Определение Судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 24 июня 2021 года Дело N 33-4887/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе председательствующего Карасовской А.В.,

судей: Болотовой Л.В., Савинцевой Н.А.

при секретаре Лёгких К.П.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Карасовской А.В. гражданское дело по апелляционной жалобе Пищелко А.А. на решение Центрального районного суда г. Кемерово от 04 марта 2021 года

по иску ООО "УК "Жилград" к Пищелко А.А. о взыскании задолженности по оплате за содержание и текущий ремонт многоквартирного дома, коммунальные услуги, потребленные на общедомовые нужды,

УСТАНОВИЛА:

ООО "УК "Жилград" обратилось с иском к Пищелко А.А. о взыскании задолженности по оплате за содержание и текущий ремонт многоквартирного дома, коммунальные услуги, потребленные на общедомовые нужды.

Требования мотивированы тем, что Пищелко А.А. согласно Выписке из ЕГРН об объекте недвижимости N ... от 30.07.2020 является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: ... (подземный пристрой к дому N ... по ...), общей площадью 57,70 кв.м.

Задолженность по оплате за содержание, текущий ремонт многоквартирного дома и коммунальные услуги, потребленные на общедомовые нужды, образовалась в отношении данного нежилого помещения за период с 01.06.2017 по 31.05.2020.

Собственниками помещений дома N ... по ... принято решение о выборе способа управления - управляющей компанией ООО "Жилсервис плюс" (действующее наименование - ООО "УК Жилград") (протокол N ... от 24.12.2015).

Большинством собственников помещений дома N ... по ... подписаны договоры управления (отдельные договоры с каждым собственником). Договор управления многоквартирным домом в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: ... (подземный пристрой к дому N ... по ...), общей площадью 57,70 кв.м., собственником не подписан.

Отсутствие договорных отношений между ООО "УК Жилград" и собственником на управление, техническое обслуживание и ремонт общего имущества и предоставление коммунальных услуг не является основанием для отказа от уплаты расходов на содержание общего имущества и за оказанные коммунальные услуги, так как такую обязанность каждый участник долевой собственности обязан нести в силу прямого указания закона.

08.05.2020 ответчику направлялось уведомление о задолженности. Уведомление не получено, до настоящего времени задолженность не погашена.

Истец просил взыскать с Пищелко А.А. в пользу ООО "УК Жилград" задолженность по оплате за содержание и текущий ремонт многоквартирного коммунальные услуги, потребленные на общедомовые нужды размере: 48527,55 руб.; расходы по оплате госпошлины, расходы по оплате услуг представителя в сумме 5000 руб.

В ходе рассмотрения дела истец исковые требования увеличил, просил взыскать задолженность по оплате за содержание и текущий ремонт многоквартирного дома, коммунальные услуги, потребленные на общедомовые нужды с августа 2017 по сентябрь 2020 согласно акту сверки и актам выполненных работ в размере 50141,70 руб.

Решением Центрального районного суда г. Кемерово от 04 марта 2021 года постановлено: Требования ООО "УК Жилград" удовлетворить.

Взыскать с Пищелко А.А. в пользу ООО "УК Жилград" задолженность по оплате за содержание и текущий ремонт многоквартирного дома, коммунальные услуги, потребленные на общедомовые нужды за период с 27.08.2017 по сентябрь 2020 в сумме 50352,08 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 1655,83 руб., расходы по оплате юридических услуг в сумме 5000 руб., всего 57007,91 руб.

В апелляционной жалобе Пищелко А.А. просит решение суда отменить как незаконное и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Ссылаясь на нормы права, указывает, что находящееся у него в собственности нежилое помещение является нежилой пристройкой, самостоятельным объектом недвижимости и не является частью многоквартирного дома по адресу: ... соответственно у него отсутствует право собственности на общее имущество многоквартирного дома, как и обязанность по его содержанию.

Нежилое пристроенное помещение построено по индивидуальному проекту с целевым назначением для использования под бытовое обслуживание, общественное питание, торговлю и введено в эксплуатацию 25.11.2011, что подтверждается кадастровым паспортом нежилого пристроенного помещения, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, при этом согласно сведениям из ГИС ЖКХ многоквартирный дом по ... был введен в эксплуатацию в 2002 году, что также подтверждается и техническим паспортом многоквартирного дома по адресу: ..., где согласно поэтажной экспликации отсутствует принадлежащая ему пристройка.

Суд ошибочно принимает во внимание копию технического паспорта многоквартирного дома, представленную истцом, где его помещение просто дописано. Истец не представил проектно-разрешительную документацию на реконструкцию в виде расширения (достроя) многоквартирного дома по адресу: ..., как не представил и протокол общего собрания собственников многоквартирного дома по о разрешении реконструкции с целью увеличения общего имущества многоквартирного дома, так как в состав пристроенного его помещения входят крыша, стены, фундамент, инженерные системы.

Истец не подтвердил, что спорная пристройка находится на земельном участке под многоквартирным домом по адресу: .... Представленный в материалы дела акт обследования от 07.10.2020 считает недопустимым доказательством, так как не был им подписан.

Он самостоятельно заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями (водоснабжение, энергоснабжение, теплоснабжение и т.д.), несет затраты по содержанию и обслуживанию своего имущества, в том числе по его ремонту, а также ремонту и обслуживанию используемых инженерных сетей и коммуникаций. Несет затраты по ремонту кровли, наружных стен, крыльца, заключает договора на вывоз и утилизацию снега с прилегающей территории, приобретает уборочный инвентарь, противогололедные средства и т.д.

Справкой от 21.01.2021 ПГК "О..." подтверждается, что наружные стены помещений, а также кровельное покрытие крыши над спорным нежилым помещением, являются пристроенными для МКД, в состав общего имущества не включены и собственники жилых помещений дома не несут расходов по их содержанию и ремонту.

Помещение имеет обособленный вход-выход во внутренние помещения, не имеют какой-либо конструктивной связи с жилыми помещениями МКД, не связаны между собой ни функционально, ни технологически.

Он не имеет доступа к лестничным клеткам жилых подъездов и расположенным в них мусоропроводов, предназначенных исключительно для обслуживания жилого фонда МКД, составляющих общее имущество жилой части дома, и самостоятельно несет затраты по содержанию и эксплуатации своих помещений, в том числе по их капитальному и текущему ремонту.

Относительно апелляционной жалобы, представителем истца - Чулковой О.О. принесены возражения.

В суде апелляционной инстанции Пищелко А.А. настаивал на доводах апелляционной жалобы.

Представитель ООО "УК Жилград" - Чулкова О.О., действующая на основании доверенности от 29.01.2021, выданной сроком на один год, возражала относительно апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Пищелко А.А. согласно Выписке из ЕГРН об объекте недвижимости N ... от 30.07.2020 является собственником нежилого помещения по адресу: ... (подземный пристрой к дому N ... по ...), общей площадью 57,70 кв.м.

Собственниками помещений дома N ... по ... принято решение о выборе способа управления - управляющей компанией ООО "Жилсервис плюс" (действующее наименование - ООО "УК Жилград") (протокол N ... от 24.12.2015).

Оспаривая обязанность по несению расходов на содержание общедомового имущества многоквартирного дома, ответчик указывает на то, что жилой дом и спорное помещение, принадлежащее ответчику, имеют отдельные входы, не связаны общими коммуникациями, фундаментом, стенами и кровлей, в связи с чем является самостоятельным объектом недвижимости.

Принимая решение об удовлетворении заявленных ООО "УК "Жилград" о взыскании с Пищелко А.А. задолженности по оплате за содержание и текущий ремонт многоквартирного дома, коммунальные услуги, потребленные на общедомовые нужды, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Так, статьей 210 ГК РФ установлено, собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В статье 249 ГК РФ закреплено, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

На основании ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

В силу ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Пунктом 1 ст. 36 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Подробный перечень общего имущества также приведен в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

При этом пунктом 3 и 4 Правил N 491 установлено, что при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

В соответствии со ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором в качестве способа управления выбрана управляющая организация, вносят плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Отсутствие между сторонами договора на техническое обслуживание, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме означает лишь отсутствие договорных отношений между контрагентами.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковой для всех собственников помещений в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации; при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации (пункты 29-36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Таким образом, в силу прямого указания закона обязанность несения расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги возложена как на собственников квартир, так и на собственников иных нежилых помещений.

Пристроенным нежилым помещением считается нежилое помещение, являющееся самостоятельным объектом недвижимости, пристроенное к многоквартирному жилому дому, имеющее самостоятельные инженерные коммуникации и расположенное на выделенном земельном участке.

Документами-основаниями, подтверждающими данные факты, являются: документы на право собственности на объект недвижимости (пристроенному нежилому помещению должен быть присвоен иной адрес), документы на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение, документы, подтверждающие наличие самостоятельных инженерных коммуникаций, отличных от внутридомовых сетей многоквартирного жилого дома.

Согласно представленной в материалы дела копии технического паспорта (л.д. 87-92 т. 1), кадастровому паспорту (л.д. 93 т. 1) спорное пристроенное помещение, принадлежащее ответчику, включено в общую структуру здания. Из свидетельства о государственной регистрации и иных соответствующих документов следует, что в данном случае на праве собственности ответчику принадлежит именно нежилое помещение, а не здание, как отдельно возведенный объект.

Система теплоснабжения по данному адресу является единой для всего МКД, в том числе и нежилого помещения, принадлежащего истцу на праве собственности, что подтверждается актом обследования от 07.10.2020 (л.д. 98 т. 1), из содержания которого следует, что инженерные коммуникации системы отопления на нежилое помещение проходят по подвальному помещению МКД ..., теплопотребление на нежилое помещение N ... идет из под ОДПУ дома N ... по ... с учетом жилых и нежилых помещений и имеет точку присоединения к тепловой магистрали МКД.

При таких обстоятельствах, оснований для отказа в удовлетворении требований ООО "УК Жилград" о взыскании задолженности по оплате за содержание и текущий ремонт многоквартирного дома, коммунальные услуги, потребленные на общедомовые нужды, о чем ставится вопрос в апелляционной жалобе, судебная коллегия не усматривает.

Вышеуказанные обстоятельства опровергают доводы подателя жалобы о том, что принадлежащее ему нежилое помещение является изолированным объектом от МКД по .... При этом, объект, принадлежащий ответчику на праве собственности, имеет тот же адрес, что МКД.

Таким образом, спорное нежилое пристроенное помещение является частью жилого многоквартирного дома, технически взаимосвязано с общим имуществом.

Обязанность нести бремя расходов на содержание общего имущества не зависит от того, пользуется ли собственник отдельно взятыми объектами общего имущества. В данном случае не имеет существенного значения наличие у пристроенной части помещения ответчика отдельного входа, а также независимо от того, пользуется ли он подъездом, крышей, лифтом или иным общим имуществом многоквартирного жилого дома, собственник такого помещения должен оплачивать коммунальные услуги, приобретенные на общедомовые нужды многоквартирного дома. Существенным обстоятельством, имеющим правовое значение для несения расходов по содержанию общего имущества и по оплате коммунальных услуг, потребленных в местах общего пользования, является факт расположения пристроенной части нежилого помещения во взаимосвязи с многоквартирным домом без изоляции

Исходя из того, что полная изолированность помещения ответчика последним не доказана, Пищелко А.А. обязан нести расходы на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома, коммунальные услуги, потребленные на общедомовые нужды.

В подтверждение расходов управляющей организации истцом представлены отчеты за период с 27.08.2017 по сентябрь 2020, Акты оказанных услуг (л.д. 22-59 т. 1). Размер задолженности составляет 50352,08 руб., которую суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика в пользу истца.

Довод апелляционной жалобы о том, что представленная истцом копия технического паспорта в отношении МКД содержит неактуальную информацию, истец не представил проектно-разрешительную документацию на реконструкцию в виде расширения (достроя) многоквартирного дома по адресу: ..., как не представил и протокол общего собрания собственников многоквартирного дома о разрешении реконструкции с целью увеличения общего имущества многоквартирного дома, так как в состав пристроенного его помещения входят крыша, стены, фундамент, инженерные системы, отмены решения не влекут, поскольку из совокупности представленных доказательств исследованных судом следует, что спорное нежилое помещение N ... включено в общую структуру здания по ....

Согласно представленных из ЕГРП выписок, многоквартирный дом по ... имеет 8 этажей, имеет кадастровый N .... Спорное нежилое помещение, согласно выписки ЕГРП имеет площадь 57,7 кв.м, в качестве его местоположения указано: ... (подземный пристрой к дому N ... по ...). Указанное нежилое помещение расположено в пределах объекта недвижимости с кадастровым N ... (л.д. 41-42 т. 2), т.е. здания гаражного комплекса, что следует из общедоступных данных публичной кадастровой карты (л.д. 15 т. 2). При этом, согласно техническому паспорту на гаражный комплекс (гаражи), данный комплекс является подземным пристроем к дому N ... по ... и на листе 9 указанного технического паспорта отражен в комплексе гаражей нежилое помещение ответчика. Контуры (очертания) нежилого помещения N ... по ..., принадлежащие ответчику идентичны плану расположения помещения, представленного из Филиала ФГБУ "ФПК Росреестр" по Кемеровской области (л.д. 42 оборот т. 2).

Согласно представленного по запросу судебной коллегии ответу Филиала N 3 БТИ Кемеровского городского округа и Кемеровского муниципального округа ГБУ "Центра государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса" и приложенных к нему: ответу Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Кемерово, Акту регистрации адреса, разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, нежилое помещение N ... является подземным пристроем к дому N ... по ..., входит в состав нежилого здания (комплекс гаражей) площадью 3333,9 кв.м. Площадь нежилого помещения N ... изначально составляла 15,9 кв.м., в результате демонтажа перегородки - 15,8 кв.м., а в результате реконструкции (согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 25.01.2011) - 57,7 кв.м.

Указанные выше выписки, ответ Филиала БТИ Кемеровского городского округа и Кемеровского муниципального округа ГБУ "Центра государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса", приобщены к материалам дела и предоставлены по запросу судебной коллегией по гражданским делам, в связи с тем, что судом первой инстанции при рассмотрении указанного спора не в полной мере определены юридически значимые обстоятельства для рассмотрения дела.

Таким образом, из указанных выше данных следует, что подземный пристрой к дому N ... по ..., входит в состав комплекса гаражей, который в свою очередь является частью МКД по ..., как расположенный в подвальном помещении МКД, что следует из технического паспорта на гаражи, представленного суду апелляционной инстанции (лист 4 технического паспорта), а также выписки ЕГРН (л.д. 38, 38 оборот), согласно которого в здании (сооружении) кадастровый N ... (МКД по ...) расположены помещения, машино-места (гаражи). Помимо этого, нежилое помещение ответчика находится на земельном участке с кадастровым N ..., который относится к МКД по .... При таких данных, доводы ответчика, о том, что принадлежащее ему имущество не является общей структурой здания (МКД) противоречит материалам дела. Доказательств поставки в спорное нежилое помещение коммунальных ресурсов без использования общедомовых коммуникаций, равно как и доказательств расположения нежилого помещения обособленно от жилого дома и наличия собственных инженерно-технических коммуникаций ответчиком не представлено.

Доводы ответчика о неоказании услуг по содержанию принадлежащего ему нежилого помещения со стороны истца, какими-либо объективными данными не подтверждены, доказательств обращения по данным фактам в управляющую компанию, а также представления доказательств, свидетельствующих о выполнении иными организациями работ по содержанию принадлежащего ему нежилого помещения, ни суду первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено.