Дата принятия: 13 февраля 2020г.
Номер документа: 33-4852/2019, 33-5/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 февраля 2020 года Дело N 33-5/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Поникаровской Н.В.
судей Гарматовской Ю.В., Алексенко Л.В.
при секретаре Мещеряковой Ю.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Дорожкина В.П. на решение Багратионовского районного суда Калининградской области от 22 июля 2019 года, которым его исковые требования к Белинской М.В. о расторжении договора купли-продажи, взыскании уплаченных по договору денежных средств, убытков оставлены без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Поникаровской Н.В., объяснения Дорожкина В.П. и его представителя Даль Л.С., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения Белинской М.В. и ее представителей Исаевой А.И., Забузанова А.С., просивших оставить решение суда без изменения, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Дорожкин В.П. обратился в суд с иском к Белинской М.В., указав, что приобрел у последней 04 августа 2017 года по договору купли-продажи квартиру N в доме N по <адрес> за 1 000 000 рублей.
Указанная квартира расположена в реконструированном доме на возведенном дополнительном мансардном этаже и приобретена им в "черном ключе" без отделки.
В ходе проведения отделочных работ в приобретенной квартире им обнаружен ряд существенных недостатков, установить которые при приобретении квартиры было невозможно. Так, в приобретенном жилом помещении отсутствуют системы горячего водоснабжения, вентиляции и канализации; чердачное перекрытие не отвечает требованиям конструктивной безопасности; проводка выполнена с нарушениями - в горючей оболочке. Впоследствии Дорожкин В.П. ссылался также на протечки кровли.
Полагая указанные недостатки существенными, просил расторгнуть договор купли-продажи от 04.08.2017 года и взыскать с ответчика уплаченные по договору денежные средства в размере 1 000 000 рублей.
Кроме того, ссылаясь на положения ст. 15 ГК РФ, учитывая, что в квартире им произведены отделочные работы (неотделимые улучшения) просил взыскать и их стоимость в размере 186 688,36 рублей.
Рассмотрев заявленные требования, суд постановилизложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Дорожкин В.П., не соглашаясь с решением суда, просит его отменить в связи с неправильным установлением судом обстоятельств дела и неправильным применением материального закона.
Продолжает настаивать в жалобе на доводах иска о том, что совокупность имеющихся в квартире, а также в доме в целом недостатки являются существенными, носили скрытый характер и препятствуют эксплуатации квартиры в качестве жилого помещения.
Проверив законность и обоснованность принятого судом решения, судебная коллегия находит его подлежащим отмене.
В соответствии с п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу положений ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (а.1).
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п.2).
В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (п.1).
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п.2). Статьей 476 ГК РФ предусмотрено, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
В ходе рассмотрения дела судом установлено и подтверждено материалами дела, что 04 августа 2017 года между Дорожкиным В.П. и Белинской М.В. заключен договор купли-продажи квартиры N в доме N по <адрес> за 1 000 000 рублей.
10 августа 2017 года право собственности на квартиру зарегистрировано за Дорожкиным В.П.
26 марта 2019 года Дорожкин В.П. обратился к Белинской М.В. с претензией, и, ссылаясь на выводы технического отчета и выявленные недостатки квартиры, потребовал расторжения договора купли-продажи, возврата уплаченных по договору денежных средств в размере 1 000 000 рублей и убытков в виде стоимости неотделимых улучшений, произведенных в квартире.
Судом первой инстанции также установлено, что приобретенная истцом квартира имеет ряд недостатков: отсутствие внтуридомовой системы горячего водоснабжения и вентиляции, нарушение требований санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм.
Принимая по делу решение и отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что при приобретении квартиры Дорожкин В.П. осматривал жилое помещение, знал об отсутствии в квартире горячего водоснабжения и канализации, однако каких-либо претензий к качеству приобретаемого жилого помещения и его санитарно-техническому состоянию не высказывал.
Суд также указал, что истцом не представлено доказательств того, что указанные в отчете недостатки носили скрытый характер и являются существенными, в связи с чем оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется.
Несоответствие параметров микроклимата в объеме выполненных работ по реконструкции здания, нарушение требований противопожарных норм не являются недостатками именно квартиры N, а относятся к общедомовому имуществу, в связи с чем, по мнению суда, ответственность за такие недостатки лежит не на продавце квартиры, а на застройщике.
Судебная коллегия не может согласиться с обоснованностью таких выводов, поскольку они не соответствуют обстоятельствам дела, противоречат представленным доказательствам и не основаны на законе.
Материалами дела установлено, что многоквартирный жилой дом N, расположенный в <адрес> района представляет собой трехэтажное здание, третий этаж мансардный, с техническим подвалом.
Ранее здание было двухэтажным нежилым. В 2014 году ООО <данные изъяты> (генеральный директор Б.) было выдано разрешение на реконструкцию указанного здания под многоквартирный жилой дом, в ходе которой осуществлена надстройка дополнительного мансардного этажа.
Приобретенная Дорожкиным В.П. квартира расположена на мансардном этаже и, что не оспаривают стороны, была передана ему по договору купли-продажи в "черном ключе" без отделки.
Из пояснений Дорожкина В.П. следует, что недостатки были выявлены им в ходе проведения в квартире отделочных работ. При рассмотрении возможности оборудования квартиры горячим водоснабжением (установки бойлера) выяснилось, что сечения электрического кабеля недостаточно для установки дополнительных электрических приборов; в квартире полностью отсутствует система вентиляции, начались протечки кровли.
Из представленного истцом технического отчета, выполненного А., следует, что чердачное перекрытие над помещениями квартир третьего (мансардного) этажа не отвечает требованиям по конструктивной безопасности. При обследовании установлено, что смонтированная стропильная система опирается на балки уменьшенного сечения, отсутствуют поперечные усиливающие балки. Состояние перекрытия - неработоспособное.
Горячее водоснабжение в доме отсутствует. Установить точку выпуска сточных вод от многоквартирного дома отвода не удалось. Электропроводка в квартире выполнена скрыто. Отсутствует распределительный щиток с автоматикой защиты, отсутствует разделение на группу освещения и силовую. Заземление здания и проложений сети отсутствует.
Вытяжная вентиляция в квартире N отсутствует, в связи с чем температурно-влажностный режим в помещениях квартиры не соответствует нормам.
Установлен факт прокладки электрического провода в горючей оболочке сверху утеплителя, что является нарушением норм и правилам пожарной безопасности.
Действительно, по смыслу приведенных выше положений гражданского законодательства продавец может отказаться от договора купли-продажи и потребовать возврата денежных средств при наличии в проданном товаре не любых недостатков, а лишь существенных, то есть таких, которые являются неустранимыми, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, и других подобных недостатков.
Кроме того, такие недостатки не были оговорены продавцом и возникли до передачи товара покупателю, либо по причинам, возникшим до этого момента.
Между тем суд первой инстанции, разрешая спор, не установил указанные выше юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, ограничившись указанием на непредставление истцом таких доказательств.
Восполняя указанные недостатки, судом апелляционной инстанции был поставлен на обсуждение сторон вопрос о проведении по делу экспертизы и такая строительно-техническая экспертиза, учитывая позицию истца, была назначена, е проведение поручено ООО "Независимая экспертиза"
Из заключения эксперта ООО "независимая экспертиза" N следует, что в квартире N не соответствует требованиям Правил устройства электроустановок (ПУЭ): не достаточное сечение жил и горючая оболочка кабелей электрической проводки для линии питания штепсельных розеток жилых комнат, кухни, коридора; отсутствует дополнительная изоляция в виде гофрированной трубы или короба для проводки линии электроосвещения квартиры и коридора, уложенной по плитам ГВЛ и деревянным брускам перекрытия под утеплением минеральной ваты; отсутствует вводный электроавтомат в квартире; устаревшее оборудование общедомового электросчётчика; отсутствие кабеля заземления и контура заземления, залитие подвала водой.
Отсутствует горячее водоснабжение из-за дефектов электропроводки. Централизованное горячее водоснабжение в квартире N, как и во всем доме, отсутствует. Для устройства автономного горячего водоснабжения предполагается установка электрического бойлера с минимальной емкостью бака, либо проточного водонагревателя пропускной способностью 1,8-3 литра в минуту. Учитывая потребляемую мощность этих устройств, что электропроводка в квартире N обеспечивает подачу 3,3 кВи, но оболочка кабеля не является негорючей, одновременное использование электрической печи и автономного горячего водоснабжения в квартире N недопустимо.
Отсутствует вентиляционные каналы приточно-вытяжной вентиляции с естественным побуждением в вентиляционные выходы. В результате осмотра квартиры N обнаружено полное отсутствие предусмотренной проектом и нормами приточно-вытяжной вентиляции. Вентиляционные каналы отсутствуют во всех помещениях, на чердаке и на кровле.
Отсутствие вытяжной вентиляции из помещений кухни и санузла создает неудовлетворительный микроклимат и температурно-влажностный режим в помещении и противоречит требованиям ГОСТ.
Межквартирные стены имеют толщину 102 мм, что недостаточно для обеспечения индекса изоляции воздушного шума ниже 50дБ.
В результате осмотра помещений квартиры N, общедомового коридора и чердачного помещения обнаружено, что потолки квартиры N и коридора выполнены из плит гипсоволоконных толщиной 15 мм, подшитых к брускам сечения 40х80 с неопределенным шагом.
Указанных толщин конструкций чердачного перекрытия недостаточно для кратковременного пребывания людей на чердаке с целью его обслуживания. Кроме того, в помещении кухни обнаружена трещина в углу наружной стены и стены, смежной с квартирой N, свидетельствующая о нарушении работоспособных связей перекрытия и перегородки с наружной несущей стеной.
Обнаруженные дефекты представляют угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в квартире N. Указанные дефекты являются результатом некачественного выполнения реконструкции и перепланировки нежилого здания под многоквартирный дом, с отступлением от проектной документации. Указанные дефекты возникли во время выполнения реконструкции и перепланировки нежилого здания под многоквартирный дом в 2014 году.
При этом экспертном отмечено, что все выявленные недостатки являются устранимыми.
В заключении указан вид и стоимость работ, которые необходимо провести для устранения недостатков. Итоговая стоимость устранения недостатков составляет 107 873 рублей.
Указанная стоимость, как следует из заключения, не учитывает затраты на разработку проекта и ремонт электроснабжения жилого дома с устройством контура заземления и подключения кабеля заземления, разработку проекта и работы по устройству вентканалов в жилом доме; разработку проекта и работы по усилению чердачного перекрытия всего здания, разработку проекта и работы по осушению подвала.
Данные затраты, согласно коммерческого предложения, полученного от ООО <данные изъяты> составляют от 65 000 до 100 000 рублей.
Допрошенный в судебном заседании эксперт К., поддержал выводы экспертизы.
Дополнительно пояснил, что работы по устройству надлежащей проводки им учитывались как в помещении квартиры, так и общего коридора; работы по устройству приточной вентиляции предполагают работы не только в объеме одной квартиры, но и в общем имуществе всего дома.
Указывал, что отсутствие заземления является существенным нарушением и такие работы необходимо проводить; наличие воды в подвале непосредственно на квартиру N не влияет, однако разрушает фундамент и влияет на общее состояние конструкций дома.
Кроме того уточнил, что коммерческое предложение, указанное им в отчете (65000 - 100 000 рублей) это стоимость за которую проектная организация выполняет только предпроектные (изыскательские) работы и оценивает саму возможность проведения тех или иных работ; сам проект и работы оплачиваются отдельно. Стоимость их значительная
Оценивая указанное заключение эксперта, судебная коллегия принимает во внимание квалификацию и опыт работы эксперта, предупреждённого об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, то обстоятельство, что все выводы эксперта последовательны, мотивированы, эксперт непосредственно исследовал спорный объект и производил фото фиксацию выявленных нарушений.
Сторона ответчика наличие выявленных недостатков не оспаривала, за исключением устройства заземления в доме, указывая, что указанный экспертом щиток в подвале, действительно, является нерабочим, но в доме устроена новая электрощитовая, в которой установлен новый щиток и имеется заземление.
Между тем доказательств этому стороной ответчика не представлено; как следует из экспертного заключения, при осмотре квартиры и дома присутствовала Белинская М.В. и ее представители, однако о наличии новой электрощитовой они эксперта не уведомили. В представленном в материалы дела проекте реконструкции, соответствующий раздел "Электроснабжение" отсутствует.
Давая оценку характеру и объему недостатков, обнаруженных в приобретенном истцом жилом помещении, судебная коллегия полагает, что все они в совокупности свидетельствуют о существенном нарушении качества товара.
Так, выявленные недостатки являются множественными, выявлены как в самой квартире N, так и общих конструкциях и системах дома в целом, что предполагает при их устранении проведение работ, затрагивающих общее имущество дома, что, помимо финансовых расходов, требует и соблюдения предусмотренной гражданским и жилищным законодательством процедуры согласования.
Кроме того, проведение ряда работ требует проведение изыскательских и проектных работ, что предполагает существенные затраты по времени, а также предполагает и несение дополнительных расходов в зависимости от того или иного проектного решения.
При таком положении, несмотря на относительно небольшую стоимость устранения недостатков в квартире - чуть более 100 000 рублей, судебная коллегия полагает, что все изложенные выше обстоятельства, связанные с устранением выявленных многочисленных недостатков, характер дефектов, свидетельствуют о наличии таких существенных недостатков товара, с которыми закон связывает возможность продавца отказаться от договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченных денежных средств.
Поскольку установлено, что все выявленные недостатки возникли при реконструкции дома 2014 года, то есть, до передачи квартиры покупателю Дорожкину В.П., являются скрытыми и не были оговорены продавцом в договоре купли-продажи, за указанные недостатки в силу закона отвечает продавец.
Доводы стороны ответчика о том, что поскольку все дефекты возникли в результате реконструкции (строительства) квартиры за них несет ответственность застройщик, не могут быть приняты во внимание и не влекут отказ Дорожкину В.А. в иске, поскольку обстоятельства приобретения квартиры самой Белинской М.В., ее неосведомленность о наличии в квартире недостатков, не исключает право покупателя квартиры потребовать расторжения договора купли-продажи и возврата денежных средств непосредственно от продавца.
С учетом изложенного апелляционная инстанция полагает заявленные Дорожкиным В.П. требования об отказе от договора купли-продажи и возврате уплаченных по договору денежных средств обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Что касается требований Дорожкина В.П. о взыскании убытков в виде расходов понесенных в связи с ремонтом квартиры, то они, по мнению судебной коллегии, подлежат удовлетворению в части.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Как установлено и не оспаривалось сторонам, квартира была передана Дорожкину В.П. в "черном ключе", в связи с чем истец приступил к ее отделке.
Из пояснений Дорожкина В.П., эксперта К. и представленных фотографий видно, что стены в квартире оштукатурены, шпаклеваны, санузел выложен кафелем, установлены сантехнические приборы, то есть произведена отделка квартиры.
Из представленных истцом документов следует, что он понес расходы на монтаж сантехнического оборудования в сумме 15 430 рублей, строительные работы в комнате, ванной и кухне на сумму 125 729 рублей и приобретение строительных и отделочных материалов, что подтверждается договором на монтаж сантехнического оборудования от 10.10.2017 г., заявкой на расчет, сметой на производство работ, квитанциями и чеками. Всего на сумму 186 688,36 рублей.
Доводов относительно объема и стоимости понесенных Дорожкиным В.П. расходов на производство ремонта сторона ответчика не приводила.
Между тем, судебная коллегия полагает, что стоимость приобретенных истцом осветительных приборов, умывальника, смесителей, унитаза, держателя для бумаги всего на сумму 11 311,71 рублей не подлежит взысканию, поскольку к неотделимым улучшениям эти предметы не относятся и могут быть демонтированы.
Кроме того в соответствии со ст. 98, 100 ГК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные им расходы на оплату госпошлины при подаче иска в суд пропорционально удовлетворенным требованиям - 14 076, 88 рублей; по оплате технического заключения - 18 000 рублей и расходы на представителя - 35 000 рублей.
Кроме того, учитывая, что по ходатайству истца по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, оплата которой проводилась за счет средств Калининградского областного суда, судебная коллегия полагает необходимым взыскать указанные расходы в размере 35 000 рублей с проигравшей спор стороны, то есть с Белинской И.В.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Багратионовского районного суда г. Калининграда от 22 июля 2018 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования Дорожкина В.П. удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 04 августа 2017 года между Дорожкиным Владимиром Павловичем и Белинской Мариной Владимировной.
Взыскать с Белинской Марины Владимировны в пользу Дорожкина Владимира Павловича уплаченные за квартиру денежные средства в размере 1 000 000 рублей, убытки в размере 175 376,65 рублей, а также расходы по оплате госпошлины при подаче иска 14 076,88 рублей, расходы на составление технического отчета - 18 000 рублей; расходы на представителя - 35 000 рублей.
Обязать Дорожкина Владимира Павловича передать Белинской Марине Владимировне квартиру, расположенную по адресу: <адрес>
Взыскать с Белинской Марины Владимировны в доход федерального бюджета расходы на проведение судебной строительно-технической экспертизы в размере 35 000 рублей.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
