Определение Судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 августа 2021 года Дело N 33-4916/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Зудерман Е.П.,

судей областного суда Синельниковой Л.В., Ярыгиной Е.Н.,

при секретаре Червонной А.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Игнаткина М.В, на решение Ташлинского районного суда Оренбургской области от 15 апреля 2021 года

по гражданскому делу по иску администрации муниципального образования Ташлинский район Оренбургской области к Игнаткина М.В, о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки и расторжении договора аренды.

Заслушав доклад судьи Зудерман Е.П., судебная коллегия

установила:

Администрация МО Ташлинский район обратилась в Ташлинский районный суд с иском к Игнаткину М.В. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки и расторжении договора аренды, в котором просила суд взыскать с ответчика задолженность в размере 317 669 рублей 76 копеек, в том числе: подлежащую внесению арендную плату по договору Nс от (дата) за 2020, 2021 год, в размере 284 419 рублей 35 копеек; пеню по договору Nс от (дата) в размере 33249 рублей 75 копеек; расторгнуть договор аренды земельных участков Nс от (дата), заключенный между администрацией МО Ташлинский район Оренбургской области и Игнаткиным М.В.

В судебном заседании представитель администрации МО Ташлинский район Оренбургской области Мартыненко Т.М. исковые требования поддержала по основаниям, в нем изложенным.

Ответчик Игнаткин М.В. иск не признал, поддержав ранее представленные возражения, согласно которым (дата) он заключил с администрацией МО Ташлинский район договор аренды N земельного участка с кадастровым N под прудом для разведения рыбы. Арендуемая им земля -это овраги, заросшие кустарниками, пригодны только для пастбищ, и небольшой участок под огород, наполняются исключительно, только талыми водами. Иных способов для наполнения воды, кроме талых вод, данный земельный участок не имеет. Нет заболоченности, нет близко расположенных грунтовых вод, они ниже среднего по территории. Участок состоит из трех участков. Два участка не заполнялись талой водой из-за отсутствия нужного объема талых вод. Фактически пруд работал только на 16.1691 га, мощности для выращивания рыбы были ограничены. Еще до заключения договора аренды им были произведены работы по устройству прудов путем сооружения плотин, земляных насыпей по существующей лощине; из-за свойств грунта -суглинка, прочные плотины для больших прудов построить было невозможно, поэтому получилось 3 участка пруда. Летом 2011 года были произведены кадастровые работы по определению площади участка, с получением кадастрового номера, по которому все три участка объединены и сформированы в один участок. На момент заключения договора аренды земельного участка он не осознавал и представить не мог, что в 2012 году изменится земельное законодательство в части прав Арендодателя об изменении и увеличении арендной платы без информирования и согласования с Арендатором. Арендная плата на 2012 составляла 102922,43 рубля. Каждый год арендная плата изменялась с учетом инфляции, и за восемь лет 2012 - 2019 за аренду этого участка он уплатил около миллиона рублей. В 2020 году он не мог выполнить условия договора по причине несвоевременного информирования об изменении кадастровой стоимости участка на начало года. Уведомление N/и от (дата) об изменении кадастровой стоимости и соответственно об изменении арендной платы направлено ему спустя почти пять месяцев с начала расчетного периода и получено им (дата), и в этом заключается бездействие Администрации, так как ему не была предоставлена возможность своевременно расторгнуть договор с (дата), так как арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором утверждены результаты кадастровой оценки земли на территории Оренбургской области. Земельный участок предоставлен ему в аренду с целевым назначением: из земель сельскохозяйственного назначения под прудом для разведения рыбы. Он не мог его использовать по целевому назначению в течение двух лет, в виду отсутствия паводковых вод. В течение 2019, 2020 годов пруда, как такового, не существовало по независящим от него обстоятельствам; (дата) Арендодатель был извещен об отсутствии паводковых вод, отсутствии воды для выращивания рыбы, о невозможности заниматься по разрешенному виду деятельности. Он лично привозил заявление в Администрацию о пересмотре условий договора и с возможностью оставления в аренде только участка, площадью 16.1691 га., с приложением проекта его границ, для выполнения сельхозработ: посев корнеплодов, картофеля, тыквы, свеклы, кукурузы. Вместе тем, администрация не решилавопрос об уменьшении площади аренды, не создали адекватные экстренные пути решения создавшейся проблемы. Площади всех трех участков определены при выполнении кадастровых работ по составлению межевого плана и имеются в Администрации; на момент подачи заявления от (дата) о пересмотре условий договора в сложившейся ситуации, уведомление по расчету оплаты за аренду земельного участка за 2020 год он не получал и не планировал расторгать договор аренды. Кадастровая стоимость земельного участка N увеличилась в 2,4 раза, соответственно, арендная плата тоже увеличилась в 2,4 раза и стала составлять 243 588рублей. Ответ Администрации, датированный (дата) N на его заявление от (дата) получен (дата). В этом ответе не содержалось решения создавшейся проблемы и не указывалась возможность мирного разрешения вопроса. В связи с чем он обратился к Администрации с заявлением о расторжении договора аренды Nс от (дата), так как деятельность по разведению рыбы вести невозможно, но ему выставили Соглашение, по которому он должен оплатить сумму 111 811 рублей, после чего Администрация расторгнет договор. Выполнить указанное Соглашение он не в состоянии, в связи с чем его не подписал. Вместе с тем, согласно договору, арендодатель должен был расторгнуть договор после не оплаты двух сроков оплаты, первый срок 15 сентября, второй срок 15 ноября, договор аренды должен прекратить свою силу после 16 ноября. Администрация умышленно продлила сроки подачи в суд искового заявления о расторжении договора, тем самым насчитав при этом еще 40831 рубль 35 копеек. Просит в связи с фактической невозможностью исполнения договора после возникновения обстоятельств непреодолимой силы, а именно, отсутствия паводковых вод для заполнения сельскохозяйственной земли под пруд водой для выращивания рыбы, согласно целевому назначению, а также непричастностью арендатора к созданию обстоятельств непреодолимой силы, признать неисполнение договора форс-мажором, прекратить обязательства по оплате аренды земли в связи с невозможностью его исполнения и освободить его от ответственности за не исполнение обязательств по договору Nс от (дата).

Решением Ташлинского районного суда Оренбургской области от 15 апреля 2021 года исковые требования администрации муниципального образования Ташлинский район Оренбургской области удовлетворены.

Суд постановил: "Взыскать с Игнаткина М.В. в пользу администрации МО Ташлинский район Оренбургской области арендную плату по договору N от (дата) за период 2020 год и 2021 год в размере 284 419 рублей 35 копеек и пеню в размере 33249 рублей 75 копеек.

Расторгнуть договор аренды земельного участка Nс от (дата), заключенный между администрацией МО Ташлинский район Оренбургской области и Игнаткина М.В,.

Взыскать с Игнаткина М.В, в доход бюджета администрации муниципального образования Ташлинский район Оренбургской области государственную пошлину в сумме 6377 рублей.".

В апелляционной жалобе Игнаткин М.В., ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения, ставит вопрос об его отмене. Указывает, что его заявление об уменьшении площади земельного участка и уменьшении платы было проигнорировано, ссылается на неподсудность спора Ташлинскому районному суду, а также на то, что при определении кадастровой стоимости земельного участка была допущена ошибка.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Игнаткин М.В. апелляционную жалобу поддержал. Полагал, что арендную плату необходимо исчислять по ставке - 0,3%. Просил решение суда изменить.

Представитель администрации МО Ташлинский район в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом. От представителя администрации поступило заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Учитывая изложенное, судебная коллегия на основании статей 113, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации рассмотрела дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов жалобы, как это предусмотрено частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что (дата) между администрацией МО Ташлинский района и ИП Игнаткина М.В, заключен договор, аренды земельного участка Nс, согласно которому последнему предоставлен земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 409945 кв.м, с кадастровым N под прудом для разведения рыбы. Участок расположен по адресу: (адрес) (адрес) земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала N В соответствии с.п.2.1 Договора срок аренды участка устанавливается с 15 февраля 2012 года по 15 февраля 2027 года.

Договор прошел регистрацию в УФРС по Оренбургской области (дата)

Пункт п. 3.1 договора предусматривает размер арендной платы 102922,43 рублей в год и вносится в срок не позднее 15 сентября и 15 ноября отчётного года. В соответствии с п. 3.5 договора аренды размер арендной платы изменяется и подлежит уплате Арендатором, в том числе, и в случае изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним.

Согласно п. 6.2 договора аренды, за нарушение срока внесения арендной платы уплачивается пеня в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

(дата) администрация МО Ташлинский район направила Игнаткину М.В. претензию N/и о выплате задолженности по договору аренды земельного участка в размере 121 794 рубля и пени в размере 0,1 % по состоянию на 22 сентября 2020 года в размере 852 рубля 56 копеек.

(дата) администрация МО Ташлинский район направила Игнаткину М.В., претензию N/и о погашении задолженности по договору аренды земельного участка в общей сумме по состоянию на 09 декабря 2020 года в размере 256 741 рубль 75 копеек (сумма задолженности 243588,00 + 13153,75).

Поскольку до настоящего времени арендная плата ответчиком не была уплачена, истец заявил требования о взыскании задолженности с ответчика по договору аренды, взыскании платы за пользование землей и пени.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика составила 284 419 рублей 35 копеек (256 741, 75 рублей (задолженность за 2020 год) + 40831,35 рублей (задолженность за 2021 год), задолженность по пени - 33 249 рублей 75 копеек, из расчета: 20 339,60 рублей сумма пени за период с 16.09.2020 года по 01.03.2021 года (121 794,00 (сумма задолженности) х 167 (дней) х 0,1% (процент по договору) + 12 910,16 рублей сумма пени за период с 16.11.2020 года по 01.03.2021 года (121 794,00 (сумма задолженности) х 106 (дней) х 0,1% (процент по договору).

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.ст. 309, 310 ГК РФ).

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 названной статьи).

Проанализировав установленные обстоятельства дела, и сопоставив их с вышеизложенными нормами права, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании арендной платы с Игнаткина М.В. за период 2020 год и 2021 год в размере 284 419 рублей 35 копеек и пени в размере 33249 рублей 75 копеек.

Вместе с тем, с суммами арендной платы, определенными судом на основании представленного истцом расчета, согласиться нельзя по следующим основаниям.

Из представленного в суд первой инстанции расчета, послужившего основанием для принятия судом решения, усматривается, что он был произведен на основании Постановления Правительства Оренбургской области от 24 февраля 2015 года N 110-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, представленной в аренду без торгов" (далее Постановление Правительства от 24.02.2015 N 110-п) и определен в приложении к договору аренды земельного участка от (дата), которое является неотъемлемой часть договора.

Согласно Приложению к договору аренды размер годовой арендной платы определен исходя из формулы: кадастровая стоимость (1039620 руб. 52 коп.) x ставку (9,90%) = 102922 руб. 43 коп.

Между тем, решением ГБУ "***" от (дата) от N-Р установлен факт того, что при определении кадастровой стоимости земельного участка N была допущена ошибка, кадастровая стоимость составляет 950 816,46 руб.

Согласно ответу администрации муниципального образования Ташлинский район Оренбургской от (дата) N/и, датой начала применения кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым N определена дата - (дата).

Таким образом, на момент вынесения судом решения расчет стоимости арендной платы должен был исчисляться из кадастровой стоимости земельного участка в размере 950 816,46 руб.

На запрос суда апелляционной инстанции администрацией муниципального образования Ташлинский район Оренбургской области был представлен новый расчет задолженности по арендной плате и пени.

Вместе с тем, указанный расчет судебной коллегией не принимается, поскольку он составлен за период с 01.01.2020 года по 05.08.2021 года, в то время как при обращении в суд истцом заявлялся период взыскания с 01.01.2020 года по 01.03.2021 года, а в силу части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В этой связи судебная коллегия полагает необходимым произвести собственный расчет размера арендной платы, подлежащей взысканию с Игнаткина М.В., согласно которому размер арендной платы земельного участка за период с 01.01.2020 года по 31.12.2020 года составляет 94130,83 руб. (950 816,46 руб.х9,9%=94130,83 руб.).

Значение ставок арендной платы в 2021 году применяются с учетом увеличения на размере уровня инфляции, установленного в Федеральном законе от 08.12.2020 N 385-ФЗ "О федеральном бюджете на 2021 год и на плановый период 2022 и 2023 годов". Данный коэффициент составляет 3,7%.

Следовательно, размер арендной платы за период с 01.01.2021 года по 01.03.2021 года составляет 15 778,64 руб. (950 816,46 руб.х1,037/365х59 дн.).

Таким образом, общий размер арендной платы за период с 01.01.2020 года по 01.03.2021 года составляет 109 909,47 руб.

Расчет неустойки, производится согласно п.6.2 договора аренды, в соответствии с которым в случае просрочки платежей, предусмотренных договором, арендатор уплачивают арендодателю пеню в размере, равном 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Истец просил взыскать неустойку за период с 16.09.2020 года по 01.03.2021 года, и суд первой инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении данного требования, поскольку доказательств того, что ответчик платил арендную плату, материалы дела не содержат.

Представленный на запрос суда апелляционной инстанции расчет пени, представленный истцом, в силу части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебной коллегией не принимается, поскольку расчет произведен по 05.08.2021 года.

В связи с чем на основании него судебной коллегией произведен самостоятельный расчет пени по договору аренды Nс от (дата), согласно которому с Игнаткина М.В. в пользу истца подлежит взысканию пеня в размере 12 707,65 руб., исходя из следующего расчета:

за период с 16.09.2020 года по 01.03.2021 года (47 065,42 руб. (сумма задолженности) х 166 дн. х 0,1% (процент по договору) =7812,85 руб.

за период с 17.11.2020 года по 01.03.2021 года (47 065,42 руб. (сумма задолженности) х 104 дн. х 0,1% (процент по договору)= 4894,80 руб.

Таким образом, итоговая сумма, подлежащая взысканию с Игнаткина М.В., составляет 122 617,12 руб., где 109 909,47 руб. - размер арендной платы за период с 01.01.2020 года по 01.03.2021 года, 12 707,65 руб. - размер пени за период по 01.03.2021 года.

В ходе судебного заседания суда апелляционной инстанции ответчик ссылался на то, что поскольку в настоящее время пруд высох и с целью осуществления предпринимательской деятельности земельный участок не пригоден, при расчете арендной платы необходимо использовать коэффициент в размере 0,3%, а не 9,90%.

Вместе с тем, указанные доводы судебной коллегией отклоняются, как основанные на неверном понимании норм.

Пунктом 3 постановления Правительства от 24.02.2015 N 110-п предусмотрено, что арендная плата, определяемая на основании кадастровой стоимости земельного участка, рассчитывается в размере 0,3 процента в отношении следующих земельных участков:

земельного участка, предоставленного для строительства или размещения линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), пунктов контроля загрязнения воздуха, объектов электросетевого и жилищно-коммунального хозяйства, организаций, оказывающих услуги по тарифам, регулируемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, а именно: линий электропередач, трансформаторных и иных подстанций, распределительных пунктов и иного оборудования, предназначенного для обеспечения электрических связей и осуществления передачи электрической энергии, объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, а также котельных заводского изготовления (расположенных на отдельно сформированных земельных участках), центральных тепловых пунктов, насосных станций различных модификаций и назначений, газорегуляторных пунктов, станции катодной защиты;

земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на которые переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, а также из земель сельскохозяйственного назначения, ограниченных в обороте;

земельных участков, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного хозяйства (приусадебных участков);

земельных участков, на которых расположены объекты, находящиеся в государственной собственности Оренбургской области, используемые государственными, муниципальными или частными образовательными организациями с этнокультурным компонентом, осуществляющими образовательную деятельность на территории Оренбургской области;

земельных участков, на которых располагается объект концессионного соглашения и (или) которые необходимы для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением в сфере социально значимых видов деятельности (образования, культуры, здравоохранения, социальной защиты, физической культуры и спорта, туризма);

Учитывая, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым N - под прудом для разведения рыбы, что подтверждается имеющимися в материалах дела выписками ЕГРН, и земельный участок был предоставлен ответчику для осуществления предпринимательской деятельности, ставка арендной платы в размере 0,3 % в данном случае не подлежит применению.

Доводы жалобы о том, что спор должен быть рассмотрен в Арбитражном суде Оренбургской области судебная коллегия полагает несостоятельным, основанном на неверном понимании норм права, поскольку как следует из выписки ЕГРИП от (дата), деятельность в качестве ИП прекращена Игнаткиным М.В. (дата), то есть на момент подачи настоящего искового заявления ответчик индивидуальным предпринимателем не являлся, в связи с чем спор подлежал рассмотрению в суде общей юрисдикции.