Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 ноября 2022 года Дело N 33-4882/2022

Санкт-Петербург 15 ноября 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Хрулевой Т.Е.,

судей Бумагиной Н.А., Насиковской А.А.,

при секретаре Федотовой Р.Р.,

с участием прокурора Спировой К.В.

рассмотрев по правилам суда первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Киришского городского суда Ленинградской области отДД.ММ.ГГГГ и дополнительное решение от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу N по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Производственное объединение "Киришинефтеоргсинтез" к ФИО1 о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении, взыскании задолженности и встречному исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью "Производственное объединение "Киришинефтеоргсинтез" о признании права пользования жилым помещением, признании недействительным акта государственной регистрации права собственности, признании недействительным (ничтожным) договора коммерческого найма, включении квартиры в жилищный фонд социального найма,

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Хрулевой Т.Е., объяснение представителя общества- Кошелевой И.Н., объяснение ФИО1, ее представителя- адвоката Галкину О.Н., поддержавших исковые требования и возражения по предъявленным искам, заключение прокурора, считавшего требования общества подлежащими удовлетворению, встречный иск- отклонению, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,

установила:

ДД.ММ.ГГГГ ООО "Производственное объединение "Киришинефтеоргсинтез" обратилось в Киришский городской суд Ленинградской области с иском к ФИО1 о признании утратившей право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>, выселении и взыскании задолженности в размере 25 693,46 руб., пени 2132,90 руб., государственной пошлины.

Иск мотивирован тем, что общество является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>. На срок до ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 предоставлена в наем указанная квартира. ДД.ММ.ГГГГ истец уведомил нанимателя о необходимости освобождения жилого помещения. ФИО1 добровольно жилое помещение не освободила. Ссылаясь неосвобождение жилого помещения, на п. 2.1.8 договора найма N от ДД.ММ.ГГГГ, частичную оплату за жилье и коммунальные услуги, образовавшуюся задолженность в сумме 25 693,46 руб., начисление пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, что составляет 2 132,90 руб. (пункт 2.1.8 договора), просило судебной защиты.

ФИО1 предъявила встречный иск к ООО "Производственное объединение "Киришинефтеоргсинтез" о признании права бессрочного пользования жилым помещением по адресу: <адрес>; признании недействительным акта государственной регистрации права собственности ответчика на квартиру по адресу: <адрес>; признании недействительным договора коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ; включении квартиры в жилищный фонд социального использования. В обоснование требований ссылалась на то, что в 1995 г. как работнику ООО "КИНЕФ", нуждающемуся в постоянном жилье и состоящему на учете предприятия на получение бесплатного жилья, предоставлено жилое помещение общей площадью 24,5 кв. м в общежитии по адресу: <адрес>, на основании ордера N от ДД.ММ.ГГГГ В марте 2019 года был изменен статус дома - из общежития на многоквартирный дом. Согласно выписке из ЕГРН от 2019 г. ООО "КИНЕФ" является собственником <адрес> с 1998 года. Поскольку производственное объединение "Киришинефтеоргсинтез" (правопреемником которого является ООО "КИНЕФ") введено в эксплуатацию в 1966 году, являлось государственным предприятием, здание, расположенное по адресу: <адрес>, было построено целевым образом как общежитие для работников ПО "Киришинефтеоргсинтез", то при приватизации подлежало передаче в муниципальную собственность. В силу положения ст. 108 ЖК РСФСР, действовавшей на момент вселения в спорное жилое помещение, не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения граждане, уволенные по сокращению численности штатов, пенсионеры по старости. К моменту введения в действие ЖК РФ ДД.ММ.ГГГГ обладала статусом лица, названного в п. 8 ст. 108 ЖК РСФСР, являлась лицом, уволенным по сокращению численности штатов. Договор коммерческого найма в 2011г. был заключен, поскольку было крайне тяжелое материальное положение, а истцу отказывали в оформлении субсидии. Кроме того, ФИО1 является малоимущей, пенсионеркой, не имеет другого жилья, более пяти лет проживает на территории Ленинградской области, не ухудшала умышленно свои жилищные условия в течении последних пяти лет, имеет право состоять на учете граждан, нуждающихся в жилых помещениях.

Решением Киришского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 признана утратившей право пользования квартирой N, выселена из квартиры без предоставления другого жилого помещения. С ФИО1 в пользу общества взыскана задолженность по оплате за период с июля 2020 года по июль 2021 года в сумме 21113,46 руб., пени в размере 2132 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000 руб. В удовлетворении остальной части заявленных требований обществу отказано. В удовлетворении встречных исковых требований о признании права пользования жилым помещением ФИО1 отказано.

Дополнительным решением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 отказано в удовлетворении требований о признании недействительным акта государственной регистрации права собственности ООО "Производственное объединение "Киришинефтеоргсинтез (ООО "КИНЕФ") на <адрес>, признании недействительным (ничтожным) договор коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "КИНЕФ" и ФИО1, включении <адрес> в жилищный фонд, предназначенный для заселения по договорам социального найма.

В апелляционной жалобе ФИО1 просила решение суда от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное решение от ДД.ММ.ГГГГ отменить, указывая на неправильное применение норм материального права и процессуального права.

В дополнении к жалобе указывала на незаконность дополнительного решения.

В связи с неизвещением участников процесса, непривлечением к участию в деле в качестве соответчика Администрации муниципального образования по месту нахождения имущества, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда определением от ДД.ММ.ГГГГ перешла к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ. К участию в деле в качестве соответчика привлечена Администрация муниципального образования Киришское городское поселение.

Администрация муниципального образования Киришский муниципальный район Ленинградской области, представляющая согласно Уставу муниципальное образование Киришское городское поселение, Управление Росреестра по Ленинградской области в судебное заседание не явились, извещены по правилам ст.113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, уважительности причин неявки не представили, в связи с чем судебная коллегия рассматривает дело в их отсутствие в соответствии по ст.167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 принята на работу в цех N продавцом непродовольственных товаров магазина N АООТ "Киришинефтеоргсинтез" и уволена по сокращению штата ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.58).

На основании совместного решения Администрации "Киришинефтеоргсинтез" и профкома ФИО1, как сотруднику общества, работающему продавцом цеха N, выдан ордер N от ДД.ММ.ГГГГ на занятие жилого помещения в общежитии ПО "Киришинефтеоргсинтез"-ком. N <адрес>(т.3л.д.).

С ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 зарегистрирована в <адрес>.

Из справки о регистрации граждан (форма 9), выданной ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 занимает спорную квартиру на основании договора найма N от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.113).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "ПО "Киришинефтеоргсинтез" (наймодатель) и ФИО1 (наниматель) заключен договор коммерческого найма N, по условиям которого общество передает на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ во временное владение и пользование нанимателю и членам его семьи, находящееся в собственности наймодателя изолированное помещение по адресу <адрес>. Договор подписан сторонами.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "ПО "Киришинефтеоргсинтез" ( наймодатель) и ФИО1(наниматель) заключен договор коммерческого найма жилого помещения N, согласно которому наймодатель передал нанимателю на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ во временное владение и пользование изолированное жилое помещение - <адрес>, находящиеся в собственности наймодателя. Договор подписан сторонами (л.д.12).

Пунктом 6.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил уведомление о необходимости освободить жилое помещение, сдать его по акту приема-передачи (возврата) представителям ООО "КИНЕФ" и сняться с регистрационного учета (т.1л.д.17).

ДД.ММ.ГГГГ направлено требование об освобождении жилого помещения и его сдаче по акту приема-передачи представителям ООО "КИНЕФ", снятии с регистрационного учёта и оплате имеющейся задолженности по оплате за наем жилого помещения и коммунальные услуги (т.1л.д.19).

В соответствии с ч.1 ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ч.1 ст.683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное (часть2).

С ДД.ММ.ГГГГ между сторонами действовал краткосрочный договор коммерческого найма жилого помещения сроком до ДД.ММ.ГГГГ, который не предусматривает преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Возражая против иска и заявляя встречные требования, ФИО1 ссылалась на то, что она была вселена в спорное жилое помещение как лицо, нуждающееся в улучшении жилищных условий, в связи с трудовыми отношениями и, была уволена по сокращению штата, в силу ст. 108 ЖК РСФСР не могла быть выселена без предоставления другого жилого помещения, при этом жилое помещение не могло входить в состав объектов приватизируемого предприятия, в связи с чем жилье фактически занято на условиях социального найма.

С суждениями ФИО1 нельзя согласиться.

Согласно ч. 1 ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный и муниципальный жилищные фонды. При этом частный жилищный фонд есть совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц.

Из содержания ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Согласно разъяснениям, данным в абз. втором п. 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2005 года" (вопрос N), если жилое помещение, предоставленное под общежитие, принадлежит коммерческой организации на праве собственности, то положения Жилищного кодекса РФ, регулирующие вопросы предоставления и использования жилых помещений специализированного жилищного фонда, не могут быть применены, поскольку в данном случае речь идет о договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского законодательства. При выселении из жилых помещений в общежитиях, принадлежащих на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано АООТ "Киришинефтеоргсинтез" (т.3 л.д.41-61).

АООТ "Киришинефтеоргсинтез" создано на базе государственного предприятия ПО "Киришинефтеоргсинтез" по решению трудового коллектива от ДД.ММ.ГГГГ, которым принят План приватизации (т.1л.д.96-104).

По условиям Плана (пункт 3) в состав укрупненного перечня объектов, не подлежащих приватизации входит, за исключением общежитий, жилищный фонд и обслуживающие его жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные подразделения стоимостью 34862 тыс. руб.; техническое училище N стоимостью 447 тыс. руб.; объекты гражданской обороны стоимостью 365 тыс. руб.(т.1л.д.98)

Названные документы подписаны Председателем Профкома от имени конференции трудового коллектива, Председателем Киришского городского Совета Народных депутатов, Первым заместителем Ленинградского областного комитета по управлению городским имуществом.

Приложением к Плану является Перечень объектов соцкультбыта, включенных в состав имущества ПО "Киришинефтеоргсинтез", преобразуемого в АООТ в соответствии с Указом Президента РФ N от ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в который входят общежития первоначальной балансовой стоимостью 2575 тыс.руб., остаточной- 2336 тыс.руб. Документ подписан генеральным директором ПО "Киришинефтеоргсинтез" и Председателем Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Киришского района (л.д.63,99).

Так же приложением к Плану является Перечень жилищного фонда остаточной стоимостью 34834,0 тыс. руб., подписанный рабочей комиссией по приватизации, включая председателя Профкома, из которого следует, что общежитие по адресу: <адрес> не включено в жилищный фонд, подлежащий передаче муниципальным органам(т.1 л.д.100-103).

В расшифровке к пункту 8 Перечня объектов соцкультбыта, включенных в состав имущества ПО Киришинефтеоргсинтез" (общежития), значится объект по адресу: <адрес> (т.1 л.д.104).

Согласно распоряжению Мэрии Киришского городского Совета народных депутатов Ленинградской области N-р от ДД.ММ.ГГГГ "Об утверждении материалов инвентаризации, перерегистрации права на землепользование и выдаче документов на право пользования землей ПО "Киришинефтеоргсинтез" (лист 47 Плана), утверждены материалы инвентаризации земель, занятых производственным объединением (пункт 1), принято решение перерегистрировать право пользования землей с предоставлением земельных участков площадью 1817,24 га согласно приложению по фактическому пользованию в долгосрочную аренду на десять лет (пункт2) ( т.1 л.д.64). В приложении к распоряжению N-р от ДД.ММ.ГГГГ (лист 48 Плана) значатся объекты Советская 7, 9 площадью 1,11 га ( л.д.65).

После приватизации государственного предприятия "Киришинефтеоргсинтез" в 1993г. здание общежития, расположенное по адресу: <адрес>, с земельным участком находилось в собственности АООТ "Киришинефтеоргсинтез", в дальнейшем реорганизованного в ОАО ""Киришинефтеоргсинтез", с ДД.ММ.ГГГГ в ООО "ПО "Киришинефтеоргсинтез", о чем свидетельствуют данные содержащиеся в Свидетельстве от ДД.ММ.ГГГГ серия N, выданном регистрационной палатой Ленинградской области ( т.1л.д.104).

Согласно сведениям, предоставленным администрацией муниципального образования Киришский муниципальный район Ленинградской области, спорное жилое помещение не является собственностью муниципального образования Киришский муниципальный район Ленинградской области и муниципального образования Киришское городское поселение.

Поскольку к моменту вселения ФИО1 в 1995 году в спорное жилое помещение, дом, используемый в качестве общежития, согласно плану приватизации, утвержденному заместителем председателя Ленинградского областного Комитета по управлению государственным имуществом в 1993 года, уже был включен в уставный капитал АООТ "Киришинефтеоргсинтез" то между обществом и ФИО1 возникли договорные отношения, которые регулируются гражданским законодательством (гл. 35 ГК РФ).

По делу установлено, что решение о вселении ФИО1 в спорное жилое помещение принималось обществом, фактически между ФИО1 и обществом возникли правоотношения по найму жилого помещения (коммерческому), ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подписан договор коммерческого найма на новый срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ., и принимая во внимание, что по окончании срока действия договора от ДД.ММ.ГГГГ, стороны не отказались от договора, соответственно договор считался пролонгированным на новый пятилетний срок, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

В гражданских правоотношениях, основанных на равенстве участников, свободе договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, свободном установлении своих прав и обязанностей на основе договора, действуют диспозитивные начала.

Применительно к спорным отношениям, стороны были вправе в период действия договора коммерческого найма (до ДД.ММ.ГГГГ) заключить новый краткосрочный договор коммерческого найма N от ДД.ММ.ГГГГ по условиям которого спорное жилое помещение предоставлялось во временное владение и пользование до ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный договор от ДД.ММ.ГГГГ подписан сторонами, по его заключении не оспаривался ФИО1, при том, что те основания, по которым ФИО1 оспаривает данный договор в настоящем процессе, несостоятельны в силу вышеизложенного (правоотношения основаны на положениях гл.35 ГК РФ), следовательно, спорное жилое помещение подлежало возврату наймодателю до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Пунктом 4.4 договора предусмотрено его прекращение с истечением срока действия (п. 1,4).

В случае расторжения или прекращения наниматель обязан освободить жилое помещение. В случае отказа освободить жилое помещение граждане подлежат выселению без предоставления жилого помещения(пункт 4.5)

В соответствии со ст. 688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

При таких обстоятельствах, у ФИО1 при заключении краткосрочного договора коммерческого найма жилого помещения возникла гражданская обязанность соблюдения условий указанного договора и, как следствие, после окончания срока действия договора N от 01.032019 обязанность освободить жилое помещение и сняться с регистрационного учета, что не было выполнено.

Ссылки ФИО1 на положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в частности ст.5, ст.7, ст.13, отклоняются, поскольку ФИО1 вселена в жилое помещение, находящее в частном жилищном фонде после приватизации государственного предприятия, и ее права определялись гражданско-правовым договором.

Принятие решения администрацией предприятия о предоставлении жилого помещения как нуждающемуся в жилье работнику, выдача ордера N от ДД.ММ.ГГГГ, не опровергают факта заключения договора коммерческого найма, учитывая, что здание по адресу: <адрес>, включено в состав имущества приватизируемого предприятия и не передавалось в муниципальную собственность, ордер на вселение выдавался собственником- обществом, а не исполнительным органом власти, как то предусмотрено положениями ст.47 ЖК РСФСР. При этом в дальнейшем стороны подтвердили сложившиеся правоотношения, заключив в 2011 г., в 2019г. письменные договоры коммерческого найма. Условия договоров коммерческого найма и принятых на себя обязательств были известны нанимателю, в связи с чем должны исполняться.