Определение Судебной коллегии по гражданским делам Курского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КУРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 24 февраля 2022 года Дело N 33-486/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Курского областного суда в составе:

председательствующего Апалькова А.М.,

судей Клевцовой Г.П., Брынцевой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Брежневой Д.В.,

с участием помощника судьи Зуборевой О.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Архиповой Елены Борисовны к обществу с ограниченной ответственностью ( ООО) "Прогресс-46" о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором участия в долевом строительстве и признании права собственности на квартиру, поступившее по апелляционной жалобе генерального директора акционерного общества ( АО) " ЖБИ" на решение Кировского районного суда г. Курска от 18 октября 2021 г., которым постановлено об удовлетворении заявленного иска.

Заслушав доклад судьи Клевцовой Г.П., выслушав объяснения представителей АО " ЖБИ" генерального директора Никитиной Л.А., Бурыкина Е.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, Архипову Е.Б. и её представителя адвоката Малахова А.Н., возражавших против доводов апелляционной жалобы, представителя ответчика ООО "Прогресс-46" Мальцева С.А., считавшего иск Архиповой Е.Б. обоснованным, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Архипова Е.Б. обратилась в суд с иском к ООО "Прогресс-46" о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором участия в долевом строительстве и признании права собственности на квартиру. В обоснование исковых требований указала, что 25.09.2019г. её мать Миронова Л.Н. обратилась в ООО "Прогресс-46" для приобретения однокомнатной квартиры. 25.09.2019г. между Мироновой Л.Н. и ООО "Прогресс-46" был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, стоимостью 1 400 000 руб. в строящемся десятиэтажном доме по адресу: <адрес>, общей проектной площадью 46,40 кв.м. для последующего заключения договора долевого участия в строительстве жилого помещения. В этот же день между сторонами было подписано соглашение к указанному договору, по условиям которого ООО "Прогресс-46" обязывалось не позднее 31.12.2019 г. заключить договор и передать покупателю права на указанную однокомнатную квартиру. 25.09.2019 г. Миронова Л.Н. исполнила свои обязательства по договору путем внесения в кассу ООО "Прогресс-46" денежных средств в размере 1 400 000 рублей. и заключила с Архиповой Е.Б. договор уступки требования однокомнатной квартиры. В последующем, ООО "Прогресс-46" подписало с Архиповой Е.Б. предварительный договор купли-продажи квартиры. 03.02.2021г. вместо заключения договора участия в долевом строительстве ООО "Прогресс-46" предложило произвести дополнительное финансирование строящегося дома в сумме 46 000 руб., после чего было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи и дополнительное соглашение к соглашению, с изложением условий договора в новой редакции по которой стороны обязуются до 30 декабря 2021 года заключить договор купли-продажи по цене в размере 1 446 000 рублей квартиры N 66, расположенной на 10-м этаже 10-этажного жилого дома по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером N, принадлежащем продавцу на праве собственности.. Квартира состоит из 1 жилой комнаты, общей площадью 46,4 кв.м. с учетом лоджий, балконов, помещений с коэффициентом 0,3 (балконы) и 0,5 (лоджии).

Истец своими силами и за свой счет частично отремонтировала жилое помещение, установив в квартире батареи, водонагревательный котел, тамбурную дверь. Просит применить к предварительному договору купли-продажи от 25.09.2019 г. положения, предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", признать за ней право собственности на квартиру N 66 с кадастровым номером N, расположенную на 10-м этаже жилого дома по адресу: <адрес>

Рассмотрев спор по существу, суд постановилрешение об удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе, в суде апелляционной инстанции представители АО "ЖБИ", со ссылкой на документы указывали, что квартира N 66, расположенная в многоквартирном доме по адресу: г<адрес>, принадлежит АО "ЖБИ", которое приобрело её у ООО "Прогресс-46" на основании договора поставки от 14.03.2018г., соглашения о новации от 03.09.2020г., то есть обязательства, возникшего ранее.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что решение Кировского районного суда г. Курска от 18 октября 2021 г. принято о правах и об обязанностях АО "ЖБИ", как лица, не привлеченного к участию в деле.

В соответствии с ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае являются принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

На основании ч. 5 ст. 330 ГПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.

Поскольку в ходе апелляционного рассмотрения дела установлено, что решение суда принято о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле - АО "ЖБИ", судебная коллегия на основании определения от 10.02.2022г., согласно п. 4 ч. 4 и ч. 5 ст. 330 ГПК РФ перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

В суде апелляционной инстанции после перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ Архипова Е.Б., её представитель адвокат Малахов А.Н. заявленный иск поддержали, АО " ЖБИ", как третье лицо, привлеченное к участие в деле, предъявило иск о признании предварительного договора купли- продажи N 66/19 от 25.09.2019 г. недействительной, притворной сделкой, а прикрываемый договор незаключенным, признании права собственности АО " ЖБИ" на квартиру N 66, расположенную по адресу: г. Курск, ул. 1-я Агрегатная, дом 38 -Б.

В обоснование иска АО " ЖБИ", ссылаясь на положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст.ст.9,10, 166-168,170.432 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) указывало, что стороны при заключении оспариваемого договора злоупотребили своими правами и заключили 25.09.2019 г притворную сделку - предварительный договор купли- продажи N 66/19. Данный предварительный договор купли- продажи нельзя квалифицировать и как договор участия в долевом строительстве квартиры, поскольку из текста договора и соглашения к нему следует, что по всем условиям, являющимися обязательными и существенными для договора участия в долевом строительстве, соглашение между ООО "Прогресс-46" и Архиповой Е.Б. достигнуто не было, денежные средства от Архиповой Е.Б. в ООО "Прогресс-46" не поступали и поэтому данный договор является незаключенным.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле и их представителей, проверив решение суда первой инстанции на предмет нарушения судом первой инстанции норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества ( ст. 218 ГК РФ).

В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с положениями ст.ст. 388,389.1 ГК РФ, уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону. Взаимные права и обязанности цедента и цессионария определяются настоящим Кодексом и договором между ними, на основании которого производится уступка. Требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное. Если иное не предусмотрено договором, цедент обязан передать цессионарию все полученное от должника в счет уступленного требования.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Из материалов дела следует, что по договору поставки от 14.03.2018 г. АО " ЖБИ" обязывалось поставить ООО "Прогресс-46" железобетонную продукцию на общую сумму 1 532 200 рублей. ООО "Прогресс-46" должно было оплатить поставку продукции путем передачи в собственность поставщику однокомнатной квартиры N 66 в строящемся десятиэтажном общежитии квартирного типа по улице <адрес>.

03.09.2020г. АО " ЖБИ" и ООО "Прогресс-46" заключили соглашение о новации, заменив имеющиеся обязательства по договорам, в том числе обязательство по договору поставки от 14.03.2018 г. на новое заемное обязательство в общей сумме 9 486 328,39 руб., которые ООО "Прогресс-46" как заемщик должен возвратить до 31.12.2021г. путем передачи в собственность АО " ЖБИ" ряда квартир, включая квартиру N 66, расположенную в 10-ти этажном многоквартирном жилом доме по <адрес>

Как установлено судом, 25.09.2019 года ООО "Прогресс-46" (продавец) заключило с Мироновой Л.Н. (покупатель) предварительный договор купли-продажи квартиры N 66/19, по которому стороны обязуются в срок и на условиях договора заключить договор купли-продажи (далее - основной договор) квартиры N 66, расположенной на 10 этаже 10-ти этажного жилого дома по ул. <адрес>, принадлежащей продавцу на праве собственности. Вышеуказанная квартира состоит из 1 жилой комнаты, общей площадью 46,40 кв.м. с учетом лоджий, балконов, прилетних помещений с коэффициентом 0,3 (балконы) и 0,5 (лоджии) (п. 1). Основной договор должен быть составлен и подписан сторонами в простой письменной форме в срок до 31 декабря 2019 года (п. 2). Цена квартиры составляет 1 400 000 руб. и оплачивается при подписании сторонами данного договора (п. 6).

По соглашению к предварительному договору купли-продажи от 25.09.2019 года ООО "Прогресс-46" в счет оплаты по договору не позднее 31 декабря 2019 года обязуется заключить договор на отчуждение и передать покупателю Мироновой Л.Н права на однокомнатную квартиру N 66, расположенную на 10 этаже, оси 2-3, общей проектной площадью 46,40 кв.м., стоимость которой определена сторонами в размере 1 400 000 руб., в строящемся двухподъездном десятиэтажном кирпичном общежитии квартирного типа по адресу: <адрес>

В указанных договорах стороны определиливсе существенные условия сделки. По квитанции к приходному кассовому ордеру б/н от 25.09.2019 года Миронова Л.Н. внесла в кассу ООО "Прогресс-46" 1 400 000 руб.

Согласно условиям договора уступки права требования от 25.09.2019 года, заключенного между Мироновой Л.Н. (цедент) и Архиповой Е.Б. (цессионарий), по состоянию на дату его подписания определено, что ООО "Прогресс-46" имеет неисполненные обязательства перед цедентом в виде передачи квартиры N 66 в строящемся многоквартирном двухподъездном доме по адресу: по адресу: <адрес>. Цедент уступает, а цессионарий принимает право требования цедента к ООО "Прогресс-46" на данную квартиру. Договор является возмездным. За уступку права требования по договору цессионарий выплачивает цеденту 1 400 000 руб. в течение 3 рабочих дней с даты подписания договора. Таким образом, Архипова Е.Б. выплатив Мироновой Л.Н. 1 400 000 руб. стала её правопреемником и соответственно приняла на себя все права и обязанности покупателя по предварительному договору купли-продажи квартиры и соглашению к нему.

25.09.2019 года Архипова Е.Б. (покупатель) заключила предварительный договор купли-продажи N с ООО "Прогресс-46" (продавец), согласно которого стороны обязались в срок и на условиях договора заключить договор купли-продажи квартиры N 66, расположенной на 10 этаже 10-ти этажного жилого дома по <адрес>, принадлежащей продавцу на праве собственности. Пунктом 2 указанного договора основной договор должен быть составлен и подписан сторонами в простой письменной форме в срок до 31 декабря 2019 года. Квартира должна быть передана продавцом покупателю по акту приема-передачи не позднее 3-х дней с даты выдачи покупателю выписки ЕГРН (пункт 5 договора).

25.09.2019г. ключи от квартиры были переданы представителем ООО "Прогресс-46" Архиповой Е.Б.

Согласно дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи квартиры от 03.02.2021 года, ООО "Прогресс-46" приняло на себя обязательства до 30 декабря 2021 года заключить с Архиповой Е.Б. договор купли-продажи квартиры N 66, расположенной на 10 этаже 10-ти этажного жилого дома по адресу: <адрес> на земельном участке кадастровый N, принадлежащем продавцу на праве собственности. Квартира состоит из 1 жилой комнаты, общей площадью 46,4 кв.м. с учетом лоджий, балконов, прилетних помещений с коэффициентом 0,3 (балконы) и 0,5 (лоджии) по цене 1 446 000 рублей.

По дополнительному соглашению к соглашению от 25.09.2019 года, от 03.02.2021 года, заключенному между Архиповой Е.Б. и ООО "Прогресс-46" также закреплено обязательство ООО по передаче однокомнатной квартиры N 66 Архиповой Е.Б. в жилом доме по адресу: <адрес> по цене в размере 1 446 000 руб. не позднее 30 декабря 2021 года.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру б/н от 03.02.2021 года Архипова Е.Б. внесла в кассу ООО "Прогресс-46" 46 000 руб.

На момент заключения предварительного договора от 25.09.2019 г. жилой дом, в котором находится спорное жилое помещение, не был построен и введен в эксплуатацию.

03.09.2021 г. ООО "Прогресс-46" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта "Жилой дом с помещениями общественного назначения", расположенного по адресу: <адрес>

Судебной коллегией установлено, что вышеприведенным договором, заключенным 25.09.2019г. между сторонами, хотя и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрена обязанность ответчика передать истцу квартиру в строящемся многоквартирном доме и обязанность истца в полном объеме до заключения в будущем основного договора купли-продажи внести полную сумму стоимости этой квартиры.

Таким образом, договор от 25.09.2019 года и дополнительные соглашения к нему, не являются предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ.

Исходя из положений части 1 статьи 196 ГПК РФ, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ( далее Закон об участии в долевом строительстве) названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Частью 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ определено содержание договора долевого участия.

Согласно ч. 2 ст. 27 указанного Федерального закона, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

По делу установлено, что сторонами заключен договор, поименованный "предварительный договор купли-продажи", в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже квартиры, которая будет построена в многоквартирном доме, с обязанностью приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену квартиры. Независимо от наименования заключенного сторонами договора судебная коллегия принимает во внимание существо сделки и фактически сложившиеся отношения сторон.

Исходя из анализа условий заключенного сторонами договора и соглашений к нему, совершения сторонами действий во исполнение принятых обязательств, передачей гражданином денежных средств в целях строительства квартиры в многоквартирном доме, последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме истцу, учитывая, что ответчик возводил многоквартирный жилой дом, судебная коллегия полагает, что к спорным отношениям подлежат применению нормы Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а предварительный договор купли-продажи квартиры от 25.09.2019 года, заключенный между Архиповой Е.Б. и ООО "Прогресс-46", и соглашения к договору, являются договором участия в долевом строительстве квартиры N 66 по адресу: г<адрес>

Архипова Е.Б. обращалась к ответчику в досудебном порядке с предложением заключить с ней договор участия в долевом строительстве, однако, ее требование не было удовлетворено.

При таких обстоятельствах, иск Архиповой Е.Б. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором участия в долевом строительстве и признании права собственности на квартиру является обоснованным и подлежит удовлетворению в полном объеме, а исковые требования АО " ЖБИ" удовлетворению не подлежат. Оснований для признания оспариваемой сделки - предварительного договора купли-продажи притворной, незаключенной, не имеется. Наличие двух договоров в отношении одного и тоже жилого помещения, не является основанием для признания предварительного договора недействительным, незаключенным.

Поскольку денежные средства за квартиру внесены стороной истца ООО "Прогресс-46", то ссылки АО "ЖБИ" на неиспользование денежных средств на цели, связанные со строительством, не должны влиять на права и обязанности Архиповой Е.Б. в отношении спорного объекта недвижимости.

В соответствии с пп. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно ст. 10 этого же кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).