Определение Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 августа 2021 года Дело N 33-4847/2021
Председательствующий: Головань Е.П.

Дело N 33-4847/2021

55RS0039-01-2021-000406-78

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Лисовского В.Ю.

судей Павловой Е.В., Чернышевой И.В.

при секретаре Клименко О.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Омске 30 августа 2021 года гражданское дело N 2-302/2021 по апелляционной жалобе Администрации Омского муниципального района Омской области на решение Шербакульского районного суда Омской области от 07 июня 2021 года, которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Администрации Омского муниципального района Омской области к Рахимовой Т. С. о взыскании задолженности по арендной плате, - отказать",

заслушав доклад судьи Павловой Е.В.,

установила:

Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась в суд с исковым заявлением к Рахимовой Т.С. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, указав в обоснование, что 17 января 2011 г. между Администрацией Омского муниципального района Омской области и Щукиной В.Д. заключен договор аренды земельного участка N <...>, согласно которому арендодатель передает, арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью 1000 кв.м, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах Магистрального сельского поселения Омского муниципального района Омской области, расположенный в 740 м по направлению на северо-запад относительно жилого дома, имеющего адрес: Омская область, Омский район, Магистральное сельское поселение, <...>, для индивидуального жилищного строительства. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области. Факт передачи земельного участка подтверждается актом приема-передачи земельного участка в аренду. Размер арендной платы установлен в п. 2.1 договора аренды, определен сторонами в размере 1315 руб. за квартал. 13 октября 2015 г. между Щукиной В.Д. и Рахимовой Т.С. заключено соглашение к договору, зарегистрированное в Управлении Росреестра по Омской области 26 ноября 2015 г., по которому все права и обязанности Щукиной В.Д. по договору аренды переходят к Рахимовой Т.С. В нарушение условий заключенного договора ответчик обязательства по внесению арендных платежей в полном объеме не исполняла, в связи с чем, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме 58711,25 руб., из которых основной долг - 9034,52 руб. за период с 26 ноября 2015 г. по 14 мая 2020 г., пеня - 49676,73 руб. за период с 02 января 2016 г. по 08 апреля 2021 г. Просили взыскать с Рахимовой Т.С. задолженность по договору аренды земельного участка в размере 58711,25 руб.

Представитель истца Администрации Омского муниципального района Омской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело без участия представителя.

Ответчик Рахимова Т.С. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, в материалы дела представила возражения на исковое заявление, в которых просила отказать в удовлетворении заявленных требований, заявила о пропуске срока исковой давности. Представитель ответчика Рахимовой Т.С. по доверенности Ульянова Т.А. в судебном заседании заявленные требования не признала.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Администрация Омского муниципального района Омской области просит решение суда отменить, указывая в обоснование, что оспариваемый судебный акт является незаконным. 17 января 2011 г. между Администрацией Омского муниципального района Омской области и Щукиной В.Д. заключен договор аренды N <...> на неопределенный срок. 13 октября 2015 г. между Щукиной В.Д. и Рахимовой Т.С. заключено соглашение к договору, по которому права и обязанности Щукиной В.Д. по договору аренды переходят к Рахимовой Т.С. Договор купли-продажи земельного участка от 27 марта 2020 г. N <...>, заключенный между Рахимовой Т.С. и Администрацией Омского муниципального района Омской области, зарегистрирован в Управлении Росреестра Омской области 15 мая 2020 г. Таким образом, с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате. Срок исковой давности по заявленным требованиям не пропущен, поскольку срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата) исчисляются отдельно по каждому просроченному платежу.

В возражениях на апелляционную жалобу Рахимова Т.С. просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом.

Изучив материалы настоящего гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Апелляционное производство, как один из процессуальных способов пересмотра невступивших в законную силу судебных постановлений, предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, и в рамках тех требований, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права.

Согласно ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании п. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды. В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, должны своевременно производить платежи за землю. Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Из материалов дела следует, что 17 января 2011 г. между Омским муниципальным районом Омской области, в лице главы Омского муниципального района (арендодатель), и Щукиной В.Д. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N <...>, согласно которому арендодатель передает, арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью 1000 кв.м, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах Магистрального сельского поселения Омского муниципального района Омской области, расположенный в 740 м по направлению на северо-запад относительно жилого дома, имеющего адрес: Омская область, <...>, Магистральное сельское поселение, <...>, для индивидуального жилищного строительства. Акт приема-передачи подписан 17 января 2011 г., договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области. 13 октября 2015 г. между Щукиной В.Д. (выбывший арендатор) и Рахимовой Т.С. (вступивший арендатор) заключено соглашение по договору аренды земельного участка N <...> от 17 января 2011 г., по условиям которого все права и обязанности выбывшего арендатора переходят к вступившему арендатору до окончания срока действия договора аренды земельного участка N <...>; соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Омской области 26 ноября 2015 г.

12 января 2016 г. между Рахимовой Т.С. и Администрацией Магистрального сельского поселения Омского муниципального района Омской области заключено соглашение к соглашению от 13 октября 2015 г. по договору аренды земельного участка N <...> от 17 января 2011 г., в соответствии с которым стороны пришли к соглашению установить следующие условия аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, в границах Магистрального сельского поселения Омского муниципального района Омской области, из состава земель населенных пунктов для размещения дома индивидуальной жилой застройки. В соответствии с п. 1.1 соглашения арендодатель передает, арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 12 декабря 2015 г. N <...>, в границах Магистрального сельского поселения Омского муниципального района, местоположение которого определено в 740 м по направлению на северо-запад относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: Омская область, <...>, из состава земель населенных пунктов для размещения дома индивидуальной жилой застройки.

Уведомлением Управления Росреестра по Омской области от 08 февраля 2016 г. регистрация соглашения от 12 января 2016 г. к соглашению от 13 октября 2015 г. приостановлена ввиду того, что с 01 марта 2015 г. вступили в силу положения Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ", согласно которым положения ст.ст. 39.6, 39.8 Земельного кодекса РФ не предусматривают возможность продления срока действия договора аренды на земельный участок дополнительными соглашениями, срок договора аренды истек в 2015 г.

15 января 2016 г. Рахимовой Т.С. получено разрешение на строительство объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером <...>, выдан градостроительный план. Постановлением Администрации Магистрального сельского поселения Омского муниципального района Омской области от 24 июня 2016 г. N <...> жилому дому, расположенном на земельном участке с кадастровым номером <...>, присвоен адрес: Омская область, <...>, Магистральное сельское поселение, <...>, изменено местоположение земельного участка с кадастровым номером <...> с указанием данного адреса. Решением Омского районного суда Омской области от 03 сентября 2018 г. за Рахимовой Т.С. признано право собственности на жилой дом, площадью 90,2 кв.м, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером <...>, по адресу: Омская область, <...>. Основанием для обращения в суд с данными требованиями послужили отказы Управления Росреестра по Омской области в государственной регистрации права собственности на жилой дом от 13 января 2017 г., 03 мая 2018 г., согласно которым с 01 марта 2015 г. вступили в силу положения Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ", согласно которым ст.ст. 39.6, 39.8 Земельного кодекса РФ установлены новые правила и особенности заключения нового договора аренды земельного участка, при этом согласно п. 1 ст. 29 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" невозможно осуществить регистрацию права собственности на жилой дом, ввиду отсутствия прав на земельный участок с кадастровым номером <...>, на котором расположен жилой дом.

27 марта 2020 г. между Администрацией Омского муниципального района Омской области и Рахимовой Т.С. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: Омская область, <...>, Магистральное сельское поселение, <...>. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью 1000±22 кв.м, принадлежит на праве собственности Рахимовой Т.С. с 15 мая 2020 г.

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, Администрация Омского муниципального района Омской области указала, что в период с 26 ноября 2015 г. по 14 мая 2020 г. у Рахимовой Т.С. имелась обязанность по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка N <...>, а именно, с момента регистрации Управлением Росреетра по Омской области соглашения к договору аренды земельного участка, заключенного между Щукиной В.Д. и Рахимовой Т.С., до даты регистрации права собственности на земельный участок (согласно п. 1.4 договора купли-продажи право собственности на земельный участок возникает с момента государственной регистрации).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, суд первой инстанции, применив в спорным правоотношениям положения ст.ст. 196, 200 Гражданского кодекса РФ, пришел к выводу о пропуске Администрацией Омского муниципального района Омской области срока исковой давности по заявленным требованиям, поскольку Рахимова Т.С. перестала вносить платежи в счет погашения арендной платы с 26 ноября 2015 г., с учетом условий ежеквартального внесения платежей истец узнал о нарушении своего права при невнесении ответчиком очередного платежа по договору аренды не позднее 01 апреля 2016 г., при учете обращения в суд с настоящим иском 26 апреля 2021 г., судом также отказано во взыскании пени за указанный период, поскольку данные требования являются производными от основного требования.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции относительно отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ввиду следующего.

Согласно ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Вместе с тем, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ).

При этом в силу ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В силу ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в РФ является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата, порядок определения размера которой, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Таким образом, плата за пользование арендуемым имуществом в том числе после истечения срока действия договора производится в размере, определенном договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений.

В силу приведенных положений законодательства у ответчика имелась обязанность производить оплату арендных платежей в соответствии с условиями договора после 26 ноября 2015 г., в связи с чем, по существу заявленных требований, основания для взыскания арендной платы безотносительно к продлению договора аренды или его прекращению имелись. Указанная позиция соответствует правовым позициям Верховного Суда РФ (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12 декабря 2017 г. N 32-КГ17-37, также п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Поскольку в рассматриваемом случае ответчик Рахимова Т.С. не исполняла обязательства по оплате, с нее подлежит взысканию арендная плата, установленная договором аренды, которая является регулируемой и подлежит расчету на основании правовых актов, действовавших в спорный период времени.

При этом в силу п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 Гражданского кодекса РФ. Согласно п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите права. В силу п. 1 ст. 207 Гражданского кодекса РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности по дополнительным требованиям (проценты, неустойка), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

По смыслу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности"). Аналогичные положения содержались в ранее действовавшем Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12 ноября 2001 г. N 15, Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 15 ноября 2001 г. N 18 (п. 10).

С учетом изложенного выводы суда первой инстанции о том, что срок исковой давности Администрацией Омского муниципального района Омской области пропущен в полном объеме, признаны обоснованными быть не могут.

Администрацией Омского муниципального района Омской области в обоснование исковых требований произведен расчет арендной платы за период с 26 ноября 2015 г. по 31 декабря 2018 г. на основании п. 3 Постановления Правительства Омской области от 29 апреля 2015 г. N 108-п "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов", размер арендной платы определен в размере 1707,45 руб. в год, и, соответственно, 426,86 руб. ежеквартально. За период с 01 января 2019 г. по 14 мая 2020 г. (на дату перехода права собственности на земельный участок) размер арендной платы рассчитан на основании п. 3 Постановления Правительства Омской области от 26 декабря 2018 г. N 419-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в Постановление Правительства Омской области от 05 октября 2015 г. N 275-п", составил 2731,92 руб. в год, или 682,98 руб. ежеквартально.

Данный расчет не оспорен ответной стороной, признается арифметически верным, контррасчет по заявленным требованиям не представлен.

Как указано выше, условиями договора аренды предусмотрено, что арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально не позднее 1 (первого) числа текущего квартала (п. 2.3 договора). С учетом обращения в суд с настоящими требованиями 26 апреля 2021 г., срок оплаты задолженности по договору аренды за период оплаты на 01 апреля 2018 г. (2-й квартал - апрель-июнь - 2018 г., который подлежит оплате 01 апреля 2018 г.) пропущен. Между тем, учитывая указанные положения законодательства о применении срока исковой давности в случае обязанности уплаты арендных платежей по частям, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования подлежали частичному удовлетворению о взыскании с Рахимовой Т.С. задолженности по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка за период по состоянию с 01 июля 2018 г. (3-й квартал - июль-сентябрь - 2018 г.) по 14 мая 2020 г. В настоящей связи расчет задолженности по основному долгу за указанный период выглядит следующим образом: 01 июля 2018 г. - 426,86 руб., 01 октября 2018 г. - 426,86 руб., 01 января 2019 г. - 682,98 руб., 01 апреля 2019 г. - 682,98 руб., 01 июля 2019 г. - 682,98 руб., 01 октября 2019 г. - 682,98 руб., 01 января 2020 г. - 682,98 руб., 01 апреля 2020 г. - 330,23 руб., итого 4598,86 руб., которые подлежат взысканию с ответчика.

В части разрешения требований об уплате неустойки по договору аренды земельного участка, судебная коллегия также исходит из приведенных положений законодательства о применении к спорным правоотношениям срока исковой давности, ввиду чего исковые требования в указанной части также подлежали частичному удовлетворению с учетом положений п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности", согласно которого срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (ст. 330 Гражданского кодекса РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам ст. 395 Гражданского кодекса РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки. Разрешая заявленные требования в данной части, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В п. 7.2 договора аренды указано, что в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы за пользование участком в сроки, установленные договором, арендатор обязан уплатить пеню в размере 0,5 % от просроченной суммы за каждый день просрочки. Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия полагает возможным взыскать с ответчика пени в размере 15771,23 руб., исходя из следующего расчета: с 02 июля 2018 г. по 01 октября 2018 г. в размере 196,36 руб., за период с 02 октября 2018 г. по 01 января 2019 г. - 392,72 руб., за период с 02 января 2019 г. по 01 апреля 2019 г. - 691,52 руб., за период с 02 апреля 2019 г. по 01 июля 2019 г. - 1009,95 руб., за период с 02 июля 2019 г. по 01 октября 2019 г. - 1335,22 руб., за период с 02 октября 2019 г. по 01 января 2020 г. - 1649,39 руб., за период с 02 января 2020 г. по 01 апреля 2020 г. - 1942,22 руб., за период с 02 апреля 2020 г. по 08 апреля 2021 г. - 8553,86 руб. Учитывая, что ответчиком о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в суде не заявлялось, соответствующие доказательства в указанной части, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, не представлены в порядке ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ и фактически отсутствуют, оснований самостоятельного снижения судом неустойки применительно к положениям ст. 333 Гражданского кодекса РФ не усматривается, суд апелляционной инстанции, установив наличие оснований для взыскания неустойки, не усматривает оснований применения положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ и снижения размера неустойки применительно к правовым позициям, приведенным в п.п. 71, 73, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств", явной несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства не установлено с учетом конкретных обстоятельств рассматриваемого дела и периода просрочки, при том, что условие о договорной неустойке определено по свободному усмотрению сторон, ответчик мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых по договору аренды обязательств.

С учетом изложенного, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения о частичном удовлетворении заявленных требований в размере задолженности 4598,86 руб., неустойки в размере 15771,23 руб., оснований для удовлетворения исковых требований в остальной части не имеется, с учетом пропуска срока исковой давности.

С учетом положений ст.ст. 98, 103 Гражданского процессуального кодекса РФ, ст. 333.19 Налогового кодекса РФ с ответчика в доход бюджета Шербакульского муниципального района Омской области подлежит взысканию государственная пошлина, исходя из размера удовлетворенных требований, в размере 811 руб.