Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 30 июня 2020 года №33-4853/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 июня 2020 года Дело N 33-4853/2020
30 июня 2020 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:
председательствующего, судьи Аврамиди Т.С.,
судей Онищенко Т.С., Рошка М.В.
при секретаре Вывдюк А.С.,
по докладу судьи Аврамиди Т.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Симферополе гражданское дело по иску Андреевой <данные изъяты> к Обществу с ограниченной ответственностью "Соло ЛЛП" о признании права собственности на объект долевого строительства, взыскании неустойки, штрафа, по апелляционной жалобе представителя Общества с ограниченной ответственностью "Соло ЛЛП" - Миронюк <данные изъяты> на решение Алуштинского городского суда Республики Крым от 10 марта 2020 года,
УСТАНОВИЛА:
В октябре 2019 года Андреева В.Б. обратилась в суд с иском к ООО "Соло ЛЛП", в котором, уточнив требования, просила взыскать с ответчика 1 413 589,67 руб. пени, рассчитанные за период с 31.03.2018г. по 18.02.2019г., по день фактического исполнения обязательства; 600 000 руб. расходов на устранение недостатков апартамента; признать за истцом право собственности на жилое помещение строительный N 22, площадью с учетом неотапливаемых помещений - 61,56 кв.м., общей площадью жилых помещений 40,76 кв.м., общей площадью неотапливаемых помещений (балкона/лоджии) - 20,8 кв.м., расположенный на третьем этаже 9-ти этажного Комплекса апартаментов для проживания по адресу: <адрес>, между <адрес> на земельном участке с кадастровым N; взыскать штраф в размере 50% от присужденной суммы.
Исковые требования мотивированы тем, что 07 июня 2016 года между сторонами заключен и в установленном порядке зарегистрирован договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым ответчик обязался построить и не позднее 30.09.2017г. передать дольщику апартамент с вышеуказанными характеристиками, а дольщик обязалась уплатить цену апартамента в размере 8 418 400 руб. и принять апартаменты от застройщика по акту приема-передачи. В соответствии с приложением N 2 к договору сторонами согласована передача объекта с внутренней отделкой, включая установку межкомнатных дверей и сантехнического оборудования, а также пожарной сигнализации.
Свои обязательства по договору истец выполнила, перечислив оговоренную сумму на расчетный счет ответчика.
Указала, что в соответствии с порядком, предусмотренным договором, сторонами установлен новый срок передачи Застройщиком апартамента Дольщику - не позднее 30 марта 2018г., однако эта обязанность не исполнена до настоящего времени, что стало основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, ссылаясь на то, что объект долевого строительства был готов в срок, истец злоупотребив правом, не приступила к приёмке объекта.
Ответчиком также заявлено письменное ходатайство об уменьшении неустойки и штрафа, мотивированное их несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.
Решением Алуштинского городского суда Республики Крым от 10 марта 2020 года исковые требования удовлетворены. Взыскано с ответчика в пользу истца пени на день вынесения решения суда за просрочку исполнения обязательства в размере 2 394 192,96 руб., штраф в размере 1 197 096,48 руб.
Признано право собственности за Андреевой В.Б. на жилое помещение "апартамент" строительный номер 22 общей площадью 61,56 кв.м. с учетом неотапливаемых помещений балкона и лоджии, общей площадью жилых помещений 40,76 кв.м., расположенное на 3-м этаже 9-ти этажного комплекса апартаментов для проживания, находящегося по адресу: <адрес>, между <адрес>, на земельном участке с кадастровым N.
Разрешен вопрос о распределении судебных расходов.
В апелляционной жалобе представитель ООО "Соло ЛЛП", ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, ненадлежащую оценку доказательств, нарушение положений ст. 333 ГК РФ, просит указанное решение отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска.
В качестве доводов апеллянт указывает на то, что Дольщик нарушила возложенные на неё п. 6.4.3, 6.4.6 обязательства по приемке объекта долевого строительства и проверке сайта Застройщика с целью своевременного принятия объекта долевого строительства, а также не явилась для приёмки объекта в срок установленный дополнительным соглашением - 30.03.2018г. Дольщик не составила согласно ч. 5 ст. 8 ФЗ 214-Фз акт о несоответствии объекта долевого строительства условиям договора.
Указывает, что ответчиком выполнены все обязательства предусмотренные законом и договором по передаче объекта долевого строительства, условия договора по принятию объекта не были выполнены истцом. Суд присудил ко взысканию сумму равную половине стоимости объекта долевого строительства в отсутствие каких-либо доказательств уклонения ответчика от передачи объекта долевого строительства. В действиях истца усматривается злоупотребление правом, и в иске о взыскании неустойки, размер которой в соотношении с ценой договора и фактическими обстоятельствами дела, является необоснованным, надлежало отказать.
Судом первой инстанции нарушен принцип состязательности и объективности судебного разбирательства и не дана оценка доводам ответчика о злоупотреблении правом со стороны истца и в решении не указано мотивов, по причине которых суд отклонил соответствующие доводы ответчика.
Судом нарушена ст. 333 ГК РФ, поскольку необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о снижении неустойки в следствие её несоразмерности последствиям нарушения обяательства.
Поскольку объект долевого строительства был готов к передаче в установленный договором срок, считает, что истец не вправе требовать взыскания неустойки.
Судом нарушен принцип единообразия судебной практики и не приняты во внимание правовые позиции Верховного Суда РФ по соответствующей категории дела, а также решения судов по делам с участием ООО "Соло ЛЛП", где при схожих обстоятельствах неустойка была снижена в несколько раз.
Суд также не принял во внимание доводы ответчика об отсутствии вины в нарушении обязательства в связи с введением режима чрезвычайной ситуации.
Кроме того, апеллянт указал на отсутствие оснований для удовлетворения иска в части признания права собственности, поскольку какие-либо препятствия к приёмке объекта долевого строительства и регистрации права собственности в установленном порядке отсутствуют, досудебный порядок предъявления требований о признании права собственности не соблюден. При этом также ссылался на несоответствие обстоятельствам дела выводов суда о признании права собственности на жилое помещение, указав, что предметом договора долевого участия в строительстве являлось нежилое помещение.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Соло ЛЛП" - Миронюк О.В. апелляционную жалобу поддержала, просила об отмене решения суда первой инстанции. Пояснила, что обязательства застройщика по уведомлению дольщика о готовности объекта долевого строительства были выполнены, договором предусмотрено, что дольщик обязан явиться на объект для принятия даче, если не получил уведомления. Истец не представила доказательств того, что она явилась на объект для его принятия, а также о наличии в объекте недостатков. Односторонний акт приёма-передачи объекта долевого строительства ответчиком не составлялся, поскольку его составление является правом, а не обязанностью застройщика. Настаивала на том, что объект готов, а его неготовность должна доказать истец. Кроме того указала, что взысканная судом неустойка и штраф в размере 3 500 000 руб. являются чрезмерными, поскольку составляют практически половину стоимости объекта долевого строительства. Также указала, что спорный объект долевого строительства поставлен на кадастровый учет под кадастровым N, его площадь составляет 60,4 кв.м.
Истец Андреева В.Б. и её представитель Блинов М.Г. против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, пояснили, что обязательства застройщика по надлежащему уведомлению дольщика о готовности объекта долевого строительства и начале его передачи выполнены не были. Истец получала уведомление о сдаче комплекса апартаментов в эксплуатацию, однако объект долевого строительства в строительной готовности, предусмотренной договором, не был готов даже на момент рассмотрения дела. Истец неоднократно приезжала на объект, однако он был не готов к передаче, поскольку часть коммуникаций не функционировала, отсутствовало подключение к пожарной сигнализации, акт о недостатках не был составлен, поскольку было невозможно сверить, что выполнено, а что нет, никого из представителей ООО "Соло ЛЛП" на объекте не было. Истец направляла ответчику досудебную претензию, ответ на которую не получила. Также указали, что дополнительное соглашение, на которое ссылается ответчик, было получено по электронной почте и не было подписано застройщиком, в связи с чем, не подписано и Андреевой В.Б.
Не отрицали того обстоятельства, что предметом договора долевого участия в строительстве являлось нежилое помещение, относительно площади объекта претензий не выразили, согласились с тем описанием объекта, которое предоставлено Госкомрегистром РК на запрос суда.
Заслушав доклад судьи-докладчика, объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в части удовлетворения исковых требований Андреевой В.Б. к ООО "Соло ЛЛП" о признании права собственности на объект долевого строительства, взыскания неустойки и штрафа, исходя из следующего.
В силу положений статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Исходя из части 1 и 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре долевого участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Частью 1 статьи 4 указанного Федерального закона Российской Федерации установлено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 12 названного Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Частью 1 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года предусмотрено обязательство застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
Часть 2 указанной статьи устанавливает, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, указанная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным федеральным законом.
Частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
На основании частей 1, 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.
В соответствии с ч. 6 ст. 13 ФЗ N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что объект долевого строительства истцу не передан по вине застройщика, нарушившего сроки передачи объекта долевого строительства, что является основанием для удовлетворения исковых требований о признании права собственности на объект долевого строительства, а также взыскания неустойки, предусмотренной Федеральным законом N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также в соответствии с ч. 6 ст. 13 ФЗ N 2300-I "О защите прав потребителей" основанием для взыскания штрафа в размере 50% от взысканной суммы неустойки.
Суд первой инстанции также посчитал, что с учетом периода просрочки передачи объекта с 31.03.2018г. по день принятия решения суда - 10.03.2020г., размер неустойки в сумме 2 394 192 руб. соразмерен последствиям нарушения обязательства, в связи с чем ходатайство ответчика об уменьшении неустойки оставлено без удовлетворения.
С выводами суда первой инстанции о нарушении ответчиком обязательств по передаче объекта долевого строительства, наличии в связи с этим оснований для удовлетворения исковых требований о признании за Андреевой В.Б. права собственности на объект долевого строительства и взыскания неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства судебная коллегия соглашается и по доводам апелляционной жалобы не находит оснований к его отмене с принятием по делу нового решения об отказе в иске.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 07 июня 2016г. между Андреевой В.Б. и ООО "Соло ЛЛП" заключен договор участия в долевом строительстве Комплекса апартаментов для проживания предметом которого является нежилое помещение апартамент N 22 на 3-м этаже 9-ти этажного Комплекса апартаментов для проживания, расположенного в <адрес>, между <адрес> со следующими характеристиками: общая площадь с учетом неотапливаемых помещений (балкона/лоджии) 61,56 кв.м., общей площадью нежилых помещений (без балкона/лоджии) 40,76 кв.м. Сторонами согласовано, что общая площадь объекта долевого строительства является ориентировочной и может измениться как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, что может повлечь уменьшение или увеличение цены договора, по результатам ввода в эксплуатацию может быть изменен адрес объекта долевого строительства (п. 2.2 договора).
Цена договора составила 8 418 400 (п. 4.1) и уплачена дольщиком в полном объеме в соответствии с условиями договора (л.д. 11,12).
В соответствии с п.п.3.1, 3.2 договора долевого участия в строительстве срок сдачи Комплекса в эксплуатацию - не позднее 30 июня 2017г., срок передачи объекта долевого строительства дольщику - не позднее 30 сентября 2017г.
Пунктом 3.4. договора предусмотрен порядок извещения дольщика о завершении строительства и готовности объекта строительства к передаче, в соответствии с которым застройщик обязан в течении 14 дней после завершения строительства опубликовать соответствующую информацию на сайте и направить дольщику сообщение о завершении строительства Комплекса апартаментов и о готовности объекта долевого строительства с указанием дат передачи, а дольщик обязан принять объект долевого строительства в течении 1 месяца с даты начала передачи объекта долевого строительства, указанной в сообщении. Сообщение публикуется на сайте и направляется дольщику по адресу, указанному в договоре, а также электронной почтой и смс уведомлением. Дольщик обязан проверять не реже одного раза в неделю наличие соответствующих уведомлений на сайте застройщика, в электронной почте и смс уведомлений.
Данный пункт договора также содержит условие об обязательстве дольщика явиться в офис застройщика 30 сентября 2017г и приступить к приёмке объекта долевого строительства и в том случае, если сообщение им не получено.
В соответствии с п. 3.5 договора, застройщик обязан передать, а дольщик принять объект долевого строительства у застройщика и подписать передаточный акт в течение одного месяца со срока начала передачи застройщиком объекта долевого строительства, указанного в ст. 3.2 настоящего договора, а в случае изменения такого срока с даты начала приёмки объекта долевого строительства, указанной в сообщении о завершении строительства и о готовности застройщиком передать объект долевого строительства.
Застройщик по истечении срока принятия объекта долевого строительства, указанного в п. 3.5 договора вправе составить односторонний передаточный акт. Объект долевого строительства по передаточному акту, подписанному застройщиком в одностороннем порядке, считается принятым Дольщиком со дня составления такого акта (п. 3.6).
Согласно п. 7.1 договора объект долевого строительства передается дольщику в строительной готовности, указанной в приложении N 2 и надлежащем качестве. В соответствии с приложением N 2 застройщик передает апартамент с установкой входных и межкомнатных дверей; остеклением оконных проемов, подключением горячей и холодной воды, установкой кондиционера, бытового электроконвектора, подключением к пожарной сигнализации, интернету, в санузлах укладкой плитки на полу и стенах, установкой унитаза, умывальника, душевой кабины, окраской потолков, электропроводкой, розетками, укладкой ламината на полу в гостиной и прихожей, плиткой на полу на балконах.
Судом первой инстанции установлено, что ответчик уведомил истца о переносе сроков сдачи объекта и направил в адрес истца проект дополнительного соглашения об изменении условий договора долевого участия в строительстве, а именно: о переносе срока сдачи объекта в эксплуатацию до 30.12.2017, срока передачи объекта долевого строительства дольщику - до 30 марта 2018г., а также об установлении обязанности дольщика явиться до 30 марта 2018г. в офис застройщика и приступить к приёмке.
Соответствующее уведомление (л.д. 74) вместе с проектом дополнительного соглашения получены истцом, что ею не оспаривалось, однако представленный в материалы дела проект дополнительного соглашения (л.д. 75,76) сторонами не подписан.
Судом первой инстанции также установлено, что комплекс апартаментов, в котором расположен объект долевого строительства, введен в эксплуатацию 29.12.2017г., о чем истец уведомлена 31.01.2018г., что ею не оспаривалось. В соответствующем уведомлении застройщиком указано, что о дате начала принятия объекта долевого строительства и подписания соответствующего передаточного акта будет сообщено дополнительно (л.д. 145).
В соответствии с п. 3.4 договора долевого строительства на застройщике лежит обязанность по уведомлению дольщика о готовности объекта долевого строительства к передаче с указанием даты начала передачи объекта.
Как указала истец, после ввода Комплекса апартаментов в эксплуатацию она неоднократно приезжала по месту нахождения объекта долевого строительства, однако он не был готов к передаче ввиду отсутствия подключения к пожарной сигнализации, уведомления о готовности объекта долевого строительства к передаче с указанием даты начала передачи объекта долевого строительства и подписания соответствующего передаточного акта, она так и не получила. Односторонний акт о передаче объекта долевого строительства ответчик также не составил.
В соответствии с частями 4, 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 указанной статьи. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 данной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 данной статьи).
Из приведенных норм в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ бремя доказывания надлежащего исполнения своих обязательств по договору о долевом участии в строительстве и передачи объекта долевого строительства дольщику, либо уклонения дольщика от принятия объекта долевого строительства, лежит на застройщике, нарушившем обязательство.
Как следует из материалов дела, изначально согласованный сторонами срок передачи объекта долевого строительства дольщику - не позднее 30 сентября 2017 года, при наступлении которого у дольщика возникала установленная договором обязанность явиться в офис застройщика и приступить к приемке объекта долевого строительства, был нарушен застройщиком.
Доказательства согласования в установленном законом порядке нового срока передачи объекта долевого строительства в материалы дела не представлены, дополнительное соглашение (л.д. 75,76) сторонами не подписано и не зарегистрировано в установленном порядке, в связи с чем, в силу ч. 3 ст. 6 ФЗ N 214-ФЗ, п. 1 ст. 452 ГК РФ условия договора нельзя считать измененными.
Отсутствие в установленном порядке согласования новых условий договора свидетельствует о том, что обязанность приступить к принятию объекта долевого строительства 30.03.2018г. независимо от получения сообщения о готовности объекта и начале его передачи у дольщика не возникла, в связи с чем, факт получения Андреевой В.Б. уведомления о переносе сроков сдачи объекта (уведомление от 21.11.2017г) вместе с проектом дополнительного соглашения, не имеет правового значения и не может свидетельствовать и о наличии просрочки на стороне дольщика.
Также являются несостоятельными и не свидетельствуют о просрочке дольщика доводы апеллянта об информировании истца о готовности объекта долевого строительства к передаче посредством направления уведомления о сдаче объекта в эксплуатацию (уведомление от 31.01.2018).
Как следует из материалов дела, данное уведомление не содержит даты начала передачи объекта долевого строительства, содержит сведения о том, что о такой дате Андреева В.Б. будет проинформирована позже, однако уведомления о начале передачи объекта долевого строительства с указанием даты начала передачи истец так и не получила, поскольку в установленном законом и договором порядке соответствующее сообщение ей не направлялось. Доказательств обратного материалы дела не содержат.
Ссылка ответчика на размещение информации о начале передачи объекта долевого строительства на сайте застройщика является несостоятельной, поскольку по смыслу п. 3.4 Договора, а также в соответствии с ч. 4 ст. 8 ФЗ N 214-ФЗ застройщик обязан уведомить дольщика о готовности объекта долевого строительства с указанием даты передачи объекта долевого строительства персонально, направив соответствующее сообщение по адресу, указанному в договоре, а также посредством электронной почты и смс уведомления. Между тем, материалы дела не содержат сведений о направлении Андреевой В.Б. сообщения о готовности объекта к передаче с указанием даты начала передачи ни одним из предусмотренных договором способов.
Кроме того, судом первой инстанции установлено и не опровергнуто апеллянтом, что уведомление о начале передачи объекта долевого строительства от 22 марта 2018г., на которое ссылается ответчик (л.д. 147), содержит просьбу застройщика принять объекты долевого строительства и подписать акты приёма-передачи позднее 15 апреля 2018г, без указания даты начала передачи объекта.
Доказательств направления данного уведомления в адрес истца в материалы дела не представлено. При этом, указанное уведомление от 22.03.2018г. обезличено, и, помимо отсутствия даты начала передачи объекта долевого строительства, в нём также отсутствуют разъяснения о последствиях бездействия дольщика.
Более того, истцом указано, и это не опровергнуто ответчиком, на котором лежит бремя доказывания надлежащего исполнения своих обязательств по передаче объекта долевого строительства дольщику, что объект долевого строительства не был готов к передаче в связи с отсутствием подключения к пожарной сигнализации, отсутствие подключения к которой свидетельствует о неготовности объекта в соответствии с п. 7.1 договора и приложением N 2 к договору.
Соответствующие доводы истца ответчиком не опровергнуты, доказательства готовности объекта с выполнением комплекса работ в соответствии с приложением N 2 к договору ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции не представлены.
Утверждения ответчика о том, что истцом не составлены дефектные акты и тем самым не доказано ненадлежащее исполнение договора застройщиком, являются несостоятельными, поскольку обязанность доказывания готовности объекта долевого строительства к передаче лежит на застройщике.
Как указано выше, при готовности объекта долевого строительства к передаче, застройщик обязан направить дольщику соответствующее уведомление с указанием даты начала передачи объекта долевого строительства, предупреждением участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.
В соответствии со статьей 12 ФЗ N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Передаточный акт составляет застройщик, который в случае просрочки дольщика не лишен возможности составить односторонний передаточный акт в подтверждение исполнения своих обязательств (ст. 8 ФЗ N 214).
Таким образом, надлежащим доказательством готовности объекта и выполнения застройщиком своих обязательств, служит либо направленное застройщиком в соответствии с договором уведомление о готовности объекта к передаче с указанием даты начала передачи объекта и подписанный сторонами передаточный акт, либо направленное застройщиком в соответствии с договором уведомление о готовности объекта к передаче с указанием даты начала передачи и односторонний передаточный акт, подписанный застройщиком.
Между тем, доказательств направления Андреевой В.Б. уведомления о готовности объекта к передаче с указанием даты начала передачи ответчиком не представлено, как не представлено и одностороннего передаточного акта в подтверждение исполнения застройщиком своих обязательств. Двусторонний акт приёма-передачи не был подписан сторонами и на момент рассмотрения спора в суде первой инстанции.
В соответствии с ч. 5 ст. 8 ФЗ N 214-ФЗ составление акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве (акт о недостатках, дефектный акт), является правом дольщика при подписании передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Поскольку ни доказательств направления Андреевой В.Б. уведомления о готовности объекта к передаче с указанием даты начала передачи объекта долевого строительства, ни одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства застройщиком не представлено, отсутствие дефектного акта со стороны дольщика не может свидетельствовать о надлежащем исполнении обязательств застройщиком.
Виду изложенного, доводы апеллянта о надлежащем исполнении обязательств застройщиком и о возникновении просрочки на стороне дольщика, являются необоснованными, поскольку, во-первых, Андреева В.Б. не была надлежащим образом проинформирована о готовности объекта долевого строительства и начале его передачи, а во-вторых, ответчиком не доказано, что объект долевого строительства в действительности был готов к передаче в строительной готовности, указанной в приложении N 2 к договору, односторонний акт приёма-передачи застройщиком подписан не был.
При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции о нарушении ответчиком срока передачи объекта долевого строительства, что является основанием для взыскания неустойки, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а доводы апеллянта о просрочке дольщика являются несостоятельными и не могут служить основанием к отмене решения.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 ФЗ N 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона.
Как установлено выше, объект долевого строительства на момент рассмотрения спора судом первой инстанции истцу передан не был ни одним из способов, указанных в ст. 8 настоящего Федерального закона.
Поскольку истцом в полной мере выполнены обязательства по оплате объекта долевого строительства, нежилое здание в котором расположен спорный объект введено в эксплуатацию, однако на момент рассмотрения спора апартаменты истцу не переданы, судебная коллегия соглашается с выводами суда о необходимости признания за истцом права собственности на объект долевого строительства и не находит оснований к отмене решения по доводам апелляционной жалобы в этой части.
Доводы апеллянта о том, что истцом не соблюден досудебный порядок по заявленным требованиям о признании права собственности не содержат оснований к отмене решения, поскольку не основаны на законе.
Основанием для удовлетворения заявленных требований в настоящем деле явилось установление судом того обстоятельства, что требования истца основаны на договоре участия в долевом строительстве, обязательства дольщика по которому Андреевой В.Б. исполнены, однако объект долевого строительства ей не передан, что является нарушением договора со стороны ответчика и нарушает права истца, которые могут быть защищены требуем ею способом.
Вместе с тем, выводы суда о признании права собственности на жилое помещение с техническими характеристиками, указанными в договоре долевого участия в строительстве, не соответствуют фактическими обстоятельствам дела и установленным судом обстоятельствам о том, что предметом договора являлось нежилое помещение.
Кроме того, как установлено судом апелляционной инстанции апартаменты, являющиеся предметом договора долевого участия в строительстве в рассматриваемом деле, поставлены на кадастровый учет и должным образом идентифицированы в ЕГРН с описанием основных характеристик спорного объекта недвижимости, что не было учтено судом первой инстанции.
Как следует из ответа Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на запрос суда апелляционной инстанции, в ЕГРН содержатся сведения о постановке на кадастровый учет 27.02.2018г. нежилого помещения с кадастровым N, площадью 60,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на 3-м этаже, 9-ти этажного комплекса апартаментов для проживания, номер на поэтажном плане 22.
Идентификацию спорных апартаментов под кадастровым N, площадью 60,4 кв.м. подтвердили стороны в судебном заседании.
При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы о несоответствии выводов суда обстоятельствам дела в части признания за истцом права собственности на жилое помещение заслуживают внимания и в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ являются основанием для изменения решения суда в этой части с признанием за истцом права собственности на нежилое помещение, с описанием согласно сведений, содержащихся в ЕГРН.
Кроме того, судебная коллегия также считает заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы о нарушении судом первой инстанции положений ст. 333 ГК РФ и необоснованном отказе в удовлетворении ходатайства ООО "Соло ЛЛП" о снижении неустойки в связи с её явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.
Как следует из материалов дела, судом первой инстанции взыскана неустойка за период прострочки с 01.04.2018г. по 10.03.2020г. в сумме 2 394 192 руб., что составляет практически 30% стоимости объекта долевого строительства, а с учетом суммы штрафа - более 40 % его стоимости.
С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 21 декабря 2000 г. N 263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой, осуществление прав и свобод человека и гражданина, не должно нарушать права и свободы других лиц.
Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Согласно "Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года с последующими изменениями, неустойка подлежит уменьшению лишь в исключительных случаях и по заявлению ответчика, с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Неустойка носит компенсационный характер, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств, и не может являться способом обогащения одной из сторон.
Взыскивая неустойку в размере около 30% от стоимости объекта долевого строительства, суд первой инстанции не принял во внимание доводы ответчика о явном несоответствии размера неустойки последствиям нарушения обязательства применительно к установленным по делу обстоятельствам.
В частности, суд первой инстанции не учел степень выполнения обязательств ответчиком, а именно тот факт, что принятию объекта долевого строительства препятствовало частичное отсутствие подключения к коммуникациям и пожарной сигнализации, стоимость которых несоизмерима со стоимостью самих апартаментов.
Кроме того суд первой инстанции не учел, что каких-либо существенных негативных последствий в связи с просрочкой ответчика для истца не наступило, поскольку предметом договора долевого участия в строительстве являлось нежилое помещение - апартаменты, расположенные в курортном поселке и предназначенные для временного проживания (отдыха), и Андреева В.Б. длительное время за защитой своих прав в суд не обращалась.
Ссылаясь в обоснование отказа в удовлетворении ходатайства о снижении неустойки на длительный период нарушения сроков передачи объекта долевого строительства, суд первой инстанции не оценил степень выполнения обязательств застройщиком и последствия допущенного нарушения для истца, и не учел, что в данном случае взыскание неустойки в полном размере носит не компенсационный характер, а является способом обогащения дольщика и нарушает баланс интересов сторон, являясь чрезмерно жесткой мерой ответственности за допущенное нарушение.
Доводы апелляционной жалобы о необходимости освобождения ООО "Соло ЛЛП" от ответственности за нарушение обязательств, в связи с введением режима чрезвычайной ситуации, являются несостоятельными, поскольку режим ЧС действовал в Республике Крым с 21.11.2015г. по 18.05.2016г., а договор долевого участия в строительстве заключен с истцом 07 июня 2016г., то есть после его отмены.
Учитывая изложенные обстоятельства, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции в части взыскания неустойки подлежит изменению на основании п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, как постановленное с нарушением ст. 333 ГК РФ, с уменьшением взысканной судом первой инстанции суммы неустойки с 2 394 192 руб. до 700 000 руб., что в полной мере соответствует последствиям нарушения обязательства и является достаточной компенсацией для истца, а также справедливой мерой ответственности ответчика за допущенное нарушение.
Уменьшая размер неустойки, судебная коллегия также приходит к выводу о необходимости изменения решения суда первой инстанции в части взыскания суммы штрафа, размер которого зависит от суммы удовлетворенных требований потребителя согласно ст. 13 ФЗ "О защите прав потребителей". Принимая во внимание уменьшение неустойки до 700 000 руб., сумма штрафа подлежит уменьшению с 1 197 096 руб. до 350 000 руб., общая сумма взыскания с 3 591 289 руб. до 1 050 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Алуштинского городского суда Республики Крым от 10 марта 2020 года в части удовлетворения исковых требований Андреевой <данные изъяты> к обществу с ограниченной ответственностью "Соло ЛЛП" о признании права собственности на объект долевого строительства, взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Соло ЛЛП" в пользу Андреевой <данные изъяты> неустойки (пени), штрафа - изменить.
Признать за Андреевой <данные изъяты> право собственности на нежилое помещение - апартаменты площадью 60,4 кв.м. с кадастровым N N, расположенное по адресу: <адрес> на 3-м этаже 9-ти этажного комплекса апартаментов для проживания, номер на поэтажном плане 22.
Снизить взысканную с Общества с ограниченной ответственностью "Соло ЛЛП" в пользу Андреевой <данные изъяты> сумму неустойки (пени) с 2 394 192,96 руб. до 700 000 руб., сумму штраф с 1 197 096,48 руб. до 350 000 руб., общую сумму неустойки (пени) и штрафа, подлежащую взысканию с 3 591 289,44 руб. до 1 050 000 руб.
В остальной части решение Алуштинского городского суда Республики Крым от 10 марта 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Общества с ограниченной ответственностью "Соло ЛЛП" - Миронюк <данные изъяты> - без удовлетворения.
Председательствующий судья:
Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка