Определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 1 марта 2022 года Дело N 33-4870/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Комбаровой И.В.

судей Гумилевской О.В., Щуровой Н.Н.

по докладу судьи Гумилевской О.В.

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи: Назаровой М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску <ФИО>3 к <ФИО>1 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки и взыскании денежных средств,

по апелляционной жалобе представителя <ФИО>1 по доверенности <ФИО>4 на решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 16 сентября 2021 года.

Заслушав доклад судьи Краснодарского краевого суда Гумилевской О.В. об обстоятельствах дела, содержание решения суда первой инстанции, обсудив доводы жалобы и возражений, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

<ФИО>3 обратилась в суд с иском к <ФИО>1 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки и взыскании денежных средств.

Исковые требования мотивированы тем, что 21.10.2020 г. между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи части земельного участка и части жилого дома, расположенного на нем по условиям которого стороны обязуются в срок до 01 июня 2021 года заключить основной договор купли-продажи ? доли земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 202 кв.м, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки, адрес <Адрес...>, кадастровый и ? доли жилого дома, этажность: 3, площадь 159,05 кв.м., расположенный по адресу: <Адрес...>, кадастровый . Согласно п. 3 данного предварительного договора указанные объекты продаются за 7 200 000 рублей.

В соответствии с п. 4 предварительного договора купли-продажи покупатель передает продавцу денежные средства в следующем порядке: задаток в размере один миллион рублей в день подписания предварительного договора наличными, что подтверждается распиской; денежные средства в размере три миллиона рублей покупатель оплачивает продавцу не позднее 01.12.2020г. любым способом, не запрещенным законодательством; оставшиеся денежные средства в размере три миллиона двести тысяч рублей покупатель в день заключения основного договора купли-продажи части земельного участка и части жилого дома, расположенного на нем, но не позднее 01.06.2021 г., оплачивает продавцу любым способом, не запрещенным законодательством.

После заключения договора истец узнала о недобросовестном поведении ответчика в силу следующих обстоятельств: в п. 6 предварительного договора купли-продажи указано, что продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора указанные объекты никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре, под арестом (запрещением) не состоят, не обременены иными гражданско-правовыми сделками и правами третьих лиц, в жилом доме все коммуникации: холодная вода, септик, электричество, газ - все в рабочем состоянии, однако в производстве Геленджикского городского суда находились гражданские дела, предметом спора которых является объект сделки между истцом и ответчиком, газ в жилом доме отсутствует. Истец настаивала на заключении предварительного договора купли-продажи в нотариальном порядке, однако ответчик всячески уклонялась от этого.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения с иском в суд, в котором истец просила с учетом уточненных требований признать предварительный договор купли-продажи от 21.10.2020 г. недействительным, применить последствия недействительности сделки и взыскать с ответчик в ее пользу денежные средства в размере 1 000 000 руб.

Решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 16 сентября 2021 года исковые требования <ФИО>3 удовлетворены.

Признан недействительным предварительный договор купли-продажи от 21.10.2020 г., заключенный между <ФИО>3 и <ФИО>1 и применены последствия недействительности ничтожной сделки. С <ФИО>1 в пользу <ФИО>3 взысканы денежные средства в размере 1 000 000 рублей.

Не согласившись с решением суда, представитель <ФИО>1 по доверенности <ФИО>4 подала апелляционную жалобу, в которой просила решение суда отменить, вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В жалобе указала, что решение вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, также судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Так, <ФИО>1 при заключении предварительного договора 21 октября 2020 года не знала и не могла знать о наличии судебного спора и принятом исковом заявлении <ФИО>2, а так же на момент заключения предварительного договора ответчик не знала и не могла знать о наличии обеспечительных мер, так как они были приняты лишь 05.11.2020г. <ФИО>1, действуя добросовестно при заключении предварительного договора с <ФИО>3, запросила сведения из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и согласно выписки из ЕГРН от 19.10.2020 года на жилой дом с кадастровым номером и на земельный участок с кадастровым номером 23: 40:0305013:16 (на ? долю <ФИО>1) отсутствовали обременения в виде запрета регистрационных действий.

В возражениях на апелляционную жалобу <ФИО>3 просит решение суда оставить без изменения, как законное и обоснованное, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание апелляционной инстанции явились представители сторон.

Представитель <ФИО>1 по доверенности <ФИО>4, поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить, вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Представитель <ФИО>3 по доверенности <ФИО>7 поддержала доводы возражений, просила решение суда оставить без изменения, как законное и обоснованное, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Стороны - истец <ФИО>3 и ответчик <ФИО>1 в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении дела суд не просили, при этом извещены о времени и месте судебного заседания в соответствии с положениями ст. 113, 114 ГПК РФ, что подтверждается материалами дела, в том числе отчетами об отслеживании почтовых отправлений, уведомлениями о вручении почтовой корреспонденции, кроме того, информация по делу размещена на официальном интернет-сайте Краснодарского краевого суда, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь ст. ст. 167, 165.1 ГПК РФ, и п.68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" приходит к выводу о возможном рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие неявившихся сторон с участием их представителей, что не противоречит положениям главы 10 ГПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, проверив в соответствии со статьями 327 и 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений, выслушав участников процесса, не находит оснований для отмены решения суда по следующим основаниям.

На основании ст.ст. 195, 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и основывает его на представленных сторонами доказательствах. При анализе доказательств, содержащихся в показаниях сторон, письменных доказательствах, суд отдает предпочтение тем сведениям, которые изложены в объяснениях истца и подтверждены ответчиком.

В силу п.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как установлено ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 этого кодекса.

Из приведенных правовых норм следует, что по делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.

На основании п.4 ст. 1109 ГК РФ не подлежит возврату в качестве неосновательного обогащения: денежные суммы и иное имущество, представленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства.

В обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2014), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 24 декабря 2014 г. разъяснено, что в целях определения лица, с которого подлежит взысканию необоснованно полученное имущество, суду необходимо установить наличие самого факта неосновательного обогащения (то есть приобретения или сбережения имущества без установленных законом оснований), а также того обстоятельства, что именно это лицо, к которому предъявлен иск, является неосновательно обогатившимся лицом за счет лица, обратившегося с требованием о взыскании неосновательного обогащения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом и ответчиком 21.10.2020 г. заключен предварительный договор купли-продажи части земельного участка и части жилого дома, расположенного на нем, по условиям которого стороны обязуются в срок до 01 июня 2021 года заключить основной договор купли-продажи ? доли земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 202 кв.м, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки, адрес <Адрес...>, кадастровый и ? доли жилого дома, этажность: 3, площадь 159,05 кв.м., расположенный по адресу: <Адрес...>, кадастровый (л.д. 10-11).

Согласно п. 3 данного предварительного договора указанные объекты продаются за 7 200 000 рублей.

В соответствии с п. 4 предварительного договора купли-продажи покупатель передает продавцу денежные средства в следующем порядке: задаток в размере 1 000 000 рублей в день подписания предварительного договора наличными, что подтверждается распиской (л.д. 12), денежные средства в размере 3 000 000 рублей покупатель оплачивает продавцу не позднее 01.12.2020 г. любым способом, не запрещенным законодательством; оставшиеся денежные средства в размере 3 200 000 рублей покупатель в день заключения основного договора купли-продажи части земельного участка и части жилого дома, расположенного на нем, но не позднее 01.06.2021 г., оплачивает продавцу любым способом, не запрещенным законодательством.

Факт получения ответчиком от истца денежных средств в размере 1 000 000 рублей подтверждается приобщенной к материалам дела распиской (л.д. 12), и не оспаривался ответчиком.

Согласно п. 3 ст. 8.1. ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Статьей 163 ГК РФ установлено, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон.

При этом согласно пункту 2 статьи 163 ГК РФ в случае, если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В соответствии с ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Таким образом, в законе содержится прямое указание на необходимость совершения подобных сделок в нотариальной форме, что влечет обязательный нотариальный порядок, в том числе и для предварительного договора купли-продажи, что продиктовано в первую очередь сложностью подобных сделок и необходимостью квалифицированного подхода к их осуществлению.

Из в п. 6 предварительного договора купли-продажи следует, что продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора указанные объекты никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре, под арестом (запрещением) не состоят, не обременены иными гражданско-правовыми сделками и правами третьих лиц, в жилом доме все коммуникации: холодная вода, септик, электричество, газ - все в рабочем состоянии,

Однако как установлено судом первой инстанции по гражданскому делу 2-3295/2020 (2-265/2021) по исковому заявлению <ФИО>2 к <ФИО>1 о возложении обязанности исполнить обязательств по договору о совместной деятельности по строительству дома по <Адрес...>, взыскании денежных средств, а также по встречному исковому заявлению <ФИО>1 к <ФИО>2 о расторжении договора о совместной деятельности и взыскании убытков, при подготовке к рассмотрению данного дела определением Геленджикского городского суда от 05.11.2020 г. приняты обеспечительные меры в виде наложения ареста на принадлежащие <ФИО>1 ? долю земельного участка с кадастровым номером и на ? долю жилого дома, кадастровым номером по адресу <Адрес...>, то есть на объекты, являвшиеся предметом вышеуказанного предварительного договора от 21.10.2020 г.

При этом, вышеназванное исковое заявление <ФИО>2 к <ФИО>1 датировано 04.08.2020г., поступило в суд 18.09.2020г. (л.д.32,37). Таким образом, хоть на момент заключения предварительного договора между истцом и ответчиком, обеспечительные меры в отношении спорных объектов недвижимости еще не были приняты судом, ответчик уже знала о данном судебном, споре, однако, действуя не добросовестно, скрыла от истца факт наличия данного спора и в дальнейшем факт наложения ареста на данные объекты недвижимости.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что на дату заключения сторонами предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости (21.10.2020), находящихся в долевой собственности <ФИО>8 и <ФИО>1, последней требования закона о преимущественном праве покупки не были соблюдены, так как предложение долевому собственнику <ФИО>2 было направлено <ФИО>1 лишь 13.10.2020г., при этом в заявлении ему предоставляется срок для преимущественного права покупки в течение месяца. То есть до 14.11.2020г. <ФИО>9 мог воспользоваться правом покупки указанных объектов недвижимости, в связи с чем действия по заключению предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости без соблюдения указанного требования, установлению в нем конкретной даты заключения основного договора, по принятию от истца денежных средств в счет продажи указанных объектов, были осуществлены ответчиком преждевременно и без законных к тому оснований.

Доказательства, свидетельствующиее о соблюдении продавцом требований закона о преимущественном праве покупки на дату заключения сторонами предварительного договора купли-продажи объектов, а также о том, что ответчик предлагала заключить истцу в нотариальной форме предварительный договор купли-продажи спорных объектов, в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что 07.06.2021г. ответчик произвела отчуждение спорных объектов недвижимости иному лицу <ФИО>10 (л.д.142-147).

При таких обстоятельствах, учитывая, что предварительный договор купли-продажи в нарушение закона заключен в простой письменной форме, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что не соблюдение правил о его форме договора в силу закона влечет его ничтожность, а у ответчика отсутствуют основания удерживать денежную сумму в размере 1 000 000 руб., переданную ей истицей в качестве обеспечения и платежа по указанной сделке.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции, правомерно удовлетворил требования истицы о признании недействительным (ничтожным) предварительного договора купли-продажи от 21.10.2020 г., заключенного между <ФИО>3 и <ФИО>1 и применил последствия недействительности ничтожной сделки, взыскав с <ФИО>1 в пользу <ФИО>3 денежных средств в размере 1 000 000 рублей.

По мнению судебной коллегии, обжалуемое решение суда по существу принято верно. Юридически значимые обстоятельства судом первой инстанции определены правильно. Нарушений материального либо процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

Доводы апелляционной жалобы тщательно проверены, были предмет исследования судом первой инстанции, однако не могут быть приняты судебной коллегией в качестве основания к отмене решения суда первой инстанции, поскольку противоречат установленным по делу обстоятельствам и исследованным материалам дела, направлены на ошибочное толкование норм материального права, на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств и не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения суда первой инстанции или опровергали бы выводы, изложенные в судебном решении.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 16 сентября 2021 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя <ФИО>1 по доверенности <ФИО>4 - без удовлетворения.

Определение апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления.

Председательствующий: И.В. Комбарова

Судьи: О.В. Гумилевская

Н.Н. Щурова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка