Определение Судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 мая 2021 года Дело N 33-4865/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Шельпук О.С.,

судей Кривицкой О.Г., Мельниковой О.А.,

при секретаре Саблиной М.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Попцова Н.В. на решение Ставропольского районного суда Самарской области от 8 февраля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Кривицкой О.Г., судебная коллегия суда апелляционной инстанции

УСТАНОВИЛА:

Попцов Н.В. обратился в суд с иском к Заборской Е.Н. о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на недвижимое имущество, указав, что 13.05.2019 г. между ним и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, согласно условий которого стоимость участка составила 560 000 рублей, из которых 180 000 рублей истец передал ответчику до подписания предварительного договора, оставшуюся часть обязался передать частями в течение года и до заключения основного договора купли-продажи. В цену предмета помимо земельного участка входят также возведенные на нем постройки. Основной договор должен быть заключен не позднее 13.05.2020 г. Во исполнение условий договора 18.06.2019 г. истец в пользу ответчика внес сумму в размере 100000 рублей, в этот же день ответчик передала истцу ключи от ворот, здания и иных построек на участке. Также в июле и августе ответчик получила от истца денежные средства в размере 220 000 рублей. В декабре 2019 года истец был готов окончательно рассчитаться с ответчиком и заключить с ней основной договора купли-продажи. В настоящее время ответчик по неизвестной причине уклоняется от переоформления жилого дома и заключения основного договора, на связь не выходит, по адресу регистрации не проживает. Фактически имущество принято истцом, он несет расходы по его содержанию. Неисполнение ответчиком условий договора препятствует истцу в оформлении права собственности в соответствии с требованиями действующего законодательства. Истцом по данному договору переданы ответчику денежные средства в общем размере 500 000 рублей.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил суд признать договор купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: <данные изъяты>, сторонами которого являются Заборская Е.Н. и Попцов Н.В., заключенным; признать за Попцовым Н.В. право собственности на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: <данные изъяты>. Указать, что решение суда является основанием для вынесения записи о переходе права собственности на недвижимое имущество в Единый государственный реестр недвижимости.

Решением Ставропольского районного суда Самарской области от 8 февраля 2021 года в удовлетворении исковых требований Попцова Н.В. к Заборской Е.Н. о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на недвижимое имущество отказано. С Попцова Н.В. взыскана в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 4300 рублей.

В апелляционной жалобе Попцов Н.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

Лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы гражданского дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации) (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положениями статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Как следует из материалов дела, 13.05.2019 г. между Заборской Е.Н. и Попцовым Н.В. заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны договорились о подготовке и заключения в последующем договора купли-продажи <данные изъяты> доли земельного участка и всех находящихся на нем зданий и построек в собственность, назначение: земли населенных пунктов, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 3 указанного договора, по предварительной договоренности между сторонами, стоимость <данные изъяты> доли земельного участка, который Заборская Е.Н. намеревается продать по основному договору Попцову Н.В. определена в размере 560 000 рублей, из которых часть стоимости в размере 180 000 рублей будет оплачена Попцовым Н.В. за счет собственных денежных средств до подписания основного договора купли-продажи, другая часть стоимости будет оплачена Попцовым Н.В. в течении года и до заключения основного договора и составляет 380 000 рублей, которые будут передаваться Заборской Е.Н. каждый месяц под расписку.

Попцов Н.В. получает право пользования и принимает обязанности по содержанию после оплаты более 50% стоимости земельного участка (п.4 предварительного договора).

В соответствии с п.7 договора, стороны обязуются не позднее 13 мая 2020 года получить все необходимые документы и заключить основной договор.

Из представленных расписок от 13.05.2019г., 18.06.2019г., 10.07.2019г., 30.08.2019г. следует, что истцом по предварительному договору выплачены ответчику денежные средства на общую сумму 500 000 рублей.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (выписка от 22.12.2020 г. N КУВИ-002/2020-49986228) собственником земельного участка, с кадастровым номером<данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> в праве общей долевой собственности по <данные изъяты> доли каждый являются истец Попцов Н.В. и ответчик Заборская Е.Н..

Также в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о присвоении указанному земельному участку кадастрового номера: <данные изъяты>. Указанные сведения внесены в реестр недвижимости при проведении работ по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках.

Как следует из отзыва на исковое заявление, ответчик Заборская Е.Н. не оспаривает факт заключения ею с истцом предварительного договора купли-продажи и получения от Попцова Н.В. в счет оплаты по договора денежных средств на общую сумму 500 000 рублей. В настоящее время проживает в другой области, возможности приехать в Самарскую область для заключения с истцом основного договора купли-продажи не имеет ( л.д.59 т.1).

Согласно справке N от 13.01.2021 г., представленной администрацией сельского поселения Мусорка муниципального района Ставропольский Самарской области, Заборская Е.Н. с 18.07.2014 г. и по настоящее время зарегистрирована по адресу: <адрес>, <данные изъяты>, <адрес>.

В силу разъяснений, данных в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку требования о понуждении ответчика заключить основной договор купли-продажи, либо о регистрации сделки, истцом не заявлены.

При этом, суд указал, что из представленных материалов не следует, что спорный земельный участок не находится в пользовании ответчика, зарегистрированной по данному адресу, материалы дела не содержат безусловных доказательств с достоверностью подтверждающих фактическую передачу недвижимого имущества Попцову Н.В. и освобождении ответчиком спорного имущества. Акт приема-передачи спорного недвижимого имущества сторонами не составлялся, суду не представлен и обратного в ходе рассмотрения дела не доказано. Кроме того, истец не в полном объеме исполнил условия предварительного договора, не выплатил ответчику оставшуюся сумму за земельный участок в размере 60000 рублей. Сведений о проживании ответчика в другой области и невозможности приехать в Самарскую область и заключить с истцом основной договор, не представлено, как и не представлено доказательств невозможности заключения договора купли-продажи в Управлении Росреестра.

Данные выводы суда, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела, что привело к вынесению незаконного и необоснованного решения, подлежащего отмене.

В соответствии с п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу положений п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В то же время, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Из условий договора, заключенного между сторонами 13.05.2019 г., поименованного ими как предварительный, следует, что основной договор предполагалось заключить не позднее 13.05.2020 г. (пункт 7).

Стоимость предмета договора сторонами определена в размере 560 000 рублей, из которых часть стоимости в размере 180 000 рублей подлежит оплате Попцовым Н.В. за счет собственных денежных средств до подписания основного договора купли-продажи, другая часть стоимости - в течении года и до заключения основного договора в размере 380 000 рублей, которые будут передаваться Заборской Е.Н. каждый месяц под расписку (пункт 3 договора).

Попцов Н.В. получает право пользования и принимает обязанности по содержанию после оплаты более 50% стоимости земельного участка (пункт 4 договора).

Кроме того, в материалах дела имеется заявление Заборской Е.Н. о признании исковых требований Попцова Н.В. (л.д. 59), из которых следует, что ответчик подтвердила получение от истца в счет оплаты по данному договору денежной суммы в общем размере 500 000 рублей, а также то обстоятельство, что спорный земельный участок находится в пользовании истца. Ответчик в настоящее время находится за пределами Самарской области, в связи с чем не имеет возможности заключить с Попцовым Н.В. основной договор, поэтому не возражает против удовлетворения заявленных им требований в судебном порядке.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1).

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2).

Таким образом, исходя из буквального содержания условий предварительного договора, заключенного сторонами, а также договоренностей сторон и установленных по делу обстоятельств, расчеты по договору (уплата существенной части), а также передача ? доли спорного земельного участка произведены до заключения основного договора.

Сторонами выполнены все необходимые действия по передаче и оплате товара, с которыми закон (п. 1 ст. 454, ст. 456, ст. 458 Гражданского кодекса Российской Федерации) связывает правовую конструкцию договора купли-продажи.

С учетом указанных обстоятельств, предварительный договор купли-продажи ? доли земельного участка по адресу: <адрес>, заключенный между Заборской Е.Н. и Попцовым Н.В., должен быть квалифицирован как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате (статья 458 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, Попцов Н.В. на основании договора, указанного сторонами как предварительный, даже с учетом обстоятельств существенной оплаты и передачи спорной доли участка, лишен возможности в установленном законом порядке зарегистрировать переход права собственности, поскольку предварительный договор, за исключением обязанности заключить в будущем основной договор, каких-либо прав (включая право собственности на вещь) не порождает, тогда как правом квалифицировать предварительный договор исходя из его условий как основной наделен только суд при рассмотрении конкретного спора.

Согласно п.п. 3 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является судебное решение, установившее соответствующие гражданские права и обязанности.

Попцовым Н.В. избран надлежащий способ защиты нарушенного права, а потому, постановляя новое решение по делу, полагает необходимым заявленные им требования удовлетворить, признав договор купли-продажи спорного имущества заключенным и признать за истцом право собственности на указанное имущество.

Вывод суда первой инстанции о невозможности удовлетворения иска по причине того, что истец не в полном объеме исполнил условия предварительного договора и не выплатил ответчику оставшуюся сумму 60 000 рублей за земельный участок, сделаны без учета письменного заявления ответчика о признании иска ( л.д. 59 т.1).

Из заявления Заборской Е.Н., поступившего в суд посредством почтового отправления из. <адрес>, следует, что признает исковые требования Попцова Н.В.. Указывает, что в силу сложившихся жизненных обстоятельств и временного выезда за пределы Самарской области заключить основной договор с Попцовым Н.В. не имеет возможности. Предварительный договор с ее стороны исполнен как основной, также как в большей степени исполнен и Попцовым Н.В.. О готовности принять оставшуюся по договору незначительную сумму сообщит истцу по приезду в Самарскую область. К заявлению приложена копия паспорта.

В заявлении ответчик указала о признании иска, на которое у нее имеется право, предусмотренное частью 1 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Последствия, содержащиеся в статье 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ей известны, понятны.

Согласно части 3 статьи 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.