Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛУЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 03 февраля 2022 года Дело N 33-486/2022

Судебная коллегия по гражданским делам

Калужского областного суда в составе:

председательствующего Юрьевой А.В.,

судей Рыжих Е.В., Саркисовой О.Б.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колтышевой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Рыжих Е.В. дело по апелляционной жалобе представителя Андрюшина Дмитрия Александровича - Славина Владимира Святославовича на решение Калужского районного суда Калужской области от 1 сентября 2021 года по иску Дехтярука Романа Ивановича к Андрюшину Дмитрию Александровичу, индивидуальному предпринимателю Майорову Роману Николаевичу о расторжении договора, взыскании задатка и убытков,

УСТАНОВИЛА:

ДД.ММ.ГГГГ Дехтярук Р.И. обратился в суд с иском к Андрюшину Д.А., ИП Майорову Р.Н., просил расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ним и Андрюшиным Д.А. 25 января 2021 года, взыскать с Андрюшина Д.А. задаток в двойном размере в сумме 100 000 руб., убытки по составлению отчета об оценке в размере 2 900 руб., убытки по заключению договоров страхования в размере 16 704 руб., расходы по уплате государственной пошлины, расторгнуть договор на оказание услуг от 25 января 2021 года, заключенный между истцом и ИП Майоровым Р.Н.

В обоснование требований указал, что 25 января 2021 года между ним и ИП Майоровым Р.Н. был заключен договор оказания услуг, по условиям которого ИП Майоров Р.Н. оказывает истцу услуги по покупке двухкомнатной квартиры под N 2, общей площадью 64,7 кв.м, расположенной на 1-м этаже по адресу: <адрес>В. В этот же день между истцом и Андрюшиным Д.А. был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в дальнейшем договора купли-продажи указанной квартиры не позднее 08 февраля 2021 года. В соответствии с условиями договора Дехтярук Р.И. оплатил Андрюшину Д.А. задаток в размере 50 000 руб. Однако из направленного ИП Майоровым Р.Н. проекта основного договора купли-продажи квартиры истцу стало известно о наличии в квартире неузаконенной планировки. Поскольку истец не был уведомлен ответчиками об указанном факте, и в предварительном договоре данная информация не содержалась, просит расторгнуть договоры, взыскать задаток и убытки.

Истец Дехтярук Р.И. и его представитель Сова И.А. в судебном заседании иск поддержали.

Ответчик Андрюшин Д.А. в судебное заседание не явился, его представитель Славин В.С. иск не признал.

Ответчик ИП Майоров Р.Н. в судебное заседание не явился,

Решением Калужского районного суда Калужской области 01 сентября 2021 года исковые требования удовлетворены частично, постановлено:

взыскать с Андрюшина Д.А. в пользу Дехтярука Р.Н. задаток в размере 100 000 руб., убытки по уплате страховой премии в размере 5 568 руб., убытки по оценке стоимости квартиры в размере 2 900 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 369 руб.;

в удовлетворении остальной части исковых требований к Андрюшину Д.А. и требований к ИП Майорову Роману Николаевичу отказать.

В апелляционной жалобе представителем Андрюшина Д.А. - Славиным В.С. ставится вопрос об отмене решения суда как не основанного на законе и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Выслушав объяснения Андрюшина Д.А. - Славина В.С., поддержавшего доводы жалобы, Дехтярука Р.И., возражавшего против жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что 25 января 2021 года между Дехтяруком Р.И. и ИП Майоровым Р.Н. был заключен договор оказания услуг, по условиям которого ИП Майоров Р.Н. оказывает истцу услуги по покупке двухкомнатной квартиры под N 2 общей площадью 64,7 кв.м, расположенной на 1-м этаже по адресу: <адрес>В, кадастровый номер 833.

Стоимость услуг исполнителя по договору установлена в размере 80 000 руб., которые выплачиваются в день подписания акта-приема передачи продаваемого объекта (пункт 1.2-1.3 договора).

Пунктами 2.1-2.3 договора установлены обязанности исполнителя: осуществление комплекса услуг (информационных, консультативных, справочных), связанных с осмотром объекта недвижимости, уведомление клиента о наличии всех документов, необходимых для осуществления покупки объекта, составление предварительного договора купли-продажи.

25 января 2021 года между Андрюшиным Д.А. (продавец) и Дехтяруком Р.И. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны договорились о подготовке и заключении в дальнейшем договора купли-продажи двухкомнатной квартиры под N 2 общей площадью 64,7 кв.м, расположенной на 1-м этаже, по адресу: <адрес> В, кадастровый номер 833 (пункт 1.1.).

Согласно пункту 2.1 договора стоимость объекта недвижимости определена сторонами в размере 5 535 800 руб.

В соответствии с пунктом 4.2 договора стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи не позднее 08 февраля 2021 года.

При заключении предварительного договора покупатель передал продавцу денежную сумму в размере 50 000 руб. согласно пункту 3.2.2. договора в качестве задатка.

5 февраля 2021 года Дехтярук Р.И. направил в адрес Андрюшина Д.А. претензию о расторжении предварительного договора и возврате задатка в двойном размере, ссылаясь на наличие в квартире неузаконенной перепланировки, уведомив, тем самым, продавца об отказе от заключения основного договора купли-продажи, а также о расторжении договора об оказании услуг, заключенного с Майоровым Р.Н., заявив требование о возмещении убытков по составлению отчета в размере 2 900 руб. и по заключению договора страхования в размере 16 704 руб.

Решение суда в части отказа в удовлетворении требований, предъявленных к Майорову Р.Н., а также требований, предъявленных к Андрюшину Д.А., о расторжении предварительного договора, взыскании страховой премии по договору страхования жизни и здоровья в размере 11 136 руб. не обжалуется.

Удовлетворяя исковые требования о взыскании двойной суммы задатка, суд пришел к выводу, что истец был вынужден отказаться от заключения основного договора купли-продажи, поскольку наличие в квартире несогласованной перепланировки могло повлечь для истца негативные последствия в дальнейшем, в связи с чем посчитал, что ответственность за нарушение условий предварительного договора купли-продажи подлежит возложению на Андрюшина Д.А. и ИП Майорова Р.Н.

Судебная коллегия с решением суда о взыскании с Андрюшина Д.А. в пользу Дехтярука Р.И. двойной суммы задатка соглашается.В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как разъяснено в пунктах 23, 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно пункту 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 данного Кодекса) задаток должен быть возвращен.

В соответствии с пунктом 2 той же статьи, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно пункту 4.1 предварительного договора, заключенного между Дехтяруком Р.И. и Андрюшиным Д.А., предварительный договор содержит основные условия договора купли-продажи объекта, который будет заключен в дальнейшем.

В соответствии с пунктом 4.4 сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные своими действиями убытки.

Согласно разделу 5 предварительного договора, если основной договор не будет заключен по вине покупателя, задаток продавцом не возвращается. Если основной договор не будет заключен по вине продавца, последний должен будет возвратить покупателю внесенный задаток в двойном размере (пункты 5.3 и 5.4).

В соответствии с пунктом 4.5 предварительного договора под виною покупателя принимается отказ или уклонение от совершения и оформления сделки купли-продажи объекта, а также отказ от выполнения других согласованных сторонами условий и форм расчетов по настоящему договору. Под виною продавца принимается отказ или уклонение от совершения и оформления сделки купли-продажи объекта, а также нарушение пунктов 3.1 и 6.3 договора.

Пунктом 3.1 предусмотрено, что к моменту подписания основного договора купли-продажи продавец обязуется получить все необходимые для заключения договора купли-продажи документы на квартиру.

Согласно пункту 6.3 продавец гарантирует, что до заключения договора объект никому не продан, не заложен, в споре и под запрещением не состоит, не имеет каких-либо обременений.

Как следует из отчета об оценке N, выполненного по заказу Дехтярука Р.И. ООО "ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗЫ ИМУЩЕСТВА АБАШ" 27 января 2021 года, квартира не соответствует поэтажному плану планировки, имеется перепланировка: демонтирована перегородка между помещением N 6 (коридор 16,7 кв.м) и помещением N 2 (жилая 14.6 кв.м); демонтирован оконно-балконный блок в помещении N 2 (жилая 14,6 кв.м); заложен дверной проем в помещении N 4 (ванная); демонтирована перегородка между помещениями; 4 и N 5. Вследствие этого санузел стал совмещенным; перенесен дверной проем в помещении N 3 (кухня). Несущие стены не затронуты.

ИП Майоровым Р.Н. был подготовлен проект основного договора купли-продажи, в текст которого был включен пункт 2.2, согласно которому покупатель-залогодатель уведомлен продавцом о том, что в квартире имеется неузаконенная перепланировка, в связи с чем, покупатель-залогодатель к продавцу претензий не имеет.

Вопреки требованиям части 2 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 1.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года N 170, собственник жилого помещения, выполнивший его перепланировку, не внес соответствующие изменения в технический паспорт квартиры.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что основной договор купли-продажи не был подписан ввиду неисполнения продавцом обязательств по получению всех необходимых для заключения договора купли-продажи документов на квартиру, в связи с чем вывод суда о взыскании с продавца в пользу покупателя двойной суммы задатка является верным.

Учитывая изложенное, вопреки доводам апелляционной жалобы то обстоятельство, что при осмотре квартиры покупателю было сообщено о проведенной планировке, на что также ссылалась сторона ответчика в суде первой инстанции, не является основанием для вывода о том, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине покупателя.

С учетом положений статей 15, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, установленных по делу обстоятельств, суд верно пришел к выводу о взыскании с ответчика Андрюшина Д.А. расходов по оплате оценки и страхования имущества.

Апелляционная жалоба не содержит доводов, свидетельствующих о наличии оснований для отмены решения суда.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Калужского районного суда Калужской области от 01 сентября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Андрюшина Дмитрия Александровича - Славина Владимира Святославовича - без удовлетворения.

Апелляционное определение в окончательной форме

составлено 7 февраля 2022 года.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка