Дата принятия: 09 ноября 2018г.
Номер документа: 33-4839/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 ноября 2018 года Дело N 33-4839/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Шевченко С.В.,
судей Гарматовской Ю.В., Коноваленко А.Б.,
при секретаре Ульяновой В.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО "Светлогорскстрой" на решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 31 июля 2018 года, которым исковые требования Докучаевой И.М., Нижельской И.Н. удовлетворены.
Истребованы из чужого незаконного владения у ООО "Светлогорскстрой" помещения, расположенные в подвале дома N по <адрес> N площадью <данные изъяты> кв.м, N площадью <данные изъяты> кв.м, N площадью <данные изъяты> кв.м, N площадью <данные изъяты> кв.м, N площадью <данные изъяты> кв.м, общей площадью <данные изъяты> кв.м.
Прекращено в праве собственности ООО "Светлогорскстрой" на нежилое помещение с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенном в подвале дома N по <адрес>, право собственности в части помещений, расположенных в подвале дома N по <адрес>: N площадью <данные изъяты> кв.м, N площадью <данные изъяты> кв.м, N площадью <данные изъяты> кв.м, N площадью <данные изъяты> кв.м, N площадью <данные изъяты> кв.м, общей площадью <данные изъяты> кв.м.
Признаны помещения, расположенные в подвале дома N по <адрес>: N площадью <данные изъяты> кв.м., N площадью <данные изъяты> кв.м, N площадью <данные изъяты> кв.м, N площадью <данные изъяты> кв.м., N площадью <данные изъяты> кв.м, общей площадью <данные изъяты> кв.м, общим имуществом многоквартирного жилого дома.
Заслушав доклад судьи Гарматовской Ю.В., пояснения представителя ООО "Светлогорскстрой" по доверенности Зоренко Е.Ю., поддержавшей доводы жалобы, возражения Докучаевой И.М., ее представителя Козлова Н.А., представителя третьего лица Горбач Т.Л. - Горбача А.Г., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Докучаева И.М. и Нижельская И.Н. обратились в суд с исками к ООО "Светлогорскстрой", указав, что они являются собственниками квартир, расположенных в многоквартирном жилом доме N по <адрес>.
ООО "Светлогорскстрой" является собственником расположенного в их доме нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, которое включает в себя ряд помещений в подвале, обозначенных как вспомогательные к принадлежащему ответчику на праве собственности встроенному нежилому административному помещению, расположенному на первом этаже этого дома.
В указанных подвальных помещениях расположено оборудование, предназначенное для обслуживания помещений дома, что выявлено 09.09.2017 года комиссией в составе представителей собственников квартир в доме и управляющей компании. Так, в указанных помещениях расположена часть водопроводных и канализационных стояков, доступа к осмотру, аварийному и профилактическому обслуживанию данной части системы водоснабжения и водоотведения, управляющая компания и правление ТСН не имеют.
С учетом изложенного истцы просили:
истребовать из незаконного владения ООО "Светлогорскстрой" помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенные в подвале дома N по <адрес> - N площадью <данные изъяты> кв.м, N площадью <данные изъяты> кв.м, N площадью <данные изъяты> кв.м, N площадью <данные изъяты> кв.м, N площадью <данные изъяты> кв.м;
прекратить право собственности ООО "Светлогорскстрой" на нежилое помещение с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м, в части указанных помещений, оставив в собственности ООО "Светлогорскстрой" встроенное нежилое административное помещение, расположенное на первом этаже, состоящее из основного помещения площадью 28.6 кв.м, совмещенного санузла площадью <данные изъяты> кв.м, теплогенераторной площадью <данные изъяты> кв.м, общей площадью <данные изъяты> кв.м;
признать вышеуказанные помещения N, N, N, N, N, общей площадью <данные изъяты> кв.м общим имуществом многоквартирного жилого дома.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе ООО "Светлогорскстрой" просит решение суда отменить, полагая, что суд неправильно установил обстоятельства дела. Указывает, что спорные подвальные помещения по проектной документации строились в качестве вспомогательных к встроенному административному помещению, в качестве таковых были приняты в эксплуатацию и зарегистрированы на праве собственности за застройщиком ООО "Светлогорскстрой", который вкладывал в строительство, помимо привлеченных, личные денежные средства. Наличие же инженерных коммуникаций в спорных помещениях, само по себе не свидетельствует о возникновении права общей собственности на них, поскольку стояки системы водоснабжения и водоотведения проходят за стенами помещений, обшитых гипсокартонном, имеют точки доступа к запорной арматуре (ревизионные люки), и ответчик не препятствует управляющей компании в доступе к указанному оборудованию.
Истцами представлены возражения на апелляционную жалобу.
В судебное заседание не явились Нижельская И.Н., третьи лица на стороне истцов Глебанова А.Ю., Акатова Н.А., Камнев С.А., Юткина Ю.В., Горбач Т.Л., Вавилов А.И., Тарушкин В.И., Смирнов К.А., Сочивец Т.С., Парафейник И.Л., Бзырина Н.П., Ситько А.В., Халоша В.И., Логунова В.М., Дементьева Н.В., Ивлиева П.Е., Головко Т.Г., Федоров В.С., Васюкова Т.В., Мелешко И.А., Панасюк Т.Н., Климашина В.В., Стеценко Е.В., Будный В.В., Будная О.В., Нижельский М.С., Щепоткин В., Докучаев О.В., Ушакова Н.В., Мещерский А.А., представитель ПАО "Банк "Санкт-Петербург", о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, с заявлением об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене, как постановленное с существенным нарушением норм материального права.
Как следует из материалов дела, Докучаева И.М. и ее супруг Докучаев О.В. являются собственниками квартиры N, расположенной в доме N по <адрес>, право собственности зарегистрировано 10.01.2014 г.
Нижельская И.Н. является сособственником доли в квартире N, в названном многоквартирном жилом доме, право собственности на 189/400 доли квартиры зарегистрировано 28.03.2018 г.
ООО "Светлогорскстрой" является собственником нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного на первом этаже и в подвале указанного многоквартирного жилого дома. Как следует из свидетельства о государственной регистрации права, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 21.08.2013 г., основанием возникновения права собственности на указанное нежилое помещение послужило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N МО от 29.04.2013 г., выданное администрацией муниципального образования "Светлогорский район".
С 14.05.2014 года указанное помещение передано ответчиком в залог ПАО "Банк "Санкт-Петербург", обременение зарегистрировано.
Согласно техническому паспорту на жилой дом, составленному по состоянию на 16 апреля 2013 года, общая площадь здания составляет <данные изъяты> кв.м., в том числе: общая площадь квартир здания - <данные изъяты> кв.м, в том числе жилая площадь квартир <данные изъяты> кв.м, общая площадь обособленных нежилых помещений здания <данные изъяты> кв.м, общая площадь все помещений общего пользования многоквартирного жилого дома <данные изъяты> кв.м.
Согласно экспликации площадей к поэтажным планам многоквартирного жилого дома, встроенное нежилое административное помещение, расположенное на первом этаже МКД состоит из основного помещения площадью <данные изъяты> кв.м, совмещенного санузла площадью <данные изъяты> кв.м, теплогенераторной площадью <данные изъяты> кв.м, итого - <данные изъяты> кв.м. Помещения являются смежными, имеют отдельный вход. Встроенное нежилое административное помещение, расположенное в подвале МКД, состоит из: вспомогательных помещений площадями <данные изъяты> кв.м (N), <данные изъяты> кв.м (N), <данные изъяты> кв.м (N), <данные изъяты> кв.м (N), <данные изъяты> кв.м (N), итого - <данные изъяты> кв.м. В данные подвальные нежилые помещения имеется отдельный вход, являются смежными между собой.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался ст. 290 ГК РФ и ст.36 ЖК РФ, исходил из того, что часть из принадлежащего истцу имущества - помещений общей площадью 202 кв.м, а именно - помещения, расположенные в подвале МКД - N, N, N, N, N, является общим имуществом многоквартирного жилого дома, поскольку не предназначено для самостоятельного использования. В данных помещениях расположены стояки систем водоснабжения и водоотведения дома, обслуживающих более одного жилого или нежилого помещения. Кроме того суд указал, что спорные нежилые помещения подвала изначально предназначались для обслуживания многоквартирного жилого дома, поскольку в проектной документации отражено, что в подвале располагаются лишь помещения водомера, электрощитовая, кладовая уборочного инвентаря, подвальные помещения жильцов.
Однако данные выводы суда основаны на неправильно установленных обстоятельствах дела, сделаны с нарушением норм материального права.
В силу п.1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с ч.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)....
Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.
Согласно разъяснениям, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года N 489-0-0, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения (возможности его использование как самостоятельного).
Как следует из проектной документации многоквартирного жилого дома со встроенным нежилым помещением по <адрес>, подготовленной в апреле 2011 года ООО "Архпроект Групп" по заказу ООО "Светлогорскстрой", в текстовой части проекта спорные помещения не указаны как помещения общего пользования жилого многоквартирного дома. Напротив, указано, что подвал состоит из вспомогательных помещений для офиса, а также из остальных помещений. Согласно чертежам к проектной документации, подвал указанного дома в правой части планировался как вспомогательные помещения для офиса, а в левой части - предусмотрены остальные помещения подвала, электрощитовая, водомерный узел, кладовые.
Кроме того, согласно положительному заключению негосударственной экспертизы N от 18 мая 2011 года на спорный жилой дом, спорные помещения подвала не относятся к помещениям общего пользования, а указано, что в подвале располагаются как подвальные помещения жильцов и технические помещения, так и вспомогательные помещения офиса, расположенного на первом этаже дома. При этом отмечено, что общая площадь встроенного административного помещения (офиса) - <данные изъяты> кв.м, вспомогательного подвального помещения к нему - <данные изъяты> кв.м. Общая площадь встроенных помещений - <данные изъяты> кв.м.
Таким образом, судом дана ошибочная оценка данным проектной документации, поскольку, вопреки выводу суда, она не содержит сведений о том, что в подвале находятся исключительно технические помещения
Также согласно техническому паспорту на дом по состоянию на 16.04.2013 года, спорные объекты общей площадью <данные изъяты> кв.м учтены в составе встроенного нежилого административного помещения, в качестве вспомогательных помещений к офису.
В разрешении на ввод в эксплуатацию МКД N, выданном застройщику ООО "Светлогорскстрой" администрацией МО "Светлогорский район" 29.04.2013 г., отражены общие показатели вводимого в эксплуатацию объекта, в том числе указано, что общая площадь встроенных помещений составляет <данные изъяты> кв.м, площадь же помещений общего пользования составляет <данные изъяты> кв.м.
Согласно данным кадастрового дела объекта недвижимости, решением от 23 июля 2013 года осуществлена постановка на кадастровый учет спорного объекта - нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м. Данному помещению, состоящему, как указано выше, из офиса и подвальных вспомогательных помещений к нему, являющихся предметом спора, присвоен кадастровый номер N, как отдельному объекту.
Данные объект зарегистрирован на праве собственности за ООО "Светлогорскстрой" 21 августа 2013 года, что подтверждается свидетельством о регистрации.
Таким образом, материалы дела свидетельствуют о том, что спорное нежилое помещение было спроектировано, выстроено, сформировано органами технической инвентаризации и введено в эксплуатацию, как самостоятельный объект недвижимости. Более того, из пояснений сторон и материалов дела также следует, что спорные помещения и фактически используются как самостоятельные нежилые помещения ответчиком с 2013 года. Претензии же со стороны жильцов возникли в 2016 году, поскольку не желали расположения в спорных помещениях обслуживающей компании для ряда домов.
Поскольку же проектная документация дома предусматривала, что спорное помещение в состав общего имущества не входит, а доказательств тому, что спорные подвальные помещения были построены за счет средств собственников квартир многоквартирного дома не имеется, доводы истцов и третьих лиц о том, что нет доказательств возведения спорного помещения за счет средств застройщика, правового значения не имеют.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что в силу прямого указания вышеперечисленных положений закона право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы, признаками которых спорные помещения не обладают, оснований для удовлетворения заявленных истцами требований у суда первой инстанции не имелось.
Само же по себе расположение в спорных помещениях подвала элементов инженерных коммуникаций, обслуживающих весь многоквартирный дом, не является достаточным для вывода о том, что указанные помещения относится к общему имуществу многоквартирного дома, и не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев на основании ст.36 ЖК РФ. Нарушение же прав истцов по обеспечению доступа для технического обслуживания к оборудованию, установленному в спорном помещении, в ходе судебного разбирательства не установлено, ответчиком обязанность по обеспечению такого доступа не оспаривалась.
При таком положении, исковые требования Докучаевой И.М. и Нижельской И.Н. не могут быть признаны обоснованными и удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 31 июля 2018 года отменить. Вынести новое решение, которым в удовлетворении иска Докучаевой Ирины Михайловны, Нижельской Ирины Николаевны к ООО "Светлогорскстрой" об истребовании имущества из чужого незаконного владения, прекращении права собственности на нежилые подвальные помещения многоквартирного жилого дома и признании подвальных помещений общим имуществом многоквартирного жилого дома, отказать.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
