Определение Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 августа 2021 года Дело N 33-4854/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Родовниченко С.Г.,

судей Жигулиной М.А., Хныкиной И.В.,

при ведении протокола секретарем Еремишиным А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-72/2021 по иску Свинтицкой Ольги Юрьевны, Дуванского Максима Витальевича к Сероштанову Александру Геннадьевичу о признании помещений общим имуществом многоквартирного дома,

по апелляционной жалобе Сероштанова Александра Геннадьевича на решение Советского районного суда г. Воронежа от 21 мая 2021года.

Заслушав доклад судьи Жигулиной М.А., судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда

установила:

Свинтицкая О.Ю., Дуванский М.В. обратились в Советский районный суд г. Воронежа с иском, впоследствии уточненным, к Сероштанову А.Г. о признании нежилого встроенного помещения N общей площадью 230,3 кв. м, кадастровый N, состоящего из следующих помещений: помещение N (нежилое) площадью 19,3 кв.м, помещение N (нежилое) площадью 65,0 кв. м, помещение (нежилое) N площадью 63,9 кв. м, помещение (нежилое) N площадью 82,1 кв. м - общим имуществом собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> о признании отсутствующим права собственности Сероштанова А.Г. на указанное нежилое встроенное помещение N 2.

В обоснование исковых требований истцы указали, что ответчик с 10.04.2019 является собственником подвального помещения в многоквартирном жилом доме, необходимом для обслуживания всего дома, а именно: нежилого встроенного помещения N, общей площадью 230,3 кв. м (запись о государственной регистрации права N от 10.04.2019).

С момента постройки дома и по настоящее время помещение подвала является техническим помещением вспомогательного назначения по отношению к другим помещениям жилого дома, в нем располагались и располагаются инженерные коммуникации, оборудование, обслуживающее более одного помещения жилого дома, требуют постоянного открытого доступа для их эксплуатации и контроля, фактически использовались и используются в качестве общего имущества для нужд других жилых и нежилых помещений в данном доме.

В частности, в вышеуказанном спорном подвальном помещении расположены инженерные коммуникации, санитарно-техническое и электрическое оборудование, предназначенные для обслуживания всего многоквартирного жилого дома (МКД): стояки отопления с вышерасположенных этажей с установленной на них запорно-регулирующей арматурой для отключения и спуска воды от отдельных ветвей и стояков системы отопления и обратный трубопровод нижней обвязки системы отопления МКД. Из спорного нежилого помещения обратный трубопровод нижней обвязки системы отопления через другое подвальное помещение проходит в индивидуальный тепловой пункт (ИТП), где после регулировки теплоносителя снова поступает в систему отопления МКД. Также в спорном нежилом помещении, а именно в помещении 69,3 кв. м, осуществляется ввод силовых электрических кабелей в здание из встроенной трансформаторной подстанции. Электрические кабели проходят по помещению N площадью 63,9 кв. м в помещение N площадью 82,1 кв. м и далее в электрощитовую нежилых помещений (цокольный этаж, помещение N), расположенную над помещением N, а также в помещение N площадью 65,0 кв. м и далее в электрощитовую жилых помещений, расположенную над помещением N. Из электрощитовой электрические кабели распределяются по помещениям жилого дома.

Обслуживание указанного многоквартирного дома с 01.05.2016 осуществляет ТСЖ "Пионеров Град".

В 2019 году собственники квартир в МКД обращались в Советский районный суд г. Воронежа с иском о признании помещений общим имуществом МКД, аннулировании записи в ЕРГН в отношении нежилого встроенного помещения N (собственник Бохуа Д.Д.) и спорного нежилого встроенного помещения N (собственник на момент рассмотрения спора - ООО "Молодежный центр "Компас"), однако в связи с ликвидацией юридического лица рассмотрение иска в части требований к ООО "Молодежный центр "Компас" было прекращено. При этом в рамках рассмотрения этого спора было проведено две экспертизы, в том числе и судебная, которые подтвердили принадлежность спорного помещения к общедомовому имуществу.

В апреле 2020 года ответчик установил двери в спорное помещение и закрыл их на ключ, закрыв тем самым доступ в них, чем чинит препятствия в пользовании подвальным помещением многоквартирного <адрес>, в связи с чем, истцы обратились с данным иском в суд.

Решением Советского районного суда г. Воронежа от 21.05.2021 постановлено: нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> кадастровый N (общая площадь 230,3 кв. м, этаж подвал, номера на поэтажном плане 1-4, из них: помещение 1 - 19,3 кв. м, помещение 2 - 65,0 кв. м, помещение 3 - 63,9 кв. м, помещение 4 - 82,1 кв. м) - признать общим имуществом собственников помещений многоквартирного <адрес> <адрес>

Признать отсутствующим право собственности Сероштанова А.Г. на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> кадастровый N (общая площадь 230,3 кв. м., этаж подвал, номера на поэтажном плане 1-4, из них: помещение 1 - 19,3 кв. м., помещение 2 - 65,0 кв. м., помещение 3 - 63,9 кв. м., помещение 4 - 82,1 кв. м.).

В апелляционной жалобе ответчик Сероштанов А.Г., ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме. Указал, что суд необоснованно отклонил его возражения относительно пропуска срока исковой давности, неправильно распределил бремя доказывания. Истцами не было представлено доказательств того, что спорное нежилое помещение не выбывало из их владения. Напротив, судом было установлено, что ответчик установил двери в спорное помещение и закрыл их на ключ, закрыв тем самым доступ в них, таким образом, установлено отсутствие у истцов владения спорным нежилым помещением в виду невозможности обеспечения их беспрепятственного доступа в него. Ответчик полагает, что на такие требования распространяется трехлетний срок исковой давности, следовательно, истцами выбран ненадлежащий способ защиты своих прав, а удовлетворение заявленного негаторного иска является нарушением норм материального права.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены в порядке главы 10 ГПК РФ, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлено.

В соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, исследовав материалы архивного дела N 2-8/2020, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения присутствующих лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19.12.2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснил, что решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Постановленное Советским районным судом г. Воронежа по настоящему делу решение указанным требованиям соответствует.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Свинтицкая О.Ю. является собственником <адрес>, общей площадью 52,5 кв. м, этаж 9, кадастровый N, расположенной по адресу: <адрес>.

Дуванский М.В. является собственником <адрес>, общей площадью 77,4 кв. м, этаж 7, кадастровый N, расположенной по адресу: <адрес>

Ответчику Сероштанову А.Г. с 10.04.2019 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 230,3 кв. м, этаж подвал N, кадастровый N (далее по тексту - спорное нежилое помещение) на основании договора купли-продажи имущества ООО "Молодежный центр "Компас", признанного банкротом, на торгах.

Право собственности ООО "Молодежный центр "Компас" на спорное имущество возникло в результате следующих юридических фактов и сделок:

ООО Молодежный центр "Компас" являлся застройщиком многоквартирного <адрес>.

12.12.2012 ООО "Молодежный центр "Компас" и Быков В.В. заключили договор N 04/01-IIнп долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1.3. данного договора объектом долевого строительства с участием Быкова В.В. является нежилое помещение NII, расположенное в подвальном этаже. Общая проектная площадь Объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования - 214,08 кв.м.

Характеристики объекта предусматривали установку: окон ПВХ, разводки электрических сетей до электрощитка потребителя, приборов отопления, стояков горячей, холодной воды и канализации, установку приборов учета потребления горячей и холодной воды, а также электричества.

Оплата цены по договору произведена участником долевого строительства путем заключения с застройщиком соглашения о новации от 05.12.2012 к договору займа б/н от 01.03.2012 на сумму 3211200 руб.

05.03.2014 нежилому помещению N II, расположенное в подвальном этаже в доме по адресу: <адрес>, общей площадью 230,3 кв.м присвоен кадастровый N.

Согласно Акту от 07.03.2014 об исполнении обязательств и приеме-передачи нежилого помещения по Договору N 04/01-IIнп от 12.12.2012 долевого участия в строительстве многоквартирного дома ООО Молодежный центр "Компас" передало, а Быков В.В. принял нежилое помещение N II, расположенное в подвальном этаже в доме по адресу: <адрес>, общей площадью 230,3 кв.м (т. 1 л.д. 92-93), 27.03.2014 в ЕГРН была внесена запись о праве собственности Быкова В.В. на указанное нежилое помещение.

02.08.2016 участники ООО Молодежный центр "Компас" Быков В.В. (91% - доля в уставном капитале) и Головачев В.А. (9% доля в уставном капитале) одобрили приобретение Обществом недвижимого имущества, в том числе вышеназванного нежилого помещения N II.

30.08.2016 в ЕГРН на основании договора купли-продажи от 02.08.2016, заключенного с Быковым В.В., внесена запись о праве собственности ООО Молодежный центр "Компас" на спорное нежилое помещение.

06.03.2018 по делу N А14-19489/2017 Арбитражный суд Воронежской области ввел в отношении ООО Молодежный центр "Компас" процедуру наблюдения.

30.07.2018 ООО Молодежный центр "Компас" признан банкротом, введено конкурсное производство, которое завершено 21.10.2019.

10.04.2019 право собственности на спорное нежилое помещение зарегистрировано за Сероштановым А.Г., N.

Согласно правоустанавливающим документам на регистрацию в электронном виде были представлены: итоговый протокол заседания комиссии по проведению торговой процедуры "Аукцион продавца N 1501181" от 11.03.2019, договор купли-продажи от 11.03.2019, акт приема-передачи от 27.03.2019.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Перечень общего имущества содержится, в частности, в ст. 8 Закона РФ от 24.12.1992 (с последующими изменениями и дополнениями) N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", ст. 7 Федерального закона от 15.06.1996 (с последующими изменениями и дополнениями) N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", и включает в себя обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества и служащие его использованию.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам:

во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование),

во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции,

в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, установлено, что в состав общего имущества, в том числе включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не соответствует требованиям закона, влечет нарушение прав собственников жилых помещений, и поэтому не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома.

Таким образом, технический этаж (технический подвал), в котором имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, в силу закона относится к общему имуществу многоквартирного дома и принадлежит всем собственникам помещений в данном доме на праве общей долевой собственности вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме.

В суде первой инстанции и по ходатайству сторон определением от 12.01.2021 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

В заключении экспертов ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России Кондакова А.Н., Уварова В.С. за N 375/6-2 от 26.03.2021 в исследовательской части отражено, что в перечисленных помещениях (помещение N площадью 19,3 кв. м, помещение N площадью 65,0 кв. м, помещение N площадью 63,9 кв. м, помещение N площадью 82,1 кв. м) расположены трубы стояков отопления, идущие с вышележащих этажей, с установленной на них запорно-регулирующей аппаратурой для отключения и спуска воды. В помещении N площадью 65,0 кв. м, помещении N площадью 63,9 кв. м, помещении N площадью 82,1 кв. м под поверхностью потолка в подвесных кабельных каналах (лотках), а также по поверхности стен проложены электрические кабели, идущие из расположенных выше помещений. Обращено внимание, что в Рабочем проекте Общая пояснительная записка 147-ОПЗ "Многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями на земельном участке по адресу: <адрес> (гр. дело N, т.1 л.д. 175-196): в п. 4.1 Теплоснабжение, отопление, вентиляция в подпункте "Отопление" указано, что "Присоединение системы отопления жилого дома к тепловым сетям осуществляется через индивидуальный тепловой пункт (ИТП), расположенный в подвале. Система отопления для жилого дома принята вертикальная, однотрубная с верхней разводкой с терморегуляторами фирмы "Dantes". Система отопления встроенных помещений принята горизонтальная, двухтрубная". В п. 3 Архитектурно-строительные решения в подп 3.1 Объемно-планировочные решения указано, что "В техническом подполье, расположенном по всему периметру здания на отметке -6.400, размещаются ИТП офисов, ИТП жилого дома, помещение водомерного узла офисов и водомерного узла жилого дома, а также ПНС (повысительная насосная станция)".

Осмотрев и исследовав спорное нежилое помещение, изучив материалы дела и гр. дела N 2-8/2020 (с имеющейся проектной документацией), эксперты пришли к следующим ответам и выводам:

В нежилом встроенном помещении общей площадью 230,3 кв.м., находящемся по адресу: <адрес>, пом. II, кадастровый N, расположены инженерные коммуникации, а именно системы отопления и электроснабжения, предназначенные для обслуживания всего многоквартирного дома.

Исходя из данных проектной документации, содержащейся в материалах гражданского дела N, а также положений представленной выше нормативно-технической документации, следует, что нежилое встроенное помещение общей площадью 230,3 кв.м. по адресу <адрес>, пом. II, кадастровый N, предназначено для обслуживания оборудования, инженерных систем и коммуникаций всего многоквартирного <адрес>, так как является техническим подпольем. При этом самостоятельное использование указанного нежилого помещения в целях, не связанных с использованием (обслуживанием) общедомового имущества, не предусмотрено.