Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 февраля 2023 года Дело N 33-4843/2023

г. Красногорск Московская область 6 февраля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Першиной С.В.,

судей Колесниковой Т.Н., Федорчук Е.В.,

при помощнике судьи Романове Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ФИО6, ФИО8 на решение Звенигородского городского суда Московской области от 31 октября 2022 года по гражданскому делу по иску ФИО13 к ФИО8, ФИО6 о государственной регистрации перехода права собственности, понуждении к передаче объекта, взыскании неустойки в случае неисполнения решения суда, признании недействительным договора залога и прекращении обременения в виде залога, возмещении судебных расходов,

по встречному иску ФИО8 ФИО7 ФИО13 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,

заслушав доклад судьи Колесниковой Т. Н.,

объяснения представителя ФИО8 по доверенности ФИО1, представителя ФИО8 по ордеру адвокат ФИО2, представителя ФИО6 по доверенности ФИО9, представителя ФИО7 Е.А. по доверенности ФИО3

установила:

<данные изъяты> ФИО7 Е.А. обратилась в суд с иском к ФИО8 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 197,8 кв.м., понуждении ответчика к передаче квартиры в течение 3 календарных дней с момента вступления в силу решения суда, также заявила о взыскании судебной неустойки за просрочку исполнения решения суда в размере 2 863 руб. за каждый день просрочки. Требования истец мотивировала тем, что <данные изъяты> с ответчиком в лице продавца в простой письменной форме заключен и исполнен в части оплаты цены договор купли-продажи жилого помещения, для государственной регистрации перехода права на объект пакет документов <данные изъяты> сдан через Отделение "Звени<данные изъяты> городского округа МКУ ФМЦ", <данные изъяты> ФИО7, как покупатель по сделке получила Уведомление Росреестра о приостановке государственной регистрации прав, с причиной поступления заявления о возврате документов без осуществления государственной регистрации; <данные изъяты> ФИО8 в лице продавца по сделке подала заявление о возобновлении действий по регистрации; <данные изъяты> вновь было получено уведомление Росреестра о приостановлении действий по регистрации по аналогичной причине, а <данные изъяты> от Росреестра получено Уведомление об отказе в государственной регистрации. Полагая, что в результате таких действий со стороны ответчика в лице продавца имеется уклонение от перехода прав на имущество, утверждая, что со своей стороны, как покупатель, все условия договора выполнил, истец заявил о применении к спорным правоотношениям п. 3 ст. 551 ГК РФ, соединив также требования о передаче имущества, поскольку таковая по условиям договора должна была состояться после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, в течение 3-х дней с момента вступления решения суда в законную силу (т. 1 л.д. 6-9).

Определением от <данные изъяты> исковое заявление принято к производству суда, третьим лицом к участию в деле привлечен ФИО6, как лицо, в пользу которого на объект недвижимости, зарегистрировано обременение (ипотека).

Одновременно при принятии определением от <данные изъяты> разрешено и удовлетворено заявление ФИО7 Е.А. об обеспечении иска путем наложения запрета на совершение любых регистрационных действий в отношении спорного объекта.

<данные изъяты> ФИО7 Е.А. уточнила исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, добавив требованием к ФИО8 и к ФИО6 о признании договора залога недействительной сделкой и применении последствий недействительной сделки путем прекращения залога, полагая, что договор залога является мнимой сделкой, в момент приобретения квартиры и подачи документов на государственную регистрации. Также представитель истца - по доверенности ФИО3 указывала, что в ЕГРН как на момент подготовке к сделке, так и позднее, в момент ее совершения, подачи документов Росреестр, отсутствовали сведения об обременениях имущества в пользу третьих лиц, сам продавец, подписав договор <данные изъяты>, заявил об отсутствии каких-либо притязаний на имущество со стороны третьих лиц, договор залога был зарегистрирован только <данные изъяты>, а совершаемые ответчиком, как стороной по договору, заявления об отзыве документов с регистрации, способствовали в дальнейшем регистрации залога как обеспечения по договору займа, о наличии которого ФИО8 не осведомляла истца. В указанной связи сторона ссылалась, что ФИО7 и ФИО8 находились в длительных дружеских отношениях, семья ФИО7 с марта 2021 года проживала в этой квартире с личного одобрения ФИО8, последующие действия сторон (получение выписки из домовой книги, собственноручное подписание договора и расписки в получении денежных средств, подача документов на регистрацию) свидетельствовали о намерениях продавца произвести отчуждение имущества, о получении займа под залог квартиры в пользу сторонних лиц ФИО8 не сообщала (т. 1 л.д. 198-203).

<данные изъяты> к производству суда принято встречное исковое заявление ФИО8 к ФИО7 С.А. о признании договора купли-продажи квартиры от <данные изъяты>, притворной сделкой (т.1 л.д. 148-150), в обоснование таких требований представитель ФИО8 - по доверенности ФИО4 просила суд применить положения ст. 170 ГК РФ, полагая, что фактически заключенная сделка прикрывала иную волю и достижение иных последствий. В указанной связи ФИО8 поясняла, что по договору от <данные изъяты> с ИП ФИО5 взяла у последнего займ в сумме 9 700 000 руб., в целях погашения ранее существующей (присужденной) задолженности в пользу кредитной организации (АКБ "Держава"); далее, не имея финансовой возможности исполнять обязательства перед ИП ФИО5, ФИО8 была вынуждена взять займ у ФИО6, договор займа от <данные изъяты> оформлен нотариально, сроком возврата денежных средств <данные изъяты>, также в простой письменной форме в тот же день с займодавцем был заключен договора залога спорной квартиры. ФИО8 полагает, что в таком случае оспариваемый договор купли-продажи от <данные изъяты>, заключенный с ФИО7, прикрывает фактически договор залога в пользу ИП ФИО5, поскольку ФИО7 Е.А. имеет трудовую подчиненность по отношению матери ИП ФИО5, и последняя стала таким образом требовать исполнения обязательств перед сыном, не выплачивая ФИО7 заработную плату. А поскольку ФИО7 и ФИО8 связывали длительные дружеские отношения, последняя согласилась на предложение ФИО7 Е.А., подписав договор купли-продажи, который, по утверждениям ФИО8, является безденежным и заключался формально, для обеспечения обязательств самой ФИО8 перед ИП ФИО5. Сама ФИО8 в ходе судебного разбирательства не отрицала собственноручное подписание договора купли-продажи от <данные изъяты>, расписки в получении денежных средств к нему, а также написании в день сдачи документов на регистрацию - <данные изъяты> второй, полностью рукописной расписки, о получении суммы по договору купли-продажи.

<данные изъяты> к производству суда для совместного рассмотрения с требованиями по сделке купли-продажи ее сторон также принято исковое заявление ФИО6, который заявил о признании договора купли-продажи квартиры от <данные изъяты> недействительным, утверждая, что сделка в таком случае нарушает его права, установленные договором залога, заключенного с ФИО8 <данные изъяты>, является оспоримой, применение последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение, восстановит его законный интерес, поскольку на отчуждение заложенного имущества он, как залогодержатель, своего согласия не давал и ФИО8 имеет перед ним неисполненные обязательства по договору займа от <данные изъяты>, по которому получила денежные средства в сумме 9 500 000 руб. (т. 1 л.д. 227-229).

К участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований, привлечены - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Инспекция Федеральной налоговой службы России N 33, о разбирательстве дела уведомлены в порядке, предусмотренном ч. 21 ст. 113 ГПК РФ.

О разбирательстве дела с учетом категории спора также проинформированы МРУ Росфинмониторинга по ЦФО, Одинцовская городская прокуратура.

<данные изъяты> ФИО7 Е.А. уточнила исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, добавив требование к ФИО8 и к ФИО6 о прекращении залога по основаниям пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, утверждая, что возмездность совершенной сделки подтверждена собственноручными расписками продавца в лице ФИО8, последняя не сообщила о наличии обязательств в пользу третьих лиц, которые могли бы повлиять на объем прав ФИО7 Е.А., а последняя не могла знать и не знала о наличии заключенного между ФИО8 и ФИО6 договора залога, сам ФИО6, заключив договор залога <данные изъяты>, не проявил должную осмотрительность, документы на регистрацию обременения прав ФИО8 на квартиру были поданы по истечении более чем 240 дней, получая уведомления о приостановлении действий по регистрации такого договора, сторона бездействовала, на момент подачи документов на регистрацию по договору купли-продажи от <данные изъяты>, записи в ЕГРН об обременениях или притязаниях на имущество отсутствовали (т. 4 л.д. 78-81).

В ходе разбирательства представитель ФИО8 - ФИО4, ФИО8 в исковых требованиях ФИО7 Е.А. просили отказать, на иске о признании договора купли-продажи притворной сделкой настаивали.

Представитель ФИО7 Е.А. - ФИО3 на уточненных заявленных требованиях настаивала, возражала против удовлетворения встречных исковых требований ФИО8 и ФИО6

Представитель ФИО6 - по доверенности ФИО9 на заявленных ФИО6 требованиях настаивала, просила отказать в удовлетворении всех исковых требований ФИО7 Е.А., свою позицию в отношении исковых требований ФИО8 выразила оставлением на усмотрение суда, полагая, что в случае заявления основания недействительности сделки как притворной, применение заявленной ФИО8 схемы обязательств перед сторонними лицами в настоящем деле невозможно. Также пояснила, что ФИО8 перед ФИО6 просрочила исполнение обязательств по договору займа.

Суд первой инстанции решил: уточненное исковое заявление ФИО13 к ФИО8, ФИО6 - удовлетворить частично.

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО8, <данные изъяты> года рождения, ИНН <данные изъяты>, адрес регистрации: <данные изъяты>, к ФИО13, <данные изъяты> года рождения, ИНН <данные изъяты>, адрес регистрации: <данные изъяты>, по заключенному между указанными лицами Договору купли-продажи от <данные изъяты> на объект (квартира) с кадастровым номером 50:49:0010107:1116 по адресу: <данные изъяты>.

Обязать ФИО8 передать ФИО13 жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>, в течение 3 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Прекратить (аннулировать) запись ЕГРН <данные изъяты> от <данные изъяты> об обременении (залоге) прав на жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, в пользу ФИО6, <данные изъяты> года рождения, ИНН <данные изъяты>, адрес регистрации: <данные изъяты>.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих изменений и сведений в отношении прав на объект недвижимого имущества.

В удовлетворении иска ФИО13 к ФИО8 и ФИО6 о признании договора залога недействительной сделкой - отказать.

Исковые требования ФИО8 к ФИО13 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки - оставить без удовлетворения.

Иск ФИО6 к ФИО8 и ФИО13 о признании договора купли-продажи недействительным - оставить без удовлетворения.

По вступлении решения суда в законную силу обеспечительные меры по иску ФИО7 Е.А. - в виде запрета регистрирующему органу проводить любые регистрационные действия в отношении объекта недвижимого с кадастровым номером 50:49:0010107:1116, наложенное во исполнение определения Звенигородского городского суда от <данные изъяты>, запись <данные изъяты> от <данные изъяты> - отменить.

Взыскать с ФИО8 в пользу ФИО13 в счет возмещения судебных расходов 150 руб.

Взыскать с ФИО6 в пользу ФИО13 в счет возмещения судебных расходов 150 руб.

С решением суда не согласились ФИО6, ФИО8, в апелляционных жалобах просили об отмене постановленного решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, а также на неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ФИО8 с решением суда первой инстанции не согласились. Просили судебную коллегию решение суда первой инстанции отменить, их апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ФИО6 с решением суда первой инстанции не согласился в полном объеме. Просил судебную коллегию решение суда первой инстанции отменить, их апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ФИО7 Е.А. с решением суда согласился. Просил оставить решение суда без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, считает, что оснований для отмены решения суда не имеется, при этом руководствуется следующим.

Согласно ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Основания для отмены решения суда предусмотрены ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Указанных обстоятельств, которые могли бы послужить основанием к отмене либо изменению оспариваемого решения, при рассмотрении настоящего дела не усматривается.

Судом первой инстанции установлено, что между ФИО7 Е.А. и ФИО8 в простой письменной форме заключен Договор купли-продажи квартиры от <данные изъяты>, в соответствии с которым ФИО8 продала ФИО7 Е.А. квартиру с кадастровым номером 50:49:0010107:1116 по адресу: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 24-27).

В соответствии с пунктом 4 Договора, квартира оценивается и продается по соглашению сторон за 11 000 000 руб., которые покупатель уплачивает продавцу в день подписания договора. Расчеты производятся путем передачи наличных денежных средств.

Получение денежных средств продавцом от покупателя подтверждается передаточным актом, платежным поручением и/или в соответствии с п. 2 ст. 408 ГК РФ, распиской продавца в простой письменной форме на полную стоимость квартиры (пункт 5).

Пунктами 6 и 8 продавец гарантировал, что не заключает договор на крайне невыгодных для себя или вследствие стечения тяжелых обстоятельств, квартира не отчуждена, в споре и под запретом (арестом) не состоит, предметом долга не является, не сдана в аренду, найм, безвозмездное пользование, не обременена иными гражданско-правовыми сделками.

В соответствии с пунктом 10 продавец обязался передать квартиру в пользование покупателю по передаточному акту в течение 3 календарных дней после регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Проанализировав условия договора, с учетом их толкования применительно общих положений о сделках, договора купли-продажи, ст. 431 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что условия договора не имеют двусмысленных суждений, соответствуют обычаям гражданско-правового оборота и не противоречат действующему законодательству в части его исполнения, регистрации перехода прав, договор заключен в простой письменной форме, его личное подписание в день оформления ни одна из сторон не отрицала, а поэтому договор следует признать заключенным на заявленных в нем условиях.

Согласно пункту 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Лицо, полагающее свои права нарушенными, может избрать любой из приведенных в статье 12 ГК РФ способов защиты либо иной, предусмотренный законом, который бы обеспечил восстановление этих прав.

Выбор способа нарушенного права принадлежит истцу и таковой должен соответствовать характеру нарушенного права.

В обоснование иска ФИО7 Е.А. указала, что подписав договор купли-продажи от <данные изъяты> и исполнив его со своей стороны в части оплаты, стороны договора договорились подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности совместно лично после новогодних каникул, <данные изъяты> ФИО7 Е.А. и ФИО8 лично подали документы на государственную регистрацию перехода права собственности, однако до момента государственной регистрации перехода права собственности ФИО8 в одностороннем порядке отказывается от регистрации, в результате чего Росреестр сначала приостанавливает регистрацию, а после истечения срока приостановления отказывает в регистрации. Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения ФИО7 Е.А. с иском в суд с требованиями о государственной регистрации перехода права на имущество.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ, и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами по спору о государственной регистрации права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи являются, в частности, факт заключения договора купли-продажи недвижимости сторонами, принадлежность спорного объекта недвижимости продавцу, исполнение сторонами обязанностей по передаче недвижимости продавцом покупателю и по оплате товара покупателем в соответствии с условиями договора.

В настоящем случае договором купли-продажи предусмотрено, что обязанность продавца передать объект возникает после перехода права собственности, а покупателя - оплатить его цену, - исполняется в момент его заключения.

Учитывая настоящие правоотношения сторон, основанные возникшими взаимными обязательствами по возмездной сделке, находящиеся на рассмотрении суда взаимные требования сторон по такой сделке, суд первой инстанции исходил из того, что добросовестность действий сторон предполагается, поскольку таковая влияет на стабильность гражданского оборота в целом и объем прав и обязанностей каждого в частности.

В судебном заседании суда первой инстанции <данные изъяты> ФИО7 Е.А. лично пояснила все обстоятельства заключения сделки, фактической передачи денежных средств. С ее слов, фактический расчет по договору происходил путем передачи наличных денежных средств по адресу спорной квартиры <данные изъяты> непосредственно после подписания Договора купли-продажи.