далее - предприятие "Свет); предприятию "Свет" предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 6,7018 га подсобного хозяйства с прудами в <адрес>.
21 марта 2000 года между администрацией г.Черкесска и предприятием "Свет" заключен договор аренды N 2099 названного земельного участка, под подсобное хозяйство, со сроком действия до 31 января 2010 года.
1 апреля 2000 года между предприятием "Свет" и Беляевой Г.В. заключен договор аренды N 20 подсобного хозяйства - домика на прудах, домика для гусей, трансформаторной подстанции, бункера для хранения комбикорма, ограждения прудов, дробилки, печки буржуйки, сроком на три года, до 1 апреля 2013 года; из приложенного к договору акта следует, что домик на прудах находился на фундаменте из ж/б блоков, у домика для гусей - стены кирпичные.
В 2002 году произошло наводнение, в результате которого пруды смыло, уцелели лишь дамбы и объекты подсобного хозяйства - домик на прудах, домик для гусей, трансформаторная подстанция, бункер для хранения комбикорма, ограждение прудов, дробилка.
1 февраля 2003 года Беляева Г.В. обратилась к директору предприятия "СВЕТ" с заявлением о продаже по остаточной стоимости арендуемого ею подсобного хозяйства.
Согласно справке предприятия "СВЕТ" от 12 февраля 2004 года N 60, оставшиеся материалы после списания, по причине стихийного бедствия, на подсобном хозяйстве, домика и подсобных хозпостроек, трансформатора, проданы Беляевой Г.В.; факт списания объектов основных средств предприятия "Свет" - домика на прудах, домика для гусей, трансформаторной подстанции, бункера для хранения комбикорма, ограждения прудов, дробилки, печки буржуйки, подтверждается актами о списании от 8 августа 2003 года, из которых следует, что домик на прудах - 1989 года постройки, домик для гусей - 1996 года постройки.
Постановлением главы г.Черкесска от 29 декабря 2004 года N 6710 на основании заявлений предприятия "Свет" и Беляевой Г.В. признан утратившим силу п.2.2 постановления главы г.Черкесска от 31 января 2000 года N 284 в части предоставления земельного участка площадью 6,7018 га в <адрес>, земельный участок изъят у предприятия "Свет", договор аренды от 21 марта 2000 года расторгнут; данный земельный участок предоставлен Беляевой Г.В. в аренду сроком до 31 января 2010 года для организации рыбоводческих прудов; 14 января 2005 года между истцом и администрацией г.Черкесска заключен соответствующий договор аренды N 7581.
Распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений КЧР от 28 мая 2009 года N 1676, на основании заявления Беляевой Г.В. и землеустроительного дела ООО "Геодезист" по установлению границ земельного участка, утверждена площадь земельного участка по адресу: <адрес>, в фактически сложившихся границах мерою 67018 кв.м., для организации рыбоводческих прудов.
Согласно распоряжению Министерства имущественных и земельных отношений КЧР от 1 октября 2009 года N 2995 с Беляевой Г.В. заключен договор аренды земельного участка N 426 от 1 октября 2009 года, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 67 018 кв.м., с кадастровым номером N..., для организации рыбоводческих прудов, сроком действия до 1 сентября 2019 года; его государственная регистрация в ЕГРН произведена 25 декабря 2009 под номером N....
Споров об арендных платежах между сторонами не возникало, так как истец исправно вносила арендную плату, что подтверждается актом сверки между сторонами.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ 29 июня 2012 года предприятие "Свет" ликвидировано на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.
Согласно чертежу градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером N... от 22 июня 2018 года, выполненному МУП "Кадастровое бюро г.Черкесска", на участке имеются два нежилых строения.
23 июля 2018 года истцу Управлением градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г.Черкесска выдан градостроительный план земельного участка; 26 августа 2019 года ей также выдан акт согласования со службами города для строительства домика рыбака на указанном земельном участке; необходимые согласования ею получены. В акте согласования отражены существующие объекты капитального строительства.
28 августа 2019 года, то есть до истечения срока аренды, истец обратилась к ответчику с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером N..., указав, что договор аренды может быть заключен с нею без проведения торгов, поскольку этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов.
Постановлением Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска от 9 сентября 2019 года N 954 с 1 сентября 2019 года прекращено действие договора аренды земельного участка с кадастровым номером N... от 1 октября 2009 года N 426.
Письмом от 27 сентября 2019 года Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска сообщило истцу, что преимущественных прав на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов не имеется, и его предоставление будет произведено в соответствии с нормами ст. 39.11 ЗК РФ.
29 августа 2019 года Беляева Г.В. обращалась с заявлением о выдаче разрешения на строительство домика рыбака на земельном участке с кадастровым номером N...; 5 сентября 2019 года Управлением градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г.Черкесска ей в выдаче разрешения отказано в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка.
20 сентября 2019 года истец получила уведомление ответчика от 19 августа 2019 года о необходимости возврата земельного участка по истечению срока договора аренды.
Из технических планов существующих на земельном участке с кадастровым номером N... объектов недвижимости (домик на прудах (1989 года постройки) и домик для гусей (1996 года постройки), следует, что площадь первого объекта составляет 27,3 кв.м., площадь второго - 41,2 кв.м.
В соответствии заключением судебной экспертизы от 28 сентября 2020 года N 77/20, проведенной ООО ""Независимая экспертиза и оценка", указанные объекты являются объектами капитального строительства, соответствуют разрешенному виду использования земельного участка с кадастровым номером N...; домик для гусей соответствует строительным, градостроительным и иным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц; домик на прудах соответствует строительным, градостроительным и иным нормам и правилам, кроме выявленного несоответствия требованиям СП 7.13130.2013 "Отопление, вентиляция и кондиционирование. Требования пожарной безопасности (с изменением N 1) Таблица Б.1 Примечание 3", что может повлечь нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан. Соблюдение данных требований может быть обеспечено путем замены горючих отделочных материалов на негорючие, а именно замены облицовочной доски на штукатурку по металлической сетке, оштукатуривание всех стен и перегородок, расположенных на расстоянии 1250 мм от печи, под топочной дверкой покрыть пол листовой сталью 700х500 мм по асбестовому картону толщиной 8мм.
Указанные в заключении мероприятия истцом выполнены, о чем свидетельствует представленная фотография печи.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Беляевой Г.В. о признании права собственности на домик на прудах и домик для гусей, регистрации перехода прав на них, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не доказано наличие у него оснований для возникновения права собственности, поскольку не представлен договор купли-продажи и правоподтверждающие документы предприятия "Свет" в отношении них.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) одним из способов защиты гражданских прав является признание права.
Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п.2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.
В соответствии с абзацем первым п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
П.1 ст.551 ГК РФ также предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с ч.1 ст.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действующего на момент возникновения спорных правоотношений, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Аналогичные положения содержатся в ч.ч. 3 и 5 ст.1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Таким образом, переход к Беляевой Г.В. права собственности на спорное имущество на основании сделки об его отчуждении в 2003-2004 г.г. подлежал государственной регистрации в установленном законом порядке. Вместе с тем, истец, ссылаясь в подтверждение заключения сделки на акты списания спорных объектов от 8 августа 2003 года и справку предприятия "СВЕТ" от 12 февраля 2004 года N 60, письменный договор купли - продажи спорных объектов недвижимости суду не представила, указав, что он не сохранился.
В силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно п.п. 1 и 2 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В п.58 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22) разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п.п. 1 и 2 ст.6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ (п.59 постановления Пленума N 10/22).
Однако истец правом собственности на спорное имущество до вступления Закона о регистрации не обладал, письменный договор купли-продажи спорных объектов не представил, а указанные выше акты списания спорных объектов, справка об их продаже, а также установление факта их нахождения во владении истца не могут являться основанием для признания права собственности на них за истцом в судебном порядке по указанным в иске основаниям, поскольку иск о признании права - это иск о подтверждении уже возникшего права, наличие у истца которого в судебном заседании не установлено.
Как следует из п.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В п.61 постановления Пленума N 10/22 даны соответствующие разъяснения о том, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст.551 ГК РФ).
Согласно п.63 постановления Пленума N 10/22, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п.3 ст.165 ГК РФ).
По мнению судебной коллегии, ликвидация предприятия "Свет", состоявшаяся 29 июня 2012 года, подпадает под понятие уклонения стороны по смыслу указанной нормы. Вместе с тем, при отсутствии надлежащим образом оформленного договора купли-продажи недвижимости, иск о регистрации перехода права удовлетворен быть не может, поскольку решение суда о регистрации перехода права по сути лишь заменяет (компенсирует) заявление ликвидированного продавца о регистрации перехода права, а не сам правоустанавливающий документ, каковым в данном случае должен был бы явиться договор купли-продажи недвижимости, но который суду не представлен. Доводы истцовой стороны о том, что он был заключен в письменном виде, но утерян, не могут быть приняты во внимание, поскольку при непредставлении его суду невозможно прийти к выводу о его заключении и наличии.
В суде первой инстанции по ходатайству представителя истца были допрошены свидетели.
Так, свидетель <ФИО>9 суду показал, что он в период с 1987г. по 1990г. работал на предприятии "Свет", занимался разведением рыб на прудах; в этом хозяйстве с 1989г. имелись домик на прудах и домик для гусей, возведенные его работодателем без проектной документации; примерно в 2000г. Беляева Г.В. арендовала данное хозяйство с последующим выкупом.
Свидетель <ФИО>10 пояснил, что состоит с истцом в гражданском браке, они имеют сына 23 лет; в 2000г. они арендовали у предприятия "Свет", где работала Беляева Г.В., участок, на котором имелись домик на прудах и домик для гусей; в период наводнения их подмыло, но они уцелели, в 2004 году они выкупили эти объекты, а потом оформили в аренду земельный участок.
Свидетель <ФИО>11 пояснила, что она работала на предприятии "Свет" с 1968г., в период с 1978 по 2007г.г. - являлась его главным бухгалтером. В 1990г. предприятию "Свет" был выделен земельный участок с подсобным хозяйством; в 2000г. хозяйство было передано в аренду Беляевой Г.В.; до потопа там разводили свиней, рыбу, гусей. Там был домик на прудах, который предприятие построило для персонала, он был поставлен на баланс предприятия. Крыльца ранее не было, его потом пристроили. Подпись в справке о продаже объектов принадлежит ей; необходимость в справке возникла в связи с потопом, так как домик подмыло, но он не был разрушен; предприятие его решилосписать. Причина списания - это желание Беляевой Г.В. приобрести в собственность хозяйство, она выкупила домики в 2004 году, оплатив денежные средства по оценочному акту. Списанием занималась она (свидетель). Договор с Беляевой Г.В. был заключен, но в архиве предприятия не сохранился, но должен был сохраниться у Беляевой Г.В.
Доводы жалобы о том, что показания данных свидетелей подтверждают факт заключения договора купли-продажи между Беляевой Г.В. и предприятием "Свет", не могут быть приняты во внимание, поскольку данный факт в силу ст.550 ГК РФ при непредставлении письменного договора не может быть подтвержден свидетельскими показаниями.
Кроме того, в суде апелляционной инстанции в силу ч.6 ст.327 ГПК РФ не применяются правила об изменении предмета или основания иска как это следует из разъяснений, отраженных в абзаце 3 п.22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции".
В этой связи, доводы истца в апелляционной жалобе и представителя истца в судебном заседании о наличии оснований для признания за истцом права собственности на спорные объекты недвижимости по приобретательной давности, поскольку она добросовестно, открыто и непрерывно владела ими более 15 лет, не могут входить в предмет проверки суда апелляционной инстанции, поскольку в данном случае иск о признании права истцом заявлен по основанию заключения сделки купли-продажи; на новое основание (приобретательная давность) истец не ссылалась ни в иске, ни в заявлении в порядке ст.39 ГПК, то есть заявленное в апелляционной жалобе новое основание иска не являлось предметом обсуждения в суде первой инстанции, и, соответственно, относительно него выводы в решении отсутствуют. При таких обстоятельствах, данные доводы жалобы не могут быть приняты во внимание.
Вместе с тем, судебная коллегия отмечает, что истец не лишен возможности в установленном законом порядке обратиться с новым иском о признании права собственности на объекты недвижимости по приобретательной давности (ст.234 ГК РФ).
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований Беляевой Г.В. о признании незаконным отказа ответчика в заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером N..., постановления от 9 сентября 2019 года N 954, признания за ней право на заключение нового договора аренды и понуждении к его заключению, исходил из отсутствия у истца прав на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, и преимущественного права на заключение нового договора аренды.
Данные выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и основаны на правильном применении норм материального права, регулирующих данные правоотношения.
Так, в силу ст.39.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст.ст. 9 - 11 ЗК РФ.
Согласно п.1 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.
В соответствии с п.15 ст.39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены п.3 ст.39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - п.4 данной статьи.
В соответствии с п.4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п.3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п.п.1 и 2 ст.46 настоящего Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подп. 1 - 30 п.2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
В соответствии с подп.9 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст.39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.
Согласно п.1 ст.39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Ст.39.16 предусмотрены основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в соответствии с п.1 которой уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе, в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
Учитывая, что на момент обращения Беляевой Г.В. в мэрию г.Черкесска отсутствовали доказательства, подтверждающие, что на испрашиваемом ею земельном участке располагаются принадлежащие ей объекты недвижимости, оспариваемые Беляевой Г.В. отказ ответчика от 27 сентября 2019 года N 30-1024/1 в заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером N... и его постановление от 9 сентября 2019 года N 954 "О прекращении договора аренды земельного участка, заключенного с Беляевой Г.В." являются законными и обоснованными. Следовательно, при отсутствии законных оснований для заключения нового договора аренды спорного участка без проведения торгов, за истцом не может быть признано право на его заключение, а ответчик - понужден к его заключению.
В соответствии с п.1 ст.621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Доводы жалобы истца о том, что судом не применены положения ст.621 ГК РФ, определяющие право арендатора перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, не являются основанием для отмены оспариваемого решения, так как данные положения не подлежат применению с 1 марта 2015 года к договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Земельный кодекс Российской Федерации, устанавливающий приоритет норм земельного законодательства перед общими нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, предусматривает иные правила, которые правомерно применены судом первой инстанции при разрешении настоящего спора.
На наличие иных оснований, предусмотренных подп. 1 - 30 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, для заключения с истцом договора аренды земельного участка без проведения торгов, истец не ссылалась.
Иные доводы жалобы повторяют позицию истца, изученную и проверенную судом первой инстанции, оснований для повторной оценки аналогичных доводов судебная коллегия не усматривает.
Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом при рассмотрении дела, влияли на обоснованность и законность судебного решения, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Нарушений норм материального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, судом не допущено. При изложенных обстоятельствах оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции по доводам жалобы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 25 декабря 2020 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Беляевой Г.В. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка